Синхронизация полномочий
В правительстве Ленинградской области написали законопроект, предполагающий перераспределение полномочий между муниципалитетами и региональными властями в части утверждения градостроительной документации. Разрабатывать эти документы продолжат муниципалитеты, но утверждать будет региональная власть. Планируется, что законопроект будет принят Законодательным собранием в конце июня.
О причинах и задачах этой инициативы рассказал нашей газете вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев.
- Георгий Игоревич, почему поправок вступившего в силу 136-ФЗ оказалось недостаточно, и потребовался региональный закон?
- В связи с вступлением в силу федерального закона от 27 мая 2014 г. N 136-ФЗ, полномочия по утверждению градостроительной документации и выдаче разрешений, сопровождающих строительный процесс, переходят от сельских поселений на уровень муниципальных районов. Сейчас этот процесс отложился до 1 января 2015 года, но мы должны подготовится. Инициаторами данных поправок выступали губернаторы Ленинградской области Александр Дрозденко и Московской области Андрей Воробьев. Это результат долгосрочной и планомерной работы властей регионов, где проблема с градостроительством на границах с мегаполисами стоит наиболее остро. Александр Дрозденко неоднократно обращался и к президенту, и в правительство РФ с просьбой устранить разрыв в полномочиях между уровнями власти. Стоит отметить, что этот результат был достигнут существенно быстрее, чем мы ожидали. Отрадно, что правительство РФ откликнулось на нашу инициативу, хотя еще год назад при обсуждении этих поправок в Минрегионразвития высказывались достаточно скептические суждения.
На мой взгляд, произошла революция в организации муниципального устройства в Российской Федерации, по крайней мере в части решения градостроительных вопросов, потому что до сегодняшнего дня работу муниципалитетов и региона трудно было назвать совместной и согласованной. Мы не работали вместе. Они самостоятельно осуществляли свои функции, а мы могли их только контролировать и штрафовать, но не влиять напрямую на принятие решений. Теперь это противоречие будет устранено, что позволит внимательно и ответственно регулировать градостроительную деятельность. Ведь все то, что мы называем «недвижимость», создается на десятки, а может быть сотни лет. Вопросы сноса, особенно в нашей стране, где уровень мобильности населения крайне невысок, решать чрезвычайно трудно. Мы не имеем права на ошибку.
- Какие полномочия останутся у муниципалитетов, какие - нет?
- Мы не предлагаем полностью лишить муниципальные власти всех полномочий, связанных с градостроительством. Законопроектом предполагается объединить и синхронизировать усилия муниципалитетов и региональной власти в части издания актов градостроительного регулирования: разработка местных генеральных планов, правил землепользования и застройки, местных нормативов градостроительного проектирования, проектов планировки и межевания территории и градостроительных планов земельных участков остается на местном уровне. При этом утверждение этих документов будет закреплено за региональными властями — либо за правительством, либо за профильными комитетами – Комитетом по архитектуре и градостроительству и Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы. Также выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию станет полномочием региональной власти.
С другой стороны, правительство и органы исполнительной власти области не смогут за муниципальное образование принять генеральный план, проект планировки территории. Полномочий по разработке таких документов у региональной власти просто не будет. Муниципалы будут по-прежнему составлять документы территориального планирования и сами определять, что им нужно строить и в каком объеме. Также исключена вероятность какого-либо самоуправства со стороны региональных властей. Будет разработан порядок утверждения градостроительных документов и исчерпывающий перечень для их не утверждения. И первым в такой перечень войдет – соответствие градостроительной документации законодательству РФ. Нельзя будет утвердить по принципу «мне не нравится». Если муниципалитет будет не согласен с отказом в утверждении какого-либо документа, может обратиться в суд и понудить правительство утвердить этот документ.
- Не приведет ли ваша инициатива к увеличению административных барьеров, с чем так активно борется профессиональное сообщество?
- Градостроительство – тяжелое и очень ответственное дело. Барьеров в строительстве, безусловно, быть не должно. Разрешение на строительство должно выдаваться автоматически, в идеале, конечно. Например, как это происходит в Финляндии. Но все забывают, что перед тем как был налажен это инструмент, была проделанная большая работа по созданию документов территориального планирования. В Финляндии для каждого участка земли расписано что и в каком объеме можно строить, поэтому разрешение на строительство становится простой формальностью.
Мы, конечно, ожидаем определенного сопротивления со стороны муниципальных чиновников. Но, принятие этого закона будет правильным и справедливым. Мы, как жители петербургской агломерации, получили большое преимущество, и, надеюсь, сможем избежать проблем, какие уже существуют, например, в Московской области, где тридцатикилометровая пробка – обычное явление.
Минувший год был наполнен значимыми для градостроительной сферы Петербурга событиями. Об итогах работы Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) за 2011 год и о планах работы на 2012 год «Строительный Еженедельник» беседовал с председателем КГА Юлией Евгеньевной Киселевой.
– Расскажите, пожалуйста, об итогах работы комитета за 2011 год.
– То, что происходило в 2011 году, было логическим продолжением работы, начатой в 2010 году. Велась активная деятельность по совершенствованию нормативно-правовой базы на уровне Санкт-Петербурга, подготовка различных проектов законов, внедрение и обкатка ранее принятых законов. Также шла консультативная работа с проектными организациями по применению нормативно-правовых актов.
Это также непосредственная деятельность КГА по проектам планировок территорий и выдаче градостроительных планов земельных участков. Из непростой правовой ситуации, в которой мы оказались в 2011 году в связи с известными судебными решениями, нужно было искать выход совместно с коллегами. Была проведена большая работа с Министерством культуры, и сегодня можно констатировать, что объем документов, выданных в 2011 году, не снизился по сравнению с предыдущим периодом, несмотря на существующие сложности. Мы сосредоточили основное внимание на объектах соцкультбыта и коммунального хозяйства. Я имею в виду участки, которые мы рассматривали и выдавали в качестве предложений для размещения спортивных объектов, детских садов и зеленых насаждений.
Кроме того, в 2011 году мы провели большую работу по подготовке к внесению изменений в Генплан. На сегодняшний день к нам поступило и было обработано свыше тысячи обращений. С нашей стороны подготовлены предложения по внесению изменений в Генеральный план, которые должны быть утверждены к концу 2012 года.
– Чего главным образом коснутся изменения?
– Они главным образом коснутся уточнения границ Петербурга в связи с уточнением границ водных объектов. Это касается проектов, которые будут реализованы на намывных территориях. Также в связи с принятием закона о зеленых насаждениях общего пользования будут уточнены границы лесов и зеленых зон. Кроме того, мы будем пересматривать те нормативы, которые установлены Генеральным планом по количеству социальных объектов в части их увеличения, то же касается показателей по машино-местам. Что касается частных предложений, то в этом году мы будем подходить к ним по-новому. Если все предыдущие изменения мы готовили путем анализа отдельных заявок, то на сегодняшний день принято решение о том, чтобы рассматривать заявки комплексно, по территориям районов. Это сделано для того, чтобы понимать, какой баланс будет складываться, и принимать взвешенные решения. Поправки в ПЗЗ в этом году вряд ли будут внесены, так как есть федеральные требования по срокам.
– Планируется ли в КГА появление новых программных продуктов?
– В 2011 году мы продолжили работу по совершенствованию программных комплексов. В 2009-2010 годах была создана и презентована уже известная всем 3D-модель города. Сейчас мы работаем над ее актуализацией и совершенствованием. В 2011 году за счет средств бюджета разработан программный комплекс, связанный с фондом данных геодезических и геологических изысканий. Это как раз тот продукт, который мы планируем представить специалистам и общественности уже в конце января. Ни в Санкт-Петербурге, ни в Российской Федерации аналогов данному программному комплексу не существует. Отмечу, что это будет общедоступное средство, которое позволит в одном формате использовать ту информацию, которая ранее была разрознена и не имела системы. Этот комплекс уже получил положительную оценку со стороны профессионального сообщества.
– Какие территории города, на Ваш взгляд, в первую очередь нуждаются в развитии?
– Для того чтобы определить, какие территории города необходимо развивать в первую очередь, нужно понимать, насколько они обеспечены объектами транспорта и инженерии. Это касается не только существующих объектов, но и тех, которые запланированы для ввода до 2015 года. Так что, думаю, неправильно развивать территории, где нет ни дорог, ни тепла, ни электричества.
– Какие проекты, по Вашему мнению, сегодня необходимы городу?
– В первую очередь город нуждается в инфраструктурных и дорожных проектах. Кроме того, сейчас разрабатывается программа по регенерации исторического центра Петербурга, которая поддерживается на федеральном уровне. Она призвана решить целый комплекс проблем, связанных не только с ремонтом зданий и сооружений, но и с проблемами транспорта и инженерного обеспечения.
– Строительное сообщество недовольно тем, что у города нет градостроительной стратегии. Есть ли перспектива ее появления в обозримом будущем?
– Все зависит от того, что отдельные представители строительного сообщества понимают под словом «стратегия». Стратегия отдельных строительных компаний заключается в том, чтобы строить как можно больше объектов жилья, а на город возложить их обеспечение инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Наверное, это они и понимают под словом «стратегия». Что же касается того, как должен развиваться город, то стратегия и тактика этого процесса определены Генеральным планом, и каких-то коренных изменений мы здесь не усматриваем. Актуальные стратегические задачи на сегодня таковы: сбалансированное строительство объектов различного функционального назначения, соответствие их требованиям комфортного проживания.
– Как должен, по Вашему мнению, развиваться исторический центр города?
– Сделать центр Петербурга мертвым городом со зданиями, к которым не должна прикасаться рука строителей и реставраторов, наверное, было бы неправильным, потому что это был бы разрушающийся центр. Поэтому говорить о том, что все работы в центре города должны быть прекращены, – это неверно. В центре должны быть остановлены те проекты, которые предполагают снос исторических зданий. Должны развиваться реставрационные работы, работы по капитальному ремонту и приспособлению зданий под новые современные функции без изменения их внешнего облика.
– Есть ли в городе перспективы для развития инновационного кластера?
– Я считаю, что это очень перспективное направление развития, ведь в городе сосредоточены лучшие высшие учебные заведения страны. Наш научный кадровый потенциал необходимо использовать, и инновационные кластеры бы этому, безусловно, способствовали. Но, к сожалению, те территории, которые мы предполагаем для такого развития, не могут в полной мере конкурировать, к примеру, со Сколково. Тем не менее необходимо заниматься таким развитием, создавая не только предприятия, но и социальную инфраструктуру для их сотрудников.
– У Вас очень ответственная работа. Получается ли находить время для семьи, друзей?
– Для меня выходные дни – это то время, которое я по максимуму стараюсь использовать для семьи. Тем более что в нашем городе очень много мест, куда можно сходить отдохнуть и с семьей, и с друзьями. В течение недели это, конечно, несколько проблематично.
– В прошедшие выходные Вы отметили свой день рождения. Какой самый запоминающийся подарок Вы получали на день рождения?
– Хочется всегда смотреть не в прошлое, а в будущее, поэтому я надеюсь, что самый запоминающийся подарок еще впереди.
Алена Шереметьева
В начале декабря московский девелопер Tekta Gruop объявил о намерении выйти на рынок строительства Петербурга. Причем если в столичном регионе большинство объектов расположены у компании в ближнем Подмосковье, то в Петербурге управляющий партнер этой компании Андрей Биржин надеется реализовать проекты в гораздо более близких к центру районах. О планах компании в Северной столице он рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» Никите Кулакову.
– Почему вы решили выйти в Петербург?
– Наша компания активно развивается: в 2011 году объем продаж составил более 4 млрд рублей. У нас появилось достаточно средств и ресурсов для выхода на новые рынки.
– Сколько средств планируете инвестировать в Петербурге в 2012 году?
– Объем первоначальных инвестиций в приобретение площадок под застройку составит 40 млн USD.
– Какая земля вас интересует?
– Мы рассматриваем варианты приобретения земельных участков площадью от 1 до
– Что планируете строить в Петербурге?
– Здесь мы будем инвестировать в строительство жилья комфорт- и бизнес-класса. Нам есть что предложить покупателям Петербурга. Без ложной скромности, наши жилые комплексы становятся визитной карточкой тех районов, в которых они построены.
– Чем планируете побеждать конкурентов?
– О ценах пока говорить рано. Но у нас есть одно важное преимущество – мы не стараемся, как иногда другие застройщики, втиснуть максимально возможное количество квадратных метров на участке, а предлагаем новый класс жилья, который включает оригинальные архитектурные проекты, свободную планировку и востребованный метраж квартир, просторные ухоженные дворы, достаточный объем коммерческих площадей для необходимой инфраструктуры. Четко выдержанная концепция обуславливает высокий покупательский спрос на наши объекты в Подмосковье, уверен, что в Петербурге спрос на наши объекты будет значительным.
– Проекты будут оригинальными?
– Как показали многочисленные соцопросы и результаты фокус-групп, покупателям не нужна оригинальность. Мы предлагаем покупателям только то, что им нужно, а им нужно удобное место, яркий архитектурный проект, качественный монолит и продажа по 214-ФЗ. Все остальные «фишки», такие как холодильники для мехов, бассейны в доме и т.п., только увеличивают стоимость квадратного метра и не повышают востребованность дома. При ценообразовании важно понимать, за что целевая аудитория готова доплачивать, а за что – нет.
– Чем привлекателен для москвичей местный рынок?
– В целом в Петербурге весьма благоприятная ситуация для развития жилищного строительства: наблюдается успешное привлечение инвестиций в экономику города, развивается и модернизируется городская инфраструктура, присутствует здоровая конкуренция ипотечных продуктов. Цены на рынке жилья стабильны и предсказуемы, покупательский спрос существенно вырос по сравнению с 2009-2010 годами, и оснований для его снижения нет. Наряду с этими факторами налицо нехватка действительно качественного жилья, что создает предпосылки для высокого покупательского спроса.
– Рынок Ленобласти тоже рассматриваете?
– Нет. Пока только Петербург. Не хотим распыляться.
– Чем занимается компания в Подмосковье?
– Сейчас Tekta Group – один из ведущих застройщиков ближайшего Подмосковья. Специализация компании – масштабные проекты комплексной жилой застройки комфорт- и бизнес-класса. Общий объем нашего девелоперского портфеля – более 800 тыс. кв. м. В активной стадии строительства находятся жилые комплексы комфорт-класса «Да Винчи» в Одинцово (183 тыс. кв. м), «Акварели» в Балашихе (1-я очередь – 115 тыс. кв. м) и «Архимед» в Сергиевом Посаде (78 тыс. кв. м). Завершено строительство комплексов «Гранд Парк» Сергиевом Посаде (73 тыс. кв. м) и «Элит» (12 тыс. кв. м) в городе Хотьково.
– Сколько жилья компания построила в уходящем году?
– По предварительной оценке – более 127 тыс. кв. м, что составило около 4% всего монолитного строительства Московской области. В ближайших планах компании – ежегодно возводить от 100 тыс. кв. м в наиболее перспективных и благоустроенных городах ближайшего Подмосковья.
– Каковы ваши планы в основных регионах присутствия на следующий год?
– В 2012 году мы запустим три новых проекта жилищного строительства в Одинцово, Мытищах и Реутове общей площадью 500 тыс. кв. м. Для этого в 2011 году компания инвестировала 30 млн USD в покупку
– Сложно ли стало работать в Москве после смены власти?
– В Москве после смены власти жилищное строительство практически сошло на нет. Реализуются только проекты, разрешение на строительство которых было получено еще при предыдущем мэре. И даже заявленные до прихода Сергея Собянина проекты реализуются далеко не все. Новые столичные власти расторгли 344 инвестконтракта на строительство в общей сложности 7,5 млн кв. м жилой застройки и 2,5 млн кв. м торгово-офисных центров.
– Как повлияло на работу столичного строительного комплекса расширение границ Москвы?
– Это еще одна проблема. На присоединенных территориях заморожено строительство жилых проектов общей площадью порядка 7 млн кв. м. Все предыдущие планы развития территорий более недействительны, а новых планов пока еще нет. Согласование проектов на этой территории и получение разрешений на строительство реально начнется только через 2 года, так как сейчас процедуры их получения не прописаны и законодательно не закреплены.
– Получается, что выходя в Петербург, вы диверсифицируете риски?
– Именно так. Любому бизнесу нужен простор для развития. В Петербурге он есть.