Земля и недвижимость станут единым целым
Депутаты Госдумы РФ готовятся рассмотреть во втором чтении законопроект «О государственном кадастре недвижимости», который должен сделать механизм учета домов и земель простым и прозрачным.Земельный кодекс РФ еще в 2001 году декларировал необходимость единства объекта недвижимости – земельного участка и того, что на нем расположено. Но законодательно этот постулат не был подкреплен.
Старые правила
Причем подобный правовой перекос оказался особенностью только нашей страны. Ведь в странах Западной Европы, и даже бывшего соцлагеря, давно перешли на единую систему учета. Правда, два года назад в России было создано новое ведомство – Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. И возник еще один правовой перегиб – ведомство по кадастру создано, а самого кадастра и закона для его создания нет.
Все объекты, подлежащие учету, распределены по различным реестрам. Их описание, идентификация и привязка к местности зачастую не соответствуют друг другу. Такой разброс сведений представляет большую проблему для тех, кто работает с недвижимостью, так как они не всегда могут выяснить, какими ограничениями и обременениями сопровождается объект.
Граждане тоже страдают от несовершенства законодательства. Чтобы сегодня оформить право собственности на земельный участок или дачный домик, им приходится месяцами обивать пороги разных ведомств. Вначале нужно собирать сведения, касающиеся земельного участка, определить его границы. Для этого вызывают землемеров, заплатив им деньги, причем немалые. Затем приходится разбираться с недвижимостью – снова вызывать специалистов, только теперь представителей БТИ, и опять платить. Но, что самое неприятное, собрав все сведения для регистрации и отстояв очередь, можно узнать, что сведения, которыми располагают два учетных ведомства, противоречат друг другу. В результате в регистрации будет отказано.
Безусловные «плюсы»
Новый закон должен проблему решить. Согласно этому документу, в стране будет создан единый реестр объектов недвижимости для целей налогообложения. В качестве объектов кадастрового учета предлагается рассматривать земельные участки, здания и сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, территориальные и функциональные зоны, зоны с особыми условиями использования территории. Вводится понятийный аппарат: «объект кадастрового учета», «государственный кадастр недвижимости», «правовая зона», «опорно-межевая сеть» и др. Закон также регламентирует порядок внесения и предоставления сведений в органы государственного кадастра недвижимости, порядок ведения кадастра. Вводится и понятие кадастровой стоимости. Ее будут рассчитывать по существующим методикам с учетом сложившихся рыночных цен на недвижимость в регионе и сведений о сделках с аналогичными объектами.
Кроме того, новый закон поможет решить вопросы монополизации и дороговизны работ по оформлению недвижимости. Ведь при объединении двух учетных систем в одну уйдут в прошлое землемеры и эксперты БТИ, на их место придут кадастровые инженеры. Это новый вид специалистов, которые будут заниматься и землеустроительными работами, и технической инвентаризацией зданий и сооружений. Это должны быть специалисты, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие высшее образование и стаж работы не менее двух лет по специальности. Работа кадастровых инженеров – это вид коммерческой деятельности на основании публичного возмездного договора. В отличие от своих предшественников, новые специалисты должны состоять в саморегулируемых организациях и страховать свою профессиональную ответственность. По оценкам экспертов, уже сейчас многие компании готовы оказывать подобные услуги. Выход же на рынок новых игроков плюс здоровая конкуренция сделают этот вид услуг дешевым и качественным.
Вероятные «минусы»
Обсуждая законопроект, депутаты и эксперты пришли к выводу, что, бесспорно, единый кадастр недвижимости нужен. Его появление продиктовано назревшей необходимостью создания законодательной системы защиты имущественных прав на недвижимость. Но, как любой «сырой» закон, которому еще предстоит доработка, данный документ имеет и ряд «минусов».
Как рассказал заместитель председателя думского комитета по собственности Евгений Богомольный, во-первых, мы имеем дело с явным избытком сведений, необходимых для проведения кадастрового учета. А в законе должно быть четко прописано все, вплоть до требований к зданиям. «Иначе на местах пробелы в законе будут вызывать волюнтаризм мелких чиновников, которые начнут требовать от людей тысячи всяких справок», – заявил депутат. Во-вторых, необходимо производить постановку на кадастровый учет исключительно на основании минимально необходимого и закрытого перечня документов, позволяющих индивидуализировать конкретный объект из множества других объектов. И, наконец, закон, в нынешней его редакции не создает четких условий и не предусматривает конкретных правовых механизмов объединения сведений технического учета зданий и сведений Единого государственного реестра земель. Он не определяет сроки передачи информации по ранее учтенным объектам от организаций, осуществлявших технический и кадастровый учет, специально уполномоченному органу.
«Но мы работаем над этими минусами», – заключил эксперт.
Наталья Ковтун
Губернатор Валентина Матвиенко поручила всем руководителям районов провести в срок до 1 апреля провести инвентаризацию жилого фонда и определиться с количеством аварийного и ветхого жилья, нуждающегося в срочном расселении.Кроме этого, в каждом районе требуется подобрать один-два земельных участка для строительства домов за счет бюджета под расселение того самого аварийного и ветхого жилья. Прошла неделя, а в Василеостровском районе эти вопросы уже обсудили на заседании аппарата 26 февраля 2007 года. О принятых решениях рассказывает глава района Александр Исаев.
– Александр Васильевич, Вы готовы выделить земельные участки под бюджетное строительство?
– Хочу сказать, что традиционно после совещаний с губернатором я стараюсь самые острые вопросы выносить на рассмотрение аппарата сразу же, не откладывая в долгий ящик. То же самое сделал и в этот раз. Проблема животрепещущая. Наш район – исторический, многие дома десятилетиями не знали капитального ремонта, а некоторые – с момента постройки так и стоят. Поэтому первое же заседание аппарата посвятили обсуждению двух вопросов: проведению инвентаризации ветхого и аварийного фонда и состоянию маневренного фонда. Потому что оба они тесно переплетаются.
Что касается земельных участков, то в нашем районе их найти, конечно, сложно. Но есть действующее постановление правительства Санкт-Петербурга, другие нормативные акты, которые позволяют участки, отданные инвесторам, изымать в том случае, если долгое время с ними ничего не делается. К примеру, у нас есть несколько таких участков, инвесторы которых больше двух лет не могут провести проектно-изыскательские работы и оформить в надлежащем виде документацию. Я полагаю, раз инвестор не справляется, то участок можно изъять, чтобы отдать под бюджетное строительство. Закон это позволяет. Я имею в виду только те участки, где нет речи об уплотнительном строительстве.
– Хорошо, несколько участков под строительство Вы найдете. А сколько в районе аварийных домов, требующих немедленного расселения?
– Под инвестиции в нашем районе можно предложить много ветхого и аварийного жилья. Но надо расселять целыми кварталами. Нужна квартальная реконструкция. У нас есть позитивный пример (несмотря на то, что много критики было): дом 37 на 8-й линии. Там был разрушен ветхий дом, на его месте построили новый современный с сохранением и реконструкцией фасада. Он стал украшением линии. На него любо-дорого смотреть.
Такая застройка возможна, главное – сохранить фасады, а внутри можно даже немного повысить этажность дома, не очень сильно, чтобы не выпирало. А то иногда смотришь с верхнего этажа новостройки, а в центральном квартале что-то выпирает. А это жилой комплекс серьезный построили на Среднем проспекте. Вот такого допускать нельзя, мне кажется. Если речь идет об инвестиционных проектах, тут мы готовы кварталами предлагать.
– А за бюджетные деньги? Ведь речь шла о критическом жилом фонде, не о том, который еще может послужить?
– У нас есть несколько адресов, но их еще следует согласовать. Мной дано поручение отобрать из числа целых районов старой (до 1917 года) постройки, не тронутых капитальным ремонтом зданий, непригодных для проживания, три-четыре здания, которые можно рассматривать для расселения. И после соответствующего обследования экспертной комиссии предложить их Жилищному комитету для включения в городскую программу расселения ветхих и аварийных домов.
Казалось бы, мы заинтересованы перевести дома в разряд аварийных, чтобы можно было отдать их инвестору, но в то же время – не имея маневренного фонда под расселение, не можем рисковать. В результате попадаем в такую двусмысленную ситуацию: люди живут в аварийном жилье, а администрация никаких мер не принимает.
Кстати, у нас есть общежития, которые мы приняли на баланс совсем недавно: Нахимова, 3, Уральская, 15, целый жилой комплекс Смирновской КЭЧ, Большой пр., 8. Информацию об этих жилых домах мы уже сегодня везде даем: пожалуйста, расселяйте. Кроме того, ко мне приходят жильцы коммунальных квартир, просят расселить. Сегодня мы собираемся вести реестр коммунальных квартир, которые готовы расселиться, для инвесторов.
Я считаю, правильна позиция губернатора, когда она говорит, что расселять надо в том же районе, где люди живут. Очень часто мы сталкиваемся с тем, что люди не готовы расселяться в другие районы. И лишь по этой причине не хотят переезжать из коммуналки.
– Спасибо, Александр Васильевич. Наша газета берет эту программу под свой контроль. Так что будем рады, если Вы будете нас информировать о ее развитии.
Лилиана Глазова