Павел Созинов: лицензирование в системе ЖКХ требует обсуждения
Система ЖКХ и управления многоквартирными жилыми домами на сегодня остается одними из самых проблемных сегментов российской экономики, вызывающим массу нареканий как у специалистов, так и у рядовых граждан. Чиновники профильных ведомств пытаются изменить эту ситуацию, однако зачастую меры, принимаемые без учета мнения профессионального сообщества, приводят к прямо противоположному результату.В частности, сегодня активно обсуждается подготовленный Минстроем РФ законопроект о введении обязательного лицензирования деятельности управляющих компаний. По мнению ряда экспертов, принятие этого документа не только не улучшит положение, но и окончательно сведет на нет конкуренцию в данной сфере, а также создаст условия для возникновения новых коррупционных схем. Об этом мы беседуем с Павлом Созиновым, заместителем координатора НОСТРОЙ по СЗФО.
- Павел Борисович, в чем суть обсуждаемого законопроекта?
Если вкратце, то проект, разработанный Минстроем, предполагает обязательное лицензирование компаний, управляющих многоквартирными домами. Также предусмотрены квалификационные экзамены для руководства УК и целая система штрафов, в том числе за управление домами без лицензии. По предложению разработчиков, закон должен вступить в действие с 1 сентября 2014 года. Согласно проекту закона, все лица, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, должны получить лицензию и квалификационный аттестат до 1 мая 2015 года.
Лицензия предоставляется бессрочно и действует на территории одного субъекта Российской Федерации.
Стоит отметить, что лицензию обязаны будут получить не только УК, но и товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы. Новые требования не коснутся товариществ и кооперативов, управляющих только одним домом. Лицензию выдает орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в Петербурге - государственная жилищная инспекция. Планируется вести федеральный реестр лицензий, доступ к которому будет свободным. В реестре будут учтены следующие данные: количество домов в управлении, наличие замечаний от надзорных органов, факт привлечения к административной ответственности.
Лицензию смогут получить компании, которые зарегистрированы только на территории РФ, не находятся в стадии банкротства или ликвидации, при условии что руководитель не привлекался к административной ответственности. К лицензии будет приложен перечень всех обслуживаемых УК многоквартирных домов.
Законопроект оговаривает и условия отзыва лицензии. Если компания потеряет право на управление 15 % своих объектов, то орган госнадзора обратится в суд об аннулировании лицензии, а руководитель провинившейся УК будет включен в федеральный реестр дисквалифицированных лиц.
- Что заставляет сомневаться в этих предложениях?
- В самих попытках государственного регулирования работы УК ничего плохого нет. Более того, мы все прекрасно знаем о недостатках и проблемах этой отрасли. Однако методы и механизмы, которыми предполагается осуществлять это регулирование, вызывают вопросы.
При этом в законопроекте отсутствует понятие переходного периода, который должен быть предусмотрен для формирования методологии и подходов, мониторинга ситуации.
- В чем конкретно вы видите недостатки предложенного законопроекта? Затронет ли он интересы собственников?
- Недостатки можно перечислять очень долго. Говоря об интересах собственников, стоит учитывать, что лицензия будет фактически выдаваться не на деятельность по управлению многоквартирными домами как таковую, а лишь на обслуживание конкретных домов с указанием их адресов. В то же время если компания лишится права на обслуживание 15% домов из списка, лицензия будет аннулирована.
Допустим, собственники 85 % домов довольны работой УК и хотят сотрудничать с ней дальше. А у нее отзывают лицензию из-за проблем с оставшимися зданиями. Тогда интересы большинства жителей будут нарушены, и им придется в экстренном порядке искать новую управляющую компанию.
То есть законопроект вообще не предусматривает участия собственников и органов местного самоуправления в решении вопроса об аннулировании лицензии. Это несколько странно, учитывая их активную роль и заинтересованность, и противоречит статье 161 ЖК РФ, согласно которой владельцы квартир вправе самостоятельно на общем собрании дома решать вопрос о том, с какой компанией работать.
В то же время собственники не могут быть уверены в финансовой состоятельности компании. Прописанные в законопроекте штрафные санкции непомерно высоки и бьют по карману в первую очередь собственников, а не нарушителей. Согласно поправкам в Кодекс об административных правонарушениях, деятельность без лицензии будет подлежать административному наказанию в виде штрафа от 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей. Штрафы за иные нарушения столь же непомерны. Таким образом УК, обслуживающая два-три дома, практически сразу подпадет под банкротство.
Уставный капитал многих УК, по российской традиции, обычно составляет несколько тысяч рублей. А ущерб, который теоретически может быть нанесен собственникам - в десятки раз больше. Возникает вопрос - чем будет отвечать УК по своим обязательствам? Очевидно, что расходы лягут на жильцов, особенно если управлением занимается ТСЖ, которое в принципе является некоммерческой структурой.
- В законопроекте предусмотрены критерии надежности УК?
- Нет. Устанавливаются квалификационные требования, но они не учитывают критерии надежности компании. Согласно закнопроекту, перед выдачей лицензии по каждому из домов должна быть проведена проверка выбора способа управления и, в принципе, качества услуг. Однако у жилищной инспекции недостаточно полномочий и ресурсов для полноценного контрля этой сферы: нет штатов, баз данных, современных информационных систем.
- Как, по вашему, можно отсеять несостоятельные компании?
- Наше предложение — установить требование к нижнему порогу величины уставного капитала УК. Можно использовать те же критерии надежности, которые сегодня требуются от застройщиков - ведется мониторинг финансовой устойчивости компании, вменяется в обязанность информационная открытость и механизм обязательного страхования. Для УК все это можно реализовать в том числе в рамках обязательного членства в СРО.
Раньше правительство возлагало большие надежды на саморегулирование, но теперь, видимо, разочаровалось в этом институте.
Думаю, наиболее перспективный подход - совмещение элементов лицензирования с саморегулированием. Несмотря на распространенную точку зрения, эти подходы не исключают друг друга. Чиновники и от саморегулирования, и от лицензирования выполняют практически аналогичные функции. Различия касаются регламентов деятельности, методологий процессов, контроля исполнения, стандартов информационной открытости и т.п.
- А что насчет добросовестных игроков? У них будет стимул и возможность расширять сферу влияния и повышать качество услуг?
- В законпроекте много моментов, которые ставят под вопрос здоровую конкуренцию в этой сфере.
Начнем с того, что территориальный принцип выдачи лицензий значительно ограничивает возможности межрегиональных компаний по развитию и продвижению своих услуг.
Дополнительный проработки требует и вопрос финансовых санкций за нарушение договорных обязательств при обслуживании ветхих домов и старого фонда. Получается, что с учетом повышенных затрат на обслуживание проблемного жилого фонда УК в принципе теряют стимул брать подобные объекты в управление.
Возможен волюнтаристский подход - вменить в обязанность УК управлять определенной долей ветхих домов в качестве обязательного условия лицензирования. Однако очевидно, что это не выход. Подходы к разным типам домов следует дифференцировать по доходной составляющей и предлагать управляющим разного рода компенсационные схемы.
Высокие расходы и низкая рентабельность также не позволят компаниям вести эффективный бизнес в отдалённых городках и посёлках. Очевидно, что там придется создавать муниципальные управляющие компании либо стимулировать частные компании специальными программами. Возможно придется создавать сетевые межрегиональные управляющие компании, опирающиеся на принципы ГЧП.
Возвращаясь к обсуждению законопроекта, хотелось бы обратить внимание на механизм отзыва лицензий. Предлагается лишать УК права на управление домом, если в течение года на руководителя компании составляются два административных протокола за те или иные нарушения по данному объекту. При этом не учитывается характер нарушений, за которые компании выдают предписания. В таком случае будет очень легко вытеснить конкурента с рынка - достаточно приложить минимальные усилия, просто организовав поток заявлений.
Обоснованно выглядят предположения о том, что такие жесткие меры не в последнюю очередь вызваны стремлением ограничить приход новых игроков на рынок. Что становится особенно критично при отсутствии конкретизации ответственности органов власти за возможные нарушения при лицензировании.
- То, что лицензирование будет полностью зависеть от чиновников, не приведет ли к появлению новых рычагов неоправданного давления на рынок?
- Приведет, и в этом мы видим значительную коррупционную опасность. Региональные власти, получив карт-бланш на выдачу лицензий, смогут использовать свое право фактически бесконтрольно, а это - потенциальный инструмент административного давления на бизнес для решения каких-либо собственных задач чиновников.
Если законопроект будет принят в нынешнем виде, на рынке жилищно-коммунальных услуг останутся только крупные и преимущественно государственные или ориентированные на местную власть компании. Что касается ЖСК и ТСЖ, им придется уйти с рынка управленческих услуг. Мы сталкиваемся с монополизацией услуг, причем по "местечковому" принципу.
- Вы говорили, что проект закона также предусматривает аттестацию руководителей УК. Может быть, эта мера даст положительные результаты и во главе компаний встанут квалифицированные специалисты?
- Возможно, это было бы именно так, если бы подготовка и аттестация специалистов велась в рамках соответствующих программ и на сформировавшейся учебной базе, и в ней бы принимали участие научная общественность, эксперты и профессионалы рынка.
Это подводит нас к серьезному вопросу об отсутствии профессиональных стандартов деятельности и образовательных стандартов, на основании которых можно было бы запустить само обучение и эффективно реализовать аттестацию руководителей УК.
Из законопроекта следует, что состав экзаменационной комиссии формируется жилищной инспекцией. Можно предположить, что профессиональное сообщество не будет привлекаться к аттестации. Т.е. вместо подготовки и профессионального контроля управляющих кадров мы получим очередную бюрократическую процедуру, которая вряд ли поспособствует становлению системы эффективного управления жильем.
В Мурманске подсчитали, что при введениии системы атестации 15-20 человек ежедневно должны будут сдавать экзамен. Это серьезная нагрузка для ГЖИ - необходимо предусмотреть штат профессиональных экзаменаторов, помещения, оборудование.
- Резюмируя все вышесказанное, какие меры следует принять для совершенствования законопроекта о лицензировании УК?
- Во-первых, предложенный механизм лицензирования как таковой нуждается в очень серьезном совместном обсуждении всех профильных госструктур и экспертов профессионального сообщества.
Во-вторых, не стоит опираться исключительно на его фискальную составляющую лицензирования, необходимо искать более гибкие подходы, проработать возможности совмещения с механизмом саморегулирования, который предоставляет участникам рынка неплохие возможности самим добиваться оптимального результата.
И последнее - у нас нет четкого понимания системы управления многоквартирными домами в целом. Поэтому появляются предложения, например, оставить только одну форму управления - через ТСЖ, минуя посредников в лице УК, тогда и в лицензировании не будет необходимости.
На сегодняшний день сам бизнес управляющих компаний еще не успел сформироваться - по сути, пока он находится на стадии становления и выработки результативных схем. Грубое административное вмешательство в этот процесс вместо положительных результатов может полностью разрушить рыночную систему управления многоквартирными домами.
Розничное кредитование, набирая обороты, оставляет все дальше позади показатели кризисных лет. Директор по развитию бизнеса коллекторского агентства Filbert Максим Богомолов в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника» Агатой Марининой рассказал, кто в России покупает долги по кредитам и зачем банкам собственные коллекторские структуры.
– Розничные портфели российских банков растут в объеме. Просроченная задолженность увеличивается параллельно?
– Просрочка в абсолютном выражении меняется вслед за выданными кредитами. А прошлый год для банковской розницы был более чем продуктивным: портфель кредитов физическим лицам ощутимо подрос. Но в процентном выражении доля просроченной задолженности в общем объеме снижается. Сейчас это в среднем не более 7%. В России к настоящему времени физическим лицам выдано около 7 трлн рублей в качестве кредитов. Просрочено из них порядка 300 млрд рублей. В 2011 году соотношение было иным: порядка 4 трлн рублей в качестве выданных займов и все те же 300 млрд рублей просрочки.
– И какую часть долгов удается вернуть, не доходя до суда?
– Часть дел всегда перетекает в судебное производство. Многое зависит от срока задолженности. Задолженность, которая «висит» меньше трех месяцев, удается урегулировать в досудебном порядке в 60 и даже 80% случаях. Шансы же вернуть без суда просрочку сроком более двух лет гораздо меньше – не более 8%.
– Когда у банка опускаются руки и в игру вступают коллекторы?
– Иностранные банки стараются передавать коллекторам раньше, пока не прошло 180 дней. Российские же консервативны. В большинстве случаев сначала пытаются выжать все соки самостоятельно, работая с просрочкой до полутора-двух лет.
– Сомневаются в эффективности?
– Эффективность взыскания во многом зависит от банка и проведенного андеррайтинга. Всегда есть добросовестные и недобросовестные должники. Но если портфель качественный, причины возникновения долга будут объективными. Их, скорее всего, удастся успешно преодолеть.
– В таком случае кто будет заниматься взысканием – не так важно…
– Иногда должники охотнее общаются с коллекторами, потому что в банке им когда-то нагрубили. В целом внутренняя служба обычно не настроена работать, так же как агентство. Отличаются бизнес-процессы, опыт и мотивация. При этом используется одна прописанная в законодательстве схема. Наверное, отчасти поэтому у банков и есть ощущение, что они могут создать свое агентство, выделив свою службу взыскания в отдельное юридическое лицо.
–На прошлой неделе Сбербанк заявил, что создает собственное коллекторское агентство, – почему они не обратились к сторонней, уже работающей на этом рынке структуре?
– Решение Сбербанка, на мой взгляд, обусловлено целым рядом факторов. Во-первых, имеет место оптимизация внутренней структуры. Ведь речь идет о 13 банках, у каждого из которых своя служба взыскания, работающая с разной эффективностью. Во-вторых, для Сбербанка важны репутационные риски и желание контролировать процесс. Стороннее агентство в данном случае может показаться несколько бесконтрольным, хотя это далеко не так. Существенное влияние оказывает правовая неопределенность. Это вызывает настороженность. Даже банки, которые раньше плотно работали с коллекторскими агентствами, решают отдать предпочтение развитию собственных служб – на всякий случай, вдруг запретят.
– А такой риск существует?
– Коллекторские агентства – большая отрасль, закрывающая сервисный блок, с которым банки сами зачастую не в состоянии успешно справиться. В конечном итоге пострадают заемщики. Это все прекрасно понимают. Центробанку достаточно выпустить одно письмо и разослать его банкам. Этого бы хватило, чтобы рынок рухнул. Во всем мире коллекторская деятельность поставлена в рамки, но не запрещена. По большому счету, для банков взыскание задолженности – это непрофильная деятельность, которой им приходится заниматься. Почему функцию, несвойственную организации, нельзя отдавать на аутсорсинг? Краеугольным камнем в этом вопросе является передача персональных данных. Четкого понимания, можно ли это делать, нет. Соответствующий закон постоянно дорабатывается, причем таким образом, что по факту его нарушает половина госучреждений. Но применяют его только выборочно. При этом коллекторские структуры при банках являются отдельными юридическими лицами. К ним могут быть предъявлены аналогичные претензии.
– В ближайшее время ситуация может проясниться?
– Сейчас Минфином готовится законопроект о потребительском кредитовании, в котором содержатся нормы, касающиеся процесса взысканий. Есть вероятность, что к осени документ будет принят. Думаю, в нем будет предусмотрена возможность передачи данных.
НАПКА (Некоммерческая организация «Национальная Ассоциация Профессиональных Коллекторских Агентств». – Ред.) выступает инициатором разработки и принятия закона о коллекторской деятельности. Пока законопроект в Минэкономразвития.
Иными словами, коллекторы сами за то, чтобы обозначить рамки.
– При этом лицензирование коллекторской деятельности не предусмотрено?
– В целом нет. Некоторые госорганы считают, что требуется лицензия по технической защите информации, но пока никто не доказал необходимость этого в суде. Регулировать отрасль поможет высокий финансовый порог вхождения.
– А легко выйти на этот рынок?
– Сам процесс типового взыскания не требует существенных вложений. К примеру, для того чтобы начать работать с должниками по ЖКХ, можно нанять несколько человек и договориться с местным ТСЖ. Выход на уровень федеральных банков потребует затрат. Банки не работают с небольшими агентствами, которые имеют 2-3 филиала. Надо располагать сетью по стране, штатом сотрудников, оборудованием, колл-центром. На все это нужны средства. Создание серьезного коллекторского агентства может потребовать инвестиций свыше 500 млн рублей. Одна компания, выходя на рынок 3 года назад, тратила по 100 млн рублей на развитие ежегодно. В число лидеров они вошли не так давно.
– То есть ожидать появления новых игроков не стоит?
– Сейчас организовать серьезную структуру может только Сбербанк, который обладает необходимыми ресурсами. Но даже он выйти на рынок сможет не ранее чем через 2-3 года. Если речь идет не о банковской структуре, то шансов практически нет.
– Коллекторский бизнес высокодоходный?
– На данный момент скорее нет. Маржинальность очень низкая, ставки, по которым работают коллекторы, упали, затрат много. Это тяжелый бизнес, на котором непросто зарабатывать. До 2008 году было легче. Кризис сыграл злую шутку. На пике коллекторские агентства разрослись, а потом объем просрочки спал. В результате ставки в среднем сократились на 30-40%. Пришлось сокращать и издержки. Конкуренция стала очень жесткой. На сегодняшний день на рынке работает около 30 крупных агентств. Этого более чем достаточно.
– Банки сегодня чаще выбирают агентское соглашение или договор цессии?
– Доля цессии стабильно растет. В 2007 году 90% приходилось на агентские договоры и 10% на цессию. Через два года, в 2009-м, это соотношение было уже 70 и 30%. Сейчас – 50 на 50%. К следующему году доля цессии достигнет 60%. Ничего не остается, как покупать, вкладываться и брать на себя риски. Все больше агентств готовы покупать. В одном тендере может участвовать 40 компаний. Раньше их было не более 10.
Кстати, за границей коллекторы ничего для себя не покупают. Этим занимаются специальные фонды. Приобретенные у банков долги передаются на аутсорсинг коллекторским агентством.
В России эта схема также получит распространение. Сейчас у нас не более 5 фондов, которые действительно покупают. В основном это иностранные игроки. Они считают это неплохим вложением и постепенно увеличивают активность.
– Как в таком случае будет развиваться рынок?
– Кредитование растет, и рынок так или иначе будет увеличиваться. Хотя пока тенденция такова, что в целом доля тех долгов, которые передаются банками коллекторам, немного сокращается.
Но у нас еще не охвачены долги, которые практически никто не взыскивает, – налоги, штрафы, ЖКХ. Сейчас это не более 20% рынка. Как быстро этот сегмент будет расти, зависит от закона о персональных данных.
Мы надеемся на создание института частных приставов. Рано или поздно, лет через 5-7 лет рынок к этому придет.