Екатерина Гуртовая: «Район Шувалово-Озерки является перспективным для строительства жилья»
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая рассказала «Строительному Еженедельнику» о том, как развивается территория рядом с Новоорловским лесопарком, что позволит ей стать новой точкой роста и почему «ЮИТ» решил заняться проектами комплексного освоения территории (КОТ).
– «ЮИТ» долгое время занимался возведением объектов в условиях сложившейся застройки. Почему решили изменить подход и заняться проектами КОТ?
– Освоение новых локаций связано с дефицитом пятен под застройку в обжитых районах Петербурга. Мы не задаемся целью строить большие объекты, но совсем маленькие проекты все же не позволяют получить приемлемые финансовые результаты. Участки внутри города пользуются колоссальным спросом, потому что их осталось очень мало. Если сравнивать картину сегодняшнего дня с ситуацией десятилетней давности, то мы увидим, что в зоне КАД тогда не строилось ничего, так как в городе было много участков. Но были проблемы с уплотнительной застройкой. Проекты конкурировали между собой не только по местоположению, но и по качеству. Сейчас в городской черте конкуренция стала еще более острой, а место в зоне КАД принципиально важно.
Да, и ситуация в целом кардинально изменилась. Если посмотреть на количество квадратных метров, то большая их часть реализуется не в застроенной части города, а на границе с ним. Внутри города остался неосвоенным серый пояс, который надо подвергнуть редевелопменту. Но для большинства застройщиков это неподъемная история, так как если предприятие крупное, то это требует огромных инвестиций в приобретение земельного участка. Дальше возникают вопросы градостроительного характера, ведь далеко не всегда эта зона предназначена под жилье. При этом город еще не определился с планами, как осваивать эти земли. Таким образом, с серым поясом все довольно сложно, и девелоперу легче выйти за черту сложившихся городских кварталов.
– В микрорайоне Шувалово-Озерки вы реализуете масштабный проект КОТ «Новоорловский». Почему был выбран данный земельный участок? В чем, на ваш взгляд, преимущество этой локации?
– Жилье рядом с зелеными зонами пользуется у клиентов огромной популярностью, так как таких мест в городе немного, а близость к природе очень востребована людьми. Поэтому район Шувалово-Озерки, на наш взгляд, является перспективным для строительства жилья. Участок земли рядом с Новоорловским лесопарком и Суздальскими озерами площадью 46 га под этот проект мы купили в далеком 2006 году. Тогда еще не наблюдалось массового исхода девелоперов в незастроенные территории. Некоторое время у нас ушло на преддевелопмент, так как на момент покупки на этом участке еще не были решены вопросы инженерной подготовки территории. Сейчас они решены, и поэтому мы приступили к стройке и открыли продажи квартир в жилом комплексе комфорт-класса «Новоорловский».
– Еще несколько лет назад эта локация была проблемной с точки зрения развития транспортной инфраструктуры. Как дела обстоят сейчас?
– Сейчас ситуация с транспортной доступностью этой территории кардинально другая. Мы понимаем, что транспортная доступность – это один из ключевых факторов при выборе жилья. И несколько лет назад мы за свой счет спроектировали продолжение Суздальского пр. с виадуками и развязками, которое пройдет вдоль нашего участка, и подарили его городу. Открытие этого участка дороги запланировано уже на осень текущего года. На транспортную доступность локации влияет и расположенная неподалеку особая экономическая зона «Новоорловская». Новая дорога от Комендантского пр. на Каменку находится на расстоянии 5 минут езды от нашего объекта, а дальше Суздальское шоссе соединяется с дорогой на Каменку. Если раньше подъехать к участку застройки можно было только с Выборгского шоссе и по не очень удобным дорогам, то сегодня способов добраться в эту точку стало заметно больше. К тому же к 2025 году рядом с нами должна появиться станция метрополитена «Академгородок». Так что ситуация с транспортной доступностью в этой локации лучше, чем во многих микрорайонах Калининского района, где нет никакого метро и есть всего пара дорог, ведущих к центру.
– Известно ли вам, как будет развиваться окружающая проект территория?
– Та часть, которая была сельхозземлями, – это наш участок, где мы реализуем проект жилого комплекса «Новоорловский», а также небольшая территория рядом, которая очень нескоро будет застроена жильем. Все остальное – это экологическая зона лесопарка, на которой строить нельзя. Но нельзя сказать, что наш проект – это поселок в дремучем лесу. С одной стороны, рядом живая городская среда, с другой – близко к природе.
– Проекты КОТ часто ассоциируются с гигантскими объемами строительства и отсутствием адекватной этому объему социальной инфраструктуры. Отличается ли ваш подход к созданию жилой среды в таких проектах от подхода отечественных компаний?
– Действительно, многие существующие сегодня крупные жилые проекты изначально были недостаточно хорошо продуманы. В этой связи мы бы не хотели называть свой проект КОТом, так как уже сложились негативные стереотипы у этой аббревиатуры. Хотя объемы строительства у нас немаленькие – там появится порядка 400 тыс. кв. м.
Наш подход к созданию комфортной среды в корне отличается от того, что сейчас есть на рынке Санкт-Петербурга. Отличия эти есть как по архитектуре, плотности застройки, так и по инфраструктуре. В этом смысле мы перпендикулярны многим застройщикам. Мы изначально не давали задание запроектировать нам как минимум 1 млн кв. м, – и неважно, каким путем. Мы пошли от другого: наняли испанского архитектора Рикардо Бофилла, у которого есть опыт реализации больших проектов комфорт-класса с хорошей архитектурой. Несмотря на то что ограничений по высотности на этом участке нет, мы не стали создавать там муравейник, и на выходе получили проект, в котором основная масса домов – семиэтажные, с одиночными доминатами по периметру застройки.
Еще один принципиальный момент: мы сделали жилыми первые этажи большей части наших домов. А для объектов торговой инфраструктуры выделили отдельную пешеходную улицу. Причем помещения под эти объекты мы не планируем продавать, а намерены сдавать их в аренду, чтобы не было своего рода «шанхая». Также в проекте появятся большой супермаркет и фитнес-клуб. Проблемы с парковками мы решили, отгородившись ими от Суздальского шоссе и максимально приблизив жилую застройку, с большим количеством детских площадок и площадок для отдыха, к лесопарковой зоне. Кроме того, мы планируем построить 2 большие школы и 5 детских садов. Помимо этого, нами предусмотрено создание велодорожек, прогулочных зон и даже площадок для выгула собак.
– Как подобные проекты реализуются в Финляндии? Что удалось перенять из опыта скандинавских соседей?
– Для Финляндии проект такого масштаба является гигантским. Кстати, по количеству квадратных метров это самый большой проект во всем концерне «ЮИТ». Поэтому головной финский офис пристально следит за его реализацией. Акции компании торгуются на хельсинкской бирже, и крупные проекты могут влиять на стоимость акций. Конечно, для нас важно создать успешный проект, но мы не увлекаемся маркетингом и не рисуем невероятные картинки в рекламе. Для нас важно предложить хороший продукт с качественными характеристиками, в основу которых заложен адаптированный к нашим реалиям европейский подход к созданию комфортной жилой среды. Целиком копировать финский и европейский опыт организации жилых кварталов у нас проблематично, так как люди хотят жить в полной безопасности, и абсолютно открытые пространства, которые привычны для европейцев, этого гарантировать не могут. Поэтому у нас есть кварталы и с абсолютно закрытыми внутренними дворами. Общественные же пространства остаются открытыми. Для безопасности разработана специальная концепция охраны территории, к тому же предусмотрено открытие на ней и пункта полиции.
Еще один крупный застройщик – Setl Group – планирует выпустить облигационный займ. О том, на какие цели он будет потрачен, и о ближайших целях группы корреспонденту «АСН-Инфо» Николаю Волкову рассказал президент и основной владелец Setl Group Максим Шубарев.
– Вы в мае планировали провести облигационный займ. Состоится ли он?
– Да будет. Не в мае, а в июне. В ближайшее время мы объявим о размещении и рассчитываем на приемлемую доходность, по которой инвесторы будут готовы покупать наши ценные бумаги.
– Еще дальше не смотрите, например стать полностью публичной компанией – выйти на IPO?
– До кризиса у нас были такие планы. Но под влиянием ситуации мы их немного скорректировали. Думаю, что вернемся к обсуждению этого вопроса через год. Тогда посмотрим на рынок и решим, укладывается ли этот шаг в нашу стратегию развития. IPO – для нас не самоцель, не стратегия развития компании. Пока наша стратегия состоит в том, чтобы значительно увеличить объемы строительства жилья эконом- и комфорт-класса в Петербурге.
– За счет чего планируете добиться увеличения объемов?
Сейчас у нас несколько сделок в процессе завершения, по достаточно серьезным территориям. Думаю, уже в ближайшее время, в июне, мы объявим о начале нескольких проектов.
– А какое количество жилья на приобретаемых участках планируете построить? Каковы условия сделок?
– Пока об это говорить рано. Не все договоры подписаны. Поэтому просто боюсь сглазить.
Мы покупаем участки по рыночным ценам, их нам показывают торги Фонда имущества. Кстати, последние торги были показательны – о каком кризисе можно говорить, если участки уходят по таким ценам?
– Участники рынка говорят, что в ближайшее время фонд практически прекратит торговлю городскими участками...
– Нет, у меня такой информации нет.
– В свое время вы планировали достаточно активно выходить в регионы. Сейчас эти планы остались?
– Нет, в кризис мы свернули программу региональной экспансии. Пока там нет спроса, а значит, нет и объемов строительства. Единственное, где мы как работали, так и будем продолжать работать, – это Калининград. В этом регионе мы сворачивать свое присутствие не собираемся.
– Вы являетесь заместителем председателя Координационного совета НОСТРОЙ, президентом СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», каким образом общественные объединения могут помочь в решении проблем, например с высотными регламентами?
– В первую очередь это обеспечивает трибуну, с которой можно вести диалог с городскими и федеральными властями, решать конкретные вопросы и проблемы строительной отрасли, влиять на законодательство. Город сейчас, к сожалению, понимая всю остроту проблемы, не имеет возможности что-то кардинально поменять. Чиновник – он в первую очередь чиновник, он обязан выполнять и блюсти законы. Другое дело, что федеральные законы принимаются в отрыве от понимания того, что реально происходит на конкретных территориях, например в Петербурге. Но здесь мы можем действовать, только инициируя внесение поправок в существующее законодательство.
Чем более цивилизованное общество, чем более оно развито, тем активнее рынок начинает анализировать и актуализировать правовое поле. Мы уже далеко ушли от того времени, когда землю можно было получить без торгов, только по распоряжению властей. Сейчас здесь действуют чисто рыночные механизмы, встроенные в законодательные рамки. С другой стороны, если досконально изучить и обобщить все законы, которые сейчас действуют, то выяснится, что в городе ничего вообще строить нельзя. Так что наша задача – вести постоянный диалог и соблюдать баланс частных и общественных интресов.
«Главстрой СПб» в ближайшее время получит постановление правительства Петербурга, разрешающее приспособление для современного использование первых 12 корпусов Апраксина двора на инвестиционных условиях. О том, в чем будет заключаться приспособление и что дальше ждет «апрашку», «АСН-Инфо» рассказал Олег Спивак, руководитель проекта компании «Главстрой СПб».
– Сейчас действительно идут технические процедуры по подготовке постановления правительства Петербурга по 12 корпусам с формулировкой «приспособление к современному использованию». И эти корпуса, и весь Апраксин двор являются памятником регионального значения, а в отношении памятника в соответствии с законодательством мы можем заниматься только приспособлением к современному использованию. Я думаю, что в течение двух, максимум трех ближайших недель мы получим это постановление. Мы займемся проектированием и после получения всех необходимых разрешений приступим к проведению строительных работ.
– Хотелось бы уточнить, среди этих корпусов есть ли первый, который идет вдоль Садовой улице?
– Нет, этот корпус пока не входит в перечень передаваемых корпусов. В 1-м корпусе еще не все помещения должны быть переданы компании «Главстрой СПб». По первому корпусу помещения еще не переданы. Это самый сложный корпус, его площадь около 27 тыс. кв. м, городу из них принадлежит ровно половина. А остальная – в частной собственности. Если Апраксин двор – самый сложный проект с точки зрения сосредоточения всех возможных и невозможных проблем, то первый корпус – это сосредоточение всех проблем в нашем проекте. Поэтому сроки, когда они будут решены, назвать сложно.
– А вообще сейчас понятны сроки реализации всего проекта?
– Сейчас называть какие-то сроки тяжело, этот проект реализуется по принципу step by step. Пока подошли к постановлению по первым корпусам. Очень много времени отняла историко-культурная экспертиза. Как известно, в прошлом году она была завершена. В соответствии с ее выводами на территории рынка сносить ничего нельзя. В связи с этим мы пересмотрели концепцию развития проекта. В январе она была представлена и одобрена губернатором. Когда мы начинали проект, он предполагал удвоение площадей, сегодня же площади, входящие в наше инвестиционное соглашение с городом, предполагают приспособление всего 170 тыс. кв. м с небольшим. Суть концепции заключается в том, что почти все корпуса Апраксина двора по завершении проекта при сохранении габаритов будут приспособлены под использование и максимально соответствовать современным требованиям. Это не реконструкция, а приспособление существующих объектов под новый функционал.
Сейчас Апраксин двор представляет из себя то же, что и когда строился – это был набор отдельных купеческих лавок. На первом этаже сама лавка, на втором офис, на третьем квартира, где-то там еще складские помещения. И все эти лавки были обособлены друг от друга. Прошло двести лет, жизнь кардинально изменилась, наше представление о торговых центрах тоже, а Апраксин двор практически не поменялся. Все осталось, как и прежде, даже кое-где квартиры остались. По сути, это вариант «черкизона», только в историческом центре. Причем так же жестко контролирующийся криминалом.
– Это мешает?
– Естественно. Были и угрозы, и многое другое, о чем пока не хотелось бы говорить. Сам процесс передачи помещений идет очень тяжело. Он начался в 2008 году, и на сегодня нам передано около 70% всех арендованных помещений. Причем зачастую, когда мы приходили в помещение, там сидел не арендатор, а субсубсубарендатор, который ничего ни о договоре с КУГИ, и о его прекращении не знал.
Вторая часть помещений – это инвестиционные договоры, которые были заключены с городом. Практически по всем этим инвестиционным договорам процесс движется в сторону подписания трехсторонних инвестиционных соглашений, утверждения их арбитражным судом с выплатой компанией «Главстрой СПб» компенсаций в размере понесенных фактических затрат на реализацию этих инвестиционных договоров. В работе семь таких соглашений. С шестью инвесторами мы уже договорились. С каждым была достигнута отдельная договоренность. Не решенными остались вопросы только по корпусам 15 и 16, которыми занималась компания «Инком». Но мы надеемся продолжить диалог.
– Остался последний тип – собственники помещений…
– Здесь – и это мы никогда не скрывали – есть два пути: либо прямой выкуп, либо приглашения собственника в качестве соинвестора. Здесь мы тоже активно ведем переговоры, и, думаю, сейчас темпы решения этой проблемы ускорятся. На сегодня мы завершаем сделку по выкупу двух корпусов. По остальным корпусам ведем выкуп отдельных помещений.
– Перейдем от сурового настоящего к светлому будущему…
– Сейчас основная проблема Апраксина двора – это его социальная среда. И у нас, и у городских властей есть понимание, что изменить эту среду можно, только поменяв набор этих функций и их пользователей. Поэтому идея заключается в том, чтобы преобразовать Апраксин двор и сделать его единым комплексом. Мы сделали зонирование – могу сказать, что все зоны будут многофункциональны. В части, прилегающей к Садовой улице, будет торговля, в глубине – офисы, ближе к Фонтанке – культурная функция с аппарт-отелями. По торговой части мы уже сейчас ведем переговоры с ритейлерами, которых, возможно, будем приглашать арендовать отдельные корпуса. Работы будут идти в несколько очередей и продлятся несколько лет.
Первая очередь – это 12 корпусов, которые мы должны приспособить в течение 5 лет. Параллельно будем готовить постановления правительства на следующие корпуса. Можно констатировать, что процесс преобразования Апраксина двора входит в практическую стадию.