Екатерина Гуртовая: «Охта перспективна для строительства качественного жилья»
В ближайшее время в Красногвардейском районе появится новый застройщик – финская компания «ЮИТ Санкт-Петербург». О перспективах территории для девелоперов «Строительному Еженедельнику» рассказала Екатерина Гуртовая, директор компании по маркетингу.
– «ЮИТ» впервые реализует проект на Охте, в Красногвардейском районе. В чем вы видите преимущества этой локации?
Но есть и другая сторона вопроса. Друзья, родственники наших клиентов, видя качество построенных объектов, задумываются о покупке жилья с аналогичными характеристиками. Так что строительство в новом районе может создать дополнительный спрос.
Красногвардейский район – один из двух в Петербурге, который можно охарактеризовать как разноплановый (второй – Калининский). Для нашего города не характерно деление на районы по принципу расходящихся от центра колец. Тем не менее есть традиционно «совсем центральные» районы, есть близкие к ним (например, Московский район), а есть спальные районы.
Особенность Красногвардейского района в том, что здесь сосредоточено относительно много ранее использовавшихся объектов промышленного, гражданского строительства, - это сегодня дает широкие возможности для девелоперов
Еще 10 лет назад было очевидно, что вся набережная Невы и локации, примыкающие к метро, будут становиться все более престижными. Охта в этом смысле уникальна, потому что станция метро «Новочеркасская» (и даже «Ладожская», хотя она и не входит в границы Охты) действительно находится близко от центра (от нашего жилого комплекса по прямой до Смольного – 1,6 км, до Невского проспекта – 2 км), и при этом поблизости очень мало жилья. Да, есть качественные «сталинки», советские объекты разного периода, но в очень небольшом количестве.
Развитие остальной части Красногвардейского района, очевидно, будет сдерживать отсутствие метро, принципиальное даже для владельцев личного автотранспорта. Сложно прогнозировать и появление там действительно комфортного жилья. Чем менее интересно место для потребителя, чем хуже транспортная доступность, тем ниже, разумеется, продажная цена, а значит, и себестоимость строительства. Соответственно, не должно быть иллюзий относительно качества объекта.
Локация от «Ладожской» по направлению к центру города, напротив, имеет колоссальный потенциал с точки зрения строительства жилья очень высокого класса. Но мы себя в этом смысле ведем несколько нетрадиционно, предлагая продукт, соответствующий обязательным параметрам качества, принятым в «ЮИТ», в любой локации.
Честно скажу: поначалу к участку на Республиканской улице я отнеслась с долей скепсиса. У локации были очевидные плюсы: расположение вплотную к парку, у метро. Но поскольку с одной стороны к участку примыкает промзона, были опасения, что это отпугнет клиентов. Далее, мы действительно не думали, что оттуда настолько хорошо виден Смольный.
А потом мы сделали фотографии с отметок разных этажей будущего комплекса, и оказалось, что виды просто сказочные.
– Как вы оцениваете транспортную доступность Охты?
– Та часть района, которая примыкает к станциям метро, как раз характеризуется, по моему мнению, прекрасной транспортной доступностью, причем в любом направлении. Конечно, в часы пик в любом месте в Санкт-Петербурге попадаешь в пробку. Но в зоне, приближенной к «Новочеркасской», есть много вариантов маршрута – это важно. Можно уйти на разные мосты (Александра Невского, Большеохтинский). Я не упоминаю КАД, поскольку мы говорим о территории, близкой к центру. Но и до КАД отсюда по Заневскому проспекту тоже очень удобно добираться.
– Ваш объект впишется в окружающую застройку или, напротив, это будет принципиально иная архитектура?
– Ведя строительство в центре Петербурга или в примыкающих к центральным районам территориях, при всей любви к финской архитектуре мы исходим из характера окружающей застройки. Площадь у станции метро «Новочеркасская» очень красивая, регулярно застроена. Понятно, что нам хочется подчеркнуть красоту места своей архитектурой, и поэтому в проекте присутствуют объемные элементы декора фасада, традиционные для неоклассики. Среди архитектурных акцентов я бы отметила характерные для «сталинской архитектуры» карнизы здания, подчеркнуто отделяемые два верхних этажа. Объект не будет диссонировать с окружающей застройкой и по высоте – комплекс будет 13-этажным.
Отмечу, что в отличие от других наших объектов, здесь будет не подземный, а отдельно стоящий паркинг: себестоимость строительства подземной парковки достаточно высока, а машино-мест для комплекса «ТОЙВЕ» с его 486 квартирами требуется много.
– А как особенности локации повлияют на квартирографию?
– Исходя из довольно высокой себестоимости строительства, качественных характеристик объекта, было бы неразумным решением предлагать при такой близости к центру большое количество квартир-студий. Квартирография комплекса «ТОЙВЕ» достаточно разнообразна. Здесь будет представлено достаточно много 2-комнатных квартир, 3-комнатные квартиры разного размера: от небольших (в пределах 60 кв. м), что очень востребовано семьями с детьми, до более просторных. Очень ликвидны также маленькие 2-комнатные квартиры: мы рассчитываем на интерес к локации именно семей хотя бы с одним ребенком. В комплексе предусмотрено и некоторое количество 4-комнатных квартир, но совсем немного. Клиенты, которые нуждаются в многокомнатном жилье, спокойно идут на объединение двух квартир меньшей площади.
– В прошлом году стартовали два крупных проекта «ЮИТ» – жилые комплексы «Новоорловский» у Новоорловского лесопарка и INKERI в Пушкине. Теперь вы приступаете к строительству совсем небольшого ЖК «ТОЙВЕ» в пределах застроенной территории. Чем обусловлен ваш интерес к столь разным проектам?
– Мы в этом смысле не отличаемся от рынка. В последние 2-3 года очевиден активный уход девелоперов либо в Ленинградскую область, либо в районы города вне привычной застроенной территории. На мой взгляд, этому способствуют три ключевых обстоятельства. Во-первых, дефицит свободной земли, а компании для развития нужны проекты. Безусловно, участки по-прежнему есть, и мы видим, что новые проекты запускаются. Но ситуация по ним с точки зрения предложения этой земли на рынке принципиально иная, чем была лет 10 назад. Во-вторых, в городе востребовано не только жилье в районах со сложившейся застройкой уже потому, что его значительно меньше, чем требуется для удовлетворения спроса. В-третьих, многие девелоперы пришли к идее о том, что, поскольку в городе строятся все-таки преимущественно небольшие дома, во многом похожие один на другой, реализуя проект вне города, девелопер может создать действительно оригинальный и интересный продукт.
При этом первичное жилье в Санкт-Петербурге, даже если исключить Центральный район с его элитным предложением, стоит сегодня дороже вторичного. Эта тенденция возникла в 2012 году и окончательно оформилась в 2013-м. Наличие свободных земельных участков позволяет вести жилищное строительство в городе, однако их явно недостаточно для удовлетворения покупательского спроса на такое жилье. Соответственно, клиенты, ценящие проживание в городе, очевидно готовы за это платить больше.
С другой стороны, на вторичном рынке достаточно много клиентов со свободными средствами, готовых приобретать жилье вне встречных сделок, соответственно, по более выгодной цене. Влияет на стоимость и фактор качества вторичного жилья. Я уже не говорю о «хрущевках», но даже те дома, которые строились в 1970-1980-х, были рассчитаны на эксплуатацию в течение 25-30 лет, а прошло уже существенно больше времени. Это не значит, что дома вот-вот упадут (в них заложен серьезный запас прочности), но они не обеспечивают комфорт жильцам. Кроме того, если все это время дом эксплуатировался неправильно, не стоит ожидать, что сегодня он будет в хорошем состоянии.
Комитет по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга объявил очередной тендер на установку светодиодного оборудования в Кронштадте стоимостью более 30 млн рублей. Итоги конкурса будут подведены 1 ноября. О внедрении новых технологий корреспонденту "Строительного Еженедельника" Антонине Асановой рассказал Михаил Курицын, заместитель директора по перспективному развитию ГУП "Ленсвет".
Михаил Николаевич, каковы масштабы внедрения светодиодных светильников в городе?
- Начало внедрения светодиодных технологий в наружном освещении Санкт-Петербурга было положено в 2011 году, когда было установлено 350 светильников в Кронштадте, однако можно сказать, что этот год - первый, когда предусматриваются большие объемы внедрения светодиодного освещения. В этом году в Кронштадте мы планируем установить более 500 таких светильников. Кроме того, в ноябре этого года будет проведен конкурс на строительство архитектурной подсветки на основе светодиодной техники на Советской ул. и пр. Ленина города Кронштадта. Работы по строительству подсветки будут завершены в срок до июня 2013 года.
В следующем году работы по установке светодиодного оборудования будут проводиться уже в рамках двух региональных программ: в Кронштадте будет установлено 300 светильников общей стоимостью около 15-16 млн рублей с учетом работ по монтажу, и в Санкт-Петербурге будет проводиться замена существующих светильников на светодиодные, причем финансирование этих мероприятий составит более 120 млн рублей. Однако несмотря на такие внушительные цифры, количество светодиодные светильников в Санкт-Петербурге по итогам 2013 года составит не более 4,5%, так как количество светильников в Санкт-Петербурге велико и каждый год увеличивается на 5-10 тыс. светоточек. При этом стоит отметить, что по итогам мероприятий 2011 года потребление электроэнергии за счет внедрения светодиодного оборудования снизилось на 100 тыс. КВт.ч. В среднем экономия составляет 20-25% электроэнергии.
Насколько такое оборудование дороже? И как быстро окупается?
- Диапазон стоимости светодиодных светильников, зависящей от их мощности, компонентов и конструктивных особенностей, огромен. Однако мы видим четкую тенденцию к снижению цен. Если еще три года назад светодиодный светильник обходился в сумму от 20 тыс. рублей, то сегодня на замену самых простых натриевых ламп мощностью 70 Вт можно подобрать светильник стоимостью порядка 10-14 тыс. рублей, это в 2,5-3,5 раза дороже цены натриевых светильников. Полноценную замену более мощным лампам, например 250 Вт, найти сложнее - разница в стоимости источников света значительнее, а экономия мощности составляет всего около 20-25%. В любом случае, мы ориентируемся на срок окупаемости 6-7 лет. А с учетом того, что срок службы светодиодов по заявлениям производителей, составляет 50 тыс. часов – это 12 лет, мы понимаем, что инвестиции в это оборудование себя оправдают.
В чем специфика работы со светодиодными источниками света?
- Натриевые лампы, в большинстве установленные в Петербурге, - это источник, излучающий свет во все стороны и создающий световое пятно практически равномерной формы. Световой поток светодиодных светильников сфокусирован на определенном участке пространства, и каждый производитель располагает этот поток по-своему. Иначе говоря, если натриевые светильники подбирались для объектов в основном по мощности лампы, то для светодиодных обязательно проведение светотехнических расчетов и подбор оборудования в соответствии с конфигурацией улицы и схемой установки светоточек. Второе различие этих светильников - в температуре цвета. Натриевая лампа светит в желтом диапазоне, и ее цветовая температура - около 2 тыс. К, светодиоды дают более близкий к дневному белый свет с температурой около 4 тыс. К, что способствует лучшей цветопередаче, и субъективно светодиодное освещение хоть и воспринимается более холодным, но позволяет лучше различать мелкие предметы.
Вы сотрудничаете с петербургскими производителями светодиодов?
- Закупка оборудования проводится в рамках госконтрактов, которые заключает Комитет по энергетике и инженерному обеспечению. В проектах применяется и отечественное оборудование, и итальянское, и других зарубежных производителей. Подобрать оборудование одного производителя для различных целей сложно. Проектировщик выбирает то оборудование, которое наиболее выгодно с технической точки зрения, даже, точнее сказать, с оптической, подходит именно для указанных участков дорог. И если выбор делается не в пользу наших производителей - оно, видимо, не удовлетворяет определенным санитарными нормами, критериям.
Какие районы станут экспериментальными после Кронштадта?
- О внедрении светодиодного освещения на территории конкретных районов пока речи не идет. Можно говорить только в целом - существует несколько городских программ, предусматривающих внедрение светодиодных светильников. Это программа по реконструкции и строительству освещения в садах и парках, в рамках которой в 2013 году будут освещены порядка 10 парков, программа развития внутриквартального освещения и программа по энергосбережению и энергоэффективности на период от 2012 до 2015 года. В рамках последней предусматривается выделение около 350 млн рублей именно на замену существующих светильников на светодиодные. Фактически это продолжение программы внедрения светодиодов в Кронштадте, только уже в пределах города. В настоящее время мы подбираем объекты и формируем адресную программу для реализации в 2013 году. В этот перечень войдут порядка 100 некрупных улиц районного значения. Мы пока стараемся не брать в программу крупные улицы и автомагистрали с большим движением, потому что опасаемся за надежность этих технологий.
Каковы эти риски?
- Мощные светодиодные светильники для наружного освещения появились не так давно, и примеров их работы в течение срока использования - 12 лет - еще нет. Соответственно, нет статистических данных по снижению светового потока ввиду деградации светодиодов. Также надо понимать, что 50 тыс. часов - это срок службы светодиодов, и, скорее всего, срок службы остальных компонентов - электроники, оптики и механических частей - в наших климатических условиях может быть значительно меньше.
Какие еще новинки в осветительном оборудовании вы внедряете?
- Светодиодные светильники - это не панацея, не единственный источник света в будущем. Очень мощно, особенно с азиатской стороны, на рынок надвигаются индукционные лампы, хотя, на наш взгляд, они плохо применимы для уличного освещения - сложно сформировать необходимую конфигурацию светового потока. С американского континента поступают так называемые плазменные светильники. Они тоже позволяют освещать улицы достаточно эффективно и при этом обладают даже меньшей стоимостью, чем светодиодные. У нас есть несколько светильников, которые установлены экспериментально на улицах города, и мы проводим замеры освещенности, наблюдаем за изменением светового потока. Кроме того, в Кронштадте экспериментально были установлены первые автономные установки с ветрогенератором и солнечной батареей, предполагающие использование альтернативных источников энергии для освещения.
В чье пользование переходят мощности, сэкономленные благодаря использованию светодиодов?
- Высвобожденные мощности остаются зарезервированными за "Ленсветом". Это дает нам возможность развивать освещение прилегающей территории. Необходимость строительства новых объектов, которое не ведется по причине отсутствия мощностей у "Ленэнерго", есть практически на каждом участке.
В этом году в связи с дефицитом бюджет многих ведомственных учреждений был урезан. Были ли сокращены расходы "Ленсвета"?
- На этот год наш бюджет не подвергался сокращению и позволяет активно развивать систему наружного освещения города. Единственное, несмотря на множество заявок от администраций районов и жителей по освещению новых объектов, бюджеты на следующие годы пока остаются в ранее заявленных рамках и не позволяют включать новые объекты в программы развития наружного освещения.
Архангельская область - один из немногих регионов СЗФО, который принял собственный закон о защите прав дольщиков. О внедрении механизмов проектного финансирования в области, а также о бюджетных приоритетах на 2013 год корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому рассказал министр строительства региона Игорь Войстратенко.
Какие именно меры сегодня предпринимаются для защиты прав участников долевого строительства?
- Для защиты прав дольщиков в соответствии с федеральным и региональным законодательством предпринимаются следующие шаги: во-первых, осуществляется проведение плановых и внеплановых проверок в отношении застройщиков, кроме того, в области предусмотрено формирование и ведение реестра участников долевого строительства, нуждающихся в защите. Также ведется разработка конкурсной документации в целях проведения конкурса по определению инвестора, которому может быть бесплатно предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности с условием обременения в виде обязательства предоставления квартир обманутым дольщикам. Администрацией предусмотрено оказание в пределах своей компетенции содействия участникам долевого строительства в защите их прав, а также содействия инвесторам в завершении строительства многоквартирных домов и другие формы поддержки, не противоречащие законодательству. Отмечу, что в рамках нашей работы мы привлекаем представителей заинтересованных сторон к участию в заседаниях специальной комиссии, в рамках деятельности которой было налажено взаимодействие с органами государственной власти Российской Федерации, застройщиками, недобросовестными застройщиками, иными организациями и участниками долевого строительства по вопросам защиты прав участников долевого строительства.
Готова ли область принять на вооружение инструмент проектного финансирования, предложенный в полпредстве?
- Я считаю, что наиболее эффективно предотвратить нарушения в сфере долевого строительства можно именно путем прямого контроля органами исполнительной власти или органами местного самоуправления расходования средств на такое строительство. И предложенная в полпредстве модель проектного финансирования представляет собой полноценное государственно-частное партнерство в сфере долевого строительства. Могу сообщить, что Архангельская область принимает изложенную схему, включающую простейший вариант этого механизма. При этом такая схема может значительно варьироваться и усложняться в зависимости от особенностей условий участия в проекте каждой из сторон. Я считаю, что сегодня целесообразно включение в федеральное законодательство нормы, делающей обязательным применение проектного финансирования под контролем органов власти при отсутствии надлежащего страхования финансовых рисков долевого строительства. В то же время до введения в федеральное законодательство нормы, обязывающей к применению проектного финансирования, внедрение этих схем зависит от степени их привлекательности для девелопера. По-видимому, увеличение инвестиционной привлекательности проекта за счет контроля органов власти за его реализацией не будет само по себе достаточным стимулом для участия девелопера в подобных проектах. Отчасти стимулом для застройщиков может стать ограничение на предоставление субсидий гражданам из бюджета на приобретение жилья по договорам долевого участия только проектами, реализуемыми под контролем органов власти. Однако в действительности привлекательными эти проекты будут только при условии вклада в их реализацию со стороны органов власти земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такая модель отношений позволяет существенно снизить стоимость возводимого жилья за счет минимизации издержек по приобретению прав на земельные участки.
Осень - традиционное время формирования бюджета на следующий год. Как в области будут расставлены инвестиционно-строительные приоритеты?
- На сегодняшний день установлены следующие приоритеты включения объектов капитального строительства в инвестиционную программу на 2013 год: в первую очередь это окончание работ по объектам, строительство которых было начато в предыдущие годы за счет средств областного бюджета, но не обеспечено финансированием для завершения в текущем году. Это порядка 70% от общего количества объектов, предполагаемых к финансированию. Во-вторых - привлечение средств федерального бюджета и Фонда ЖКХ. В 2013 году планируемое привлечение средств составляет порядка 1 млрд рублей. И в-третьих - это обеспеченность объектов проектно-сметной документацией. Несмотря на ограниченность средств, выделяемых из областного бюджета на инвестиционную деятельность, финансирование в 2013 году предусмотрено по объектам фактически всех отраслей: образование, здравоохранение, спорт, жилищное строительство, коммунальное хозяйство, дорожное строительство, культура, газоснабжение и пожарная безопасность. Кроме того, учитывая острую потребность в местах в детских садах на всей территории Архангельской области, министерством в течение 2013 года будет проводиться работа по увеличению финансирования строительства именно детских дошкольных учреждений, в том числе на основе государственно-частного партнерства.