Дмитрий Быстров: «Псков должен расти в сторону особой экономической зоны «Моглино»
Председатель Госкомитета Псковской области по делам строительства и ЖКХ Дмитрий Быстров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о крупнейших проектах комплексного освоения, росте спроса и покупательской способности местного населения, а также об отказе властей от консервации исторического центра Пскова.
– Как можете охарактеризовать ситуацию в строительном комплексе региона?
– Не секрет, что основной показатель, на который смотрят в правительстве РФ при оценке эффективности региона, – это объемы жилья. И с 2010 года в области наблюдается положительная динамика роста жилищного строительства. Так, в 2010 году в области введено 149,7 тыс. кв. м жилья, а уже в 2012 году мы перевыполнили план Минстроя РФ и ввели 214 тыс. кв. м при плане в 210 тыс. Вместе с тем в 2013 году был некий провал, связанный с негативной экономической ситуацией в стране, – в регионе было введено только 184 тыс. кв. м жилья. В конце июня будут сделаны корректировки и, скорее всего, эта цифра возрастет до 200 тыс. В 2014 году мы планируем с лихвой компенсировать это падение, поскольку по плану мы сдадим около 250 тыс. «квадратов». Растет и динамика работ в строительстве. С 2009 по 2013 год эти темпы выросли практически в два раза (с 6,6 млрд до 11,6 млрд рублей). При этом показатель 2013 года составил 115% к показателю 2012 года. Отмечу, что на территории региона действует около 300 строительных организаций. Средняя стоимость на первичном рынке сегодня составляет 37,8 тыс. рублей за «квадрат», но по факту стоимость жилья доходит до 42 тыс. рублей.
– Какие крупнейшие проекты в области жилищного строительства вы можете выделить?
– Сразу несколько крупных объектов будет реализовано на границе Пскова. Это связано с тем, что приоритет региона смещается в сторону комплексной застройки. Мы считаем, что сегодня город должен развиваться именно в юго-западном направлении, вдоль федеральной трассы в сторону ОЭЗ «Моглино». До 2028 года в этом направлении, близ д. Борисовичи, будет введено более 1 млн кв. м жилья. Здесь уже сформированы три больших участка площадью 390 га. Кроме того, могу отметить проект комплексного строительства в пос. Родина на 149 тыс. кв. м, строительство коттеджного поселка «Борисов Ручей» на 250 жилых домов. Крупный проект будет реализован на Инженерной ул. в Пскове – это строительство жилых домов в квартале бизнес-класса «Пятый элемент» общей площадью 41,9 кв. м. Есть проект строительства жилого микрорайона «Видный» в д. Писковичи Псковского района на 52,3 тыс. кв. м эконом-класса.
– Одним из главных факторов, который сдерживает выход петербургских и московских девелоперов в регионы, является отсутствие платежеспособного спроса. Насколько активно скупается недвижимость в упомянутых вами проектах?
– Спрос на жилье эконом-класса в регионе неуклонно растет. Как правило, при сдаче дома только 2-3 квартиры оказываются нереализованными. Остальные выкупаются по договорам ДДУ очень быстро. Не скрою, часты случаи инвестиционных сделок. Помимо этого, в регионе нами сформировано понятие социального пакета. Это гарантированный государством выкуп жилья у застройщиков под определенные программы, которые обеспечивают жильем льготные категории граждан. В 2014 году Псковская область приобретет у застройщиков около 20 тыс. кв. м жилья для льготных категорий граждан в рамках федеральных и региональных программ. А в дальнейшем количество выкупаемого жилья будет только расти. Покупаем мы по 44-ФЗ и ориентируемся на цену, установленную Минрегионом РФ, – чуть более 32 тыс. рублей.
– В каких программах по строительству жилья могут принять участие иногородние застройщики и генподрядные организации?
– У нас есть несколько направлений, где мы были бы рады видеть петербургских строителей. Область будет выделять значительные средства на реализацию госпрограмм по переселению граждан из аварийного фонда. Для этих целей многие регионы идут по пути покупки жилья на вторичном рынке, мы же решили сосредоточиться именно на строительстве нового бюджетного жилья, поскольку понимаем, что превращение «вторички» в такое же аварийное жилье – вопрос времени. До 2017 года 2 млрд рублей область направит на расселение аварийного жилья, а с 2018-го регион выделит еще 3 млрд рублей. Если говорить конкретно, то на территории Пскова в настоящее время есть 26 аварийных зданий, которые включены в программу расселения. Если у кого-то появится желание на месте аварийного дома, на готовых сетях, построить жилье или другие объекты, мы готовы оказать инвестору всевозможную поддержку. А с 2017 года на территории города появятся еще 100 таких домов, которые также могут быть отданы под новые инвестпроекты. Еще одним направлением является проведение капремонтов общедомового имущества. Напомню, теперь все собственники многоквартирных домов должны ежемесячно вносить плату в фонд регионального оператора капремонта, с 2016 года он начнет аккумулировать поступающие средства граждан и проводить конкурсы подряда на выполнение ремонтов. Ежегодно будет ремонтироваться около 300 тыс. кв. м жилья, объем финансирования – 1,5 млрд рублей. Это большие возможности для строительного сектора.
– Вы говорите об аварийных зданиях в Пскове. Насколько жестко законодательно регламентирована работа строителей в центре города?
– У нас есть зона регулируемой застройки и зона исторической части города. Если мы говорим про исторический центр, то вся эта территория является зоной охраны. Высотность здесь ограничена 8 м. В ЗРЗ есть возможность строить выше. Хотел бы отметить, что мы два года согласовывали с Минкультом РФ новые ПЗЗ и охранные зоны, которые бы не дали полностью законсервировать исторический центр и отсечь все возможности для строительства. В результате выделены 10 зон регулируемой застройки в центре города, где могут быть те или иные послабления.
– А насколько активно местные застройщики работают с объектами культнаследия?
– Представители стройкомплекса региона идут по более легкому пути, пытаются выбирать объекты без охранного статуса, и их желание понятно. Вместе с тем, если взять тот же «Двор Поздноева», достаточно известную в том числе в Петербурге гостиницу, то это именно проект реконструкции здания в его историческом виде. То есть процесс идет, но не так активно, как нам бы хотелось.
– В каком состоянии находится в регионе рынок арендного жилья, есть ли бюджетные объекты, где возможна реализация таких схем?
– У нас такое жилье будет представлено в рамках проекта «Борисовичи». Для того чтобы сбалансировать экономическую составляющую проекта, часть жилья планируется сдавать в аренду по льготной цене, а часть будет сдаваться на коммерческой основе, чтобы окупить проект. Осуществлять управление будет государственный оператор. Я считаю, что это отличный метод ухода от «серых» схем съема жилья. Хочу отметить, что у нас уже около 14 тыс. кв. м жилья на рынке сдается официально, с возможностью оплатить аренду на длительный срок.
– На какие меры господдержки может рассчитывать строительный сектор в Псковской области?
– Поддержку предпринимателей мы обеспечиваем по двум направлениям. Во-первых, это снятие административных барьеров. Не секрет, что на уровне регионов идет работа по сокращению количества процедур для получения разрешения на строительство. Когда эта программа стартовала, этих процедур было 200, сейчас основная задача – уменьшить их количество до 100. При этом на территории Псковской области количество процедур гораздо меньше показателя федерального уровня, примерно на 20%. И средний срок получения разрешения на строительство также ниже того стандарта, который задан на федеральном уровне. В качестве примера могу привести проект австрийской компании, которая пришла к нам с предложением построить предприятие по производству пищевой бумаги. С момента их обращения к губернатору до момента запуска прошло 12 месяцев, а срок выдачи разрешения составил 30 дней. И такую практику мы распространим на всех инвесторов. Вторая линия поддержки – это финансовое участие региона в жилищном строительстве, а конкретно финансирование ряда мероприятий при реализации проектов КОТ. Мы берем на себя строительство улично-дорожной сети и работу с монополистами по подключению участков к сетям.
«Главстрой СПб» в ближайшее время получит постановление правительства Петербурга, разрешающее приспособление для современного использование первых 12 корпусов Апраксина двора на инвестиционных условиях. О том, в чем будет заключаться приспособление и что дальше ждет «апрашку», «АСН-Инфо» рассказал Олег Спивак, руководитель проекта компании «Главстрой СПб».
– Сейчас действительно идут технические процедуры по подготовке постановления правительства Петербурга по 12 корпусам с формулировкой «приспособление к современному использованию». И эти корпуса, и весь Апраксин двор являются памятником регионального значения, а в отношении памятника в соответствии с законодательством мы можем заниматься только приспособлением к современному использованию. Я думаю, что в течение двух, максимум трех ближайших недель мы получим это постановление. Мы займемся проектированием и после получения всех необходимых разрешений приступим к проведению строительных работ.
– Хотелось бы уточнить, среди этих корпусов есть ли первый, который идет вдоль Садовой улице?
– Нет, этот корпус пока не входит в перечень передаваемых корпусов. В 1-м корпусе еще не все помещения должны быть переданы компании «Главстрой СПб». По первому корпусу помещения еще не переданы. Это самый сложный корпус, его площадь около 27 тыс. кв. м, городу из них принадлежит ровно половина. А остальная – в частной собственности. Если Апраксин двор – самый сложный проект с точки зрения сосредоточения всех возможных и невозможных проблем, то первый корпус – это сосредоточение всех проблем в нашем проекте. Поэтому сроки, когда они будут решены, назвать сложно.
– А вообще сейчас понятны сроки реализации всего проекта?
– Сейчас называть какие-то сроки тяжело, этот проект реализуется по принципу step by step. Пока подошли к постановлению по первым корпусам. Очень много времени отняла историко-культурная экспертиза. Как известно, в прошлом году она была завершена. В соответствии с ее выводами на территории рынка сносить ничего нельзя. В связи с этим мы пересмотрели концепцию развития проекта. В январе она была представлена и одобрена губернатором. Когда мы начинали проект, он предполагал удвоение площадей, сегодня же площади, входящие в наше инвестиционное соглашение с городом, предполагают приспособление всего 170 тыс. кв. м с небольшим. Суть концепции заключается в том, что почти все корпуса Апраксина двора по завершении проекта при сохранении габаритов будут приспособлены под использование и максимально соответствовать современным требованиям. Это не реконструкция, а приспособление существующих объектов под новый функционал.
Сейчас Апраксин двор представляет из себя то же, что и когда строился – это был набор отдельных купеческих лавок. На первом этаже сама лавка, на втором офис, на третьем квартира, где-то там еще складские помещения. И все эти лавки были обособлены друг от друга. Прошло двести лет, жизнь кардинально изменилась, наше представление о торговых центрах тоже, а Апраксин двор практически не поменялся. Все осталось, как и прежде, даже кое-где квартиры остались. По сути, это вариант «черкизона», только в историческом центре. Причем так же жестко контролирующийся криминалом.
– Это мешает?
– Естественно. Были и угрозы, и многое другое, о чем пока не хотелось бы говорить. Сам процесс передачи помещений идет очень тяжело. Он начался в 2008 году, и на сегодня нам передано около 70% всех арендованных помещений. Причем зачастую, когда мы приходили в помещение, там сидел не арендатор, а субсубсубарендатор, который ничего ни о договоре с КУГИ, и о его прекращении не знал.
Вторая часть помещений – это инвестиционные договоры, которые были заключены с городом. Практически по всем этим инвестиционным договорам процесс движется в сторону подписания трехсторонних инвестиционных соглашений, утверждения их арбитражным судом с выплатой компанией «Главстрой СПб» компенсаций в размере понесенных фактических затрат на реализацию этих инвестиционных договоров. В работе семь таких соглашений. С шестью инвесторами мы уже договорились. С каждым была достигнута отдельная договоренность. Не решенными остались вопросы только по корпусам 15 и 16, которыми занималась компания «Инком». Но мы надеемся продолжить диалог.
– Остался последний тип – собственники помещений…
– Здесь – и это мы никогда не скрывали – есть два пути: либо прямой выкуп, либо приглашения собственника в качестве соинвестора. Здесь мы тоже активно ведем переговоры, и, думаю, сейчас темпы решения этой проблемы ускорятся. На сегодня мы завершаем сделку по выкупу двух корпусов. По остальным корпусам ведем выкуп отдельных помещений.
– Перейдем от сурового настоящего к светлому будущему…
– Сейчас основная проблема Апраксина двора – это его социальная среда. И у нас, и у городских властей есть понимание, что изменить эту среду можно, только поменяв набор этих функций и их пользователей. Поэтому идея заключается в том, чтобы преобразовать Апраксин двор и сделать его единым комплексом. Мы сделали зонирование – могу сказать, что все зоны будут многофункциональны. В части, прилегающей к Садовой улице, будет торговля, в глубине – офисы, ближе к Фонтанке – культурная функция с аппарт-отелями. По торговой части мы уже сейчас ведем переговоры с ритейлерами, которых, возможно, будем приглашать арендовать отдельные корпуса. Работы будут идти в несколько очередей и продлятся несколько лет.
Первая очередь – это 12 корпусов, которые мы должны приспособить в течение 5 лет. Параллельно будем готовить постановления правительства на следующие корпуса. Можно констатировать, что процесс преобразования Апраксина двора входит в практическую стадию.