Михаил Медведев: «Масштабной стройки в Курортном районе не будет»
Массовая застройка Курортного района нецелесообразна. Данную территорию необходимо развивать с учетом ее исторически сложившегося функционала, убежден Михаил Медведев, генеральный директор группы компаний «ЦДС».
– Как бы вы ранжировали основные преимущества Курортного района для застройщиков и девелоперов?
– Первое и главное отличие Курортного района, определяющее его ценность для участников строительного рынка, можно сформулировать так: это загород, но это одновременно и городская территория. По сути, добираться до Курортного района все равно что добираться до Купчино. Здесь прекрасная транспортная доступность: и железная дорога, и Западный скоростной диаметр, и КАД. Загород ведь – очень широкое понятие. Есть, допустим, Красносельский район, а есть Курортный. В последнем случае это еще и территория, овеянная романтическим флером истории, с обилием зелени. Это отчетливо не урбанистический пейзаж. И потом, невозможно не почувствовать ауру, которая формировалась веками и которая отличает сегодня жителей Курортного района от других петербуржцев. Аура складывается из многого: из побережья Финского залива, сосен, исторических сюжетов, развитой рекреационной инфраструктуры.
– А есть ли у территории не очень позитивные характеристики?
– Если оценивать Курортный район с точки зрения развития строительства, важно помнить, что это не район массовой жилищной застройки. Поэтому анализировать факторы, препятствующие такому развитию, наверное, неправильно. Можно с большой долей уверенности предположить, что масштабной стройки здесь не будет, за исключением разве что намывной территории. Район остается Курортным и потому, что там не так много жителей. Поэтому все, что актуально для развития других районов города – совершенствование транспортной инфраструктуры, в том числе за счет метро или легкорельсового трамвая, увеличение емкости местного рынка труда – напрямую к этой территории не относится. Курортный – он и есть курортный, а не промышленный или спальный район. Это жемчужинка в городской короне, и даже актуальные для других городских территорий проблемы нехватки инженерных мощностей здесь не имеют столь глобальных масштабов. Возможно, есть технические вопросы в отдельных местах, но они вполне решаемы.
– Ваша компания реализует в Курортном районе два проекта – это ЖК «Дюна» в Сестрорецке и коттеджный поселок «Кантеле» в Репино. Чем для вас интересна эта территория?
– Курортный район занимает большую площадь, и локации в пределах этой территории бывают разные. Наш жилой комплекс «Дюна» строится в самом центре Сестрорецка с видом на Финский залив и Сестрорецкий разлив. Мы работаем в сегменте массового жилищного строительства, но пришли в Сестрорецк из-за уникальности месторасположения земельного участка. Поселок Репино, где появились таунхаусы «Кантеле», – это исторический центр малоэтажной застройки в Курортном районе. Мы начали строить «Кантеле» только потому, что очень понравилась локация. В принципе, коттеджное строительство – не наше направление, но в случае с «Кантеле», по-моему, все получилось красиво и удачно.
– Эти объекты, очевидно, отличаются от того, что «ЦДС» строит в Мурино, Буграх и других локациях. К чему вашу компанию обязала территория этого района?
– Сказать о том, что в Сестрорецке и Репино совершенно другое качество, наверное, неправильно. Мы практикуем единый подход к разработанным и утвержденным внутренним стандартам технического оснащения и качества строительства. Поэтому не буду утверждать, что в Курортном районе мы построили что-то сверхнеобычное. Однако при этом мы постарались сделать более интересной инфраструктуру, еще более продуманными планировки. Все это в сочетании с самим месторасположением дает возможность сказать, что объект в Сестрорецке особенный: это многоэтажное, но не массовое строительство.
– Каких объектов, по вашему мнению, не хватает, а каких, напротив, чересчур много в Курортном районе?
– Для тех, кто там живет, в принципе, всего хватает. Правда, здесь не представлены крупные сетевые магазины, но с заходом ретейлеров в район он неизбежно начал бы превращаться в территорию массовой застройки, что нежелательно. Кроме того, с учетом ЗСД торговая инфраструктура оказалась намного более доступной, чем прежде. Это справедливо и в отношении прочей недостающей инфраструктуры, без которой иногда не обойтись. Мне кажется, что было бы хорошо потратить чуть больше денег на содержание пляжей. В некоторых местах их территория оставляет желать лучшего. Пока налицо парадоксальная ситуация: мы живем на берегу Финского залива, а мест, где можно искупаться в заливе, не так и много. Все едут в Курортный район, и если бы было больше инфраструктуры для пляжного отдыха, от этого выиграли бы все горожане.
– В Ленобласти вы участвуете в финансировании проектирования дорожной развязки. Есть ли желание войти в проекты на условиях ГЧП на территории Петербурга и Курортного района в частности?
– Пока мы этого не планируем. У нас нет цели заниматься государственно-частным партнерством. Купить участок, построить дома, продать квартиры – это наш профиль. А если уж где-то какая-то задача, которую надо решать другим способом (например, как в Мурино), – это исключительный случай.
– Чем потенциально этот район еще может быть интересен застройщикам?
– Потенциал как раз в природе, в море, в развитой инфраструктуре для отдыха. Этот потенциал и нужно сохранять и преумножать. Начиная от улучшения инфраструктуры существующего яхт-клуба, строительства новых полей для гольфа и заканчивая вертолетными площадками. Думаю, логично еще большее раскрытие Курортного района как базы для отдыха, реабилитации. Курортный район – это наш Крым.
– Кто, по вашим наблюдениям, приобретает жилье в Курортном районе?
– Поскольку в этом районе не ведется массовая застройка, это однозначно не жилье первой необходимости. Образно говоря, приобретение квартиры или коттеджа в Курортном районе – это уже второй шаг. Большая доля покупателей – представители среднего класса: кто-то покупает жилье для родителей, кто-то для детей. Для разумной оборачиваемости средств мы придерживаемся средней ценовой категории. Но важно отметить, что цена квадратного метра может отличаться очень существенно: все зависит от местоположения конкретного объекта. Репино, Комарово, Солнечное и более урбанистический Сестрорецк – вот центры притяжения и точки роста внутри Курортного района. Следующий центр, возможно, пока недооцененный, – Зеленогорск. Появится намыв – появится еще одна точка притяжения. И уверен, что застройка Курортного района и дальше будет расходиться волнами от центров притяжения.
– Каким мог бы быть новый объект ГК «ЦДС» в Курортном районе?
– Характеристики проекта зависят от места. В центре Сестрорецка однозначно таунхаусы не построить – это будет многоэтажное строительство. А для Комарово, к примеру, логичны индивидуальные дома или блокированная застройка. Вообще все описано в Правилах землепользования и застройки. И поскольку вариации возможны, надо ими пользоваться. Надо смотреть, где и что, во-первых, разрешено и, во-вторых, разумно построить.
– С каким другим районом города, по вашему мнению, можно сопоставить Курортный?
– С Петродворцовым, хотя они и очень разные. Общее – в исторической ценности, ауре места, исторически сложившейся немассовой застройке.
– Будут ли существенно увеличиваться цены на жилье в данном районе?
– Вряд ли в ближайшее время стоит ожидать серьезного роста цен на недвижимость в Петербурге. Логично предположить, что цены будут расти в пределах инфляции. Это связано с общим состоянием экономики: она может переживать разные этапы развития. Думаю, если сейчас бурного роста не будет, то это ощутимо отразится на жилищном рынке. А роста пока, скорее всего, не будет. Если же говорить конкретно о Курортном районе, при условии хорошей локации квартиры могут быть вообще бесценными.
– Планируете ли вы наращивать свой земельный банк в Курортном районе?
– Да, что-то смотрим, планы по приобретению новых пятен в Курортном районе есть. И какой бы ни была экономическая ситуация, хорошие локации всегда будут востребованы.
Николай Кутьин, вновь избранный президент Национального объединения строителей, в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказал, что он противник революций, а выступает за эволюционный путь развития саморегулирования в строительстве.
– Какие задачи вы как новый президент НОСТРОЙ ставите перед саморегулируемыми организациями?
– Сейчас в НОСТРОЙ зарегистрировано 273 СРО. С одной стороны, я являюсь генеральным директором строительной компании «Трансинжстрой», которая входит в СРО, и одновременно я избран президентом Национального объединения строителей. Соответственно, я вправе судить о двусторонних задачах. Для меня как руководителя крупной организации на строительном рынке система саморегулирования должна быть привлекательной, понятной, ясной, помогающей в моей повседневной работе. С другой стороны, как вновь избранному президенту НОСТРОЙ мне предстоит решать более высокие задачи. И в этой связи саморегулирование должно стать опорой всей российской системы управления. Именно посредством института саморегулирования устанавливаются нормы и правила, обеспечивается выполнение важнейших задач – безопасное ведение работ, качественное строительство и т. д. Для того чтобы этот механизм заработал в полной мере, сегодня требуется внесение изменений в законодательство, которое усилит основы саморегулирования как общественного института. Злые языки на Западе говорят, что у нас нет демократии. Последний Всероссийский съезд НОСТРОЙ показал обратное – демократия есть. Выборы проходили очень сложно. Было много претендентов, много обсуждений. Никто не может сказать, что было единодушное голосование. Уверен, что в будущем именно саморегулирование станет демократическим институтом нового формата. И для меня как президента НОСТРОЙ важнейшей задачей является его развитие.
– Какими принципами вы будете руководствоваться на посту президента НОСТРОЙ?
– Я считаю, что президент НОСТРОЙ обязан присутствовать на окружных конференциях, потому что именно на них обсуждаются самые важные задачи о развитии профессионального сообщества. Если президент что-то предлагает, то он должен делать это лично, иначе получится эффект испорченного телефона. Если он сам не слышал, о чем говорили на окружных конференциях, то это интерпретация. Поэтому только постоянное участие президента в жизни саморегулируемого сообщества обеспечит правильную связь с внешним миром, правительством РФ, федеральными органами исполнительной власти, Государственной Думой и другими организациями. Президент НОСТРОЙ должен представлять интересы строителей, слыша их просьбы из первых уст и понимая их. Мнения участников строительного рынка должны суммироваться и представляться как открытая платформа, на основе которой будут принимать дальнейшие стратегические решения в органах законодательной и исполнительной власти.
Я считаю очень важной в своей работе полную открытость. Нам сегодня нужно делать так, чтобы любое предложение, которое поступает в совет НОСТРОЙ, быстро распространялось среди всех участников СРО. В идеале по каждому конкретному вопросу должны иметь возможность высказаться окружные конференции. И суммируя эти предложения, уже голосовать на совете. Иначе возникают справедливые оттенки недовольства, когда вопросы решаются за кулисами. Еще раз подчеркну, я выступаю за полную открытость, ясность принимаемых решений, каждое из которых заведомо должно быть распространено среди всех участников СРО, чтобы каждый мог выразить свое мнение.
– Рассматриваете ли возможность уйти с поста генерального директора строительной компании и полностью посвятить себя работе в национальном объединении?
– Хочу заметить, что у меня нет личного бизнеса. Поэтому если возникнут противоречия между работой в НОСТРОЙ и руководством в ОАО «Трансинжстрой», то я напишу заявление об увольнении и полностью сконцентрируюсь на работе в Национальном объединении строителей. Противоречий точно не будет. Поверьте, буду работать. Нам предстоит сложный год. Я надеюсь, что все СРО будут работать эффективно, качественно. Потому что-то, что сегодня есть, – это хороший базис, именно его нужно развивать и двигать вперед. Для этого должен работать не только президент, нужны общие усилия: важно, чтобы к решению задач подключились и совет, и комитеты НОСТРОЙ, и саморегулируемые организации.
– Кто станет вашими ближайшими соратниками в достижении тех целей, о которых вы сказали? Будут ли изменения в кадровом составе НОСТРОЙ?
– Я хочу подчеркнуть, что система саморегулирования будет продолжать свою работу в том составе, что есть: есть избранные координаторы по округам, есть председатели комитетов НОСТРОЙ, и есть сформированный совет. Это и есть моя команда. Они уже знают, что делать. Вопрос в одном: правильно поставить задачи и вовремя спросить отчет об их исполнении, чтоб была ответственность. На прошедшем Всероссийском съезде СРО в строительстве по всем основным вопросам отчитывался руководитель аппарата НОСТРОЙ, но это неправильно. Отчет должен делать президент, потому что он говорит о результатах работы, которую ему доверили. В этом случае понятна эффективность. Я администратор, руководитель. Я понимаю, как построить систему, чтобы она была работающей. Как я уже сказал на съезде, я выступаю за эволюцию, а не революцию. Надо использовать фундамент, который есть, и строить будущее на нем.
– Представители СРО задают много вопросов по формированию членских взносов. Будут ли они снижаться или, наоборот, расти?
– Я сторонник, чтобы этот вопрос рассматривался постоянно. Твердо установленная планка в отношении размеров членских взносов – это абсурд. Например, мы утвердили бюджет на 2014 год, поделили его на количество членов и поняли, кто сколько должен внести. Мы направляем предложения в СРО, они смотрят их эффективность, соглашаются или дают свои замечания. Это нормальная работающая система. Взносы – это не стабильная величина. Она зависит от тех задач и бюджета, который есть у национального объединения. В кризисных ситуациях взносы могут снижаться, и, наоборот, при росте наших возможностей можно увеличить и взносы.
– Вы говорите о выстраивании диалога между профессиональным сообществом и государственной властью. С каким первым предложением вы готовы выйти?
– У нас уже сформирован пакет предложений. Но для того чтобы я уверенно представил его представителям власти, мне нужно обсудить наработки на окружных конференциях НОСТРОЙ. Важно, чтобы это было консолидированное решение. Я надеюсь, что за май – начало июня мы обсудим все предложения, вычленим главные и представим их на суд Государственной Думе, Федеральному Собранию, Министерству строительства, правительству РФ и другим.
Диалог с властью уже есть. Когда я давал согласие на то, чтобы баллотироваться в президенты Национального объединения строителей, то прежде всего я убедился, возможно ли это. Если бы я почувствовал, что невозможно, то не стал бы этого делать. Это большая ответственность. Если ты ее берешь на себя, то должен понимать, выполнишь обязательства или нет. Я считаю, что нам это по силам.
Внутри профессионального сообщества есть определенные разногласия, но они носят технический характер. Я надеюсь, что мы их нивелируем. Главное, не задерживаться, а двигаться вперед.
Длительная и не всегда уместная процедура согласования проектных и строительно-монтажных работ с чиновниками тормозит их проведение и отражается на стоимости. Так считает генеральный директор компании ООО «ВодоСтройПроект» Сергей Иванов. Газете «Строительный Еженедельник» специалист рынка рассказал о вариантах исправления негативной сложившейся ситуации.
– Сергей Владимирович, федеральные и городские власти постоянно говорят о необходимости снижения административных барьеров по отношению к бизнесу, в том числе и строительному. Происходит ли оно на самом деле? Чувствуете какое-то потепление?
– К сожалению, никакого резкого потепления отношений между чиновниками и бизнесом нет, но и определенного охлаждения тоже, что уже немаловажно. На мой взгляд, за последние годы выстроились определенные правила игры, которые в большей степени удовлетворяют чиновников, и менять они их не торопятся. Работать по этим правилам предпринимателям можно, все доступно, только не всегда эффективно.
Есть на рынке заметная и положительная тенденция по внедрению современных материалов и технологий в производство работ. Власть идет на диалог, рассматривает различные, в том числе инновационные, способы и методы производства работ, например мы сами выполняем работы по футеровке существующих колодцев пластиком – использование технологии позволяет значительно увеличить эксплуатационные свойства конечного продукта, при этом цена работ доступна для широкого круга потребителей. Считаю, что крайне важно и необходимо в условиях современного мира.
Сам рынок, в том числе проектный и строительно-монтажный, на котором мы работаем, не стоит на месте и постоянно движется вперед. В частности, на последнем съезде строителей, в котором я принимал участие, поднимался вопрос о снижении административных барьеров, а именно о необходимости сокращения по времени процедуры согласований, а также самого их количества. Об этом говорят, обсуждают важность и значимость подобных изменений, но пока ощутимых шагов властей по поддержке инициатив строителей нет.
– Неужели все так критично?
– Есть над чем работать! Могу привести простой пример: поставлена задача подключить к водопроводу уличный ларек. Сеть находится в 10 м от него, и все работы по присоединению можно провести за один день. Но при этом их согласование с различными ведомствами займет от трех и более месяцев. Если более конкретно, то получение только исходных данных для начала проектирования от ответственных структур власти занимает более месяца – это очень долго. А дальше нужно проектировать и согласовывать проект до производства работ в более чем пяти организациях, при этом минимальный срок согласования одной инстанции – две недели и дольше. Такой период «хождения» по чиновникам считаю недопустимым, ведь неэффективно тратится очень много времени.
Подчеркну, что в итоге такое количество согласований и длительные их сроки увеличивают и стоимость проводимых работ. Специалистам приходится заниматься проектом не несколько дней, а несколько месяцев, что значительно увеличивает себестоимость. Стоимость работ на объектах может вырастать в 2,5 раза, иногда заказчики уже на этом этапе отказываются от реализации таких проектов.
– Какой выход из сложившейся ситуации вы видите?
– Полагаю, что необходимо значительно отрегулировать саму разрешительную систему. Во-первых, важно уменьшить количество согласований с ведомствами по небольшим работам и на небольших объектах. Так, в случае с прокладкой инженерных сетей водопровода и канализации по отдельным работам должно быть достаточно согласования только с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Дело в том, что ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» при согласовании проекта уже производит проверку возможности его реализации с учетом всех пересечений с другими инженерными сетями, ведение технадзора за строительством осуществляется ими, принимаются сети только с выполненным благоустройством, то есть надзор ведется от истоков и до полной реализации проекта. Получается, что контроль иных организации в большей степени носит дублирующий характер.
Необходимо определить критерии такого рода объектов, допустим, при подключении объекта к коммунальным сетям расположенного в непосредственной близости, до 100 м, на выполнение работ необходимо разрешение только данного ведомства. Все, что дальше, требует разрешений больших инстанций. Кроме того, необходимо избавить отрасль от согласований с теми структурами, с которыми мы вообще не соприкасаемся.
Во-вторых, активнее следует вводить электронный документооборот. Переход от традиционного согласования проектов документов на бумажном носителе к электронному согласованию с использованием системы электронного документооборота – действительно важная необходимость в сегодняшних реалиях. Электронное согласование имеет существенный перечень преимуществ, в том числе прозрачность.
– Сергей Владимирович, а как вы охарактеризуете взаимоотношения чиновников и предпринимателей в рамках работ по тендерам и госзаказам?
– Здесь тоже не все так гладко, как бы хотелось. С Нового года внесены изменения в федеральный закон о государственных закупках (ФЗ-44). Казалось бы, документ должен был внести новые веяния, что-то улучшить, но особого понимания, как по нему работать, нет ни у бизнесменов, ни у чиновников. Фактически закон сырой, нуждающийся в серьезной доработке, многие вещи в нем не стыкуются друг с другом.
Добавлю, что в настоящее время самый главный минус проведения тендеров – выбор исполнителя не по качеству, а по цене. Безусловно, конкурсное падение цены и торг должны быть, но они должны быть разумными. Ведь если проанализировать предложения некоторых участников конкурсов, можно отметить такую интересную особенность: сметная стоимость их материалов меньше отпускной заводской цены материалов, естественно, к такой организации должно сразу же появиться множество вопросов, но их почему-то не всегда задает заказчик. Поэтому иногда появляются на рынке компании-однодневки, которые выскакивают неизвестно откуда, получают заказ и исчезают. Естественно, в таких случаях говорить о качестве и гарантийных обязательства неуместно.
– На ваш взгляд, что стоит предпринять властям, чтобы такие сомнительные фирмы не занимались тендерами?
– Необходимо создать более жесткие условия для компаний-участников. При отборе учитывать наличие у компании-участника собственных производственных мощностей, достаточность собственного персонала, проверять налоговую историю участника. Все это очень просто проверить при формировании запроса по участнику в структурах власти. Правда, снова нужно отметить, что отработка какого запроса должна быть оперативной и не занимать месяцы.
Кроме того, компания-участник должна иметь опыт работы в сфере проведения тендера, представлять свое реальное портфолио на рассмотрение.
Необходимо создать такие критерии отбора, чтобы система заработала, чтобы появлялись рабочие места, а не субподрядные компании-однодневки. Поручать выполнять работы нужно компаниям, приносящим пользу не только себе, но и обществу, государству.