Дмитрий Быстров: «Псков должен расти в сторону особой экономической зоны «Моглино»
Председатель Госкомитета Псковской области по делам строительства и ЖКХ Дмитрий Быстров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о крупнейших проектах комплексного освоения, росте спроса и покупательской способности местного населения, а также об отказе властей от консервации исторического центра Пскова.
– Как можете охарактеризовать ситуацию в строительном комплексе региона?
– Не секрет, что основной показатель, на который смотрят в правительстве РФ при оценке эффективности региона, – это объемы жилья. И с 2010 года в области наблюдается положительная динамика роста жилищного строительства. Так, в 2010 году в области введено 149,7 тыс. кв. м жилья, а уже в 2012 году мы перевыполнили план Минстроя РФ и ввели 214 тыс. кв. м при плане в 210 тыс. Вместе с тем в 2013 году был некий провал, связанный с негативной экономической ситуацией в стране, – в регионе было введено только 184 тыс. кв. м жилья. В конце июня будут сделаны корректировки и, скорее всего, эта цифра возрастет до 200 тыс. В 2014 году мы планируем с лихвой компенсировать это падение, поскольку по плану мы сдадим около 250 тыс. «квадратов». Растет и динамика работ в строительстве. С 2009 по 2013 год эти темпы выросли практически в два раза (с 6,6 млрд до 11,6 млрд рублей). При этом показатель 2013 года составил 115% к показателю 2012 года. Отмечу, что на территории региона действует около 300 строительных организаций. Средняя стоимость на первичном рынке сегодня составляет 37,8 тыс. рублей за «квадрат», но по факту стоимость жилья доходит до 42 тыс. рублей.
– Какие крупнейшие проекты в области жилищного строительства вы можете выделить?
– Сразу несколько крупных объектов будет реализовано на границе Пскова. Это связано с тем, что приоритет региона смещается в сторону комплексной застройки. Мы считаем, что сегодня город должен развиваться именно в юго-западном направлении, вдоль федеральной трассы в сторону ОЭЗ «Моглино». До 2028 года в этом направлении, близ д. Борисовичи, будет введено более 1 млн кв. м жилья. Здесь уже сформированы три больших участка площадью 390 га. Кроме того, могу отметить проект комплексного строительства в пос. Родина на 149 тыс. кв. м, строительство коттеджного поселка «Борисов Ручей» на 250 жилых домов. Крупный проект будет реализован на Инженерной ул. в Пскове – это строительство жилых домов в квартале бизнес-класса «Пятый элемент» общей площадью 41,9 кв. м. Есть проект строительства жилого микрорайона «Видный» в д. Писковичи Псковского района на 52,3 тыс. кв. м эконом-класса.
– Одним из главных факторов, который сдерживает выход петербургских и московских девелоперов в регионы, является отсутствие платежеспособного спроса. Насколько активно скупается недвижимость в упомянутых вами проектах?
– Спрос на жилье эконом-класса в регионе неуклонно растет. Как правило, при сдаче дома только 2-3 квартиры оказываются нереализованными. Остальные выкупаются по договорам ДДУ очень быстро. Не скрою, часты случаи инвестиционных сделок. Помимо этого, в регионе нами сформировано понятие социального пакета. Это гарантированный государством выкуп жилья у застройщиков под определенные программы, которые обеспечивают жильем льготные категории граждан. В 2014 году Псковская область приобретет у застройщиков около 20 тыс. кв. м жилья для льготных категорий граждан в рамках федеральных и региональных программ. А в дальнейшем количество выкупаемого жилья будет только расти. Покупаем мы по 44-ФЗ и ориентируемся на цену, установленную Минрегионом РФ, – чуть более 32 тыс. рублей.
– В каких программах по строительству жилья могут принять участие иногородние застройщики и генподрядные организации?
– У нас есть несколько направлений, где мы были бы рады видеть петербургских строителей. Область будет выделять значительные средства на реализацию госпрограмм по переселению граждан из аварийного фонда. Для этих целей многие регионы идут по пути покупки жилья на вторичном рынке, мы же решили сосредоточиться именно на строительстве нового бюджетного жилья, поскольку понимаем, что превращение «вторички» в такое же аварийное жилье – вопрос времени. До 2017 года 2 млрд рублей область направит на расселение аварийного жилья, а с 2018-го регион выделит еще 3 млрд рублей. Если говорить конкретно, то на территории Пскова в настоящее время есть 26 аварийных зданий, которые включены в программу расселения. Если у кого-то появится желание на месте аварийного дома, на готовых сетях, построить жилье или другие объекты, мы готовы оказать инвестору всевозможную поддержку. А с 2017 года на территории города появятся еще 100 таких домов, которые также могут быть отданы под новые инвестпроекты. Еще одним направлением является проведение капремонтов общедомового имущества. Напомню, теперь все собственники многоквартирных домов должны ежемесячно вносить плату в фонд регионального оператора капремонта, с 2016 года он начнет аккумулировать поступающие средства граждан и проводить конкурсы подряда на выполнение ремонтов. Ежегодно будет ремонтироваться около 300 тыс. кв. м жилья, объем финансирования – 1,5 млрд рублей. Это большие возможности для строительного сектора.
– Вы говорите об аварийных зданиях в Пскове. Насколько жестко законодательно регламентирована работа строителей в центре города?
– У нас есть зона регулируемой застройки и зона исторической части города. Если мы говорим про исторический центр, то вся эта территория является зоной охраны. Высотность здесь ограничена 8 м. В ЗРЗ есть возможность строить выше. Хотел бы отметить, что мы два года согласовывали с Минкультом РФ новые ПЗЗ и охранные зоны, которые бы не дали полностью законсервировать исторический центр и отсечь все возможности для строительства. В результате выделены 10 зон регулируемой застройки в центре города, где могут быть те или иные послабления.
– А насколько активно местные застройщики работают с объектами культнаследия?
– Представители стройкомплекса региона идут по более легкому пути, пытаются выбирать объекты без охранного статуса, и их желание понятно. Вместе с тем, если взять тот же «Двор Поздноева», достаточно известную в том числе в Петербурге гостиницу, то это именно проект реконструкции здания в его историческом виде. То есть процесс идет, но не так активно, как нам бы хотелось.
– В каком состоянии находится в регионе рынок арендного жилья, есть ли бюджетные объекты, где возможна реализация таких схем?
– У нас такое жилье будет представлено в рамках проекта «Борисовичи». Для того чтобы сбалансировать экономическую составляющую проекта, часть жилья планируется сдавать в аренду по льготной цене, а часть будет сдаваться на коммерческой основе, чтобы окупить проект. Осуществлять управление будет государственный оператор. Я считаю, что это отличный метод ухода от «серых» схем съема жилья. Хочу отметить, что у нас уже около 14 тыс. кв. м жилья на рынке сдается официально, с возможностью оплатить аренду на длительный срок.
– На какие меры господдержки может рассчитывать строительный сектор в Псковской области?
– Поддержку предпринимателей мы обеспечиваем по двум направлениям. Во-первых, это снятие административных барьеров. Не секрет, что на уровне регионов идет работа по сокращению количества процедур для получения разрешения на строительство. Когда эта программа стартовала, этих процедур было 200, сейчас основная задача – уменьшить их количество до 100. При этом на территории Псковской области количество процедур гораздо меньше показателя федерального уровня, примерно на 20%. И средний срок получения разрешения на строительство также ниже того стандарта, который задан на федеральном уровне. В качестве примера могу привести проект австрийской компании, которая пришла к нам с предложением построить предприятие по производству пищевой бумаги. С момента их обращения к губернатору до момента запуска прошло 12 месяцев, а срок выдачи разрешения составил 30 дней. И такую практику мы распространим на всех инвесторов. Вторая линия поддержки – это финансовое участие региона в жилищном строительстве, а конкретно финансирование ряда мероприятий при реализации проектов КОТ. Мы берем на себя строительство улично-дорожной сети и работу с монополистами по подключению участков к сетям.
В правительстве Ленинградской области написали законопроект, предполагающий перераспределение полномочий между муниципалитетами и региональными властями в части утверждения градостроительной документации. Разрабатывать эти документы продолжат муниципалитеты, но утверждать будет региональная власть. Планируется, что законопроект будет принят Законодательным собранием в конце июня.
О причинах и задачах этой инициативы рассказал нашей газете вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев.
- Георгий Игоревич, почему поправок вступившего в силу 136-ФЗ оказалось недостаточно, и потребовался региональный закон?
- В связи с вступлением в силу федерального закона от 27 мая 2014 г. N 136-ФЗ, полномочия по утверждению градостроительной документации и выдаче разрешений, сопровождающих строительный процесс, переходят от сельских поселений на уровень муниципальных районов. Сейчас этот процесс отложился до 1 января 2015 года, но мы должны подготовится. Инициаторами данных поправок выступали губернаторы Ленинградской области Александр Дрозденко и Московской области Андрей Воробьев. Это результат долгосрочной и планомерной работы властей регионов, где проблема с градостроительством на границах с мегаполисами стоит наиболее остро. Александр Дрозденко неоднократно обращался и к президенту, и в правительство РФ с просьбой устранить разрыв в полномочиях между уровнями власти. Стоит отметить, что этот результат был достигнут существенно быстрее, чем мы ожидали. Отрадно, что правительство РФ откликнулось на нашу инициативу, хотя еще год назад при обсуждении этих поправок в Минрегионразвития высказывались достаточно скептические суждения.
На мой взгляд, произошла революция в организации муниципального устройства в Российской Федерации, по крайней мере в части решения градостроительных вопросов, потому что до сегодняшнего дня работу муниципалитетов и региона трудно было назвать совместной и согласованной. Мы не работали вместе. Они самостоятельно осуществляли свои функции, а мы могли их только контролировать и штрафовать, но не влиять напрямую на принятие решений. Теперь это противоречие будет устранено, что позволит внимательно и ответственно регулировать градостроительную деятельность. Ведь все то, что мы называем «недвижимость», создается на десятки, а может быть сотни лет. Вопросы сноса, особенно в нашей стране, где уровень мобильности населения крайне невысок, решать чрезвычайно трудно. Мы не имеем права на ошибку.
- Какие полномочия останутся у муниципалитетов, какие - нет?
- Мы не предлагаем полностью лишить муниципальные власти всех полномочий, связанных с градостроительством. Законопроектом предполагается объединить и синхронизировать усилия муниципалитетов и региональной власти в части издания актов градостроительного регулирования: разработка местных генеральных планов, правил землепользования и застройки, местных нормативов градостроительного проектирования, проектов планировки и межевания территории и градостроительных планов земельных участков остается на местном уровне. При этом утверждение этих документов будет закреплено за региональными властями — либо за правительством, либо за профильными комитетами – Комитетом по архитектуре и градостроительству и Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы. Также выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию станет полномочием региональной власти.
С другой стороны, правительство и органы исполнительной власти области не смогут за муниципальное образование принять генеральный план, проект планировки территории. Полномочий по разработке таких документов у региональной власти просто не будет. Муниципалы будут по-прежнему составлять документы территориального планирования и сами определять, что им нужно строить и в каком объеме. Также исключена вероятность какого-либо самоуправства со стороны региональных властей. Будет разработан порядок утверждения градостроительных документов и исчерпывающий перечень для их не утверждения. И первым в такой перечень войдет – соответствие градостроительной документации законодательству РФ. Нельзя будет утвердить по принципу «мне не нравится». Если муниципалитет будет не согласен с отказом в утверждении какого-либо документа, может обратиться в суд и понудить правительство утвердить этот документ.
- Не приведет ли ваша инициатива к увеличению административных барьеров, с чем так активно борется профессиональное сообщество?
- Градостроительство – тяжелое и очень ответственное дело. Барьеров в строительстве, безусловно, быть не должно. Разрешение на строительство должно выдаваться автоматически, в идеале, конечно. Например, как это происходит в Финляндии. Но все забывают, что перед тем как был налажен это инструмент, была проделанная большая работа по созданию документов территориального планирования. В Финляндии для каждого участка земли расписано что и в каком объеме можно строить, поэтому разрешение на строительство становится простой формальностью.
Мы, конечно, ожидаем определенного сопротивления со стороны муниципальных чиновников. Но, принятие этого закона будет правильным и справедливым. Мы, как жители петербургской агломерации, получили большое преимущество, и, надеюсь, сможем избежать проблем, какие уже существуют, например, в Московской области, где тридцатикилометровая пробка – обычное явление.