Екатерина Гуртовая: «Район Шувалово-Озерки является перспективным для строительства жилья»
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая рассказала «Строительному Еженедельнику» о том, как развивается территория рядом с Новоорловским лесопарком, что позволит ей стать новой точкой роста и почему «ЮИТ» решил заняться проектами комплексного освоения территории (КОТ).
– «ЮИТ» долгое время занимался возведением объектов в условиях сложившейся застройки. Почему решили изменить подход и заняться проектами КОТ?
– Освоение новых локаций связано с дефицитом пятен под застройку в обжитых районах Петербурга. Мы не задаемся целью строить большие объекты, но совсем маленькие проекты все же не позволяют получить приемлемые финансовые результаты. Участки внутри города пользуются колоссальным спросом, потому что их осталось очень мало. Если сравнивать картину сегодняшнего дня с ситуацией десятилетней давности, то мы увидим, что в зоне КАД тогда не строилось ничего, так как в городе было много участков. Но были проблемы с уплотнительной застройкой. Проекты конкурировали между собой не только по местоположению, но и по качеству. Сейчас в городской черте конкуренция стала еще более острой, а место в зоне КАД принципиально важно.
Да, и ситуация в целом кардинально изменилась. Если посмотреть на количество квадратных метров, то большая их часть реализуется не в застроенной части города, а на границе с ним. Внутри города остался неосвоенным серый пояс, который надо подвергнуть редевелопменту. Но для большинства застройщиков это неподъемная история, так как если предприятие крупное, то это требует огромных инвестиций в приобретение земельного участка. Дальше возникают вопросы градостроительного характера, ведь далеко не всегда эта зона предназначена под жилье. При этом город еще не определился с планами, как осваивать эти земли. Таким образом, с серым поясом все довольно сложно, и девелоперу легче выйти за черту сложившихся городских кварталов.
– В микрорайоне Шувалово-Озерки вы реализуете масштабный проект КОТ «Новоорловский». Почему был выбран данный земельный участок? В чем, на ваш взгляд, преимущество этой локации?
– Жилье рядом с зелеными зонами пользуется у клиентов огромной популярностью, так как таких мест в городе немного, а близость к природе очень востребована людьми. Поэтому район Шувалово-Озерки, на наш взгляд, является перспективным для строительства жилья. Участок земли рядом с Новоорловским лесопарком и Суздальскими озерами площадью 46 га под этот проект мы купили в далеком 2006 году. Тогда еще не наблюдалось массового исхода девелоперов в незастроенные территории. Некоторое время у нас ушло на преддевелопмент, так как на момент покупки на этом участке еще не были решены вопросы инженерной подготовки территории. Сейчас они решены, и поэтому мы приступили к стройке и открыли продажи квартир в жилом комплексе комфорт-класса «Новоорловский».
– Еще несколько лет назад эта локация была проблемной с точки зрения развития транспортной инфраструктуры. Как дела обстоят сейчас?
– Сейчас ситуация с транспортной доступностью этой территории кардинально другая. Мы понимаем, что транспортная доступность – это один из ключевых факторов при выборе жилья. И несколько лет назад мы за свой счет спроектировали продолжение Суздальского пр. с виадуками и развязками, которое пройдет вдоль нашего участка, и подарили его городу. Открытие этого участка дороги запланировано уже на осень текущего года. На транспортную доступность локации влияет и расположенная неподалеку особая экономическая зона «Новоорловская». Новая дорога от Комендантского пр. на Каменку находится на расстоянии 5 минут езды от нашего объекта, а дальше Суздальское шоссе соединяется с дорогой на Каменку. Если раньше подъехать к участку застройки можно было только с Выборгского шоссе и по не очень удобным дорогам, то сегодня способов добраться в эту точку стало заметно больше. К тому же к 2025 году рядом с нами должна появиться станция метрополитена «Академгородок». Так что ситуация с транспортной доступностью в этой локации лучше, чем во многих микрорайонах Калининского района, где нет никакого метро и есть всего пара дорог, ведущих к центру.
– Известно ли вам, как будет развиваться окружающая проект территория?
– Та часть, которая была сельхозземлями, – это наш участок, где мы реализуем проект жилого комплекса «Новоорловский», а также небольшая территория рядом, которая очень нескоро будет застроена жильем. Все остальное – это экологическая зона лесопарка, на которой строить нельзя. Но нельзя сказать, что наш проект – это поселок в дремучем лесу. С одной стороны, рядом живая городская среда, с другой – близко к природе.
– Проекты КОТ часто ассоциируются с гигантскими объемами строительства и отсутствием адекватной этому объему социальной инфраструктуры. Отличается ли ваш подход к созданию жилой среды в таких проектах от подхода отечественных компаний?
– Действительно, многие существующие сегодня крупные жилые проекты изначально были недостаточно хорошо продуманы. В этой связи мы бы не хотели называть свой проект КОТом, так как уже сложились негативные стереотипы у этой аббревиатуры. Хотя объемы строительства у нас немаленькие – там появится порядка 400 тыс. кв. м.
Наш подход к созданию комфортной среды в корне отличается от того, что сейчас есть на рынке Санкт-Петербурга. Отличия эти есть как по архитектуре, плотности застройки, так и по инфраструктуре. В этом смысле мы перпендикулярны многим застройщикам. Мы изначально не давали задание запроектировать нам как минимум 1 млн кв. м, – и неважно, каким путем. Мы пошли от другого: наняли испанского архитектора Рикардо Бофилла, у которого есть опыт реализации больших проектов комфорт-класса с хорошей архитектурой. Несмотря на то что ограничений по высотности на этом участке нет, мы не стали создавать там муравейник, и на выходе получили проект, в котором основная масса домов – семиэтажные, с одиночными доминатами по периметру застройки.
Еще один принципиальный момент: мы сделали жилыми первые этажи большей части наших домов. А для объектов торговой инфраструктуры выделили отдельную пешеходную улицу. Причем помещения под эти объекты мы не планируем продавать, а намерены сдавать их в аренду, чтобы не было своего рода «шанхая». Также в проекте появятся большой супермаркет и фитнес-клуб. Проблемы с парковками мы решили, отгородившись ими от Суздальского шоссе и максимально приблизив жилую застройку, с большим количеством детских площадок и площадок для отдыха, к лесопарковой зоне. Кроме того, мы планируем построить 2 большие школы и 5 детских садов. Помимо этого, нами предусмотрено создание велодорожек, прогулочных зон и даже площадок для выгула собак.
– Как подобные проекты реализуются в Финляндии? Что удалось перенять из опыта скандинавских соседей?
– Для Финляндии проект такого масштаба является гигантским. Кстати, по количеству квадратных метров это самый большой проект во всем концерне «ЮИТ». Поэтому головной финский офис пристально следит за его реализацией. Акции компании торгуются на хельсинкской бирже, и крупные проекты могут влиять на стоимость акций. Конечно, для нас важно создать успешный проект, но мы не увлекаемся маркетингом и не рисуем невероятные картинки в рекламе. Для нас важно предложить хороший продукт с качественными характеристиками, в основу которых заложен адаптированный к нашим реалиям европейский подход к созданию комфортной жилой среды. Целиком копировать финский и европейский опыт организации жилых кварталов у нас проблематично, так как люди хотят жить в полной безопасности, и абсолютно открытые пространства, которые привычны для европейцев, этого гарантировать не могут. Поэтому у нас есть кварталы и с абсолютно закрытыми внутренними дворами. Общественные же пространства остаются открытыми. Для безопасности разработана специальная концепция охраны территории, к тому же предусмотрено открытие на ней и пункта полиции.
Министр архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Республики Коми рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому об основных объектах бюджетного строительства в регионе, а также о том, почему петербургским строителям стоит подумать о выходе на рынок жилищного строительства республики.
– Какой объем жилья был введен в регионе в 2013 году? Какова доля малоэтажного строительства?
– Всего по итогам 2013 года в регионе введено в эксплуатацию 142,7 тыс. кв. м жилья при плане в 122 тыс. кв. м жилья. При этом малоэтажное строительство занимает 48,8% этого объема, или 69,66 тыс. кв. м, а индивидуальное – 28,3% (40,34 тыс. кв. м). Ожидается, что в 2014 году в регионе будет введено около 154 тыс. кв. м жилья.
– Какие крупнейшие строительные объекты были введены в строй в 2013 году?
– В минувшем году в Республике Коми было завершено строительство 47 объектов социальной сферы. Среди крупнейших я бы выделил проект строительства первого этапа универсального спортивного комплекса по ул. Савина, 81/1, в городе Сыктывкаре, проект крытого катка в городе Печора. Мы завершили строительство ледового дворца в Усинске и трех универсальных спортивных площадок – в селах Объячево, Айкино и Щельяюр. Кроме того, было завершено строительство детского сада на 120 мест в селе Усть-Кулом, строительство бассейна в городе Емва и реконструкция бассейна в Печоре.
– Какой объем капитального строительства заложен в адресные программы?
– В ближайшие три года бюджет республики выделит на капитальное строительство более 9,5 млрд рублей. В настоящее время у нас есть несколько основных программ, по которым запланировано сооружение культурных, спортивных и социальных объектов. Так, по госпрограмме «Развитие здравоохранения» в республике будет построен санаторный комплекс в Княжпогостском районе, реконструировано радиологическое отделение республиканского онкологического диспансера на Гаражной ул. в Сыктывкаре. Также в столице республики будет проведен первый этап реконструкции инфекционной больницы. По программе развития спорта будет построен спорткомплекс в городе Микунь Усть-Вымского района. По программе соцзащиты населения будет проведено расширение республиканского Тентюковского дома-интерната для престарелых и инвалидов на 90 мест в Сыктывкаре, а также расширение психоневрологических интернатов в Ухте и селе Куниб Сысольского района. Программа развития сферы культуры предполагает строительство центра научно-технического творчества на территории Финно-угорского этнокультурного парка и многофункционального социально-культурного центра в селе Пажга Сыктывдинского района. А наибольший объем работ предстоит по программе развития образования. Планируется строительство детских садов на 120 мест в Усть-Цильме и селе Выльгорт Сыктывдинского района. Детсад на 35 мест появится в пст. Мадмас Усть-Вымского района. Два детских сада появятся в Сывтывкаре – на Коммунистической ул., 51, и в микрорайоне Лесозавод. В большом количестве будут строиться и школы. Так, в селе Летка Прилузского района появится средняя образовательная школа на 400 мест, школа на 110 мест будет построена селе Дутово Вуктыльского района и пос. Кажым Койгородкого района. Средняя общеобразовательная школа на 100 мест запланирована в селе Серегово Княжпогостского района. Большая школа на 1200 мест появится в Сывтывкаре на Петрозаводской ул.
– Появления каких объектов можно ждать уже в этом году?
– Уже в 2014 году в регионе появится ряд крупных спортивных объектов. Будет завершен второй этап реконструкции производственного здания по ул. Савина, 81/1, в Сыктывкаре под универсальный спортивный комплекс. В этом году мы ждем ввода в эксплуатацию социокультурного центра в селе Дон Усть-Куломского района. Также в планах сдача универсального спортивного комплекса в Воркуте. Ну и конечно, это объекты образования. В 2014 году мы введем два детских сада в селе Усть-Нем Усть-Куломского района и школу на 198 мест.
– В какой стадии находится реализация проектов, включенных в список приоритетных по СЗФО?
– Строительная готовность проекта санаторного комплекса в селе Серегово в Княжпогостском районе составляет 65%. На 2014 год из бюджета республики будет выделено более 1 млрд рублей на санаторий, что позволит завершить строительные работы на объекте. Что касается создания комплекса «Финно-угорский этнокультурный парк», то первая очередь проекта введена в эксплуатацию в 2011 году. В составе первой очереди есть двухэтажное здание гостиницы на 50 мест общей площадью более 1 тыс. кв. м, конгресс холл на 500 мест площадью почти 1,8 тыс. кв. м и здания входной группы, разделенные на секции. В блоке «А» располагаются помещения кафе на 44 посадочных места, административно-бытовые помещения. В блоке «Б» – помещения выставочного зала на 50 человек, медико-профилактические помещения. В 2014-2016 годах на территории Финно-угорского этнокультурного парка планируется осуществить строительство центра научно-технического творчества. В июне 2014 года завершатся проектно-изыскательские работы по данному объекту.
– В октябре в представительстве республики в Санкт-Петербурге вы провели встречу с городскими застройщиками. Им было предложено выходить на рынок жилищного строительства Коми. Насколько реален выход городского бизнеса в регион в условиях низкой покупательской способности?
– Действительно, ряд фирм из Санкт-Петербурга выразили заинтересованность по данному вопросу, но конкретных предложений от них не поступило. Предложения по выходу на рынок жилищного строительства представителей строительных организаций из Петербурга для республики были бы перспективными, потому что в регионе большой спрос на жилье при малом объеме предложений со стороны застройщиков. Средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Республике Коми в 2013 году составила 57,3 тыс. рублей, за тот же период, повторюсь, введено 142 тыс. кв. м. При большом спросе на жилье такой объем строительства недостаточен для снижения стоимости жилья.
– Постановлением Правительства РФ был установлен срок реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории субъектов РФ, – 1 сентября 2017 года. Какой объем жилья нужно построить в вашем регионе в течение трех лет для реализации этого постановления?
– В целях переселения граждан из всех многоквартирных домов, признанных аварийными по состоянию на 1 января 2012 года и подлежащих сносу, в минувшем году были утверждены две республиканские адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы. В рамках указанных программ для 8660 жителей республики планируется построить 150 тыс. кв. м жилья и приобрести жилые помещения на вторичном рынке жилья общей площадью 3,4 тыс. кв. м. Объем финансирования данных мероприятий составляет более 5 млрд рублей. Для обеспечения выполнения задачи строительства такого значительного объема жилья необходимо эффективное взаимодействие правительства Республики Коми, органов местного самоуправления и, конечно, организаций строительного комплекса.