Сергей Кузьмин: "Полномочий у нас достаточно"
В прошлом году Государственная жилищная инспекция Ленинградской области получила новые полномочия и была преобразована в Комитет государственного жилищного надзора и контроля. О том, как изменения повлияли на жилищный надзор в регионе, корреспонденту "Строительного Еженедельника. Ленинградская область" Татьяне Крамаревой рассказал председатель профильного комитета Сергей Кузьмин.
– Сергей Николаевич, решению каких вопросов способствуют новые полномочия комитета?
– Самое ощутимое новшество – организация взаимодействия с советами многоквартирных домов (МКД), которые действуют от имени собственников помещений. Например, в конце марта в Тосненском районе состоялась рабочая встреча с представителями советов 25 МКД. В соответствии с Жилищным кодексом РФ управление и содержание жилого дома должны осуществляться на основании договора. А представителем собственников как раз и выступает совет МКД, который уполномочен заключать такой договор и контролировать его исполнение.
Наша обязанность – разъяснить, какое имущество собственники жилья обязаны содержать, чем обусловлены те или иные начисленные суммы. Есть определенный перечень обязанностей управляющей компании (УК). Если сегодня жильцы и УК не находят взаимопонимания и УК рассчитывает на плату, превышающую ожидания жильцов, решение о размере платежей принимает орган местного самоуправления, и это становится законом.
Сегодня мы располагаем достаточными полномочиями по контролю за УК. Управление МКД в Ленобласти осуществляют 218 компаний. По закону вновь образовавшаяся либо претерпевшая изменения УК должна в определенный срок известить об этом нас. В остальных случаях регистрация УК в органе жилищного надзора носит рекомендательный характер. Пока в комитет обратились лишь немногим более 60 компаний.
– Что потребовало существенной реорганизации внутри комитета?
– Мы поставили перед собой задачу – информировать граждан – собственников жилья об их правах и полномочиях. Мы сегодня достаточно открыты, люди понимают, что они могут получить в комитете ответы на интересующие их вопросы. За 2013 год количество обращений в инспекцию увеличилось по сравнению с 2012 годом в 2,2 раза, а за I квартал 2014 года выросло еще на 30%. Отмечу, что количество повторных обращений сократилось на 7,5%. Хотя мы понимаем, что граждане не всегда удовлетворены ответом на запрос: наши действия жестко регламентированы законом. В первую очередь это касается аварийного жилья. Решение о включении в программу переселения из аварийного фонда принимают органы местного самоуправления. Наши полномочия – проверить их действия. Если мы видим, что при отрицательном решении действия комиссии недостаточно мотивированы требованиями закона, советуем гражданам обжаловать это решение.
Очень острая тема – плата за общедомовые нужды. Сегодня закон рассматривает идеальный вариант: если все жильцы вовремя предоставили корректные показания приборов учета, в итоге на общедомовые нужды (при отсутствии утечек) начисление будет нулевым. Но если кто-то предоставил показания счетчика не 20-го, а 25-го числа либо вообще забыл о них, его доля распределяется на всех, и в этом месяце остальные жильцы будут платить больше. Это тоже приходится объяснять обращающимся к нам гражданам.
Важное направление нашей деятельности сегодня – взаимодействие с органами местного самоуправления по вопросам муниципального жилищного контроля. Практически в каждом муниципальном образовании Ленинградской области создана структура для взаимодействия с нашим комитетом. Но численность специалистов и качество их подготовки оставляют желать лучшего, и очевидно, что для большей эффективности эти полномочия должны перейти к муниципалитетам второго уровня. Это уже произошло в Бокситогорском, Сланцевском, Гатчинском, Кингисеппском районах.
– А каковы ваши полномочия в сфере исполнения регионального закона 82-оз о капитальном ремонте?
– Мы осуществляем мониторинг жилого фонда Ленобласти. В ближайшее время пройдут конкурсные процедуры: данные о состоянии жилого фонда должны быть сведены воедино. Таким образом, мы получим детальную картину состояния жилья в области, облегчающую выполнение программы капитального ремонта. Дома с износом более 70% будут из нее исключены и войдут в программу расселения ветхого и аварийного жилья.
– Как комитет будет взаимодействовать с региональным Фондом капитального ремонта?
– 12 108 МКД Ленинградской области должны принять решение о том, как открыть счет на капремонт. Около 1000 домов самоопределились, по 11 тыс. домов решение примут муниципальные образования. С 1 мая в соответствии с законом каждый житель будет отчислять средства на капремонт, и граждане должны быть уверены в том, что эти отчисления будут использованы по назначению. Поэтому региональный оператор будет ежеквартально извещать нас о состоянии счета каждого собственника жилья и предоставлять такую информацию внепланово по запросам жителей.
Мы будем также контролировать качество ремонтных работ и их сметную стоимость.
– Вы говорили об анализе вопросов, поступающих от населения. О чем спрашивают чаще всего?
– Лидеры по числу вопросов – Всеволожский и Выборгский районы. Причем прямой зависимости между объемом обращений и численностью населения нет. На мой взгляд, лидерство этих районов обусловлено состоянием жилого фонда и бурным жилищным строительством. У нового жилья тоже есть проблемы, связанные с тарифами, обеспечением ресурсами. И очень много вопросов в связи с управлением новыми домами. Сегодня это сфера перспективная. В новом доме может быть до 900 квартир, при плате за жилье в пределах 5 тыс. рублей понятно, о каких суммах идет речь, и очевидно, что за право управлять таким МКД будут бороться.
Решения о судьбе дома должны приниматься общим собранием собственников жилья, и такое решение для нас – закон. Есть примеры, когда общее собрание собственников решает сменить управляющую компанию, но это невыгодно прежней УК, органам местного самоуправления. С трудом, но мы заставляем органы муниципальной власти, УК исполнять решения собственников.
– Какие результаты вы планируете получить к концу года?
– Идеальный вариант, к которому мы стремимся, – чтобы коммунальные услуги оказывались качественно. Сегодня очень много вопросов к старому жилому фонду. Мы понимаем, что жители деревянных домов формально жильем обеспечены, но срок службы такого дома еще 20 лет, а из коммунальных услуг там в лучшем случае вода и свет. Мы понимаем, что задача по переселению таких граждан невыполнима. Но самое главное – чтобы каждый житель Ленинградской области, который бы обратился в орган государственного жилищного надзора, получил ответ, информацию и понимал, что с ней дальше делать. Информация может его не устраивать, но гражданин будет понимать, как дальше отстаивать свои права.
– Какие полномочия вы бы хотели получить еще?
– Думаю, что полномочий у нас достаточно. Вопрос в другом: сегодня в ряде районов Ленобласти к УК, ТСЖ нецелесообразно применять жесткие санкции по формальным основаниям. Иначе завтра туда просто не придут новые игроки. Так, в соответствии с постановлением о стандарте раскрытия информации (№ 731) одну УК мы оштрафовали на 6 млн рублей по результатам совместной проверки с прокуратурой. Компания не выполнила стандарт раскрытия информации по 25 МКД. Мы воспользовались правом вынести предписание по каждому дому. Но на мой взгляд, достаточно было наложить административное взыскание по одному факту и предупредить компанию о дальнейшем ужесточении санкций.
Сегодня мы видим и еще одну проблему. По закону УК обязаны ремонтировать общедомовое имущество, в том числе менять трубопроводы или лифты. Но на это требуется собрать средства с собственников. И если собственники такое решение не принимают, УК нарушает жилищное законодательство. Жилищный кодекс позволяет в этом случае применить к собственникам штрафные санкции в размере 500 рублей. Но прежде надо понять, кто из них последовательно препятствует принятию решения о выделении средств на ремонт. На мой взгляд, этот пробел в законодательстве следует восполнить.
В прошлом году ипотечный рынок России и Петербурга продемонстрировал серьезный рост. В этом году, как говорят аналитики, такого прироста уже не будет. Но Александр Конышков, директор регионального центра «Северо-Западный» ЗАО «Райффайзенбанк», считает, что плавный рост рынка будет, даже если страну настигнет вторая волна кризиса. Об этом он рассказал в интервью газете «Строительный Еженедельник».
– Какие основные тенденции сектора ипотечного кредитования Вы могли бы отметить?
– Ключевым трендом прошедшего года в сегменте ипотечного кредитования стали ужесточение требований к заемщикам и рост процентных ставок. В конце 2011 ставки у отдельных участников рынка выросли на 1-1,5 подпункта, что является естественной реакцией рынка на изменяющиеся условия. Если растут депозиты, то логично предположить, что и кредиты тоже будут расти.
– Какие изменения ожидаются в 2012 году?
– В 2012 году мы не ожидаем сокращения объемов бизнеса по ипотеке и считаем, что наше ипотечное предложение по-прежнему остается одним из самых интересных и удобных для клиентов. Если говорить о рыночной тенденции в целом, то весьма вероятен рост конкуренции среди банков за хорошего заемщика и корректировки кредитных политик в сторону большего ужесточения требований к заемщикам.
Рост процентных ставок по ипотечным кредитам, связанный прежде всего с ростом ставок на рублевом денежном рынке, обусловлен объективными рыночными факторами, и вероятность дальнейшего повышения ставок другими ипотечными игроками исключить нельзя.
Фокус потребительского спроса вероятнее сконцентрируется на первичном рынке.
– Каковы результаты работы банка в прошлом году?
– В 2011 году мы увеличили объемы ипотечного кредитования в Петербурге и Северо-Западном регионе. Объем портфеля регионального центра на конец 2011 года достиг 4,440 млрд рублей, увеличившись почти на 20% за 12 месяцев.
– Появились ли какие-то новые предложения?
– Принципиальные обновления кредитных продуктов едва ли целесообразны в нашем случае. Тем не менее мы стремимся расширять предложения за счет улучшения дополнительных или сопутствующих параметров. Например, в сегменте недвижимости первичного рынка жилья мы активно наращиваем количество партнерских строительных компаний, чтобы делать нашим клиентам более выгодные предложения.
– Если случится кризис, могут ли быть свернуты ипотечные программы, как это было в 2008-м?
– Ипотечные программы могут быть свернуты, только если клиенты перестанут покупать недвижимость. Сам по себе кредит не является самоцелью – люди приходят в банк, чтобы купить квартиру, дом, сделать ремонт или просто с целью инвестирования. Ипотека – это средство, а недвижимость – это цель. Не будет цели – не будет актуально и средство достижения. Но в такой сценарий я не верю – люди покупали, покупают и будут покупать недвижимость. А значит, и деньги им тоже будут нужны. Только раньше занимали у знакомых, а сейчас идут в банк. Если же ставки будут расти, то возможна коррекция цены недвижимости – увеличение предложения при отсутствии полноценного спроса может скорректировать цену предложения в сторону понижения, как это было в прошлый раз. Значит, самое время покупать – лучше купить подешевевшую квартиру с подорожавшим кредитом, чем ждать, пока снизятся ставки, но вырастут цены. И в конце концов, инструмент рефинансирования никто не отменял – всегда можно будет в будущем получить меньший процент при благоприятном рынке.
Справка
В 2011 году в России было выдано 580,8 тыс. кредитов на сумму 713 млрд рублей. В денежном выражении это в 1,9 раза превышает аналогичный показатель 2010 года, а в количественном – в 1,7 раза. Таким образом, результат 2011 года превзошел показатель докризисного максимума в 2008 году, в котором было выдано 349,5 тыс. ипотечных кредитов. Достичь таких результатов позволили минимальные для России ставки за всю историю ипотечного рынка: средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам составили 11,9%. Средняя сумма кредита возросла на 15-20%.
В Санкт-Петербурге в 2011 году было выдано 20,923 тыс. ипотечных кредитов на сумму 42 млрд рублей (в 2,5 раза больше, чем в 2010 году). Средняя сумма ипотечного кредита возросла на 10% и составила немногим более 2 млн рублей, но сравнима с предыдущими годами. Такой относительно небольшой размер кредита говорит о том, что покупатели используют ипотечное кредитование для пошагового улучшения жилищных условий, либо о том, что ипотечные кредиты используются при наличии личных накоплений. В 2008 году наблюдалась другая тенденция – большое количество квартир было куплено при первоначальном взносе в 0–10%, из-за чего средняя сумма кредита составляла более 2 млн рублей.
Роман Русаков