Виталий Млынчик: «Мы находимся на старте создания энергосервисного рынка»
Виталий Млынчик, директор недавно созданного НП «Энергосервисная палата», в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказал о перспективах развития рынка энергосервисных контрактов в Петербурге.
– Оцените, пожалуйста, темпы реализации закона № 261-ФЗ на промышленных предприятиях и в жилищно-коммунальном хозяйстве Петербурга? Насколько выполняются задачи, которые ставило государство перед началом работы данного закона?
– Закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении» предполагает поэтапное достижение конечной цели – сбережения энергоресурсов и, как следствие, финансовой экономии. Уже закончен первый этап – проведение энергоаудита, своеобразной переписи потребления энергоресурсов. Он прошел более или менее успешно, цифры получены, таким образом, определен потенциал энергосбережения на каждом предприятии в отдельности.
Наступает следующий этап – внедрение мероприятий, которые необходимы для снижения энергопотребления. Этот шаг осуществить сложнее, потому что пока непонятно, кто будет их реализовывать и откуда поступят деньги на их осуществление. Государство прямо заявляет, что тратить бюджетные средства на внедрение энергосберегающих технологий не будет. На мой взгляд, такая позиция абсолютно правильная. Деньги нужно привлекать на рынке. Реализация любого энергоэффективного мероприятия подразумевает достижение некоего результата. Когда вы ставите новое оборудование или внедряете новую технологию, то должна появиться экономия денежных средств, которые как раз и могут пойти на оплату услуг энергосервисной компании. Это и есть суть энергосервисного контракта, в котором заранее высчитана экономия после внедрения мероприятий исходя из грамотно представленных стартовых условий.
Отмечу, что энергосервисный контракт – это «длинные» инвестиции, которые окупаются не раньше чем через 5-10 лет. Сумма, которая ежемесячно выплачивается энергосервисной компании заказчиком услуги, будет напрямую зависеть от достигнутой экономии после осуществления энергосберегающих мероприятий. Пусть есть расчетное достижение, которое распределяется на 10 лет. Например, вы экономите 20% от оплаты за электроэнергию. 10% сэкономленных средств остается потребителю, а 10% отдается энергосервисной компании. И за 10 лет окупается то, что было вложено, плюс банковские проценты.
Рынок энергосервиса только зарождается в нашей стране. Пока отсутствуют нормативные, методологические основы заключения энергосервисных контрактов. Не сформирован пул игроков этого рынка, не установлены четкие правила взаимодействия. Возникающий рынок требует поддержки, которую ему сможет оказать созданное в апреле 2014 года НП «Энергосервисная палата».
Отмечу, что это не союз однотипных компаний, которые, например, занимаются производством техники. Мы хотим охватить всех игроков энергосервисного рынка – это государственные органы, страховые и лизинговые компании, банки, производители оборудования и, наконец, сами энергосервисные компании.
– На каких условиях будут приниматься компании в НП «Энергосервисная палата»?
– Наша организация создана как площадка для взаимодействия всех участников рынка энергосервиса. Никаких особых требований к компаниям, которые намерены вступить в палату, мы не предъявляем. Ежегодный взнос за участие в нашем некоммерческом партнерстве составляет 25 тыс. рублей. Членство в Энергосервисной палате доступно любому предприятию. Отмечу, что НП «Энергосервисная палата» зарегистрировано как федеральная организация. В ближайшее время мы собираемся открыть филиал в Пскове, а также в Крыму, где вопросам энергосбережения практически не уделялось внимания, так как в Украине была дешевая электроэнергия. Сейчас тарифы на электричество существенно поднимутся из-за недостатка собственных генерирующих мощностей, поэтому нужно срочно заниматься экономией.
– Каков потенциал российского рынка энергосервисных компаний?
– Объем рынка энергосервисных услуг в России оценивается в 2-3 трлн рублей — около 10-15% от объема потребления ресурсов в ЖКХ в денежном выражении. Эта цифра довольно большая. Я, честно говоря, не очень в нее верю. Она появилась после мониторинговых исследований, скорее всего, основываясь на сравнении с западными показателями.
Но потенциал рынка энергосервисных контрактов огромен. На мой взгляд, в ближайшее время реально начать экономить около 20% потребляемых энергоресурсов на любом бюджетном учреждении. Этот эффект можно достигнуть, выполнив вполне доступный и понятный комплекс работ, не затевая сильной перестройки.
– Как обстоит развитие рынка энергосервисных услуг в Петербурге и Ленинградской области?
– Я занимаюсь этим вопросом вплотную, и с уверенностью могу сказать, что заказчиков на этом рынке много. А вот компаний, которые называют себя энергосервисными, в Петербурге не более двух-трех десятков. Активно начинают предоставлять услуги энергосервиса сбытовые компании, что является полным нонсенсом, так как их основная функция – это продажа электроэнергии, логично предположить, что им должно быть невыгодно заниматься энергосбережением. Это еще одна точка извлечения прибыли, не более того.
– А какой должна быть энергосервисная компания в классическом понимании?
– Это инжиниринговая компания, которая обладает серьезным юридическим отделом и блоком технадзора. Основная ее функция в том, что она является в первую очередь организатором и держателем энергосервисного контракта на протяжении всех 10 лет и несет за него ответственность. Энергосервисная компания нанимает специализированные организации по проектированию и монтажу оборудования, может привлечь эксплуатирующее предприятие. Компания должна иметь хорошее кредитное плечо, работая с банковскими структурами примерно как лизинговые компании.
Стоит лишь добавить, что пока на рынке Петербурга нет ни одной энергосервисной компании в классическом понимании. Пока все существующие игроки имеют основной бизнес, например производят оборудование или осуществляют электромонтажные работы, а параллельно оказывают энергосервисные услуги.
– Каким вы видите развитие рынка энергосервисных компаний в ближайшие пять лет?
– Сегодня я наблюдаю, что со стороны заказчиков присутствует очень большое желание сэкономить. Например, бюджетным предприятиям после проведения энергоаудита в ближайшие пять лет нужно сберечь 15% средств. Государство им деньги не дает на проведение мероприятий по энергосбережению и указывает на энергосервисные контракты. Производители также ратуют за развитие энергосервисного рынка. Пока очень медленно в эту схему включаются банковские структуры. Они так зажаты в тисках требований Центробанка. Хороший плюс в том, что у потребителей есть деньги на то, чтобы платить энергосервисным компаниям за их услуги, потому что сегодня эти деньги потребитель отдает сбытовым компаниям за поставляемые энергоресурсы.
– Как повлияет развитие рынка энергосервисных контрактов на темпы внедрения инновационных технологий в энергетике?
– В этом как раз и состоит вся соль энергосервиса, это и есть тот инструмент, который позволяет внедрять инновации на рынке. Почему само предприятие не покупает инновации? Да потому что оно боится, не знает, какой будет эффект, ему приходится рисковать. А если приходит компания, которая вкладывает свои деньги в развитие инновационных технологий, то она уверена в результате, знает это оборудование. Пример – курорт «Игора» в Ленинградской области оборудован микротурбинами Capstone, которые работают на сжиженном привозном газе, одновременно вырабатывая электричество и тепло. И вся курортная зона автономна от централизованного теплоснабжения и электрификации. Семь лет назад собственники «Игоры» рискнули и поставили такие микротурбины. Но тогда услуг энергосервиса на рынке не было. Сегодня энергосервисные компании берут на себя риск внедрения новых технологий, освобождая от него компании-заказчики. Именно энергосервисная деятельность становится проводником инноваций в энергетической сфере.
Накануне Съезда строителей Санкт-Петербурга генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о ситуации в строительной отрасли города и самых ожидаемых законопроектах следующего года.
– В этом году валовый региональный продукт города показал некоторое снижение по направлению «строительство». Является ли это симптомом стагнации стройкомплекса или это временное явление?
– Статистика – вещь объективная. В этом году действительно наблюдался спад объемов капиталовложений и ВРП в строительной отрасли. В первую очередь это связано с бюджетными стройками: мы знаем, идет недовыполнение адресной инвестиционной программы, освоение бюджетных средств Комитетом по строительству колеблется на уровне 50%. По сути, город не успевает построить бюджетные объекты на сумму порядка 20-25 млрд рублей. Объем ввода офисных и торговых площадей снизился. Они продолжают строиться, но крупных объектов в ближайшее время, насколько мне известно, не будет. Правда, коммерческих площадей в городе сейчас довольно много. Практически прекратились крупные капиталовложения в гостиничное хозяйство. Нет достаточного притока средств на реализацию ключевых инфраструктурных проектов – строительство ЗСД и трассы Москва – Санкт-Петербург. При этом в жилищном строительстве ситуация совершенно иная. В этом сегменте все развивается очень активно, но самые крупные стройки сейчас ведутся на границе города и области, например Кудрово, Мурино или Горелово. А это жилье, на словах считающееся городским, попадает в статистику ВРП Ленинградской области.
Если говорить о прогнозах, то никаких предпосылок для сокращения объемов строительства жилья я не вижу. Вместе с тем хочется надеяться, что в следующем году комитеты администрации города будут более активно работать с точки зрения освоения бюджетных средств, что будет восстановлен приток федеральных средств на реализацию крупных инфраструктурных проектов и город сумеет восстановить объем ВРП и капиталовложений.
– Были ли в 2013 году какие-либо законодательные нововведения, которые повлияли на работу строительного комплекса города?
– Особенных законодательных новшеств я не могу отметить. Но надеюсь, что до конца года хотя бы в первом чтении будут приняты региональные нормы градостроительного проектирования для Санкт-Петербурга. Это четвертый документ, которого не хватает для полной легитимности градостроительных процессов в городе. В этих нормах есть спорные моменты, но они не должны оттягивать принятие этого ключевого для города документа. Кроме того, строители ожидают, что в 2014 году будут внесены изменения в закон № 820-7 «О зонах охраны…». Это будет очень важным шагом для нормализации работы в зонах регулируемой застройки, потому что сейчас многие территории города представляют собой «белые пятна», на которых юридически практически невозможно ничего строить. Хотелось бы, чтобы в 2014 году были внесены изменения в Генплан и ПЗЗ.
– Сейчас идет активное обсуждение стратегии развития города до 2030 года. В частности, власти предполагают разбить город на зоны, развивая их как экономически самостоятельные единицы. Насколько это решение окажется эффективным?
– Цели у стратегии поставлены правильно. Что же касается механизмов их достижения – разделение на кластеры и зоны – я в этом целесообразности не вижу. Во-первых, у нас есть закон о территориальном устройстве города, в соответствии с которым Петербург разделен на 18 административных районов. Помимо этого, в этих районах насчитывается 111 муниципальных образований. Дополнительное зонирование так или иначе будет пересекать районные или муниципальные границы и, как следствие, будет вносить сумбур в существующее территориальное устройство.
Безусловно, городу нужно стратегическое планирование и вектор развития. Но ведь мы прекрасно знаем, в чем сильны. У нас есть автокластеры на севере и юге города, активно развивается судостроительная промышленность, энергетика, появляются современные заводы. По моему мнению, развиваться нужно не по территориальному принципу, а по отраслевому – поддерживать те области промышленности и хозяйства, в которых город действительно нуждается.
– Город уже не первый год пытается найти решение вопроса обеспечения социальной инфраструктурой жилых объектов. Как оцениваете текущие инициативы городских властей в этом вопросе?
– Бизнес готов строить эти объекты за свой счет, но нам нужна соответствующая законодательная база, четкие правила, понятные всем участникам рынка. А для этого нужна самая малость – в 214-ФЗ вписать одну запятую и несколько слов и дополнить поправками в Налоговый кодекс. Это позволит застройщикам легитимно строить социальные объекты. Вместо этого у нас появляются не очень понятные строителям инициативы. Город должен тщательно проработать всю процедуру и закрепить ее законодательно или нормативно. Для строительных компаний, большая часть которых являются акционерными обществами, важно, чтобы затраты, связанные со строительством социальных объектов, можно было относить к себестоимости.
– На сегодняшний день Петербург не входит в число лидеров российского рейтинга по удобству ведения бизнеса. Вы работаете в разных регионах. Где проще и быстрее выходить на стройплощадку?
– Не могу сказать, что в России есть регионы, где все в этом отношении благополучно. При этом в плане доступа к земле, по нашему опыту, самый передовой регион – это Екатеринбург. Все сделано очень четко – есть генплан, есть ПЗЗ, и город чуть ли не раз в неделю выставляет на аукцион земельные участки. С точки зрения согласования градостроительной документации на первое место я бы поставил Москву. Они уже пережили время внутриадминистративных сомнений, выработали четкие критерии. Путь согласования там длинный, но понятный. По подходу к строительству социальных объектов лидером, на мой взгляд, является Ленинградская область. У них есть очень удачная схема в виде набора соглашений, в соответствии с которыми 70% с уплаченных застройщиком налогов поступает в виде субсидий в муниципалитет на выкуп социальных объектов по окончании строительства. Причем этот принцип власти региона не только заявили, но и реально воплощают – многие девелоперы уже подписали подобное соглашение.
– Почему Петербург не попал в ваш личный рейтинг?
– В Петербурге довольно много вопросов остаются пока нерешенными. РНГП у города нет, поправок в Генплан нет, каких-либо подвижек в деле борьбы с административными барьерами не видно. Да и политика по социальным объектам невнятна – своими инициативами администрация только запутывает застройщиков. По моему мнению, Петербургу нужно внимательно изучить опыт работы в градостроительной сфере других регионов и взять для себя самые лучшие моменты.
– Сейчас в правительстве РФ идет дискуссия по поводу введения обязательного страхования жилья. Готов ли строительный рынок и рынок страхования к таким изменениям?
– Рынок не готов. И не потому что строители не хотят этим заниматься. Мы уже с апреля начинали обращаться в банки и страховые компании с просьбой дать условиях такого страхования. Пока ни одного конкретного предложения не получили. До 1 января осталось совсем немного, но до сих пор страховые и банки не могут сформулировать ни перечень документов, ни условия. В результате регистрация продаж жилья может затормозиться – федеральная норма будет требовать того, что еще никак не оформлено и не регламентировано. Думаю, сроки внедрения этого нормативного акта целесообразно сдвинуть как минимум на полгода.
– Насколько может повысить цену «квадрата» введение обязательного страхования?
– Значительного влияния эта норма на ценообразование не окажет. Есть разные оценки. Минимальный рост может составить примерно 0,8%. Некоторые страховые компании говорили о 5%. Но для точного прогноза им нужно понимать объем рынка, объем страхового пула и сопутствующие риски. Пока нет нормативных документов, страховщику очень сложно определить, кто строит страхуемый объект – опытный девелопер со стабильным финансовым положением или застройщик-новичок без проектов в портфеле. В такой ситуации ничего невозможно застраховать. Надо, чтобы все это было доработано, и тогда сделки со страхованием договора долевого участия станут таким же простым, понятным механизмом, как, скажем, договор ОСАГО или полисы ОМС.
Приморский и Красносельский районы Санкт-Петербурга в ближайшей перспективе сохранят свою привлекательность для жилищного строительства, утверждает Дмитрий Брызгалин, генеральный директор ГК «Город», на старте нового проекта комплексного освоения территории в Каменке.
– Сегодня нередко приходится слышать мнение о том, что возможности Приморского района для развития жилищного строительства практически исчерпаны. Вы заявили новый проект «Морская звезда» именно здесь. Почему?
– Северо-Приморская часть (СПЧ) на протяжении последних 5-7 лет была одним из главных локомотивов жилищного строительства Санкт-Петербурга, обеспечивая в отдельные годы до половины общегородского ввода жилья. Сегодня это уже практически сформированная с точки зрения проживания территория, соответствующая современным стандартам комфортного проживания. Здесь активно развивается инфраструктура, открываются магазины, предприятия сферы обслуживания, школы, детские сады. На еще не застроенных участках здесь все еще возможна реализация проектов класса комфорт. Главное условие – жилой комплекс должен отличаться интересным архитектурным решением, предлагать передовой для сегмента набор инженерно-технических опций, а также широкий выбор эргономичных планировок. Именно такое видение перспектив Приморского района и СПЧ обусловило запуск нашего нового проекта – жилого комплекса «Морская звезда» с общей площадью жилых помещений 43,5 тыс. кв. м, расположенного на пересечении улиц Оптиков и Туристской.
– Как этот объект отражает принятую в компании концепцию «работать на опережение рынка»?
– Несмотря на относительно небольшие размеры застраиваемого участка, мы постарались предусмотреть для жилого комплекса максимум современной инфраструктуры, необходимой будущим жильцам. Первые два этажа комплекса целиком отведены под размещение учреждений торговли и обслуживания. Кроме того, на территории ЖК «Морская звезда» вдоль улицы Оптиков расположится трехэтажный торговый центр, основными арендаторами которого станут операторы современной сетевой розницы.
– Где еще в Приморском районе вы видите возможности для развития жилищного строительства?
– Формирование кварталов Северо-Приморской части на сегодняшний день в общем и целом завершено, свободных участков, в границах которых действующими градостроительными регламентами разрешено строительство жилых домов практически не осталось. Вполне вероятно, что эти территории будут застраиваться ведомственным жильем в рамках государственных программ, поэтому серьезное пополнение уже имеющегося спектра предложений вряд ли произойдет. Теоретически последним «резервом» для жилищного строительства в Северо-Приморской части могли бы стать гаражные автостоянки (их насчитывается не менее трех, хотя кварталы застроены современными жилыми комплексами с паркингами), но о планах городских властей по их перебазированию нам ничего не известно.
Гораздо более интересно выглядят перспективы развития новых кварталов на месте бывших сельхозугодий Каменки, на территориях северо-западнее Глухарской улицы.
– Есть ли в ваших планах застройка участков в этом районе Санкт-Петербурга?
– Сейчас в стадии проектирования у нас находится квартал более 1,9 млн кв. м площадей, который займет территорию 102,64 га, ограниченную улицами Глухарской, Планерной, Плесецкой и берегом реки Каменки. Проект планировки территории (ППТ) уже согласован: соответствующее решение принято правительством Санкт-Петербурга 29 октября.
Инвестиции в сам проект составят около 90 млрд рублей, в том числе 5 млрд рублей – в объекты социальной инфраструктуры.
На участке поочередно будут возведены четыре квартала, преимущественно с малоэтажной застройкой (до 18 м), однако появится и архитектурная доминанта – здание высотой до 75 м. Строительство первой очереди начнется уже в 2014 году. В новом проекте будет, на наш взгляд, наиболее полно представлена концепция комфорт-класса как единой жилой среды, объединяющей эргономичные планировки квартир, удобные лестничные площадки, холлы, колясочные, благоустроенную придомовую территорию и качественное инженерно-техническое оснащение.
ППТ предусмотрено строительство пяти детских садов (в совокупности не менее чем на 920 детей) и четырех школ (минимум на 3025 учащихся). Во встроенных помещениях появятся две поликлиники для обслуживания и детского, и взрослого населения. Все социальные объекты будут безвозмездно переданы в распоряжение городских властей.
Хотел бы акцентировать внимание на транспортную доступность застраиваемой территории: неподалеку от границ участка планируется перспективная пробивка проспекта Авиаконструкторов. Кроме того, здесь запланированы две станции метрополитена и съезд с кольцевой автодороги.
– А как оцениваете перспективы развития Красносельского района? Что может стать существенным драйвером цен на жилье в ближайшее время и в Приморском, и в Красносельском районах?
– Среди всех территорий, находящихся внутри административных границ Санкт-Петербурга, Юго-Западная Приморская часть Красносельского района будет демонстрировать в ближайшие годы одни из самых высоких темпов жилищного строительства. Здесь уже начал формироваться однородный кластер комфортного жилья, сочетающего преимущества экологически благополучного района и современных подходов к обустройству жилой среды.
Основным драйвером цен на потребительском рынке всегда выступает спрос. В настоящее время спрос и предложение на первичном рынке сбалансированы, поэтому резкие движения цен маловероятны, что позволяет покупателям спокойно и планомерно решать жилищные вопросы.
– Сегодня для многих покупателей решающее значение при выборе жилья имеет его близость к метро. Насколько вы разделяете эту позицию? Может быть, городу следует развивать иные виды транспорта?
– По мере развития рынка жилья все более сложной становится модель покупательского поведения, определяющая выбор того или иного объекта недвижимости. Еще несколько лет назад основными критериями были доступность станции метро, наличие поблизости универсального магазина, желательно современного сетевого формата. В сумме этих двух признаков вполне хватало, чтобы позиционировать объект на уровне «комфорт». Сегодня диапазон факторов, влияющих на решение о покупке, существенно расширился. Наш потребитель внимательно изучает планировки, интересуются инженерно-техническим оснащением квартиры и дома, тем, какие будут лифты, предусмотрен ли спуск в паркинг, охраняется ли дворовая территория, какая инфраструктура будет размещаться на первых этажах комплекса и в самом квартале.
Фактически чтобы позиционироваться в классе комфорт, объект сегодня должен обладать характеристиками едва ли не жилья бизнес-класса. По этому принципу, например, проектировалось инженерно-техническое оснащение всех наших жилых комплексов. Лифты OTIS, подземный отапливаемый паркинг, спуск в который предусмотрен на лифте с любой лестничной площадки, просторные холлы с колясочными и входные группы, выполненные по авторским дизайн-проектам, – все это выходит за стандартные параметры комфортного жилья.