Александр Погодин: «Формат апартаментов - шанс вывести аренду из тени»
Генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин рассказал «Строительному Еженедельнику» о развитии сегмента апарт-отелей в двух столицах, а также о том, почему развитие этого формата может быть выгодно государству.
- Каковы перспективы развития сегмента апарт-отелей в Петербурге?
- Считаю, что рынок апартаментов в городе сформировался. У нас уже есть солидный пул таких проектов в городе – около 4-5 апарт-отелей в активной стадии строительства. Это хорошее начало и в будущем рынок будет только расти. При этом важно насколько формат апарт-отеля будет соответствовать этому названию. Если на рынок хлынет жилье, не обеспеченное инфраструктурой, которое застройщики будут называть апартаментами, это послужит сегменту дурную службу. А зачастую именно так и происходит.
- При этом в городской администрации такой формат приняли в штыки – он никак не регламентирован и контролировать такие проекты невозможно…
- Если действительно случается такая подмена понятий, злоупотребления застройщиками и попытка уйти от социальных обязательств, то все это нужно просто фиксировать на законодательном уровне, а не давить административным ресурсом, когда реализация проектов уже началась. Одно дело, когда вы строите дом без инфраструктуры или вовсе покупаете общежитие, приватизируете и распродаете по комнатам – это, безусловно, ненормальное явление. Власти города должны знать, что именно строится на участке, а не ставить весь сегмент под запрет. Например, мы никогда и не скрывали, что мы не строим жилье в общепринятом смысле. У нас другие цели и задачи, в нашем проекте жить семьей, по большому счету, будет просто неудобно. Мы не пропагандируем этот формат жизни. Но знаем, что есть огромное количество людей, среди которых востребован именно этот формат арендного жилья.
- Что это за категория людей?
- Например сейчас город активно развивает автосборочные предприятия, медицинский кластер, другие сферы промышленности. И в город привлекаются квалифицированные кадры. из других регионов, которых попросту негде селить. Я знаю, что многие работодатели выделяют деньги в конверте работникам на съем жилья по серым схемам. Но ведь им самим это неудобно. Это нельзя официально списать на корпоративные затраты, это трудно контролировать. Уже сегодня мы имеем запросы на корпоративную аренду большого пула недвижимости. И работодатель, кстати, заинтересован организовать для своих работников сопутствующие услуги - клининг, трансферы и так далее.
- По какой схеме реализовывали апартаменты?
- Весь объем апартаментов мы про давали по 214 ФЗ. При этом мы могли его продавать его по закону об инвестициях, но мы пошли на то, чтобы продавать площади по максимально безопасному для граждан механизму. Нас пытались в этом упрекнуть, мол 214 ФЗ предполагает исключительно продажу жилья. Но мы предоставляем нашим инвесторам больше гарантий, нежели те нормативные акты, к которым нас подталкивают. И чиновники сами начинают понимать, что «проблема апартаментов» – надуманная.
- Сам формат апарт-отелей – это удел столичных городов или он может выйти в регионы?
- Рано или поздно он там появится. Уже сегодня мы активно присматриваемся к городам-милионникам. Вместе с тем, на данный момент потенциал рынка Москвы и Петербурга очень большой. Те несколько проектов, которые есть в двух столицах – это капля в море. У нас многомиллиардные обороты арендного рынка, которые сегодня находятся в тени. И развитие сегмента апартаментов – это возможность вывести из тени, легализовать этот бизнес. В этом заинтересованы и органы власти. На рынок выйдут тысячи квартир, которые будут сдаваться по закону и люди будут платить положенные налоги в городскую казну.
Справка:
Открытие первых двух апарт-отелей в Петербурге намечено на осень 2014 года. Это проект YE’S в Выборгском районе Петербурга от ГК «Пионер» и проект Vertical от NAI Becar. Эти проекты представляют собой Кондо-отели (сервисные апарт-отели) – тип недвижимости, объединяющий преимущества отеля и кондоминиума. Они представляют собой отели, право собственности на номера в которых принадлежит разным владельцам. Подобные комплексы для временного проживания с гостиничной инфраструктурой, включающей рестораны, бары, спа-клубы, салоны красоты, бассейны, конференц-зоны управляются квалифицированным оператором, однако принадлежат частным инвесторам. Последние могут приобретать как отдельные юниты, так и целые этажи для сдачи в аренду.
Мартин Аартс, начальник направления городского планирования в Министерстве жилищного строительства и городского планирования города Роттердама, в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой рассказал об особенностях реконструкции и реставрации исторических объектов Роттердама, а также о том, как городские власти работают в этом направлении с инвесторами.
– Расскажите, каковы объемы реконструкции застройки в Роттердаме.
– До кризиса проводилась реконструкция 3 тыс. домов в год. После кризиса эта цифра упала до 1200. Сейчас в центре города реконструкции подвергается около 700 домов. Но мы надеемся, что в дальнейшем их число будет только расти.
– Существует ли в Роттердаме план по реконструкции и реставрации исторических зданий в центре города?
– В Роттердаме как такового плана реконструкции нет. Но у нас есть разработанная карта исторических достопримечательностей города, где
обозначено, какой объект является памятником общегосударственного значения, а какой – муниципального и т. д. Карта, реестр являются неким приглашением для инвесторов, который может в любой момент подать заявку на реконструкцию исторического объекта и придание ему новой функции. В итоге инвестор получает возможность вкладывать средства в свой бизнес-проект, но как обременение он принимает на себя обязанность по реставрации здания.
– Как достигается гармония между сохранением исторической части здания и развитием у него новых функций?
– Понимаете, в Роттердаме городская власть заточена не на то, чтобы только сохранять и сохранять. Наши действия направлены на то, чтобы все исторические здания продолжали свою жизнь. Мы находимся с инвесторами в постоянном диалоге. Мы не только диктуем инвестору, что в здании должна быть сохранена каждая дверная ручка, но мы в основном пытаемся оценить, а что нового даст конкретная бизнес-идея, которая будет реализована в этом проекте, нашему городу.
Что касается реставрации, то, конечно, мы заинтересованны в сохранении исторического облика фасадов. Для этого мы вырабатываем четкие правила работы по каждому проекту: что нужно сохранить, а что можно изменить. Самое главное – это оценка влияния функционала реконструированного здания на жизнь города. Если в результате дискуссии мы приходим к выводу, что этот проект, эта идея неинтересна для жителей, то мы ее отклоняем. Но разногласий на тему сохранения у нас не бывает.
– Из какого источника происходит финансирование капитального ремонта общего имущества жилых домов: за счет жителей, администрации города либо инвесторов?
– Все зависит от того, кому принадлежит этот дом. Если собственниками являются жильцы, то тогда они сами оплачивают содержание дома и его ремонт, в том числе и капитальный. Однако если речь идет о монументальной реконструкции какого-то здания, то тогда у жителей есть возможность получить некоторую субсидию от муниципальных властей. Но полностью правительство никогда такие проекты капитального ремонта не оплачивает. Некоторые здания принадлежат кооперативам, то есть находятся в коллективном владении. Тогда сам кооператив оплачивает капремонт. Кооперативы теоретически имеют право на получение субсидий, но я не припоминаю таких примеров. Если они есть, то очень редко. В последнее время среди состоятельных людей стало модным покупать старые портовые складские помещения, сохранившееся после бомбежек Роттердама, и переоборудовать их под жилье, естественно, за свой счет. Здесь муниципалитет оплачивает только создание и содержание так называемых общественных пространств – детских площадок, транспортных подъездов и т. д.