Екатерина Гуртовая: «Охта перспективна для строительства качественного жилья»
В ближайшее время в Красногвардейском районе появится новый застройщик – финская компания «ЮИТ Санкт-Петербург». О перспективах территории для девелоперов «Строительному Еженедельнику» рассказала Екатерина Гуртовая, директор компании по маркетингу.
– «ЮИТ» впервые реализует проект на Охте, в Красногвардейском районе. В чем вы видите преимущества этой локации?
Но есть и другая сторона вопроса. Друзья, родственники наших клиентов, видя качество построенных объектов, задумываются о покупке жилья с аналогичными характеристиками. Так что строительство в новом районе может создать дополнительный спрос.
Красногвардейский район – один из двух в Петербурге, который можно охарактеризовать как разноплановый (второй – Калининский). Для нашего города не характерно деление на районы по принципу расходящихся от центра колец. Тем не менее есть традиционно «совсем центральные» районы, есть близкие к ним (например, Московский район), а есть спальные районы.
Особенность Красногвардейского района в том, что здесь сосредоточено относительно много ранее использовавшихся объектов промышленного, гражданского строительства, - это сегодня дает широкие возможности для девелоперов
Еще 10 лет назад было очевидно, что вся набережная Невы и локации, примыкающие к метро, будут становиться все более престижными. Охта в этом смысле уникальна, потому что станция метро «Новочеркасская» (и даже «Ладожская», хотя она и не входит в границы Охты) действительно находится близко от центра (от нашего жилого комплекса по прямой до Смольного – 1,6 км, до Невского проспекта – 2 км), и при этом поблизости очень мало жилья. Да, есть качественные «сталинки», советские объекты разного периода, но в очень небольшом количестве.
Развитие остальной части Красногвардейского района, очевидно, будет сдерживать отсутствие метро, принципиальное даже для владельцев личного автотранспорта. Сложно прогнозировать и появление там действительно комфортного жилья. Чем менее интересно место для потребителя, чем хуже транспортная доступность, тем ниже, разумеется, продажная цена, а значит, и себестоимость строительства. Соответственно, не должно быть иллюзий относительно качества объекта.
Локация от «Ладожской» по направлению к центру города, напротив, имеет колоссальный потенциал с точки зрения строительства жилья очень высокого класса. Но мы себя в этом смысле ведем несколько нетрадиционно, предлагая продукт, соответствующий обязательным параметрам качества, принятым в «ЮИТ», в любой локации.
Честно скажу: поначалу к участку на Республиканской улице я отнеслась с долей скепсиса. У локации были очевидные плюсы: расположение вплотную к парку, у метро. Но поскольку с одной стороны к участку примыкает промзона, были опасения, что это отпугнет клиентов. Далее, мы действительно не думали, что оттуда настолько хорошо виден Смольный.
А потом мы сделали фотографии с отметок разных этажей будущего комплекса, и оказалось, что виды просто сказочные.
– Как вы оцениваете транспортную доступность Охты?
– Та часть района, которая примыкает к станциям метро, как раз характеризуется, по моему мнению, прекрасной транспортной доступностью, причем в любом направлении. Конечно, в часы пик в любом месте в Санкт-Петербурге попадаешь в пробку. Но в зоне, приближенной к «Новочеркасской», есть много вариантов маршрута – это важно. Можно уйти на разные мосты (Александра Невского, Большеохтинский). Я не упоминаю КАД, поскольку мы говорим о территории, близкой к центру. Но и до КАД отсюда по Заневскому проспекту тоже очень удобно добираться.
– Ваш объект впишется в окружающую застройку или, напротив, это будет принципиально иная архитектура?
– Ведя строительство в центре Петербурга или в примыкающих к центральным районам территориях, при всей любви к финской архитектуре мы исходим из характера окружающей застройки. Площадь у станции метро «Новочеркасская» очень красивая, регулярно застроена. Понятно, что нам хочется подчеркнуть красоту места своей архитектурой, и поэтому в проекте присутствуют объемные элементы декора фасада, традиционные для неоклассики. Среди архитектурных акцентов я бы отметила характерные для «сталинской архитектуры» карнизы здания, подчеркнуто отделяемые два верхних этажа. Объект не будет диссонировать с окружающей застройкой и по высоте – комплекс будет 13-этажным.
Отмечу, что в отличие от других наших объектов, здесь будет не подземный, а отдельно стоящий паркинг: себестоимость строительства подземной парковки достаточно высока, а машино-мест для комплекса «ТОЙВЕ» с его 486 квартирами требуется много.
– А как особенности локации повлияют на квартирографию?
– Исходя из довольно высокой себестоимости строительства, качественных характеристик объекта, было бы неразумным решением предлагать при такой близости к центру большое количество квартир-студий. Квартирография комплекса «ТОЙВЕ» достаточно разнообразна. Здесь будет представлено достаточно много 2-комнатных квартир, 3-комнатные квартиры разного размера: от небольших (в пределах 60 кв. м), что очень востребовано семьями с детьми, до более просторных. Очень ликвидны также маленькие 2-комнатные квартиры: мы рассчитываем на интерес к локации именно семей хотя бы с одним ребенком. В комплексе предусмотрено и некоторое количество 4-комнатных квартир, но совсем немного. Клиенты, которые нуждаются в многокомнатном жилье, спокойно идут на объединение двух квартир меньшей площади.
– В прошлом году стартовали два крупных проекта «ЮИТ» – жилые комплексы «Новоорловский» у Новоорловского лесопарка и INKERI в Пушкине. Теперь вы приступаете к строительству совсем небольшого ЖК «ТОЙВЕ» в пределах застроенной территории. Чем обусловлен ваш интерес к столь разным проектам?
– Мы в этом смысле не отличаемся от рынка. В последние 2-3 года очевиден активный уход девелоперов либо в Ленинградскую область, либо в районы города вне привычной застроенной территории. На мой взгляд, этому способствуют три ключевых обстоятельства. Во-первых, дефицит свободной земли, а компании для развития нужны проекты. Безусловно, участки по-прежнему есть, и мы видим, что новые проекты запускаются. Но ситуация по ним с точки зрения предложения этой земли на рынке принципиально иная, чем была лет 10 назад. Во-вторых, в городе востребовано не только жилье в районах со сложившейся застройкой уже потому, что его значительно меньше, чем требуется для удовлетворения спроса. В-третьих, многие девелоперы пришли к идее о том, что, поскольку в городе строятся все-таки преимущественно небольшие дома, во многом похожие один на другой, реализуя проект вне города, девелопер может создать действительно оригинальный и интересный продукт.
При этом первичное жилье в Санкт-Петербурге, даже если исключить Центральный район с его элитным предложением, стоит сегодня дороже вторичного. Эта тенденция возникла в 2012 году и окончательно оформилась в 2013-м. Наличие свободных земельных участков позволяет вести жилищное строительство в городе, однако их явно недостаточно для удовлетворения покупательского спроса на такое жилье. Соответственно, клиенты, ценящие проживание в городе, очевидно готовы за это платить больше.
С другой стороны, на вторичном рынке достаточно много клиентов со свободными средствами, готовых приобретать жилье вне встречных сделок, соответственно, по более выгодной цене. Влияет на стоимость и фактор качества вторичного жилья. Я уже не говорю о «хрущевках», но даже те дома, которые строились в 1970-1980-х, были рассчитаны на эксплуатацию в течение 25-30 лет, а прошло уже существенно больше времени. Это не значит, что дома вот-вот упадут (в них заложен серьезный запас прочности), но они не обеспечивают комфорт жильцам. Кроме того, если все это время дом эксплуатировался неправильно, не стоит ожидать, что сегодня он будет в хорошем состоянии.
В прошлом году Государственная жилищная инспекция Ленинградской области получила новые полномочия и была преобразована в Комитет государственного жилищного надзора и контроля. О том, как изменения повлияли на жилищный надзор в регионе, корреспонденту "Строительного Еженедельника. Ленинградская область" Татьяне Крамаревой рассказал председатель профильного комитета Сергей Кузьмин.
– Сергей Николаевич, решению каких вопросов способствуют новые полномочия комитета?
– Самое ощутимое новшество – организация взаимодействия с советами многоквартирных домов (МКД), которые действуют от имени собственников помещений. Например, в конце марта в Тосненском районе состоялась рабочая встреча с представителями советов 25 МКД. В соответствии с Жилищным кодексом РФ управление и содержание жилого дома должны осуществляться на основании договора. А представителем собственников как раз и выступает совет МКД, который уполномочен заключать такой договор и контролировать его исполнение.
Наша обязанность – разъяснить, какое имущество собственники жилья обязаны содержать, чем обусловлены те или иные начисленные суммы. Есть определенный перечень обязанностей управляющей компании (УК). Если сегодня жильцы и УК не находят взаимопонимания и УК рассчитывает на плату, превышающую ожидания жильцов, решение о размере платежей принимает орган местного самоуправления, и это становится законом.
Сегодня мы располагаем достаточными полномочиями по контролю за УК. Управление МКД в Ленобласти осуществляют 218 компаний. По закону вновь образовавшаяся либо претерпевшая изменения УК должна в определенный срок известить об этом нас. В остальных случаях регистрация УК в органе жилищного надзора носит рекомендательный характер. Пока в комитет обратились лишь немногим более 60 компаний.
– Что потребовало существенной реорганизации внутри комитета?
– Мы поставили перед собой задачу – информировать граждан – собственников жилья об их правах и полномочиях. Мы сегодня достаточно открыты, люди понимают, что они могут получить в комитете ответы на интересующие их вопросы. За 2013 год количество обращений в инспекцию увеличилось по сравнению с 2012 годом в 2,2 раза, а за I квартал 2014 года выросло еще на 30%. Отмечу, что количество повторных обращений сократилось на 7,5%. Хотя мы понимаем, что граждане не всегда удовлетворены ответом на запрос: наши действия жестко регламентированы законом. В первую очередь это касается аварийного жилья. Решение о включении в программу переселения из аварийного фонда принимают органы местного самоуправления. Наши полномочия – проверить их действия. Если мы видим, что при отрицательном решении действия комиссии недостаточно мотивированы требованиями закона, советуем гражданам обжаловать это решение.
Очень острая тема – плата за общедомовые нужды. Сегодня закон рассматривает идеальный вариант: если все жильцы вовремя предоставили корректные показания приборов учета, в итоге на общедомовые нужды (при отсутствии утечек) начисление будет нулевым. Но если кто-то предоставил показания счетчика не 20-го, а 25-го числа либо вообще забыл о них, его доля распределяется на всех, и в этом месяце остальные жильцы будут платить больше. Это тоже приходится объяснять обращающимся к нам гражданам.
Важное направление нашей деятельности сегодня – взаимодействие с органами местного самоуправления по вопросам муниципального жилищного контроля. Практически в каждом муниципальном образовании Ленинградской области создана структура для взаимодействия с нашим комитетом. Но численность специалистов и качество их подготовки оставляют желать лучшего, и очевидно, что для большей эффективности эти полномочия должны перейти к муниципалитетам второго уровня. Это уже произошло в Бокситогорском, Сланцевском, Гатчинском, Кингисеппском районах.
– А каковы ваши полномочия в сфере исполнения регионального закона 82-оз о капитальном ремонте?
– Мы осуществляем мониторинг жилого фонда Ленобласти. В ближайшее время пройдут конкурсные процедуры: данные о состоянии жилого фонда должны быть сведены воедино. Таким образом, мы получим детальную картину состояния жилья в области, облегчающую выполнение программы капитального ремонта. Дома с износом более 70% будут из нее исключены и войдут в программу расселения ветхого и аварийного жилья.
– Как комитет будет взаимодействовать с региональным Фондом капитального ремонта?
– 12 108 МКД Ленинградской области должны принять решение о том, как открыть счет на капремонт. Около 1000 домов самоопределились, по 11 тыс. домов решение примут муниципальные образования. С 1 мая в соответствии с законом каждый житель будет отчислять средства на капремонт, и граждане должны быть уверены в том, что эти отчисления будут использованы по назначению. Поэтому региональный оператор будет ежеквартально извещать нас о состоянии счета каждого собственника жилья и предоставлять такую информацию внепланово по запросам жителей.
Мы будем также контролировать качество ремонтных работ и их сметную стоимость.
– Вы говорили об анализе вопросов, поступающих от населения. О чем спрашивают чаще всего?
– Лидеры по числу вопросов – Всеволожский и Выборгский районы. Причем прямой зависимости между объемом обращений и численностью населения нет. На мой взгляд, лидерство этих районов обусловлено состоянием жилого фонда и бурным жилищным строительством. У нового жилья тоже есть проблемы, связанные с тарифами, обеспечением ресурсами. И очень много вопросов в связи с управлением новыми домами. Сегодня это сфера перспективная. В новом доме может быть до 900 квартир, при плате за жилье в пределах 5 тыс. рублей понятно, о каких суммах идет речь, и очевидно, что за право управлять таким МКД будут бороться.
Решения о судьбе дома должны приниматься общим собранием собственников жилья, и такое решение для нас – закон. Есть примеры, когда общее собрание собственников решает сменить управляющую компанию, но это невыгодно прежней УК, органам местного самоуправления. С трудом, но мы заставляем органы муниципальной власти, УК исполнять решения собственников.
– Какие результаты вы планируете получить к концу года?
– Идеальный вариант, к которому мы стремимся, – чтобы коммунальные услуги оказывались качественно. Сегодня очень много вопросов к старому жилому фонду. Мы понимаем, что жители деревянных домов формально жильем обеспечены, но срок службы такого дома еще 20 лет, а из коммунальных услуг там в лучшем случае вода и свет. Мы понимаем, что задача по переселению таких граждан невыполнима. Но самое главное – чтобы каждый житель Ленинградской области, который бы обратился в орган государственного жилищного надзора, получил ответ, информацию и понимал, что с ней дальше делать. Информация может его не устраивать, но гражданин будет понимать, как дальше отстаивать свои права.
– Какие полномочия вы бы хотели получить еще?
– Думаю, что полномочий у нас достаточно. Вопрос в другом: сегодня в ряде районов Ленобласти к УК, ТСЖ нецелесообразно применять жесткие санкции по формальным основаниям. Иначе завтра туда просто не придут новые игроки. Так, в соответствии с постановлением о стандарте раскрытия информации (№ 731) одну УК мы оштрафовали на 6 млн рублей по результатам совместной проверки с прокуратурой. Компания не выполнила стандарт раскрытия информации по 25 МКД. Мы воспользовались правом вынести предписание по каждому дому. Но на мой взгляд, достаточно было наложить административное взыскание по одному факту и предупредить компанию о дальнейшем ужесточении санкций.
Сегодня мы видим и еще одну проблему. По закону УК обязаны ремонтировать общедомовое имущество, в том числе менять трубопроводы или лифты. Но на это требуется собрать средства с собственников. И если собственники такое решение не принимают, УК нарушает жилищное законодательство. Жилищный кодекс позволяет в этом случае применить к собственникам штрафные санкции в размере 500 рублей. Но прежде надо понять, кто из них последовательно препятствует принятию решения о выделении средств на ремонт. На мой взгляд, этот пробел в законодательстве следует восполнить.