Екатерина Гуртовая: «Охта перспективна для строительства качественного жилья»
В ближайшее время в Красногвардейском районе появится новый застройщик – финская компания «ЮИТ Санкт-Петербург». О перспективах территории для девелоперов «Строительному Еженедельнику» рассказала Екатерина Гуртовая, директор компании по маркетингу.
– «ЮИТ» впервые реализует проект на Охте, в Красногвардейском районе. В чем вы видите преимущества этой локации?
Но есть и другая сторона вопроса. Друзья, родственники наших клиентов, видя качество построенных объектов, задумываются о покупке жилья с аналогичными характеристиками. Так что строительство в новом районе может создать дополнительный спрос.
Красногвардейский район – один из двух в Петербурге, который можно охарактеризовать как разноплановый (второй – Калининский). Для нашего города не характерно деление на районы по принципу расходящихся от центра колец. Тем не менее есть традиционно «совсем центральные» районы, есть близкие к ним (например, Московский район), а есть спальные районы.
Особенность Красногвардейского района в том, что здесь сосредоточено относительно много ранее использовавшихся объектов промышленного, гражданского строительства, - это сегодня дает широкие возможности для девелоперов
Еще 10 лет назад было очевидно, что вся набережная Невы и локации, примыкающие к метро, будут становиться все более престижными. Охта в этом смысле уникальна, потому что станция метро «Новочеркасская» (и даже «Ладожская», хотя она и не входит в границы Охты) действительно находится близко от центра (от нашего жилого комплекса по прямой до Смольного – 1,6 км, до Невского проспекта – 2 км), и при этом поблизости очень мало жилья. Да, есть качественные «сталинки», советские объекты разного периода, но в очень небольшом количестве.
Развитие остальной части Красногвардейского района, очевидно, будет сдерживать отсутствие метро, принципиальное даже для владельцев личного автотранспорта. Сложно прогнозировать и появление там действительно комфортного жилья. Чем менее интересно место для потребителя, чем хуже транспортная доступность, тем ниже, разумеется, продажная цена, а значит, и себестоимость строительства. Соответственно, не должно быть иллюзий относительно качества объекта.
Локация от «Ладожской» по направлению к центру города, напротив, имеет колоссальный потенциал с точки зрения строительства жилья очень высокого класса. Но мы себя в этом смысле ведем несколько нетрадиционно, предлагая продукт, соответствующий обязательным параметрам качества, принятым в «ЮИТ», в любой локации.
Честно скажу: поначалу к участку на Республиканской улице я отнеслась с долей скепсиса. У локации были очевидные плюсы: расположение вплотную к парку, у метро. Но поскольку с одной стороны к участку примыкает промзона, были опасения, что это отпугнет клиентов. Далее, мы действительно не думали, что оттуда настолько хорошо виден Смольный.
А потом мы сделали фотографии с отметок разных этажей будущего комплекса, и оказалось, что виды просто сказочные.
– Как вы оцениваете транспортную доступность Охты?
– Та часть района, которая примыкает к станциям метро, как раз характеризуется, по моему мнению, прекрасной транспортной доступностью, причем в любом направлении. Конечно, в часы пик в любом месте в Санкт-Петербурге попадаешь в пробку. Но в зоне, приближенной к «Новочеркасской», есть много вариантов маршрута – это важно. Можно уйти на разные мосты (Александра Невского, Большеохтинский). Я не упоминаю КАД, поскольку мы говорим о территории, близкой к центру. Но и до КАД отсюда по Заневскому проспекту тоже очень удобно добираться.
– Ваш объект впишется в окружающую застройку или, напротив, это будет принципиально иная архитектура?
– Ведя строительство в центре Петербурга или в примыкающих к центральным районам территориях, при всей любви к финской архитектуре мы исходим из характера окружающей застройки. Площадь у станции метро «Новочеркасская» очень красивая, регулярно застроена. Понятно, что нам хочется подчеркнуть красоту места своей архитектурой, и поэтому в проекте присутствуют объемные элементы декора фасада, традиционные для неоклассики. Среди архитектурных акцентов я бы отметила характерные для «сталинской архитектуры» карнизы здания, подчеркнуто отделяемые два верхних этажа. Объект не будет диссонировать с окружающей застройкой и по высоте – комплекс будет 13-этажным.
Отмечу, что в отличие от других наших объектов, здесь будет не подземный, а отдельно стоящий паркинг: себестоимость строительства подземной парковки достаточно высока, а машино-мест для комплекса «ТОЙВЕ» с его 486 квартирами требуется много.
– А как особенности локации повлияют на квартирографию?
– Исходя из довольно высокой себестоимости строительства, качественных характеристик объекта, было бы неразумным решением предлагать при такой близости к центру большое количество квартир-студий. Квартирография комплекса «ТОЙВЕ» достаточно разнообразна. Здесь будет представлено достаточно много 2-комнатных квартир, 3-комнатные квартиры разного размера: от небольших (в пределах 60 кв. м), что очень востребовано семьями с детьми, до более просторных. Очень ликвидны также маленькие 2-комнатные квартиры: мы рассчитываем на интерес к локации именно семей хотя бы с одним ребенком. В комплексе предусмотрено и некоторое количество 4-комнатных квартир, но совсем немного. Клиенты, которые нуждаются в многокомнатном жилье, спокойно идут на объединение двух квартир меньшей площади.
– В прошлом году стартовали два крупных проекта «ЮИТ» – жилые комплексы «Новоорловский» у Новоорловского лесопарка и INKERI в Пушкине. Теперь вы приступаете к строительству совсем небольшого ЖК «ТОЙВЕ» в пределах застроенной территории. Чем обусловлен ваш интерес к столь разным проектам?
– Мы в этом смысле не отличаемся от рынка. В последние 2-3 года очевиден активный уход девелоперов либо в Ленинградскую область, либо в районы города вне привычной застроенной территории. На мой взгляд, этому способствуют три ключевых обстоятельства. Во-первых, дефицит свободной земли, а компании для развития нужны проекты. Безусловно, участки по-прежнему есть, и мы видим, что новые проекты запускаются. Но ситуация по ним с точки зрения предложения этой земли на рынке принципиально иная, чем была лет 10 назад. Во-вторых, в городе востребовано не только жилье в районах со сложившейся застройкой уже потому, что его значительно меньше, чем требуется для удовлетворения спроса. В-третьих, многие девелоперы пришли к идее о том, что, поскольку в городе строятся все-таки преимущественно небольшие дома, во многом похожие один на другой, реализуя проект вне города, девелопер может создать действительно оригинальный и интересный продукт.
При этом первичное жилье в Санкт-Петербурге, даже если исключить Центральный район с его элитным предложением, стоит сегодня дороже вторичного. Эта тенденция возникла в 2012 году и окончательно оформилась в 2013-м. Наличие свободных земельных участков позволяет вести жилищное строительство в городе, однако их явно недостаточно для удовлетворения покупательского спроса на такое жилье. Соответственно, клиенты, ценящие проживание в городе, очевидно готовы за это платить больше.
С другой стороны, на вторичном рынке достаточно много клиентов со свободными средствами, готовых приобретать жилье вне встречных сделок, соответственно, по более выгодной цене. Влияет на стоимость и фактор качества вторичного жилья. Я уже не говорю о «хрущевках», но даже те дома, которые строились в 1970-1980-х, были рассчитаны на эксплуатацию в течение 25-30 лет, а прошло уже существенно больше времени. Это не значит, что дома вот-вот упадут (в них заложен серьезный запас прочности), но они не обеспечивают комфорт жильцам. Кроме того, если все это время дом эксплуатировался неправильно, не стоит ожидать, что сегодня он будет в хорошем состоянии.
О результатах работы банка в 2013 году, планах на грядущий год и перспективах роста банковской системы заместителю главного редактора газеты «Строительный Еженедельник» Алене Шереметьевой рассказал региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка Илья Злуницын.
– С какими показателями вы подошли к концу 2013 года?
– Несмотря на развитие кризисных тенденций, о которых говорили эксперты рынка в начале года, наш банк в текущем году сохранил уверенные темпы роста как в розничном, так и в корпоративном блоке. Нам удалось сформировать качественные портфели и привлечь новых клиентов из числа компаний и индивидуальных потребителей.
– Каковы объемы розничного и корпоративного кредитного портфелей вашего банка? Велика ли доля МСБ? Какова динамика этих показателей?
– По итогам 11 месяцев 2013 года основную долю кредитного портфеля Северо-Западной дирекции занимает розничный блок – 58%, 38% приходится на корпоративный бизнес и 4% – на МСБ. По состоянию на начало текущего года в структуре кредитного портфеля также преобладал розничный бизнес, его доля составляла 65%, на корпоративный блок приходился 31% и 4% – на МСБ. Изменение структуры портфеля произошло за счет значительного роста в сегменте корпоративного кредитования: за рассматриваемый период он увеличился на 40%. Такие темпы были обусловлены повышением эффективности работы с действующими клиентами, а также активным притоком новых компаний.
– Какова доля строительного бизнеса в кредитном портфеле филиала?
– По состоянию на 1 ноября 2013 года строительная отрасль занимает 19% кредитного портфеля, 40% приходится на производственные компании, 11% – на электроэнергетику, 10% – на добычу и производство драгметаллов, 9% – на оптовую и розничную торговлю и 5% – на нефтедобычу и нефтепереработку.
– Изменились ли ваши подходы к оценке рисков?
– Мы традиционно уделяем большое внимание вопросам риск-менеджмента. Это в первую очередь касается розничных кредитных программ, а также депозитного портфеля. В этой связи нововведений в этой области на данный момент мы не планируем. Уровень рисков, а также показатели просроченной задолженности находятся в подконтрольных банку рамках и не вызывают опасений.
– Расскажите о вашем розничном портфеле. Какую долю в нем занимает ипотека?
– По состоянию на начало декабря розничный кредитный портфель дирекции составил 27,6 млрд рублей. В его структуре 38% занимают автокредиты, 28% – нецелевые потребительские, 28% – ипотечные кредиты, оставшаяся доля приходится на экспресс-кредиты, овердрафт и кредитные карты. Необходимо отметить, что доля ипотечного кредитования планомерно увеличивается. Так, на начало года она составляла 25%, а в 2012 году – 24%. Такое перераспределение связано со стабильно высоким спросом населения на приобретение жилья в кредит. По различным оценкам, порядка 60% квартир приобретается с помощью ипотечных кредитов. Также росту способствовало планомерное снижение ставок и специальные программы для определенных категорий клиентов. Так, по итогам 11 месяцев в Северо-Западной дирекции выдано 947 ипотечных кредитов на общую сумму 2,1 млрд рублей, что на 10% превышает аналогичные показатели прошлого года как по количеству, так и по объему. 90% в структуре выдач занимают кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости, который является стабильным и менее подвержен влиянию экономических колебаний.
– Как будут вести себя ставки по ипотеке в 2014 году? Планирует ли банк их индексацию?
– Планов по коррекции ставок в большую сторону у нас нет. В целом по рынку данная тенденция также вряд ли будет выраженной в 2014 году. Возможно, некоторые банки будут локально повышать ставки, однако отрасль в целом это, скорее всего, не затронет. Тем не менее нужно приминать во внимание общеэкономическую конъюнктуру, многое будет зависеть от изменения внешних факторов.
– Какие условия по ипотеке вы сегодня предлагаете?
– В этом году мы ввели новую программу «Начни с малого», которая позволяет приобрести в кредит однокомнатную квартиру на специальных условиях. Для желающих купить машино-место в паркинге создан ипотечный продукт «АвтоДом». Помимо этого, заемщики могут воспользоваться опцией «Выбери ставку по кредиту» и снизить стоимость финансирования на 0,5-1%. Для этого необходимо сделать единовременный взнос в размере от 1,5 до 3% от суммы кредита. Также мы разрабатываем для клиентов специализированные программы лояльности. Например, более низкую ставку могут получить добросовестные заемщики, сотрудники зарплатных проектов, финансово устойчивых организаций и клиенты партнерских агентств недвижимости. Кроме того, до конца года ипотечный кредит можно оформить по сниженной на 0,25% ставке в рамках нашей акции. Для этого нужно получить одобрение заявки до 31 декабря 2013 года и далее успеть оформить кредит в течение месяца.
– На какие показатели по ипотеке вы рассчитываете по итогам года?
– Выбранный подход позволяет нам рассчитывать на дальнейший рост объемов кредитования, до конца года мы планируем обеспечить его на уровне 10-15%.
– Что, на ваш взгляд, ждет рынок ипотеки в 2014 году?
– На сегодняшний день перспективы ипотечного рынка Петербурга можно оценить с большой долей оптимизма. Несмотря на факторы снижения темпов экономического роста страны, которые потенциально могут послужить сокращению объемов ипотеки, рынок Петербурга имеет большой потенциал. С одной стороны, это высокий уровень спроса на недвижимость в крупном мегаполисе, с другой – постоянный ввод в эксплуатацию новых квадратных метров жилой недвижимости как в черте города, так и в Ленинградской области. Опыт показал, что ипотека для многих является единственным инструментом покупки недвижимости и в этой связи не так сильно подвержена колебаниям спроса, как, скажем, рынок потребительских кредитов. Кроме того, сами банки заявляют о своих планах активно работать в ипотечном сегменте.
– Как вы оцениваете перспективы роста банковской системы в 2014 году в целом?
– Действительно, нас ждет работа в условиях нарастающих негативных тенденций, однако это не значит, что банковскую отрасль ждут критические потрясения. Ситуация с отзывом лицензий у ряда банков, которую мы наблюдаем на сегодняшний день, является необходимой мерой по оздоровлению рынка. При активном участии ЦБ РФ отрасль сейчас избавляется от неустойчивых игроков, не располагающих достаточными резервами и активами, чтобы полноценно работать со своими клиентами и успешно преодолеть кризисные факторы. История показывает, что именно такие слабые звенья в пиковые моменты кризиса оказывают выраженное дестабилизирующее влияние на отрасль и тормозят преодоление негативных моментов. Надо полагать, что и финансовые организации, и регулятор, и власти извлекли достаточно уроков из прошлых событий, чтобы не допустить повторения прежних ошибок. Не стоит забывать, что сейчас и у игроков рынка, и у регулятора уже есть достаточный опыт антикризисного управления, опыт работы в сложных внешнеэкономических условиях и т. д. Более того, предупреждающие меры уже приняты. Все это дает основания полагать, что банки достаточно успешно преодолеют все негативные факторы и выйдут на новый уровень эффективности.
Справка:
Росбанк – универсальный банк, крупнейшее подразделение в составе международный финансовой группы Societe Generale за пределами Франции. Филиальная сеть Росбанка представлена более чем 600 отделениями, 1200 точками продаж и 3000 банкоматами в 340 населенных пунктах России.
Росбанк предлагает полный спектр услуг для малого, среднего бизнеса, а также индивидуальных предпринимателей. Банк обслуживает около 56 тыс. клиентов данного сегмента. Ключевые направления работы Росбанка с корпоративными клиентами – инвестиционно-банковские услуги и кредитование, торговое финансирование. В число клиентов банка входят 9500 крупнейших российских и международных компаний. Росбанк также является одним из ведущих организаторов и андеррайтеров на рынке рублевых корпоративных и муниципальных облигаций. Росбанк имеет инвестиционные кредитные рейтинги международных рейтинговых агентств Fitch Ratings (BBB+) и Moody’s Investor Services (Baa3). Банк входит в четверку самых крупных розничных банков России и занимает первое место в России по капиталу первого уровня среди дочерних компаний иностранных банков (The Banker, 2013 год).
Согласно результатам отчетности банка по РСБУ, на 1 октября 2013 года активы составили 1,6 трлн рублей, капитал – 91,1 млрд рублей, депозитный портфель – 239,6 млрд рублей, кредитный портфель – 472,1 млрд рублей.