Заместитель председателя экспертного совета НП "Национальный центр "Специальный ресурс" - председатель правления ОАО "Ганзакомбанк" Валерий Субханкулов рассказал "Строительному Еженедельнику" о преимуществах механизма проектного финансирования и стимулах для застройщиков принимать участие в таких программах.

Какие преимущества имеет механизм проектного финансирования?

- Основное преимущество состоит в том, что при применении схемы проектного финансирования меняется конфигурация финансовых потоков. Денежные средства населения не поступают в руки строителей, и застройщик не может бесконтрольно использовать эти средства по своему собственному усмотрению. На сегодняшний же день физические лица никак не защищены от незаконных действий недобросовестных застройщиков. Если происходит банкротство строительной компании, такому физическому лицу также приходится включаться в реестр кредиторов и далее по суду требовать возврата своих денежных средств. Как правило, практика показывает, что строители используют самые разнообразные схемы для обхода закона, пользуясь экономической неграмотностью населения. В дальнейшем же доказывать свои права физическому лицу крайне проблематично – бороться с юристами строительных компаний им не под силу. Но в том случае, когда схема строительства и покупки жилья реализуется через финансовую организацию, то это переводит строительный процесс на новый уровень – уровень отношений между двумя юридическими лицами – банком и застройщиком, физическому же лицу остается лишь перевести свои средства на специальные депозитные счета. Фактически покупатели в этом случае подпадают под действие закона о банковской деятельности, в том числе под закон о страховании вкладов. То есть защита прав физического лица происходит уже по другому закону. Хотя согласно законодательству сумма страховых выплат на сегодняшний день маловата, надежность банковской системы, которая довольно консервативно регулируется Центробанком, ни у кого не вызывает сомнений. Человек знает, что он получит свой вклад.

Какие еще преимущества и гарантии получает покупатель?

- Вариантов тут достаточно много. Это могут быть специальные депозитные счета, которые привязаны к сроку проектной декларации, к конкретно взятой квартире, вследствие чего надежность схемы покупки жилья значительно повышается. Кроме того, если человек не может единовременно оплатить стоимость квартиры, то ему, фактически, может быть предоставлена возможность накопительного вклада. Предположим, застройщик по проектной декларации строит дом 3 года. В то же время физическое лицо имеет возможность спокойно в течение этого срока пополнять созданный банковский депозит, выплачивая поэтапно те или иные суммы вплоть до окончательной выплаты полной стоимости жилья. Это также удобный инструмент, потому что у человека возникает возможность получить рассрочку. Отметим, что банки по большей части инициируют финансирование строительства не только на средства дольщиков, но и используют собственные оборотные средства. Это снижает нагрузку на конкретно взятое физическое лицо, а в совокупности – на население в целом, что является серьезным социально ориентированным фактором. Далее, в случае если дом построен и физическое лицо не успело выплатить полную стоимость квартиры, депозит может быть трансформирован в двухсторонний договор ипотеки, когда банк напрямую кредитует граждан. Этот процесс может быть синхронизирован с программами АИЖК – когда будет оформлено свидетельство о собственности, квартира поступает в залог, а банк на оставшуюся часть выдает ипотечный кредит, скажем, на 10 лет. При этом все программы АИЖК, которые существуют, могут интегрироваться в эту же предложенную модель проектного финансирования.

Какие инструменты контроля за строительным процессом получает банк?

- Когда финансовый институт начинает заниматься проектным финансированием подобного рода, то он целевым образом отслеживает движение денежных средств на всех этапах строительства.

Во-первых, мы таким образом уходим от теневых схем, связанных с денежным оборотом наличных средств в отношениях застройщика и покупателя. Деньги покупатель отдает в банковскую систему, и далее они перечисляются застройщику. Более того, в этом случае за всеми сделками с недвижимостью дополнительно наблюдает Росфинмониторинг. Кроме этого, от контроля за финансовой стороной строительного процесса зависит эффективность реализации самого проекта и стоимость квадратного метра для конечного потребителя. Не секрет, что строители часто бесконтрольно перебрасывают средства с одной своей стройки на другую, никак не связанную с данным инвестпроектом. Здесь же банк выступает финансовым контролером, он отслеживает, чтобы деньги конкретно взятых дольщиков шли на конкретно взятый объект. Отмечу, что большинство случаев банкротств строительных компаний происходит либо из-за неверных расчетов стоимости проекта, либо из-за злоупотреблений недобросовестных инвесторов. Здесь же банк также сможет принять меры на начальном этапе, оценивая перспективность данного проекта и отсекая неудачные проекты, так как заинтересован в окончании строительства объекта и получении своей прибыли.

Совершенно понятно, что банк не в состоянии оценить качество строительных работ и соответствие объемов СМР заявленным срокам.

Поэтому финансовые организации могут заключать дополнительные договоры поручения со своими надежными партнерами, для того чтобы проводить не только финансовый контроль, но и сметно-ценовой, а также контролировать фактическое выполнение этапов строительства объекта согласно проектной декларации, то есть осуществлять технологический контроль. Наем специализированных организаций, которые проверяли бы стоимость материалов, их качество, деловую репутацию компаний-контрагентов и т. д. – вот путь, который ведет не только к прозрачности инвестпроекта, но и к существенному сокращению издержек. Этот момент принципиально важен, потому что из этих деталей и складывается итоговая стоимость квадратного метра.

Ведь если мы хотим, чтобы стоимость жилья была не запредельной и чтобы население могло покупать квартиры по приемлемой цене, важно, чтобы на всех этапах, во-первых, не расхищались средства покупателей, а во-вторых, заявленная стоимость всех материалов соответствовала их реальным рыночным ценам. Могу сказать и то, что у нашего финансового института в качестве контрагентов такие надежные партнеры есть.

Пойдут ли сами застройщики на участие в таких схемах или тут стоит говорить о принудительном порядке?

- Наша же задача состоит в том, чтобы очистить рынок от недобросовестных застройщиков. Ведь добросовестному подобные ситуации не грозят - они строили и будут строить прекрасно и с использованием финансовых институтов, и по 214-ФЗ, у них есть имя, есть деловая репутация. Таким компаниям, наверное, проектное финансирование и ни к чему. Но ведь на рынок выходят и новые строительные компании, не имеющие за плечами ровным счетом ничего. В этом случае смысл вовлечения банков состоит в том, чтобы на рынке существовало несколько действующих механизмов, которые бы защищали, в конечном итоге, интересы населения. Вопрос в том, чтобы убрать риски, при которых появляются так называемые обманутые дольщики.

Если, к примеру, новая компания выходит на рынок, то целесообразно дополнительно выстраивать ограничительные барьеры, в том числе через соглашения с совершенно новыми в наших реалиях отношениями, например "Институт деловой репутации - Гудвилл", которые изучат и дадут оценку способности и намерениям компании строить жилье без риска для общества. Эта мера не обязательно должна внедряться в принудительном порядке, но, на мой взгляд, имеет смысл в том случае, если компания работает на рынке менее 5 лет или строит первый объект.
Ведь обычному человеку сложно разобраться в ее финансовом и техническом положении, в соответствии ее деловой репутации заявленному статусу. Только когда проект приносят в банк, ее финансовое состояние может быть адекватно оценено. Будет ли выгодно участие в таких механизмах застройщику - может показать только практика. Здесь важен фактор конкурентоспособности: если при подобных схемах стоимость жилья может стать даже ниже, чем в среднем по рынку, появляется совершенно другое отношение к деньгам.

К тому же, население с большей охотой доверится тому застройщику, который предпочел участвовать в подобных программах. Кроме того, застройщики, особенно небольшие и средние компании, для которых построить один дом - это уже большая финансовая ноша, с удовольствием войдут в проект, где строительство может быть прокредитовано не только дольщиками, но и банком.

Генеральный директор ГК "РЕНОВА-СтройГруп" Михаил Семенов рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Антонине Асановой о проектах компании и поделился взглядом на рынок Петербурга.

Совместно с Renaissance Construction Вы претендуете на еще ненамытый участок "Морского фасада" площадью 77 га. Как продвигается проект?

- Это нормально, что на эту территорию существует конкурс. "Морской фасад", безусловно, очень перспективная площадка. Другое дело, что инвесторам предстоит приложить усилия для того, чтобы ее распаковать. Обеспечение территории инженерной, транспортной инфраструктурой - это комплексный вопрос, касающийся и собственника земли, и девелопера, который придет на ней строить, и местной администрации, и городских монополистов. И сейчас идет активное согласование технических условий, консультации с администрацией города, все то, что необходимо для реализации проекта.

Расскажите о ваших планах подробнее.

- Я мысленно разделил бы весь этот проект на три этапа. Застройка уже намытой территории, создание и застройка южной части площадью 77 га и северной части - еще около 100 га. Наши планы - поучаствовать в освоении всего этого планировочного района в целом. В сумме на нем может быть воздвигнуто от 2,5 до 4 млн кв. м различной недвижимости. Однако как мы будем участвовать в этом строительстве, пока еще неизвестно. Сейчас мы находимся в процессе масштабных переговоров о расширении нашего участия и тщательно изучаем вопросы инженерной инфраструктуры, как на нашем участке, так и на территории всего планировочного района. Уже после уточнения всех этих вещей можно будет говорить о конкретных планах.

На какой стадии находится проект по застройке уже купленного вами на "Морском фасаде" участка?

- У нас есть права на застройку небольшого участка площадью 5,84 га, общая площадь жилья - порядка 120 тыс. кв. м. Мы зашли в планировочный район и теперь идем понятным путем - получаем техусловия. По плану в течение 2013 года должно вестись проектирование, и по его завершению мы будем планомерно переходить к строительству. По грубым подсчетам объем инвестиций в строительно-монтажные работы должен составить около 1,5 тыс. USD за кв. м площади. Конъюнктура спроса в этом районе нам представляется очень живой. Очень хорошее место.

Когда собираетесь приступать к строительству на участке площадью 3 га на Петровском острове?

- Мы закрыли сделку по приобретению 80-процентной доли "Петровского Альянса" в начале лета. Это знаковое, интересное место, на котором можно возвести 28 тыс. кв. м апартаментов класса комфорт плюс, ближе к бизнес-классу. Сейчас приступаем к выработке концепции, она должна быть разработана до конца года. В следующем году мы надеемся завершить работу с архитекторами и приступить к строительству. Оно должно занять 2-3 года, предприятие с территории практически выведено. Инвестиции, по грубой оценке, должны составить 70-85 млн USD. Площадь участка небольшая, но есть возможность расширения - рядом находятся промышленные территории, и можно будет перевести их в другое назначение.

Ранее вы заявляли о том, что у вас есть планы перевода планирующегося апарт-отеля в жилую недвижимость…

- Безусловно, согласно существующему законодательству есть возможность перевода объекта в жилую недвижимость, но только после того, как он уже построен. Насколько вероятна реализация этой идеи, жизнь покажет.

Специализация ГК "РЕНОВА-СтройГруп" - комплексное освоение террирорий. Почему вы пришли в Петербург сейчас, когда крупных, интересных участков практически не осталось?

- Время прихода - вопрос не только состояния рынка, но и наших возможностей. У нас было достаточно много активов, которые нужно было развивать. И, на мой взгляд, неправильно пытаться увеличивать финансовое плечо, пока компания не вышла на определенный уровень с уже существующими активами. Во-вторых, естественно, мы присматривались к рынку, старались его понять. Мы думали над тем, чтобы зайти в Петербург порядка 2,5 лет, изучали сделки, работали с консультантами, общались с девелоперским, инвестиционным сообществом. Например, были в активных переговорах по "Балтийской жемчужине", но по совокупности обстоятельств так и не договорились, не сошлись в цене. Мы и сейчас постоянно ведем мониторинг предложений. Петербург существенно отличается от других городов, здесь нет очевидно выигрышных площадок, поэтому мы пытались найти те проекты, где мы были бы максимально уверены, что у нас не будет провалов с потребительской точки зрения.

В чем еще проявляется специфика рынка Петербурга? Сложно ли в него войти?

- Да, сложно, по многим причинам. Нам было трудно оценить рынок по спросу. Он кластерный и особенно сегментирован в жилье - в каких-то районах много строят, много покупают, а в каких-то - не строят, и нет спроса вообще. В центре качественных площадок практически нет, а на окраинах - невысокая рентабельность проектов. Второе - вопрос согласований. Местным девелоперам гораздо проще это делать. В Петербурге вообще присутствует какой-то особенный менталитет, решения принимаются очень медленно, мы в другом темпе привыкли работать. Несмотря на то, что у нас будут такие же трудности, как и у других, мы постараемся не медлить.

Зачем вы подписали меморандум о сотрудничестве по развитию проектов жилищного строительства в Петербурге?

- В проектах комплексного освоения территорий, которыми мы собираемся заниматься, участие и поддержка региональной власти абсолютно необходима. Поэтому декларация поддержки и готовности работать с нами для нас не пустой звук, это существенный фактор для принятия решения, входить или не входить на тот или иной рынок. Это соглашение не о преференциях. Мы в преференциях не нуждаемся и готовы конкурировать на открытом рынке, на абсолютно тех же условиях, что и другие девелоперы. Но наш ключевой конек это государственно-частное партнерство, и мы бы хотели работать здесь, применяя эти инструменты. Сегодня у нас есть прямой контакт с губернатором, у нас есть поддержка региональной власти.

Как вы оцениваете взаимоотношения власти и девелоперов, сложившиеся в Петербурге?

- Я бы не торопился критиковать власти за бездействие. Не забывайте, что доходная часть бюджета сильно видоизменилась. И понятно, что проторенными ранее путями идти уже нельзя, нужно что-то другое. Задача сегодняшней администрации на порядок более сложная, чем предыдущей. И я бы как раз обратился к деловому сообществу с тем, что нужно поработать совместно и помочь создать условия для того, чтобы проекты реализовывались.

То есть вы согласны с позицией власти, что девелопер должен не только строить жилье, но и развивать среду?

- Мы считаем, что в качестве продукта людям нужно продавать не квартиру, а уровень жизненного комфорта, который не всегда определяется количеством квадратных метров. Можно продавать разного класса жилье, но доступ к инфраструктуре - социальной, транспортной, дорожной, к точкам притяжения - паркам, торговым центрам, должен быть равноценным для всех. Тогда создается социальное равенство. И то, что делает власть в Санкт-Петербурге, я считаю логичным и верным. Просто застройщики жили в другой реальности, они делали легкие деньги. Сейчас они будут делать более сложные деньги. Но, очевидно, что такую инфраструктуру невозможно создать без участия власти. Инструменты государственно-частного партнерства должны работать на всех уровнях.

В день открытия форума ProEstate глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко назвал петербургских девелоперов или жадными, или наивными. Вы с ним согласны?

- Я понимаю, что он хотел этим сказать. Речь шла о некоторой этапности развития рынка, о преодолении стадии экстенсивного освоения территорий. Раньше можно было заработать деньги легче. Сейчас надо думать о гораздо большем количестве вещей, чем местные застройщики привыкли.

А какие у вас прогнозы развития рынка?

- Драматичного роста цен не будет. То, что на аукционы стало выходить меньше земли, скорее всего, заставит застройщиков придерживать квартиры, но думаю, что это отразится на динамике цен только через 2-3 года.