Мария Голубева: «Невский район прирастет благодаря развитию застроенных территорий»
Мария Голубева, административный директор ГК «Единые решения», рассказала о том, что основная ставка при развитии Невского района будет делаться на редевелопмент территорий, входящих в его состав.
– Преодолевает ли Невский район стереотипы, связанные с тем, что это промышленная и неблагоприятная с экологической точки зрения территория?
– С моей точки зрения, Невский район особенный и уникальный. Во-первых, это единственный район, который расположен на обоих берегах Невы. Во-вторых, по размеру он очень крупный. Если смотреть на него сквозь историю, то изначально это был даже не район, а промышленный пригород, где в основном развивались различные производства. После войны в Невском районе начало активно строиться жилье. Однако район все равно продолжал оставаться пусть уже не чисто промышленной, но все же довольно унылой окраиной, имеющей плохую транспортную доступность и слабо развитую инфраструктуру. С 90-х годов прошлого столетия ситуация коренным образом стала меняться. Стала улучшаться транспортная доступность данной территории, внутри нее появились точки притяжения, например Ледовый дворец, существование которого значительно изменило и освежило весь район. Начали строиться массовое жилье и социальная инфраструктура. Стали развиваться различные зеленые зоны, без которых, по сути, промышленный Невский район невозможно оживить. Безусловно, среди проблем, которые требуют дальнейшего решения, на первом месте стоят экологические. Естественно, промышленные предприятия из Невского района следует выводить подальше от жилых кварталов. А освободившиеся участки подвергать редевелопменту. В более активном развитии нуждается и транспортная система. Но эти задачи не новые, в отношении Невского района они у всех на слуху – и у власти, и у девелоперов.
– То, что Невский район расположен по обоим берегам Невы, является плюсом данной территории либо, наоборот, мешает ее планомерному развитию?
– Скорее, это особенность данного района. Замечу, что за много лет он не был расформирован, а его территория не была поделена между другими административными единицами. Конечно, расположение на двух берегах влечет за собой определенные трудности. Особенно это сказывается на функционировании транспортной инфраструктуры. Здесь находятся три переправы через Неву – Большой Обуховский (Вантовый), Володарский и Финляндский железнодорожный мосты. Этого явно недостаточно, поэтому, как я уже говорила, первоочередное значение для данной территории, наряду с экологией, имеет развитие транспортной инфраструктуры.
Несмотря на это, одной из особенностей Невского района является его, в прямом смысле, самодостаточность. Людям не нужно выезжать из него, чтобы вести полноценную жизнь день за днем. Внутри самой территории сконцентрированы производственные объекты, на которых можно найти работу. В Невском районе легко найти недорогое массовое жилье, так как рынок довольно насыщен. Также поблизости находится множество торговых развлекательных комплексов, среди которых есть крупные – Ледовый дворец, ТК «МЕГА» и т. д.
– Какие территории Невского района, на ваш взгляд, обладают наибольшим потенциалом для развития?
– Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга готовит новые предложения по развитию застроенных территорий. Основной упор как раз и делается на Невский и Кировский районы. Действительно, здесь расположена застройка, которая активно «штамповалась» в 70-80-х годах прошлого века. Среди территорий, пригодных для редевелопмента, например, можно отметить Дальневосточный пр., который уже начали освобождать от промышленных предприятий. Еще несколько лет назад это была полумертвая зона для развития. Сейчас производства с этой территории начинают выводить, участки очищаются, меняется их назначение по Генплану. В связи с этим у данной территории довольно большие перспективы, именно она будет активно развиваться и застраиваться. В 2013 году участки уже выставлялись на торги под жилье. Также здесь предусмотрена и общественно-деловая застройка.
Нуждается в редевелопменте и пр. Обуховской Обороны, который нужно обязательно перестроить, чтобы район задышал.
Кроме этого, все ждут, когда наконец-то начнется реализация проекта IT-парка на базе Санкт-Петербургского государственного университета телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича. Развитие этой территории севернее ул. Новоселов было анонсировано в 2007-2008 году, но пока так и не было начато. Кроме самого IT-парка на данном участке предполагается возведение жилья, социальных и спортивных объектов, коммерческой недвижимости. В прошлом году в Петербурге поменялся строительный аппарат, девелоперы надеются, что город вернется к вопросу развития данной территории.
– Как обстоит ситуация с развитием объектов коммерческой недвижимости в Невском районе?
– Как бы это удивительно ни звучало, но их не хватает. Для сравнения, в Приморском районе, где идет более активное жилая застройка, наблюдается перенасыщение объектами коммерческой недвижимости. А Невский район, который имеет под боком такие крупные торговые комплексы, как «МЕГА», «ИКЕА», испытывает постоянный дефицит в подобных площадях.
– Чем интересен Невский района для ГК «Единые решения»? Какие проекты вы здесь реализуете?
– Наша компания на протяжении последних пяти лет работает на территории этого района, честно скажу, что у нас получается работать в этой локации. Наши коллеги по рынку сейчас сосредоточились на возведении жилья, а мы, наоборот, занимаемся строительством коммерческой недвижимости, то есть возводим необходимую для жилых комплексов инфраструктуру. Первый из реализованных проектов – это административный корпус Института прикладной химии, который мы переселяли с «Набережной Европы». Рядом находится торговый комплекс «Смайл», который также уже построен нами. Еще один из завершенных нами проектов – фитнес-центр, расположенный на углу Дальневосточного пр. и ул. Крыленко. В этом же месте ГК «Единые решения» разрабатывает проектную документацию на объект второй очереди. Сейчас мы проводим маркетинговые исследования и решаем, что здесь лучше построить.
Также мы практически закончили строительство многофункционального комплекса на ул. Колонтай. Якорным арендатором данного объекта выступит супермаркет SPAR. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию в начале июня. Кроме этого, на ул. Бабушкина мы ведем строительство гипермаркета «Лента», он будет сдан в конце текущего года. Эти объекты мы осуществляем в рамках генподряда – под ключ.
Самым крупным нашим проектом в Невском районе является многофункциональный комплекс Icebridge. К октябрю-ноябрю этого года мы планируем завершить подготовительную работу и перейти в активную стадию, то есть объявить конкурс на проектирование. Сейчас идут изыскательские работы и решение вопросов с владельцами инженерных сетей, которые нужно выносить и реконструировать.
Проект Icebridge будет реализован над существующим перекрестком пяти дорог. Объект будет «парить» над землей. По нашей задумке, на участке в 15 тыс. кв. метров будет построено 200 тыс. кв. м, при этом на земле будут располагаться только опоры здания. Движение транспорта под комплексом будет сохранено, более того, второй этаж здания превратится в пешеходную зону, которая будет связана с метро «Проспект Пятилеток».
– Как ввод этого объекта повлияет на весь Невский район?
– На этой территории уже расположен Ледовый дворец, скоро здесь появится «хоккейный город СКА». С введением МФК Icebridge будет полностью сформирован новый спортивно-досуговый центр притяжения. После осуществления всех преобразований, которые запланированы в Невском районе, уйдет депрессивная составляющая, повысится качество жизни. И вместо того чтобы быть сервисной периферией, Невский район станет самостоятельной точкой притяжения.
Исторический центр Петербурга, Васильевский остров и Выборгская сторона почти полностью находятся в зоне очень высокого потенциального геологического риска. В ближайшее время строительные организации вместе с согласованием Комитета по природопользованию будут получать информацию по геологической ситуации на застраиваемом участке. Об этом рассказал Иван Серебрицкий, начальник Управления государственного регулирования в сфере природопользования и охраны окружающей среды КПООС.
- Геологические риски в Петербурге занимают очень большое место?
- В рамках законодательства Санкт-Петербурга мы согласовываем проекты планировки в рамках наличия и отсутствия особо охраняемых природных территорий. Сейчас комитетом по строительству разрабатываются изменения к постановлению 1322, где мы будем давать информацию и по геологической ситуации на территории, которая берется под разработку проекта. На процесс строительства это не повлияет. Наша задача – предупредить потенциального застройщика, инвестора о тех возможных рисках, с которыми ему придется столкнуться. Так, чтобы на стадии принятия решения его о том, что строить и где строить мог уже подумать о том, какова геологическая ситуация, и насколько это удорожит его проект, какие меры ему придется учесть. Мы поможем сэкономить ему его время.
- Будете ли Вы давать какие-то конкретные рекомендации по изысканиям?
- Город очень разнообразен по своему геологическому строению. Каждый конкретный случай должен рассматриваться отдельно. Строительные участки, как правило, небольшие, несколько сот или тысяч квадратных метров на фоне квадратных километров города. Мы имеем информацию по всему городу, но обзорную. Мы можем только задать вектор, обратить внимание, предупредить. А уже непосредственно на объекте понадобятся детальные исследования, инженерные изыскания.
- Насколько петербургские застройщики тщательно подходят к вопросу изучения геологических рисков, на Ваш взгляд?
- Любой проект содержит в себе инженерно-геологическую изученность. Как это делается – это другой вопрос. Это проходит не через наш комитет. Это вопрос государственной экспертизы. Значит, где-то были допущены ошибки.
- С какими сложностями могут столкнуться инвесторы подземных стоянок по последним 6 адресам, утвержденным правительством?
- Пока говорить рано. Что касается площади Восстания, инвестор получил лицензию на геологическое обследование у федеральных органов сроком на 5 лет. Однако если говорить о таких крупных проектах подземных стоянок, нужно понимать, что при развитии любых проектов возникают тонкости, сложности, которые сразу невидны. Например, в Хельсинки напротив железнодорожного вокзала была автобусная остановка. Ее убрали под землю, и теперь посреди площади стоит огромная труба – это вывод выхлопных газов с подземной стоянки. По этой же причине в правительстве серьезно задумались о реализации проекта стоянки под Марсовым полем.
- Принимаются ли какие-то меры по борьбе с участившимся подтоплением?
- Разрабатываются проекты мероприятий по водопонижению за счет специальных скважин. Работа идет в рамках геологического мониторинга, который ведется по заказу комитета. Реализация проектов должна проводиться по заказу собственника территории. В Полюстрово такие работы проводились, и инициировались они сначала жильцами, затем – Администрацией района.
- Какие острые проблемы в сфере геологии сейчас стоят перед городом?
- Основная проблема сейчас вызвана изменением федерального законодательства. Дело в том, что мониторинг геологической среды в связи с изменением, которое ввела Государственная Дума, выведен из ведения субъектов Российской Федерации. Мы вели мониторинг с 2005 года, как его будут делать федеральные органы пока не совсем понятно. Любые мониторинги – это, в первую очередь, затратные мероприятия. Это не бизнес, они вложенные деньги не возвращают. Каждый год городскому бюджету мониторинг обходился порядка 4,5-5 млн рублей в год.
- Теперь эти средства будут выделяться из федерального бюджета?
- Я подозреваю, что не будет денег из федерального бюджета. По крайней мере, в ближайшее время этот мониторинг прекратится. Это огромный комплект методических документов. Это огромная работа. На постановку системы мониторинга уходят годы.
Основные риски, угрожающие разрушению уже существующих зданий или способные существенно удорожать строительство, также обсудили в рамках международного форума «Экология большого города» прошел семинар «Геологические риски на территории городов».
К рискам относятся геодинамические процессы, вызываемые физическим воздействием (например, при строительстве соседнего здания) и многократно усиливаемые глинистыми породами. А также высокий уровень грунтовых вод и пустоты, образующиеся в породах и песке. По мнению специалистов ГГУП «Специализированная фирма «Минерал»», образование пустот может развиваться и в новообразованных территориях.
В частности, в последние годы участились процессы подтопления территорий. Возможно, это связано с глобальными процессами потепления, считает Дмитрий Франк-Каменецкий, начальник отдела государственного регулирования в сфере охраны окружающей среды КПООС. Проблемными оказались пос. Левашово, Полюстрово в районе пр. Металлистов, Ладожский вокзал. Из-за несовершенства дренажной системы районов разрушаются фундаменты зданий, происходят провалы в асфальте, затапливаются подвалы. Сейчас город ведет работы по устройству дренажных колодцев.
Антонина Асанова