Михаил Демиденко: «Строительный комплекс Петербурга завершил полугодие с достойным результатом»
Председатель Комитета по строительству Петербурга Михаил Демиденко рассказал «Строительному Еженедельнику» об основных итогах работы ведомства за первое полугодие 2014 года, о работе с застройщиками по обеспечению новых объектов социальной инфраструктурой и о том, как город намерен решать проблему обманутых дольщиков.
– Михаил Васильевич, с какими итогами строительный рынок Петербурга подошел к окончанию первого полугодия?
– В этом году мы сохраняем высокие темпы строительства жилья. За шесть месяцев 2014 года в Петербурге уже введено в эксплуатацию 733 жилых дома на 24 903 квартиры общей площадью 1 411 218 кв. м, в том числе построено 80 новых домов на 24 221 квартиру общей площадью 1 281 342,1 кв. м; три дома на 32 квартиры общей площадью 2990,6 кв. м были реконструированы; введены в эксплуатацию 650 объектов индивидуального строительства на 650 квартир общей площадью 126 885,2 кв. м.
Ввод жилья в сравнении с предыдущими тремя годами увеличился практически в 1,5 раза (в 2012 году за аналогичный период было сдано в эксплуатацию 541 429,7 кв. м, а в 2013 – 947 543,9 кв. м). Таким образом, это достойный результат работы строительного комплекса города.
– Что город делает для того, чтобы искоренить проблему обманутых дольщиков в Петербурге?
– Вы затронули, наверное, самый социально напряженный вопрос. На данный момент в сформированный комитетом список проблемных объектов жилищного строительства на территории Петербурга включено 30 адресов. За шесть месяцев 2014 года введено в эксплуатацию девять проблемных домов общей площадью 84 735 кв. м, что решило жилищный вопрос для владельцев 1143 квартир.
Из обращений граждан, поступивших в комитет в первом полугодии, значительное количество писем посвящены вопросам строительства проблемных объектов. Мы оперативно реагируем на все обращения граждан. Например, некоторые обращения послужили основанием для проведения Комитетом по строительству внеплановых проверок деятельности отдельных застройщиков.
Также стараемся максимально информировать граждан о рисках приобретения недвижимости у компаний, не работающих по 214-ФЗ. Регулярно сотрудники нашего ведомства принимают участие в профильных выставках и мероприятиях, на которых граждане могут задать вопросы специалистам Управления контроля и надзора в области долевого строительства по конкретным объектам и договорам. Мы настоятельно рекомендуем гражданам, перед тем как выбрать компанию и заключить договор о покупке квартиры, лично проконсультироваться со специалистами Управления контроля и надзора в области долевого строительства.
Недавно специалисты Комитета по строительству подготовили обновление мобильного приложения «Дольщику: полезные советы», выпущенного в 2013 году. В новой версии мы учли пожелания и замечания пользователей и актуализировали все данные. Владельцам мобильных устройств на базе Android обновление уже доступно, а сейчас приложение проходит согласование в технической службе Apple.
Вместе с тем совместно со Службой госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга под личным контролем вице-губернатора Марата Оганесяна мы запустили социальную рекламу, направленную на повышение правовой грамотности граждан. На улицах города использованы различные рекламные конструкции, размещены стикеры в подвижном составе метро, также запущена голосовая реклама в метро, видеоролики транслируются в городском общественном транспорте. Сообщения на плакатах призывают граждан проверять разрешительную документацию у строительных компаний, где они собираются приобретать жилье. Яркие цветовые решения и дизайн в стиле «Окна РОСТА» Маяковского привлекают внимание, а простые четверостишия призывают граждан быть бдительными. Надеюсь, что все проводимые нами мероприятия и информационные кампании способствуют существенному сокращению количества обманутых дольщиков, тем самым значительно повысится правовая грамотность населения в области долевого строительства, и в ближайшие годы исчезнет необходимость составлять реестр обманутых дольщиков.
– Некоторые застройщики недовольны предложенной городом схемой взаимодействия по обеспечению новых объектов социальной инфраструктурой. Есть ли планы по модернизации этого взаимодействия, или город все устраивает?
– Городской бюджет не может полностью покрыть необходимость в социально значимых объектах. Многие девелоперы откликнулись на идею строительства социальной инфраструктуры с привлечением средств инвесторов. Уже четко налажена схема взаимодействия городских властей с застройщиками. Для строительных компаний, которые готовы компенсировать нагрузку, растущую пропорционально вводимому количеству квадратных метров жилья, правительство Петербурга выделило специальный банковский счет. Пожертвования поступают в бюджет Санкт-Петербурга и носят исключительно добровольный характер. Так, инвесторы уже перечислили на этот счет порядка 900 млн рублей на строительство объектов социального назначения.
На данный момент 11 объектов находятся в стадии завершения строительно-монтажных работ, а четыре объекта планируются к вводу до конца 2014 года. К вводу в 2014‑2015 годах планируется 21 социальный объект, а именно 14 детских садов общей вместимостью 2160 мест семь общеобразовательных школ общей вместимостью 6300 учеников. Пять объектов уже безвозмездно передаются на баланс города, еще 16 планируются к выкупу в собственность Петербурга. Строительство этих объектов позволит покрыть дефицит в школьных и дошкольных местах.
Однако мы должны учитывать динамику потребностей петербуржцев, соответствие и возможности их удовлетворения как в текущий момент, так и на перспективу. В перспективных планах развития города в соответствии с Генеральным планом Петербурга в ближайшем будущем 33 территории готовятся к комплексному освоению. Общий объем жилищного строительства составит почти 20 млн кв. м. Это колоссальные цифры, требующие взвешенного подхода и постоянного контроля. Так, Комитет по строительству совместно с основными инвесторами и застройщиками микрорайона Парнас реализует план мероприятий по обеспечению его необходимой социальной инфраструктурой. В рамках комплексного освоения территории в общей сложности предусмотрено введение в эксплуатацию 14 детских садов, 11 школ, поликлиники для детей и поликлиники для взрослых. Хочу отметить, что инвесторы ведут строительство социальной инфраструктуры в ЖК «Северная долина» за свой счет. В рамках соответствующей «дорожной карты» после завершения строительства объектов запланирован их выкуп за счет бюджета. Кроме того, с рядом компаний ведутся переговоры о безвозмездной передаче социальных объектов на баланс города.
Комитет по строительству проводит постоянную работу с застройщиками-инвесторами, оперативно решая возникающие вопросы. Проводятся совещания, способствующие оперативному решению вопросов, которые возникают у застройщиков по проектированию и строительству социальных объектов и последующей передаче их на баланс Петербургу. Параллельно идет проектирование и строительство социальных объектов, заказчиком которых выступает Комитет по строительству.
– Помимо представителей бизнеса комитет плотно работает и с горожанами. С какими вопросами жители города чаще всего обращаются в комитет?
– Ежедневно в Комитет по строительству приходят десятки писем от граждан. Можно сказать, что каждые пять минут работники комитета либо отправляют письма, либо разъясняют и отвечают на вопросы. В год строительным ведомством обрабатываются примерно 25 тыс. писем от граждан.
Но лишь немногие петербуржцы решаются лично обратиться в комитет по волнующим их вопросам. Поэтому с января мы публикуем ответы на наиболее часто поступающие запросы на странице Комитета по строительству на официальном интернет-портале Администрации Санкт-Петербурга. Вопросы в основном связаны с градостроительной ситуацией. Большой интерес жители города проявляют к проблемным объектам, возводящимся с привлечением средств участников долевого строительства. На втором месте после жилищного стоит вопрос по сносу гаражей – порядка 500 обращений граждан поступило за прошедшие полгода. Часто обращаются за уточнением адресов снесенных гаражей, по которым комитет осуществляет компенсационные выплаты. За прошедшие шесть месяцев компенсацию получили 1130 граждан на общую сумму 35,5 млн рублей. Для повышения качества и результативности рассмотрения обращений граждан промежуточные ответы на обращения поставлены на дополнительный контроль. А неполные, формальные ответы и письма, содержащие трудные для восприятия граждан формулировки, возвращаются на доработку исполнителям.
Банки остаются одними из самых крупных собственников объектов недвижимости. Объем непрофильных активов по‑прежнему велик. Руководитель экспертного совета Гильдии управляющих и девелоперов по капитализации активов финансовых институтов, президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказала о перспективах работы с непрофильными активами банков.
– Центробанк оценивает залоговое имущество на балансах российских банков более чем в 20 трлн рублей. Какую долю, по вашим оценкам, в общем объеме составляют объекты недвижимости?
– Недвижимость – один из самых распространенных предметов обеспечения банковских кредитов, поэтому в портфеле непрофильных активов она до кризиса 2008 года занимала 70%. Если говорить о двадцатке крупнейших банков, то более трети приходится на объекты коммерческой недвижимости, почти пятая часть на жилье, остальное – участки и разного рода имущественные комплексы.
– Создается впечатление, что крупные банки в этом году активизировались в части реализации имущества.
– Сразу после кризиса первостепенной задачей банков стала реализация залогового имущества, в том числе и недвижимости. Естественно, продавались только достаточно качественные объекты, и хотя в ряде сделок и наблюдался дисконт, банки в целом пытались приблизить стоимость продажи к залоговой. В результате остались либо в принципе некачественные активы, либо те, реализация которых по приемлемой цене требовала основательной проработки. Большинство банков приняли решение сделать эту работу сами, набрав в штат нужных специалистов или за счет уже существующих собственных профильных подразделений. В течение последующих лет процесс реализации активов на рынке продолжился, сделки проходили по приемлемой для банков цене, но ряд активов, не имеющих перспектив, был списан.
– Повышение требований ЦБ к резервам под непрофильные активы способствует реализации непрофильных активов?
– Безусловно. Но справедливости ради нужно сказать, что большинство банков уже вывели такие активы с баланса и упаковали, например, в ЗПИФы. Альтернативно при банках создавались коммерческие структуры, на баланс которых выводились объекты.
– Управлять непрофильными активами российские банки научились?
– Управление залогами – непрофильная для банков деятельность. И делать эффективно это получается не у всех. С другой стороны, к настоящему моменту многие кредиторы уже создали аффилированные структуры, которые специализируются на управлении или реализации непрофильных объектов. В Европе работа с залогами складывалась многие годы. Российские банки пока не научились этому в полной мере.
– Привлечение сторонних специалистов не пользовалось спросом?
– Нам, специалистам из сферы недвижимости, казалось абсолютно логичным предложить банкам свои услуги по управлению их непрофильными активами или хотя бы по работе с отдельными из них. Это сугубо профессиональная и специфическая работа, требующая широкого спектра знаний в таких сферах, как маркетинг, технический аудит, бюджетирование, управление процессом проектирования и строительства, брокеридж. Однако, на удивление, широкой поддержки со стороны банков такая инициатива не нашла. По моему мнению, это в большой мере было связано с вопросами внутренней конфиденциальности, а также стремлением банков к максимальному контролю над процессом и максимальной гибкости и скорости принятия решений, что, безусловно, труднее обеспечить в случае, когда в процесс вовлечены сторонние структуры.
– Ситуация и сейчас не изменилась?
– Банки и сейчас, как правило, уверены, что смогут разобраться с доставшимся имуществом быстрее и эффективнее, хотя на деле это не всегда так. Привлечение сторонних специалистов к оценке и управлению залогами может быть оправдано не только с точки зрения качества выполнения этой работы, но по тем затратам, которые банк несет на создание собственной команды специалистов, управлению ее работой и контролю. Актуальность этого вопроса растет с активизацией банков в части предоставления нового финансирования. Теперь подход к оценке залогов со стороны кредиторов стал более осторожным и взвешенным. Банковские структуры приглашают независимых экспертов для юридической, технической, маркетинговой и финансовой оценки будущего залога. Чаще других к услугам сторонних управляющих и консалтинговых компаний прибегают менее крупные коммерческие банки, которые не имеют собственных структур и не видят смысла в их содержании.
– Даже Центробанк решил пополнить штат профессиональных оценщиков.
– У Центробанка свои задачи. Распутать клубок непрофильного имущества непросто. Активы «упакованы» в паевые фонды, перекинуты в аффилированные компании. Между тем Центробанку надо понимать, что сейчас поступает в качестве залогов к банкам. Много споров вызывает завышение банками стоимости непрофильных активов. Это касается как заложенных по кредитам, так и уже перешедших на баланс банков по непогашенным ссудам. Оценки сторонних специалистов и самих банков могут отличаться в два и более раза.
– Есть ли спрос на непрофильные активы? Можно ли отметить преимущества при приобретении таких объектов?
– На активы недвижимости хорошего качества спрос был и будет всегда, и неважно, у кого актив приобретается. Если по какой-то причине банк вдруг хочет «сбросить» актив, и цена выставляется по минимальной рыночной планке, тогда в его приобретении есть неоспоримое преимущество. Однако банки пошли по правильному пути. Там, где это было возможно, вкладывались средства в улучшение качества объектов с целью доведения их стоимости до максимальной возможной на рынке. Объекты достраивались, перепрофилировались, улучшался пул арендаторов, пустующие площади сдавались в аренду. Некоторые выросли в стоимости без каких-либо дополнительных усилий банков. Это, например, земельные участки, стоимость которых увеличилась либо с восстановлением рынка, либо в связи с изменением маркетинговых характеристик. К примеру, так произошло с землей в Новой Москве.
– Есть ли шанс, что в ближайшей перспективе работа с непрофильными активами будет налажена и поставлена на поток?
– Я по-прежнему придерживаюсь точки зрения, что банкам необходима помощь профессионалов в работе с объектами недвижимости. Кстати, практический опыт нашей компании GVA Sawyer показывает, что даже крупные банки, имеющие свои собственные девелоперские структуры, обращаются в отдельных случаях за помощью. Мы так работали с ВТБ и со Сбербанком. Эти случаи были связаны с необходимостью получить либо узкие компетенции, либо с отсутствием возможности у банка работать в определенном регионе. Для менее крупных банков, нанявших в штат двух-трех специалистов, для того чтобы разобраться с непрофильными активами, вопрос еще более актуален. Такая организация работы ведет напрямую к ухудшению качества. Для того чтобы разобраться только с одним активом, требуется профессиональная команда из «узкозаточенных» специалистов, имеющих практический опыт работы, которую банки не хотят и не могут себе позволить. Думаю, что в случае привлечения банками на постоянной основе сторонних профессиональных команд для решения вопросов, связанных с недвижимостью, процесс был бы намного более эффективным, а главное, в результате приводил бы к достижению максимально возможной рыночной стоимости актива и его успешной реализации.