Работа над поправками

03.04.2007 14:29

Комиссия по подготовке внесения изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга завершила работу по поправкам.

Отметим, что в адрес комиссии был направлен целый поток обращений от различных субъектов градостроительной деятельности. В итоге было подано свыше тысячи предложений от юридических и физических лиц по учету их интересов в генплане. О работе комиссии над поправками в генплан рассказывает председатель КГА, главный архитектор Санкт-Петербурга Александр Викторов. – Александр Павлович, какие поправки были рассмотрены комиссией и с чем они были связаны?
– 21 февраля состоялось последнее заседание комиссии по внесению изменений в генплан. Поправки были разные, с разной степенью значимости, с разной заинтересованностью. В основном они касались интересов частного бизнеса.
К сожалению, было много попыток разместить жилье в зеленых зонах. Бизнес как относится – если не застроено – значит, свободно, а то, что там растет дуб вековой – это не имеет значения. В комиссию поступило свыше 200 предложений по замене рекреационного вида использования функциональных зон на иные виды использования. Из них приняты только восемь.
Было и так, что инвесторы, купившие территорию, пытались навязать комиссии свое видение функционального использования этой территории. Конечно, с какими-то предложениями мы можем согласиться, но еще раз напоминаю – перед тем, как покупать территорию – загляните в генплан и сверьте с ним свои планы. На комиссии рассматривалась ситуация, когда инвестор купил кусок леса с целью построить там жилье, однако по генплану там должен быть расположен крупный зеленый массив. Комиссия, естественно, ответила отказом. Это очень серьезная ситуация для инвестора…
А вообще принятые комиссией поправки носят преимущественно технический характер и связаны с корректурой границ функциональных зон и уточнением параметров застройки.

– Какие из принятых поправок наиболее глобальные и почему они были приняты?
– Наиболее значительные поправки в генплан были внесены в связи со стратегическими проектами, важными для города. В частности, были скорректированы сроки реализации и функциональное назначение территории «Морского фасада».
Ряд поправок связан с увеличением территорий производственных зон и изменением сроков реализации проектов производственных зон в Пушкинском, Красносельском, Петродворцовом, Выборгском и Курортном районах за счет территорий рекреационного назначения и сельхозиспользования, а также территорий общественно-деловой застройки.
Кстати, расчет потребности в территориях для размещения промышленных объектов показал, что в Санкт-Петербурге возможно сокращение территории промышленных зон до 7 тыс. га. Генплан также зарезервировал 9,5 тыс. га территорий терминально-складского и инженерно-транспортного использования. Поправки по производственным территориям увеличивают размеры этих зон дополнительно на 0,6 тыс. га.
Еще один ряд поправок связан с расширением жилищного строительства на южных пригородных территориях. Так, в Пушкинском районе – между Колпино и Московским шоссе – принято решение изменить зону сельхозназначения на зону малоэтажной индивидуальной жилой застройки.
Также принято предложение изменить функцию земельного участка, расположенного севернее Колпинского шоссе, между проектным продолжением ул. Софийской и отводом РАО ВСМ, на производственную зону для размещения домостроительного комбината.
Кроме того, потребовалось уточнение положения участков ряда федеральных и региональных дорог, – Западного скоростного диаметра, автомагистрали Москва – Санкт-Петербург, и новой широтной скоростной магистрали с мостом через Неву.

– Говорят, что генплан Санкт-Петербурга излишне детализирован…
– Излишняя детализация Генплана явилась ответом ожиданиям городского сообщества, что новый генплан решит все вопросы градостроительного планирования, как на макро-, так и на микроуровне.
Среди внесенных в генплан поправок принципиальное значение имеет комплексная поправка, касающаяся укрупнения схемы функционального зонирования территории Санкт-Петербурга. Она устраняет излишнюю детализацию генплана, что, в свою очередь, повышает степень свободы города в построении будущих градост рпоительных политик. Это особенно важно в связи с тем, что Санкт-Петербург активно развивается, и город заинтересован в приходе новых крупных компаний, новых инвесторов. Данная поправка делает Генеральный план более устойчивым к изменениям конъюнктуры рынка и стабильным на более продолжительный срок.

– После поправок как изменятся размеры жилых территорий, земель сельхозназначения?
– На 2025 год размеры жилых территорий, отведенных под индивидуальный жилой фонд, после поправок увеличиваются на 0,6 тыс. га, на 2015 год увеличение составляет 0,8 тыс. га. Для территорий многоквартирной застройки изменения составляют: на 2025 год – дополнительно 0,8 тыс. га, на 2015 год – дополнительно 1,5 тыс. га.
Относительно преобразования земель сельхохназначения первая редакция генплана предусматривала полное их сохранение до 2015 года в размере 14,2 тыс. га и сокращение к 2025 году до 6,2 тыс. га. Принятые комиссией поправки предполагают изъятие сельхоземель под строительство уже в период до 2015 года в размере 1,6 тыс. га. К 2025 году территории сократятся до 4,9 тыс. га.

– Принято решение о создании в Санкт-Петербурге «Объединенной судостроительной корпорации». Этот проект заставит вновь вносить поправки в Генплан?
– На сегодняшний день в городе три основных судостроительных площадки – это Балтийский завод, Адмиралтейская и Северная верфи. Очевидно, что любой градостроитель с удовольствием сменил бы функцию территории, на которой расположен Балтийский завод. Но на сегодняшний день это нереально – у завода есть реальные заказы, которые обеспечивают работу. Поэтому пока Балтийский завод останется на своем месте. И Адмиралтейские верфи останутся на своем месте, но могут быть изменения – все зависит от программ, которые могут быть приняты на федеральном уровне. Наверное, базой для размещения корпорации может стать Северная верфь, но говорить об этом серьезно пока рано – все будет зависеть от соотношения интересов города и интересов Федерации с точки зрения развития судостроения. Это все непросто.
С моей точки зрения, как Адмиралтейство со временем потеряло функцию судоверфи, так и южная часть Васильевского острова потеряет со временем судостроительную функцию. Эта территория – огромный резерв для общественно-делового, гражданского строительства. Но это вопрос не сегодняшнего дня и не этого генплана.

– Когда будут приняты поправки в генплан законодательно?
– На сегодняшний день подготовлено постановление правительства по внесению изменений в генплан, все оформлено протоколами. Правительство одобрило работу комиссии. Теперь сформированные поправки должны пройти всю процедуру проектного обоснования, то есть надо все посчитать, посмотреть, не нарушили ли мы соотношение баланса территорий, не нарушили ли мы где-то вопросы инженерии, транспортного обеспечения. Все это надо проверить и подсчитать, то есть провести еще одну проектную работу за бюджетные денежки. То есть город идет навстречу пожеланиям бизнеса.
После проектного обоснования этих изменений мы должны провести общественные слушания в 111 муниципальных образованиях, получить все согласования всех ведомств по этим поправкам, и финалом будет заключение госэкспертизы.
К 1 сентября документ должен быть представлен в правительство города, после чего передан в Законодательное собрание для утверждения.

– А как идет работа по подготовке Правил землепользования и застройки?
– Комиссия по Правилам землепользования работает, она постоянно действующая и будет работать столько, сколько работает генплан. Правила уточняют, детализируют генплан – функциональный состав зон, задают параметры объектов.
На сегодняшний день практически все подготовлено, подготовлено постановление правительства, проведены все общественные слушания, все поправки по общественным слушаниям учтены. Это постановление мы должны вынести на рассмотрение правительства 10 апреля. А дальше по процедуре – передача в Законодательное собрание для утверждения.

Наталья Бабаджанян


Подписывайтесь на нас:

Надежда Косарева. Особенности национальной реформы
26.09.2006 15:39

Рынок жилищного строительства в России сегодня переживает период активного реформирования. Но, по мнению специалистов, реформы идут не так быстро и не так гладко, как хотелось бы. Почему это происходит? Об особенностях реформирования отрасли жилищного строительства рассказывает президент фонда «Институт экономики города», член межведомственной рабочей группы по реализации национального проекта «Доступное жилье» Надежда Косарева.


- Надежда Борисовна, почему сфера жилищного строительства так трудна для реформирования?

- Если понимать строительный сектор как рынок привлечения финансовых средств и развития территорий, то, на мой взгляд, основная проблема здесь кроется в его монополизации. Посмотрите, что происходит… С одной стороны, растет спрос населения на жилье, увеличиваются доходы граждан, развивается ипотечное кредитование. А с другой - предложение жилья, то есть объемы его строительства, очень вяло реагируют на увеличение спроса. В результате растут цены на квадратные метры. Это классика монопольной организации рынка.


- Почему же это произошло в строительном секторе?

- Причин несколько. Первая состоит в том, что основной ресурс для жилищного строительства - земля - до сих пор находится в государственной собственности. У застройщиков нет возможности свободно купить участок под застройку. Землю распределяет чиновник. Причем делает это по непрозрачным, неясным процедурам. И требование закона - с 1 октября 2005 года предоставлять землю для жилищного строительства только на открытых аукционах, как вы знаете, на практике не всегда выполняется. А развитие как раз такой открытой системы земельных торгов могло бы стать одним из факторов демонополизации строительного сектора.


Вторая причина тоже связана с существующей бюрократической системой. Ведь после получения участка под застройку бизнесмену надо еще получать разрешение на строительство у того же чиновника. Здесь опять приходится сталкиваться с избыточными административными барьерами. Пробиться через них могут очень немногие. В результате те, кто прорвался к заветной цели через какие-то свои связи, начинают монополизировать рынок, не допуская туда конкурентов.


Так что главная задача - снизить административные барьеры. Уже подготовлен законопроект по созданию единой системы госэкспертизы проектной документации и единой системы госнадзора в строительстве. Они существенно сократят хождение застройщиков по инстанциям.


- Есть ли другие причины, не связанные с чиновничьими препонами?

- Также большая проблема кроется в существующей системе финансирования жилищного строительства. Сегодня основная часть жилья, как вы знаете, возводится за счет привлечения средств дольщиков. Был принят 214-й закон для защиты их прав. Но многие застройщики его бойкотируют. Это еще полбеды. На самом деле люди вообще не должны финансировать процесс непосредственного строительства. Граждане должны покупать квартиры как готовый продукт. Мы же не финансируем производство машин, телевизоров, одежды. С жильем тоже должно быть так. Строительство должны вести профессионалы: застройщик и банк, а человек должен иметь право взять ипотечный кредит под залог готовой квартиры, так же, как он берет потребительский кредит на покупку стиральной машины.


- Раз уж мы заговорили о кредитовании строительного сектора…Сегодня многие эксперты считают этот вид финансирования весьма рискованным. Вы разделяете эту точку зрения?

- Да. Это еще одна проблема, которую необходимо решать. Почему это происходит? Потому, что у застройщиков нет обеспечения строительных кредитов: собственных активов у них мало, а землю им предоставляют только в аренду, и то на короткий период. Заложить такие права аренды, чтобы получить деньги на стройку, практически невозможно, поскольку это неликвидный актив (в случае дефолта заемщика его трудно реализовать). Если бы земля предоставлялась застройщику в собственность, это было бы хорошее обеспечение кредитов на весь период строительства.


Плюс ко всему, строительные компании не такие прозрачные и понятные, как, например, банки, которые вдоль и поперек контролирует ЦБ. Поэтому кредитовать строительный сектор трудно. Это касается и самих строительных компаний, и их финансовых проектов, где часто нет конкретных бизнес-планов, нет прозрачных финансовых потоков. Так что застройщики, которые хотят получать банковское кредитование в будущем, должны приводить в порядок всю свою деятельность.


- В продолжение темы кредитования, не могли бы Вы прокомментировать готовящийся к принятию осенью законопроект о стройсберкассах?
- Стройсберкасса – это замкнутая система строительных сбережений, похожая на нашу кассу взаимопомощи. В стройсберкассах копят деньги на первый взнос, допустим, 20 процентов. Столько же можно там взять под низкий процент. Но остальные 60 процентов обеспечиваются ипотечным кредитованием. Эта система неплохо работает в Германии и в Австрии. Но в России, на мой взгляд, работать не будет. Дело вот в чем. Чтобы кредитовать по низкой ставке, стройсберкасса должна уменьшить процент по депозиту. Например, чтобы в стройсберкассе взять кредит под 7 процентов, можно в лучшем случае рассчитывать на депозитную ставку в 2-4 процента. Но при инфляции в 10 процентов (это еще без учета изменения реальных цен на жилье), причем ежегодно, накопленные деньги «сжимаются», а следовательно, «усыхают» и квадратные метры. Получается, что гражданин копит, а денег и возможностей все меньше. Зачем ему это надо? Единственный вариант, если государство будет субсидировать разницу до инфляционного уровня. Но возникает вопрос - самый ли это эффективный способ потратить бюджетные деньги? Может, лучше эти же средства отдавать людям для первого взноса в ипотеку?


- Можно ли сказать, что из-за роста цен жилье в стране становится все недоступней?

- Я бы так не сказала. Хотя в будущем это может стать серьезной проблемой. Есть коэффициент, который условно называется индекс «доступности жилья». Берут стандартную квартиру (54 кв. метра), умножают ее площадь на среднюю цену жилья и делят на средний годовой доход семьи. Полученный условный показатель говорит о том, сколько лет семье нужно не есть и не пить, чтобы купить квартиру. Сейчас он составляет около четырех с половиной лет. В худшую сторону он меняется, но несущественно. Хотя вы правы, жилье становится недоступней с точки зрения наличия свободных квартир на рынке. Товара нет. Многие банки жалуются, что они дают заемщикам кредиты, а они по нескольку месяцев не могут найти квартиру. Пока ищут, цены так вырастают, что на взятый кредит уже ничего купить нельзя. Отсюда вывод - строить надо гораздо больше. Только так можно остановить рост цен на жилье. Или хотя бы стабилизировать его, чтобы повышение цен на недвижимость было на уровне инфляции.


- Если не ошибаюсь, такая задача поставлена в национальном проекте «Доступное жилье»?

- Совершенно верно. К 2010 году объем строительства в стране, согласно национальному проекту, должен вырасти в два раза. За первые шесть месяцев этого года рост уже составил 9 процентов. Если и дальше будем продвигаться такими темпами, то поставленной цели можно достичь.


- О каких еще результатах реализации нацпроекта уже можно говорить?
- Очень хорошо развивается ипотечное кредитование. В этой сфере принят пакет законов, который полностью развязал все «правовые узелки». Теперь остается только помогать некоторым группам граждан - например, молодым семьям - брать кредиты. Это уже несложно. Поэтому все банки, которые хотят и могут заниматься ипотечным кредитованием, уже вышли на этот рынок. И при росте реальных доходов населения, который мы наблюдаем, а также при снижении процентных ставок на кредиты, ипотечное кредитование со временем будет развиваться еще стремительней.


- Есть ли у национального проекта свои индикаторы?

- Конечно, есть. Если откроете программу «Жилище», которая является основным инструментом реализации нацпроекта, найдете конкретные целевые показатели. Например, к 2010 году в два раза по сравнению с 2004 годом должен вырасти объем строительства в стране: до 80 млн кв. метров в год. В 20 раз за тот же период должен возрасти объем ипотечных кредитов, выдаваемых за год. Износ коммунальной инфраструктуры, напротив, должен сократиться с 60 до 50 процентов. Как мне кажется, по промежуточным итогам 2006 года эти индикаторы соответствуют поставленным целям. Например, хорошо реализовывалась программа по государственным жилищным сертификатам. А оплата первого взноса при получении ипотечного кредита молодым семьям, увы, началась позже. Отдельная проблема - обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Сильно запоздали с порядком реализации этой подпрограммы. В результате только в июле-августе был проведен конкурс и отобраны проекты. Процесс предоставления государственных гарантий под них начался только сейчас и идет не без проблем. Поэтому даже деньги, выделенные на субсидирование процентных ставок по кредитам на эти проекты, не смогут быть использованы в этом году в полном объеме. Это не очень хорошо.


- Почему же реализация проекта «Доступное жилье» иногда отстает от планов?
- Проект был задуман правильно и в логической последовательности: оценка ситуации, законодательная база, цели, ресурсы и так далее. Но нацпроект - новый для нас инструмент, и пока еще мы не научились им как следует пользоваться. Все сводится к текущему управлению. Есть ответственный первый вице-премьер, есть Минрегион, готовящий нормативную базу, есть Росстрой, нацеленный на реализацию ФЦП «Жилище», есть межведомственная рабочая группа, чтобы поговорить о наболевшем. Словом, у семи нянек...


Нет единого центра. Речь идет не о единоличном принятии решений, а о компетентности, оперативности и ответственности. Регламенты, существующие в правительстве, таковы, что бумаги ходят от ведомства к ведомству по полгода.


- Когда, по Вашему мнению, результаты работы национального проекта будут заметны всем россиянам?

- Если все будет идти по плану, то к 2007-2008 году. Правда, серьезные изменения запланированы только к 2010 году. Если сегодня по статистике только 11-12 процентов населения могут приобрести жилье по социальным стандартам с помощью собственных средств или кредитов, то к 2010 году этот показатель должен достигнуть 30 процентов. Это серьезное увеличение.


- По оценкам Росстроя, для нормального жилищного самочувствия страны необходимо вводить как минимум квадратный метр на душу населения в год. Мы далеко отстаем от Европы и США по этому показателю. Нас почти 150 миллионов человек. А жилья строится в три раза меньше. Только к 2010 году, как Вы говорили, выйдем на показатель 80 млн кв. метров. А если демографическая ситуация начнет улучшаться?

- Во всех странах этот процесс идет по-разному. Все зависит от потребности, а главное - платежеспособного спроса на жилье. По данным исследования на конец 2003 года, в России была потребность в увеличении жилищного фонда на 46 процентов, а платежеспособный спрос населения составлял лишь 25 процентов от потребности. Сегодня строительство не удовлетворяет даже существующий платежеспособный спрос. Именно поэтому надо сбалансированно развивать и жилищное строительство, и жилищное кредитование. Но не стоит забывать и о модернизации существующего жилищного фонда.


- Что же такое, на Ваш взгляд, достойное, доступное и комфортное жилье для российской семьи?

- Каждый понимает эти слова по-своему. Что такое «достойное жилье»? Например, мое детство прошло вчетвером в однокомнатной квартире. И это выглядело вполне «достойно», поскольку вокруг люди жили в коммуналках. Но времена меняются, а с ними меняются и представления об уровне жизни. Сегодня определены социальные нормативы площади жилья. Это параметры, по которым предоставляется государственная субсидия на оплату жилья, и выдаются государственные жилищные сертификаты. Этот социальный норматив составляет 33 кв. метра на одного человека, 42 кв. метра - на двоих, и по 18 кв. метров на одного члена семьи, если семья состоит из трех и более человек.


Что касается комфортности… Конечно, жилье должно быть обеспечено необходимыми коммунальными услугами: водой, теплом, электричеством. Они должны предоставляться качественно, бесперебойно. А уж степень комфорта каждый будет выбирать по возможностям. Кому ванна, кому джакузи, кому бассейн...


Самое сложное понятие - «доступное жилье». Очень многие журналисты и даже политики подменяют его словом «дешевое». Сразу возникают ассоциации с жильем простеньким, тесным, низкого качества… На мой взгляд, это неправильно. Я считаю, что «доступное» - значит «разное». Значит, «доступное» для каждой семьи по уровню ее дохода и потребностей.


При этом не надо забывать, что 40 процентов россиян сегодня удовлетворены своим жильем, 10-15 процентов, как и в других странах, всегда будут нуждаться в жилье по социальному найму, а 20-30 процентов не смогут обойтись без дополнительной господдержки при приобретении жилья.

Беседовала Наталья Ковтун


Подписывайтесь на нас: