Мария Голубева: «Невский район прирастет благодаря развитию застроенных территорий»
Мария Голубева, административный директор ГК «Единые решения», рассказала о том, что основная ставка при развитии Невского района будет делаться на редевелопмент территорий, входящих в его состав.
– Преодолевает ли Невский район стереотипы, связанные с тем, что это промышленная и неблагоприятная с экологической точки зрения территория?
– С моей точки зрения, Невский район особенный и уникальный. Во-первых, это единственный район, который расположен на обоих берегах Невы. Во-вторых, по размеру он очень крупный. Если смотреть на него сквозь историю, то изначально это был даже не район, а промышленный пригород, где в основном развивались различные производства. После войны в Невском районе начало активно строиться жилье. Однако район все равно продолжал оставаться пусть уже не чисто промышленной, но все же довольно унылой окраиной, имеющей плохую транспортную доступность и слабо развитую инфраструктуру. С 90-х годов прошлого столетия ситуация коренным образом стала меняться. Стала улучшаться транспортная доступность данной территории, внутри нее появились точки притяжения, например Ледовый дворец, существование которого значительно изменило и освежило весь район. Начали строиться массовое жилье и социальная инфраструктура. Стали развиваться различные зеленые зоны, без которых, по сути, промышленный Невский район невозможно оживить. Безусловно, среди проблем, которые требуют дальнейшего решения, на первом месте стоят экологические. Естественно, промышленные предприятия из Невского района следует выводить подальше от жилых кварталов. А освободившиеся участки подвергать редевелопменту. В более активном развитии нуждается и транспортная система. Но эти задачи не новые, в отношении Невского района они у всех на слуху – и у власти, и у девелоперов.
– То, что Невский район расположен по обоим берегам Невы, является плюсом данной территории либо, наоборот, мешает ее планомерному развитию?
– Скорее, это особенность данного района. Замечу, что за много лет он не был расформирован, а его территория не была поделена между другими административными единицами. Конечно, расположение на двух берегах влечет за собой определенные трудности. Особенно это сказывается на функционировании транспортной инфраструктуры. Здесь находятся три переправы через Неву – Большой Обуховский (Вантовый), Володарский и Финляндский железнодорожный мосты. Этого явно недостаточно, поэтому, как я уже говорила, первоочередное значение для данной территории, наряду с экологией, имеет развитие транспортной инфраструктуры.
Несмотря на это, одной из особенностей Невского района является его, в прямом смысле, самодостаточность. Людям не нужно выезжать из него, чтобы вести полноценную жизнь день за днем. Внутри самой территории сконцентрированы производственные объекты, на которых можно найти работу. В Невском районе легко найти недорогое массовое жилье, так как рынок довольно насыщен. Также поблизости находится множество торговых развлекательных комплексов, среди которых есть крупные – Ледовый дворец, ТК «МЕГА» и т. д.
– Какие территории Невского района, на ваш взгляд, обладают наибольшим потенциалом для развития?
– Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга готовит новые предложения по развитию застроенных территорий. Основной упор как раз и делается на Невский и Кировский районы. Действительно, здесь расположена застройка, которая активно «штамповалась» в 70-80-х годах прошлого века. Среди территорий, пригодных для редевелопмента, например, можно отметить Дальневосточный пр., который уже начали освобождать от промышленных предприятий. Еще несколько лет назад это была полумертвая зона для развития. Сейчас производства с этой территории начинают выводить, участки очищаются, меняется их назначение по Генплану. В связи с этим у данной территории довольно большие перспективы, именно она будет активно развиваться и застраиваться. В 2013 году участки уже выставлялись на торги под жилье. Также здесь предусмотрена и общественно-деловая застройка.
Нуждается в редевелопменте и пр. Обуховской Обороны, который нужно обязательно перестроить, чтобы район задышал.
Кроме этого, все ждут, когда наконец-то начнется реализация проекта IT-парка на базе Санкт-Петербургского государственного университета телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича. Развитие этой территории севернее ул. Новоселов было анонсировано в 2007-2008 году, но пока так и не было начато. Кроме самого IT-парка на данном участке предполагается возведение жилья, социальных и спортивных объектов, коммерческой недвижимости. В прошлом году в Петербурге поменялся строительный аппарат, девелоперы надеются, что город вернется к вопросу развития данной территории.
– Как обстоит ситуация с развитием объектов коммерческой недвижимости в Невском районе?
– Как бы это удивительно ни звучало, но их не хватает. Для сравнения, в Приморском районе, где идет более активное жилая застройка, наблюдается перенасыщение объектами коммерческой недвижимости. А Невский район, который имеет под боком такие крупные торговые комплексы, как «МЕГА», «ИКЕА», испытывает постоянный дефицит в подобных площадях.
– Чем интересен Невский района для ГК «Единые решения»? Какие проекты вы здесь реализуете?
– Наша компания на протяжении последних пяти лет работает на территории этого района, честно скажу, что у нас получается работать в этой локации. Наши коллеги по рынку сейчас сосредоточились на возведении жилья, а мы, наоборот, занимаемся строительством коммерческой недвижимости, то есть возводим необходимую для жилых комплексов инфраструктуру. Первый из реализованных проектов – это административный корпус Института прикладной химии, который мы переселяли с «Набережной Европы». Рядом находится торговый комплекс «Смайл», который также уже построен нами. Еще один из завершенных нами проектов – фитнес-центр, расположенный на углу Дальневосточного пр. и ул. Крыленко. В этом же месте ГК «Единые решения» разрабатывает проектную документацию на объект второй очереди. Сейчас мы проводим маркетинговые исследования и решаем, что здесь лучше построить.
Также мы практически закончили строительство многофункционального комплекса на ул. Колонтай. Якорным арендатором данного объекта выступит супермаркет SPAR. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию в начале июня. Кроме этого, на ул. Бабушкина мы ведем строительство гипермаркета «Лента», он будет сдан в конце текущего года. Эти объекты мы осуществляем в рамках генподряда – под ключ.
Самым крупным нашим проектом в Невском районе является многофункциональный комплекс Icebridge. К октябрю-ноябрю этого года мы планируем завершить подготовительную работу и перейти в активную стадию, то есть объявить конкурс на проектирование. Сейчас идут изыскательские работы и решение вопросов с владельцами инженерных сетей, которые нужно выносить и реконструировать.
Проект Icebridge будет реализован над существующим перекрестком пяти дорог. Объект будет «парить» над землей. По нашей задумке, на участке в 15 тыс. кв. метров будет построено 200 тыс. кв. м, при этом на земле будут располагаться только опоры здания. Движение транспорта под комплексом будет сохранено, более того, второй этаж здания превратится в пешеходную зону, которая будет связана с метро «Проспект Пятилеток».
– Как ввод этого объекта повлияет на весь Невский район?
– На этой территории уже расположен Ледовый дворец, скоро здесь появится «хоккейный город СКА». С введением МФК Icebridge будет полностью сформирован новый спортивно-досуговый центр притяжения. После осуществления всех преобразований, которые запланированы в Невском районе, уйдет депрессивная составляющая, повысится качество жизни. И вместо того чтобы быть сервисной периферией, Невский район станет самостоятельной точкой притяжения.
Лев Каплан, вице-президент, директор «Союзпетростроя», в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой рассказал о необходимости скорейшего принятия законопроекта «О развитии малого и среднего строительного предпринимательства в городском хозяйстве Санкт-Петербурга», находящегося сейчас на рассмотрении в Законодательном собрании города.
– Лев Моисеевич, зачем малому и среднему строительному бизнесу в Петербурге потребовался «свой» закон на региональном уровне?
– К сожалению, в настоящее время складывается катастрофическая ситуация с малым и средним бизнесом в строительной сфере Петербурга. За последние семь лет удельный вес предприятий этого сегмента упал в экономике города с 40% в 2006 году до 6% по итогам 2013 года. Мы наблюдаем сильнейшую монополизацию строительного рынка города. И все это на фоне того, что Петербург занимает 29-е место из 30 городов России по условиям ведения бизнеса и 22-ю позицию по возможностям вхождения в рынок. В итоге, по данным Петростата, из 22 тыс. малых и средних предприятий в Северной столице осталось всего 11 тыс. таких компаний. Для сравнения, в Великобритании 72% от всего числа компаний, работающих в строительном секторе, являются малыми и средними, в США – 86%, а в Германии – 94%.
Недоиспользование возможностей малого и среднего бизнеса больно бьет по экономике Петербурга, приводит к снижению строительного потенциала города и потере производственных мощностей. А по существу, мы лишаем людей рабочих мест, мешаем возможности создать средний класс и, таким образом, не развиваем гражданское общество. Кроме того, отсутствие конкуренции мешает развитию инновационных технологий в строительстве, снижает качество строящегося жилья, способствует развитию коррупции.
Новый законопроект «О развитии малого и среднего строительного предпринимательства в городском хозяйстве Санкт-Петербурга» направлен на то, чтобы коренным образом переломить сложившуюся ситуацию.
– Каковы механизмы работы данного законопроекта?
– Дело в том, что с начала 2014 года на федеральном уровне вступил в действие ряд законодательных и нормативных документов, расширяющих возможности развития малого и среднего строительного бизнеса. Но эти возможности необходимо реализовать. Как раз на это и направлен новый законопроект. Он еще раз конкретизирует, прописывает по пунктам и закрепляет те положения, которые предусмотрены в федеральных законах. Речь идет о двух нормативных документах. Первый – это Федеральный закон № 44-ФЗ от 5 апреля 2013 года «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». А второй – это план мероприятий («дорожная карта») «Расширение доступа субъектов малого и среднего предпринимательства к закупкам инфраструктурных монополий и компаний с государственным участием», утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 мая 2013 года № 867-р. Согласно данному документу в 2014 году участие предприятий малого бизнеса в закупках таких инфраструктурных монополий, как ГУП «Водоканал СПб», ОАО «Ленэнерго», ГУП «ТЭК СПб» и т. п. должно превысить 10%, в 2015 году – 18%, в 2016 году – 25%.
– Реализации каких конкретных положений федерального законодательства будет способствовать новый региональный закон о развитии малого и среднего предпринимательства в строительной сфере?
– В первую очередь речь идет о ст. 30 № 44-ФЗ, которая содержит два пункта, принципиально важных для строительной отрасли. Первый говорит о том, что все объекты госзаказа до 20 млн рублей являются исключительно работой для предприятий малого и среднего бизнеса. Пока в Петербурге данное положение не работает. Все дело в том, что в утвержденной адресно-инвестиционной программе (АИП) Комитета по строительству объектов на такую сумму нет. Оказывается, что все они находятся в ведении районных администраций и отраслевых комитетов – Комитета по образованию, Комитета по культуре, Комитета по здравоохранению и т. д. Например, на капремонт жилых домов на 2014 год в Петербурге предполагается потратить 10 млрд рублей. И примерно столько же пойдет на капремонт социальных объектов в городе. К сожалению, вся эта масса объектов не проходит через тендерные процедуры. Субсидии, например, от Жилищного комитета распространяются между районными администрациями, а потом спускаются ниже – в жилкомхозы. В итоге строительные бригады нанимаются, как говорится, по знакомству, и деньги «осваиваются» без тендерных процедур.
В связи с этим первая наша задача – это переломить данную ситуацию и упорядочить всю такую порочную систему. Новый законопроект как раз четко устанавливает жесткий порядок проведения закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд Петербурга в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта, проектно-изыскательских работ, а также поставок строительных материалов.
Кроме этого, «Союзпетрострой» написал письмо губернатору Петербурга Георгию Полтавченко с просьбой собрать специальное совещание глав администраций районов Петербурга и председателей отраслевых комитетов, чтобы рассмотреть размещение госзаказов размером меньше 20 млн рублей для исключительного участия в них предприятий малого и среднего бизнеса. 20 января губернатор поручил вице-губернатору Петербурга по строительству Марату Оганесяну и вице-губернатору Игорю Голикову организовать такое совещание и доложить о результатах.
Еще одно положение, на реализацию которого направлен новый законопроект, касается второй части ст. 30 № 44-ФЗ, в которой сказано, что при реализации крупных проектов свыше 50 млн рублей заказчик в контракте вправе указывать субподрядчиков, соисполнителей из числа субъектов малого и среднего предпринимательства. Это совершенно новая тенденция, так как до сих пор первая десятка крупных строительных компаний в Петербурге не допускала к работе на своих объектах предприятия малого и среднего бизнеса на рыночных условиях. По новому законодательству, заказчик должен включать по необходимости малый бизнес в свои проекты.
Также региональный законопроект предписывает заказчикам в сфере строительства при заключении контрактов с инфраструктурными монополиями и компаниями с государственным участием устанавливать требование о привлечении субподрядчиков из числа компаний малого бизнеса с обязательным включением данного требования в контракты в соответствии с «дорожной картой».
– На какой стадии в настоящее время находится принятие данного законопроекта?
– Этот законопроект, предложенный «Союзпетростроем», активно поддержал депутат Законодательного собрания Петербурга от фракции «Яблоко» Борис Вишневский. В настоящее время документ проходит все стадии рассмотрения законодательного документа, предусмотренные регламентом.
В августе 2013 года приказом Министерства природных ресурсов и экологии РФ была утверждена «Комплексная стратегия обращения с твердыми коммунальными (бытовыми) отходами в РФ», определяющая на 17 лет действия России по утилизации бытовых отходов. Виктор Морозов, директор НП «Проектные организации Северо‑Запада», высказал свои соображения по поводу этого документа.
– Насколько стратегия оправдывает ваши ожидания как эксперта?
– Документ поражает своей неконкретностью. На мой взгляд, стратегия малопригодна для реализации. По основным вопросам утилизации твердых бытовых отходов имеются серьезные замечания. Эти вопросы – организация переработки отходов, устройство полигонов для захоронения отходов, борьба с несанкционированными свалками, законодательные инициативы и финансовое обеспечение реализации стратегии.
По данным стратегии, в России производится около 60 млн тонн бытовых отходов в год. Переработка ТБО в настоящее время в основном представлена их сортировкой и отбором из них вторичного сырья. При этом сортировке подвергается не более 15% отходов. На полигоны и свалки поступает не менее 92% бытовых отходов, в том числе и без какой-либо переработки. Полигоны зачастую переполнены и, как правило, не отвечают требованиям безопасного захоронения ТБО. На несанкционированных свалках, естественно, никаких мер по соблюдению безопасности не предусмотрено. Количество свалок в разы превышает число зарегистрированных полигонов, а борьба с ними ведется совершенно неэффективно. Единственное, где мы не совсем отстали, это сбор отходов и их доставка к местам сортировки и захоронения. Здесь имеется необходимое оборудование, пусть и не самое совершенное, и достаточный опыт.
– Стратегия предполагает раздельный сбор ТБО. Вы против такой идеи?
– В сложившихся условиях, когда прирост производимых отходов, захораниваемых на полигонах и свалках, ежегодно составляет более 55 млн тонн и отсутствует оборудование, необходимое для их переработки, следует отказаться от повторения пути, пройденного продвинутыми в утилизации отходов странами, в том числе и от раздельного сбора ТБО. Необходимо найти и применить такую технологию, которая в сжатые сроки позволит справиться с этим нарастающим потоком отходов. Примером подобной технологии может служить высокотемпературная технология «Пироксел» (температура в рабочей зоне переработки отходов составляет 1100‑1500 градусов, в зоне очистки дымовых газов – 1200‑1050 градусов). Эта технология разработана Всероссийским научно-исследовательским институтом электротермического оборудования (ВНИИЭТО, Москва).
– В чем преимущества технологии «Пироксел»?
– Главное, она не оставляет после переработки отходов каких-либо остатков, требующих захоронения на полигонах, то есть полигоны не требуются. Селективный сбор отходов и их сортировка перед переработкой также не нужны. Уровень влияния на окружающую среду выбросов заводов с применением технологии «Пироксел» настолько мал, что они могут размещаться в промышленных зонах городов. И что особенно важно, технология обеспечивает за один передел переработку всех собранных бытовых, любых медицинских и части промышленных отходов, делая тем самым ненужным огромное количество оборудования, обеспечивающего переработку отходов в практикуемых сегодня технологиях. Применение ее освобождает нас от необходимости дополнительного вложения огромных средств закупку оборудования. В результате переработки отходов потребитель получает четыре экологически чистых полезных продукта. Из тонны подвергнутых переработке отходов поступает на продажу 850 кВт·ч электроэнергии или 3 Гкал тепла (наряду с теплом возможно получение холода), 170 кг остеклованного гранулированного шлака базальтового типа, используемого в строительстве, и 30 кг металла в слитках или изделиях. Замена доходов от продажи вторичного сырья, получаемого от селективного сбора и сортировки отходов, с лихвой окупается продажей перечисленных выше продуктов.
Производства предлагаемой технологии герметизированы, управление технологическим процессом автоматизировано, дымовые газы проходят трехступенчатую очистку, обеспечивающую соблюдение требований отечественных и зарубежных нормативов по охране окружающей среды. Состав отходящих газов – в основном водяной пар и азот, кислорода – 4%, содержание углекислого газа – до 5-7%. Капитальные вложения в 2-3 раза ниже, чем в мировой практике, и составляют 15 тыс. рублей на тонну мощности производства, окупаемость строительства укладывается в пять лет и менее. Принятый модульный подход позволяет осуществлять строительство заводов от 5000 до 500 тыс. тонн.
Заводы по технологии «Пироксел», по сути, являются производствами, производящими энергию и вторичное сырье из постоянно возобновляемого источника (из отходов) и попутно утилизирующие отходы.
– Что делать с несанкционированными свалками, как решить проблему их образования?
– Одна из главных причин образования свалок – это поведение перевозчика отходов (юридического лица). Сегодня он имеет право выбора, куда везти отходы – на завод, на полигон или в соседний лес. Привезешь отходы на завод или полигон – необходимо платить за переработку или за их захоронение из собственных средств, а в лес – бесплатно. Против доставки отходов на завод и полигон действует экономический стимул. Предлагается принять достаточно простое решение – изменить финансовые потоки, это прерогатива регионов. За факт доставки отходов должен платить не перевозчик, а завод или полигон как за сырье для обеспечения собственной деятельности. Источник финансирования один – взносы граждан за утилизацию отходов. Подобная мера позволит прекратить новое образование большей части несанкционированных свалок.
Вторая причина (значительно меньшая, но более сложная) – обычные граждане. Необходимо просить их довозить (доносить) мусор до любых контейнеров, грозя при неисполнении серьезными штрафами, при этом дополнительно установить в необходимых местах эти контейнеры. Реализация второго предложения позволит окончательно покончить с образованием новых несанкционированных свалок. Следует иметь в виду, что с уменьшением количества несанкционированных свалок возрастет нагрузка на полигоны, к этому надо быть готовыми.
– Какие еще механизмы нужно воплотить в жизнь, чтобы в России заработала стратегия по обращению с ТБО?
– Необходимо реализовать три законодательных инициативы. Ввести сбор с производителей продукции и с импортеров за утилизацию упаковки поставляемых ими товаров. Производитель и импортер любой упаковки, требующей переработки или захоронения, должен оплачивать эти работы. Также необходимо создать утилизационный фонд твердых бытовых отходов, включив в него средства, собираемые с жителей, с производителей и с импортеров товаров. Расходование средств фонда производить только на нужды переработки бытовых отходов. Еще следует ввести ограничения, допустим с 2025 года, на сбор и захоронение на полигонах бытовых отходов, не подвергнутых переработке, а с 2030 года ввести запрет на захоронение остатков переработки бытовых отходов на полигонах.
Без создания утилизационного фонда и наличия политической воли государственной власти решение бытовой «мусорной» проблемы России нереально. В середине 2010 года в Петербурге в квитанциях на оплату жилья еще присутствовала строка «Вывоз твердых бытовых отходов». Она свидетельствовала, что с каждого жителя за вывоз отходов взимается по 2,9 рубля с 1 кв. м общей площади жилого помещения в месяц. Если ограничиться населением городов и поселений городского типа, то сегодня сумма ежегодных поступлений в утилизационный фонд составит не менее 80 млрд рублей.
Для строительства перерабатывающих мощностей по технологии «Пироксел», обеспечивающих к концу действия стратегии безотходную утилизацию бытового мусора, производимого в стране, требуется около 50 млрд рублей ежегодно. С учетом финансового вклада производителей и импортеров в утилизационный фонд средств на сбор отходов, их транспортировку и строительство заводов будет вполне достаточно. Подобное строительство обеспечит полный отказ от использования полигонов. В период действия стратегии приоритет должен быть отдан безотходной технологии мусоропереработки, на начальных этапах действия стратегии селективный сбор отходов необходимо совместить с работой станций сортировки отходов, прочие формы утилизации бытовых отходов должны использоваться с ограничениями, вызываемыми сложившейся обстановкой.
– Какие изменения необходимо внести в стратегию, чтобы она была работоспособной?
– Во-первых, определить приоритетную технологию мусоропереработки в стране, при этом учесть, что она должна быть безотходной. Во-вторых, запретить строительство полигонов, не обеспечивающих безопасность захоронения, приводить в порядок действующие полигоны. Новые полигоны строить по мере потребности. Определить рекомендации по борьбе с несанкционированными свалками. В-третьих, ввести сбор на утилизацию упаковки с производителей продукции и импортеров. В-четвертых, создать платежный фонд из сборов, получаемых от жителей за утилизацию ТБО, и сборов с производителей товаров и импортеров за утилизацию упаковочной тары. В-пятых, ограничить с 2025 года захоронение на полигонах ТБО, не подвергнутых переработке. И наконец, вернуться к сложившейся в утилизации ТБО