Михаил Демиденко: «Строительный комплекс Петербурга завершил полугодие с достойным результатом»
Председатель Комитета по строительству Петербурга Михаил Демиденко рассказал «Строительному Еженедельнику» об основных итогах работы ведомства за первое полугодие 2014 года, о работе с застройщиками по обеспечению новых объектов социальной инфраструктурой и о том, как город намерен решать проблему обманутых дольщиков.
– Михаил Васильевич, с какими итогами строительный рынок Петербурга подошел к окончанию первого полугодия?
– В этом году мы сохраняем высокие темпы строительства жилья. За шесть месяцев 2014 года в Петербурге уже введено в эксплуатацию 733 жилых дома на 24 903 квартиры общей площадью 1 411 218 кв. м, в том числе построено 80 новых домов на 24 221 квартиру общей площадью 1 281 342,1 кв. м; три дома на 32 квартиры общей площадью 2990,6 кв. м были реконструированы; введены в эксплуатацию 650 объектов индивидуального строительства на 650 квартир общей площадью 126 885,2 кв. м.
Ввод жилья в сравнении с предыдущими тремя годами увеличился практически в 1,5 раза (в 2012 году за аналогичный период было сдано в эксплуатацию 541 429,7 кв. м, а в 2013 – 947 543,9 кв. м). Таким образом, это достойный результат работы строительного комплекса города.
– Что город делает для того, чтобы искоренить проблему обманутых дольщиков в Петербурге?
– Вы затронули, наверное, самый социально напряженный вопрос. На данный момент в сформированный комитетом список проблемных объектов жилищного строительства на территории Петербурга включено 30 адресов. За шесть месяцев 2014 года введено в эксплуатацию девять проблемных домов общей площадью 84 735 кв. м, что решило жилищный вопрос для владельцев 1143 квартир.
Из обращений граждан, поступивших в комитет в первом полугодии, значительное количество писем посвящены вопросам строительства проблемных объектов. Мы оперативно реагируем на все обращения граждан. Например, некоторые обращения послужили основанием для проведения Комитетом по строительству внеплановых проверок деятельности отдельных застройщиков.
Также стараемся максимально информировать граждан о рисках приобретения недвижимости у компаний, не работающих по 214-ФЗ. Регулярно сотрудники нашего ведомства принимают участие в профильных выставках и мероприятиях, на которых граждане могут задать вопросы специалистам Управления контроля и надзора в области долевого строительства по конкретным объектам и договорам. Мы настоятельно рекомендуем гражданам, перед тем как выбрать компанию и заключить договор о покупке квартиры, лично проконсультироваться со специалистами Управления контроля и надзора в области долевого строительства.
Недавно специалисты Комитета по строительству подготовили обновление мобильного приложения «Дольщику: полезные советы», выпущенного в 2013 году. В новой версии мы учли пожелания и замечания пользователей и актуализировали все данные. Владельцам мобильных устройств на базе Android обновление уже доступно, а сейчас приложение проходит согласование в технической службе Apple.
Вместе с тем совместно со Службой госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга под личным контролем вице-губернатора Марата Оганесяна мы запустили социальную рекламу, направленную на повышение правовой грамотности граждан. На улицах города использованы различные рекламные конструкции, размещены стикеры в подвижном составе метро, также запущена голосовая реклама в метро, видеоролики транслируются в городском общественном транспорте. Сообщения на плакатах призывают граждан проверять разрешительную документацию у строительных компаний, где они собираются приобретать жилье. Яркие цветовые решения и дизайн в стиле «Окна РОСТА» Маяковского привлекают внимание, а простые четверостишия призывают граждан быть бдительными. Надеюсь, что все проводимые нами мероприятия и информационные кампании способствуют существенному сокращению количества обманутых дольщиков, тем самым значительно повысится правовая грамотность населения в области долевого строительства, и в ближайшие годы исчезнет необходимость составлять реестр обманутых дольщиков.
– Некоторые застройщики недовольны предложенной городом схемой взаимодействия по обеспечению новых объектов социальной инфраструктурой. Есть ли планы по модернизации этого взаимодействия, или город все устраивает?
– Городской бюджет не может полностью покрыть необходимость в социально значимых объектах. Многие девелоперы откликнулись на идею строительства социальной инфраструктуры с привлечением средств инвесторов. Уже четко налажена схема взаимодействия городских властей с застройщиками. Для строительных компаний, которые готовы компенсировать нагрузку, растущую пропорционально вводимому количеству квадратных метров жилья, правительство Петербурга выделило специальный банковский счет. Пожертвования поступают в бюджет Санкт-Петербурга и носят исключительно добровольный характер. Так, инвесторы уже перечислили на этот счет порядка 900 млн рублей на строительство объектов социального назначения.
На данный момент 11 объектов находятся в стадии завершения строительно-монтажных работ, а четыре объекта планируются к вводу до конца 2014 года. К вводу в 2014‑2015 годах планируется 21 социальный объект, а именно 14 детских садов общей вместимостью 2160 мест семь общеобразовательных школ общей вместимостью 6300 учеников. Пять объектов уже безвозмездно передаются на баланс города, еще 16 планируются к выкупу в собственность Петербурга. Строительство этих объектов позволит покрыть дефицит в школьных и дошкольных местах.
Однако мы должны учитывать динамику потребностей петербуржцев, соответствие и возможности их удовлетворения как в текущий момент, так и на перспективу. В перспективных планах развития города в соответствии с Генеральным планом Петербурга в ближайшем будущем 33 территории готовятся к комплексному освоению. Общий объем жилищного строительства составит почти 20 млн кв. м. Это колоссальные цифры, требующие взвешенного подхода и постоянного контроля. Так, Комитет по строительству совместно с основными инвесторами и застройщиками микрорайона Парнас реализует план мероприятий по обеспечению его необходимой социальной инфраструктурой. В рамках комплексного освоения территории в общей сложности предусмотрено введение в эксплуатацию 14 детских садов, 11 школ, поликлиники для детей и поликлиники для взрослых. Хочу отметить, что инвесторы ведут строительство социальной инфраструктуры в ЖК «Северная долина» за свой счет. В рамках соответствующей «дорожной карты» после завершения строительства объектов запланирован их выкуп за счет бюджета. Кроме того, с рядом компаний ведутся переговоры о безвозмездной передаче социальных объектов на баланс города.
Комитет по строительству проводит постоянную работу с застройщиками-инвесторами, оперативно решая возникающие вопросы. Проводятся совещания, способствующие оперативному решению вопросов, которые возникают у застройщиков по проектированию и строительству социальных объектов и последующей передаче их на баланс Петербургу. Параллельно идет проектирование и строительство социальных объектов, заказчиком которых выступает Комитет по строительству.
– Помимо представителей бизнеса комитет плотно работает и с горожанами. С какими вопросами жители города чаще всего обращаются в комитет?
– Ежедневно в Комитет по строительству приходят десятки писем от граждан. Можно сказать, что каждые пять минут работники комитета либо отправляют письма, либо разъясняют и отвечают на вопросы. В год строительным ведомством обрабатываются примерно 25 тыс. писем от граждан.
Но лишь немногие петербуржцы решаются лично обратиться в комитет по волнующим их вопросам. Поэтому с января мы публикуем ответы на наиболее часто поступающие запросы на странице Комитета по строительству на официальном интернет-портале Администрации Санкт-Петербурга. Вопросы в основном связаны с градостроительной ситуацией. Большой интерес жители города проявляют к проблемным объектам, возводящимся с привлечением средств участников долевого строительства. На втором месте после жилищного стоит вопрос по сносу гаражей – порядка 500 обращений граждан поступило за прошедшие полгода. Часто обращаются за уточнением адресов снесенных гаражей, по которым комитет осуществляет компенсационные выплаты. За прошедшие шесть месяцев компенсацию получили 1130 граждан на общую сумму 35,5 млн рублей. Для повышения качества и результативности рассмотрения обращений граждан промежуточные ответы на обращения поставлены на дополнительный контроль. А неполные, формальные ответы и письма, содержащие трудные для восприятия граждан формулировки, возвращаются на доработку исполнителям.
Система ЖКХ и управления многоквартирными жилыми домами на сегодня остается одними из самых проблемных сегментов российской экономики, вызывающим массу нареканий как у специалистов, так и у рядовых граждан. Чиновники профильных ведомств пытаются изменить эту ситуацию, однако зачастую меры, принимаемые без учета мнения профессионального сообщества, приводят к прямо противоположному результату.В частности, сегодня активно обсуждается подготовленный Минстроем РФ законопроект о введении обязательного лицензирования деятельности управляющих компаний. По мнению ряда экспертов, принятие этого документа не только не улучшит положение, но и окончательно сведет на нет конкуренцию в данной сфере, а также создаст условия для возникновения новых коррупционных схем. Об этом мы беседуем с Павлом Созиновым, заместителем координатора НОСТРОЙ по СЗФО.
- Павел Борисович, в чем суть обсуждаемого законопроекта?
Если вкратце, то проект, разработанный Минстроем, предполагает обязательное лицензирование компаний, управляющих многоквартирными домами. Также предусмотрены квалификационные экзамены для руководства УК и целая система штрафов, в том числе за управление домами без лицензии. По предложению разработчиков, закон должен вступить в действие с 1 сентября 2014 года. Согласно проекту закона, все лица, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, должны получить лицензию и квалификационный аттестат до 1 мая 2015 года.
Лицензия предоставляется бессрочно и действует на территории одного субъекта Российской Федерации.
Стоит отметить, что лицензию обязаны будут получить не только УК, но и товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы. Новые требования не коснутся товариществ и кооперативов, управляющих только одним домом. Лицензию выдает орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в Петербурге - государственная жилищная инспекция. Планируется вести федеральный реестр лицензий, доступ к которому будет свободным. В реестре будут учтены следующие данные: количество домов в управлении, наличие замечаний от надзорных органов, факт привлечения к административной ответственности.
Лицензию смогут получить компании, которые зарегистрированы только на территории РФ, не находятся в стадии банкротства или ликвидации, при условии что руководитель не привлекался к административной ответственности. К лицензии будет приложен перечень всех обслуживаемых УК многоквартирных домов.
Законопроект оговаривает и условия отзыва лицензии. Если компания потеряет право на управление 15 % своих объектов, то орган госнадзора обратится в суд об аннулировании лицензии, а руководитель провинившейся УК будет включен в федеральный реестр дисквалифицированных лиц.
- Что заставляет сомневаться в этих предложениях?
- В самих попытках государственного регулирования работы УК ничего плохого нет. Более того, мы все прекрасно знаем о недостатках и проблемах этой отрасли. Однако методы и механизмы, которыми предполагается осуществлять это регулирование, вызывают вопросы.
При этом в законопроекте отсутствует понятие переходного периода, который должен быть предусмотрен для формирования методологии и подходов, мониторинга ситуации.
- В чем конкретно вы видите недостатки предложенного законопроекта? Затронет ли он интересы собственников?
- Недостатки можно перечислять очень долго. Говоря об интересах собственников, стоит учитывать, что лицензия будет фактически выдаваться не на деятельность по управлению многоквартирными домами как таковую, а лишь на обслуживание конкретных домов с указанием их адресов. В то же время если компания лишится права на обслуживание 15% домов из списка, лицензия будет аннулирована.
Допустим, собственники 85 % домов довольны работой УК и хотят сотрудничать с ней дальше. А у нее отзывают лицензию из-за проблем с оставшимися зданиями. Тогда интересы большинства жителей будут нарушены, и им придется в экстренном порядке искать новую управляющую компанию.
То есть законопроект вообще не предусматривает участия собственников и органов местного самоуправления в решении вопроса об аннулировании лицензии. Это несколько странно, учитывая их активную роль и заинтересованность, и противоречит статье 161 ЖК РФ, согласно которой владельцы квартир вправе самостоятельно на общем собрании дома решать вопрос о том, с какой компанией работать.
В то же время собственники не могут быть уверены в финансовой состоятельности компании. Прописанные в законопроекте штрафные санкции непомерно высоки и бьют по карману в первую очередь собственников, а не нарушителей. Согласно поправкам в Кодекс об административных правонарушениях, деятельность без лицензии будет подлежать административному наказанию в виде штрафа от 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей. Штрафы за иные нарушения столь же непомерны. Таким образом УК, обслуживающая два-три дома, практически сразу подпадет под банкротство.
Уставный капитал многих УК, по российской традиции, обычно составляет несколько тысяч рублей. А ущерб, который теоретически может быть нанесен собственникам - в десятки раз больше. Возникает вопрос - чем будет отвечать УК по своим обязательствам? Очевидно, что расходы лягут на жильцов, особенно если управлением занимается ТСЖ, которое в принципе является некоммерческой структурой.
- В законопроекте предусмотрены критерии надежности УК?
- Нет. Устанавливаются квалификационные требования, но они не учитывают критерии надежности компании. Согласно закнопроекту, перед выдачей лицензии по каждому из домов должна быть проведена проверка выбора способа управления и, в принципе, качества услуг. Однако у жилищной инспекции недостаточно полномочий и ресурсов для полноценного контрля этой сферы: нет штатов, баз данных, современных информационных систем.
- Как, по вашему, можно отсеять несостоятельные компании?
- Наше предложение — установить требование к нижнему порогу величины уставного капитала УК. Можно использовать те же критерии надежности, которые сегодня требуются от застройщиков - ведется мониторинг финансовой устойчивости компании, вменяется в обязанность информационная открытость и механизм обязательного страхования. Для УК все это можно реализовать в том числе в рамках обязательного членства в СРО.
Раньше правительство возлагало большие надежды на саморегулирование, но теперь, видимо, разочаровалось в этом институте.
Думаю, наиболее перспективный подход - совмещение элементов лицензирования с саморегулированием. Несмотря на распространенную точку зрения, эти подходы не исключают друг друга. Чиновники и от саморегулирования, и от лицензирования выполняют практически аналогичные функции. Различия касаются регламентов деятельности, методологий процессов, контроля исполнения, стандартов информационной открытости и т.п.
- А что насчет добросовестных игроков? У них будет стимул и возможность расширять сферу влияния и повышать качество услуг?
- В законпроекте много моментов, которые ставят под вопрос здоровую конкуренцию в этой сфере.
Начнем с того, что территориальный принцип выдачи лицензий значительно ограничивает возможности межрегиональных компаний по развитию и продвижению своих услуг.
Дополнительный проработки требует и вопрос финансовых санкций за нарушение договорных обязательств при обслуживании ветхих домов и старого фонда. Получается, что с учетом повышенных затрат на обслуживание проблемного жилого фонда УК в принципе теряют стимул брать подобные объекты в управление.
Возможен волюнтаристский подход - вменить в обязанность УК управлять определенной долей ветхих домов в качестве обязательного условия лицензирования. Однако очевидно, что это не выход. Подходы к разным типам домов следует дифференцировать по доходной составляющей и предлагать управляющим разного рода компенсационные схемы.
Высокие расходы и низкая рентабельность также не позволят компаниям вести эффективный бизнес в отдалённых городках и посёлках. Очевидно, что там придется создавать муниципальные управляющие компании либо стимулировать частные компании специальными программами. Возможно придется создавать сетевые межрегиональные управляющие компании, опирающиеся на принципы ГЧП.
Возвращаясь к обсуждению законопроекта, хотелось бы обратить внимание на механизм отзыва лицензий. Предлагается лишать УК права на управление домом, если в течение года на руководителя компании составляются два административных протокола за те или иные нарушения по данному объекту. При этом не учитывается характер нарушений, за которые компании выдают предписания. В таком случае будет очень легко вытеснить конкурента с рынка - достаточно приложить минимальные усилия, просто организовав поток заявлений.
Обоснованно выглядят предположения о том, что такие жесткие меры не в последнюю очередь вызваны стремлением ограничить приход новых игроков на рынок. Что становится особенно критично при отсутствии конкретизации ответственности органов власти за возможные нарушения при лицензировании.
- То, что лицензирование будет полностью зависеть от чиновников, не приведет ли к появлению новых рычагов неоправданного давления на рынок?
- Приведет, и в этом мы видим значительную коррупционную опасность. Региональные власти, получив карт-бланш на выдачу лицензий, смогут использовать свое право фактически бесконтрольно, а это - потенциальный инструмент административного давления на бизнес для решения каких-либо собственных задач чиновников.
Если законопроект будет принят в нынешнем виде, на рынке жилищно-коммунальных услуг останутся только крупные и преимущественно государственные или ориентированные на местную власть компании. Что касается ЖСК и ТСЖ, им придется уйти с рынка управленческих услуг. Мы сталкиваемся с монополизацией услуг, причем по "местечковому" принципу.
- Вы говорили, что проект закона также предусматривает аттестацию руководителей УК. Может быть, эта мера даст положительные результаты и во главе компаний встанут квалифицированные специалисты?
- Возможно, это было бы именно так, если бы подготовка и аттестация специалистов велась в рамках соответствующих программ и на сформировавшейся учебной базе, и в ней бы принимали участие научная общественность, эксперты и профессионалы рынка.
Это подводит нас к серьезному вопросу об отсутствии профессиональных стандартов деятельности и образовательных стандартов, на основании которых можно было бы запустить само обучение и эффективно реализовать аттестацию руководителей УК.
Из законопроекта следует, что состав экзаменационной комиссии формируется жилищной инспекцией. Можно предположить, что профессиональное сообщество не будет привлекаться к аттестации. Т.е. вместо подготовки и профессионального контроля управляющих кадров мы получим очередную бюрократическую процедуру, которая вряд ли поспособствует становлению системы эффективного управления жильем.
В Мурманске подсчитали, что при введениии системы атестации 15-20 человек ежедневно должны будут сдавать экзамен. Это серьезная нагрузка для ГЖИ - необходимо предусмотреть штат профессиональных экзаменаторов, помещения, оборудование.
- Резюмируя все вышесказанное, какие меры следует принять для совершенствования законопроекта о лицензировании УК?
- Во-первых, предложенный механизм лицензирования как таковой нуждается в очень серьезном совместном обсуждении всех профильных госструктур и экспертов профессионального сообщества.
Во-вторых, не стоит опираться исключительно на его фискальную составляющую лицензирования, необходимо искать более гибкие подходы, проработать возможности совмещения с механизмом саморегулирования, который предоставляет участникам рынка неплохие возможности самим добиваться оптимального результата.
И последнее - у нас нет четкого понимания системы управления многоквартирными домами в целом. Поэтому появляются предложения, например, оставить только одну форму управления - через ТСЖ, минуя посредников в лице УК, тогда и в лицензировании не будет необходимости.
На сегодняшний день сам бизнес управляющих компаний еще не успел сформироваться - по сути, пока он находится на стадии становления и выработки результативных схем. Грубое административное вмешательство в этот процесс вместо положительных результатов может полностью разрушить рыночную систему управления многоквартирными домами.