Валерий Кучерин: «Мы заинтересованы в том, чтобы петербургские строители приходили в регион»
Министр архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Республики Коми рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому об основных объектах бюджетного строительства в регионе, а также о том, почему петербургским строителям стоит подумать о выходе на рынок жилищного строительства республики.
– Какой объем жилья был введен в регионе в 2013 году? Какова доля малоэтажного строительства?
– Всего по итогам 2013 года в регионе введено в эксплуатацию 142,7 тыс. кв. м жилья при плане в 122 тыс. кв. м жилья. При этом малоэтажное строительство занимает 48,8% этого объема, или 69,66 тыс. кв. м, а индивидуальное – 28,3% (40,34 тыс. кв. м). Ожидается, что в 2014 году в регионе будет введено около 154 тыс. кв. м жилья.
– Какие крупнейшие строительные объекты были введены в строй в 2013 году?
– В минувшем году в Республике Коми было завершено строительство 47 объектов социальной сферы. Среди крупнейших я бы выделил проект строительства первого этапа универсального спортивного комплекса по ул. Савина, 81/1, в городе Сыктывкаре, проект крытого катка в городе Печора. Мы завершили строительство ледового дворца в Усинске и трех универсальных спортивных площадок – в селах Объячево, Айкино и Щельяюр. Кроме того, было завершено строительство детского сада на 120 мест в селе Усть-Кулом, строительство бассейна в городе Емва и реконструкция бассейна в Печоре.
– Какой объем капитального строительства заложен в адресные программы?
– В ближайшие три года бюджет республики выделит на капитальное строительство более 9,5 млрд рублей. В настоящее время у нас есть несколько основных программ, по которым запланировано сооружение культурных, спортивных и социальных объектов. Так, по госпрограмме «Развитие здравоохранения» в республике будет построен санаторный комплекс в Княжпогостском районе, реконструировано радиологическое отделение республиканского онкологического диспансера на Гаражной ул. в Сыктывкаре. Также в столице республики будет проведен первый этап реконструкции инфекционной больницы. По программе развития спорта будет построен спорткомплекс в городе Микунь Усть-Вымского района. По программе соцзащиты населения будет проведено расширение республиканского Тентюковского дома-интерната для престарелых и инвалидов на 90 мест в Сыктывкаре, а также расширение психоневрологических интернатов в Ухте и селе Куниб Сысольского района. Программа развития сферы культуры предполагает строительство центра научно-технического творчества на территории Финно-угорского этнокультурного парка и многофункционального социально-культурного центра в селе Пажга Сыктывдинского района. А наибольший объем работ предстоит по программе развития образования. Планируется строительство детских садов на 120 мест в Усть-Цильме и селе Выльгорт Сыктывдинского района. Детсад на 35 мест появится в пст. Мадмас Усть-Вымского района. Два детских сада появятся в Сывтывкаре – на Коммунистической ул., 51, и в микрорайоне Лесозавод. В большом количестве будут строиться и школы. Так, в селе Летка Прилузского района появится средняя образовательная школа на 400 мест, школа на 110 мест будет построена селе Дутово Вуктыльского района и пос. Кажым Койгородкого района. Средняя общеобразовательная школа на 100 мест запланирована в селе Серегово Княжпогостского района. Большая школа на 1200 мест появится в Сывтывкаре на Петрозаводской ул.
– Появления каких объектов можно ждать уже в этом году?
– Уже в 2014 году в регионе появится ряд крупных спортивных объектов. Будет завершен второй этап реконструкции производственного здания по ул. Савина, 81/1, в Сыктывкаре под универсальный спортивный комплекс. В этом году мы ждем ввода в эксплуатацию социокультурного центра в селе Дон Усть-Куломского района. Также в планах сдача универсального спортивного комплекса в Воркуте. Ну и конечно, это объекты образования. В 2014 году мы введем два детских сада в селе Усть-Нем Усть-Куломского района и школу на 198 мест.
– В какой стадии находится реализация проектов, включенных в список приоритетных по СЗФО?
– Строительная готовность проекта санаторного комплекса в селе Серегово в Княжпогостском районе составляет 65%. На 2014 год из бюджета республики будет выделено более 1 млрд рублей на санаторий, что позволит завершить строительные работы на объекте. Что касается создания комплекса «Финно-угорский этнокультурный парк», то первая очередь проекта введена в эксплуатацию в 2011 году. В составе первой очереди есть двухэтажное здание гостиницы на 50 мест общей площадью более 1 тыс. кв. м, конгресс холл на 500 мест площадью почти 1,8 тыс. кв. м и здания входной группы, разделенные на секции. В блоке «А» располагаются помещения кафе на 44 посадочных места, административно-бытовые помещения. В блоке «Б» – помещения выставочного зала на 50 человек, медико-профилактические помещения. В 2014-2016 годах на территории Финно-угорского этнокультурного парка планируется осуществить строительство центра научно-технического творчества. В июне 2014 года завершатся проектно-изыскательские работы по данному объекту.
– В октябре в представительстве республики в Санкт-Петербурге вы провели встречу с городскими застройщиками. Им было предложено выходить на рынок жилищного строительства Коми. Насколько реален выход городского бизнеса в регион в условиях низкой покупательской способности?
– Действительно, ряд фирм из Санкт-Петербурга выразили заинтересованность по данному вопросу, но конкретных предложений от них не поступило. Предложения по выходу на рынок жилищного строительства представителей строительных организаций из Петербурга для республики были бы перспективными, потому что в регионе большой спрос на жилье при малом объеме предложений со стороны застройщиков. Средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в Республике Коми в 2013 году составила 57,3 тыс. рублей, за тот же период, повторюсь, введено 142 тыс. кв. м. При большом спросе на жилье такой объем строительства недостаточен для снижения стоимости жилья.
– Постановлением Правительства РФ был установлен срок реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории субъектов РФ, – 1 сентября 2017 года. Какой объем жилья нужно построить в вашем регионе в течение трех лет для реализации этого постановления?
– В целях переселения граждан из всех многоквартирных домов, признанных аварийными по состоянию на 1 января 2012 года и подлежащих сносу, в минувшем году были утверждены две республиканские адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы. В рамках указанных программ для 8660 жителей республики планируется построить 150 тыс. кв. м жилья и приобрести жилые помещения на вторичном рынке жилья общей площадью 3,4 тыс. кв. м. Объем финансирования данных мероприятий составляет более 5 млрд рублей. Для обеспечения выполнения задачи строительства такого значительного объема жилья необходимо эффективное взаимодействие правительства Республики Коми, органов местного самоуправления и, конечно, организаций строительного комплекса.
О том, как кризис повлиял на рынок недвижимости, и какова ситуация со спросом на продаваемые с торгов объекты, «АСН-Инфо» рассказал Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
- Андрей Николаевич, Фонд имущества сегодня – самая мощная аукционная площадка в стране. На какие финансовые результаты по итогам года вы рассчитываете выйти?
- Городское правительство ежегодно утверждает плановое задание по приватизации. Это доходы от выкупа земельных участков собственниками объектов недвижимости, поступления от целевой приватизации арендованных помещений, от аукционов по встройкам и зданиям с участками, от продажи квартир. Задание на 2011 год – 8 млрд рублей, – мы, конечно, выполним. Из крупных лотов осталась только гостиница «Астория», торги объявлены на 19 октября. Мы рассчитываем, что продажа состоится, тогда уже в этом году в бюджет будет перечислена часть платежа по договору. Но помимо доходов от приватизации есть еще торги по инвестиционным договорам, платежи по которым также перечисляются в бюджет.
- И как обстоят дела c их реализацией?
- Предполагалось, что сумма выручки по ним составит 16 млрд рублей, но на сегодня продано инвестдоговоров на сумму 10 млрд рублей. Прогноз рассчитывался исходя из продажи всех участков, которые Управление инвестиций Комитета по строительству планировало передать на реализацию в Фонд имущества. Однако на сегодняшний день мы получили меньше трети от этого плана, и самые ликвидные активы (под жилую застройку) до нас так и не дошли. Чтобы торги состоялись в этом году, их нужно объявить до середины ноября. Что-то мы, наверное, еще получим и продадим, но вряд ли это радикально изменит ситуацию.
- В чем причина вашего пессимизма?
- Есть проблемы с подготовкой инвестиционной документации – пакетов документов к торгам. «Короткий пакет» завершил свою жизнь. А «полный пакет» готовить не так просто.
- Как изменилась активность инвесторов в разных сегментах рынка?
- Общая тенденция – это снижение активности инвесторов. Единственное исключение – строительство жилья эконом-класса. В этом секторе наблюдается устойчивый спрос, на который не влияют ни кризис, ни предвыборная политическая нестабильность. Есть оживление в стрит-ритейле: спросом пользуются небольшие торговые помещения с хорошей локацией. Цены на них иногда вырастают в десятки раз. По остальным направлениям (офисы, гостиницы, промышленная недвижимость, паркинги и пр.) активность практически нулевая.
- В чем причина, это все последствия кризиса?
- Конечно, кризис повлиял. Особенно отток с рынка иностранных и банковских средств. Сейчас оформить кредит значительно сложнее, чем до кризиса. Даже под залог реальных активов и поручительства учредителей компании не могут получить кредит. И это я говорю о компаниях, давно работающих на рынке, «крепких середняках». Я лично дважды был свидетелем такой ситуации. Банки стали чрезмерно консервативны и неохотно занимаются кредитованием.
- Как влияет на активность инвесторов политическая ситуация?
- В России все максимально политизировано. В Санкт-Петербурге 3-4 человека могут похоронить любой проект, просто написав на предвыборной волне жалобу о том, что новая идея диссонирует с существующей застройкой. В таких условиях бизнесу работать крайне тяжело. Сейчас вообще наступила пауза: новые инвесторы на рынок не приходят, а уже работающие – не начинают новых проектов. Кто-то не выдерживает и уходит в другие регионы, где меньше градостроительных ограничений, а значит и рисков, что проект будет остановлен. Я знаю несколько крупных инвестиционных компаний, которые сейчас сворачивают свой бизнес в Петербурге.
Некоторые компании переводят свой бизнес, а значит и инвестиций, в другие отрасли. Например, в производства, связанные с сельхозбизнесом, или в телекоммуникационный сектор.
- Люди устали?
- Да. И необходимо понимать, что отсутствие стабильно работающего бизнеса - это отсутствие стабильных налоговых поступлений в бюджет. Петербург не Венеция, город не может замереть, уповая только на доходы туристической отрасли. Политика запрещения и отсутствия четких правил ведения бизнеса, в том числе и девелоперского бизнеса, идет городу во вред. Уже сейчас на рынке нет сделок по продаже 5, 10,
- А что с проектом на набережной Робеспьера, 32?
- В 2007 году, на пике цен на недвижимость, сложилась удачная для города сделка. Сейчас мы сделали все, чтобы этот проект получил развитие и, в конечном счете, был завершен. Мы помирили застройщика «ППК», Сбербанк и город. Сроки реализации проекта продлены, и теперь ничто не мешает его осуществлению. Как это произойдет, мы не знаем. Возможно, появится новый инвестор – ППК активно занимается продажей проекта. Мой прогноз – продать его до мая 2012 года нереально.
- А другие проекты?
- Я сейчас все торги планирую с учетом выборов: и канал Грибоедова, 13, и дворец Кочубея, и Уткину дачу, и Конюшенную ул., 1/18, в Пушкине. Только «Астория» по-прежнему запланирована на этот год. Мы заняли выжидательную позицию и смотрим, как будет развиваться рынок.
- Сейчас вообще всю землю хотят продавать на торгах. И даже инициированы соответствующие изменения в Земельный кодекс. Как вы к этой идее относитесь?
- Хотя я и идеолог торгов, но считаю, что такой подход нерационален. Например, в квартале нужен какой-нибудь соц.объект, но найти на него даже одного инвестора чрезвычайно трудно. Какие уж тут торги. И это типичная ситуация для таких объектов, как, предположим, поликлиника или спортивный комплекс. Или другая ситуация – участки, сложные с градостроительной точки зрения (например, лакуна на Петроградке). Я думаю, что нельзя все огульно пускать с молотка, нужен дифференцированный подход.
- С новым губернатором пообщались? Складывается диалог?
- Пока не общались. Но я надеюсь и даже уверен, что наши функции продавца будут по-прежнему востребованы. Имущество необходимо эффективно реализовывать. Надеюсь, что мы будем работать в прежнем режиме и приносить городу пользу.
- Как идет работа вашей «дочки» - Российского аукционного дома?
- Вполне успешно. Мы аккредитованы для продажи федерального имущества, занимаемся организацией торгов по продаже госимущества Москвы и Ханты-Мансийска. Это подтверждает, что мы шли по правильному пути, и опыт Фонда имущества, одного из учредителей Российского аукционного дома, востребован.
- Какова судебная практика фонда?
- Из наиболее известных случаев – здание с участком на Боровой улице, которое продавалось в рамках PROEstate-2008. Сделка, как вы помните, не была оплачена. Покупатель почему-то решил, что имеет право после торгов вносить изменения в договор купли-продажи. Мы судились, выиграли процесс во всех трех судебных инстанциях и провели повторные торги. Сейчас этот объект находится в собственности компании БФА.
Была сложная ситуация со зданием на Пионерской, 16, часть которого занимала Академия им. Можайского. Мы смогли организовать диалог с инвесторами и с Минобороны. В результате были устранены технические препятствия для реализации проекта, подписано мировое соглашение, выплачена компенсация Академии им. Можайского, - интересы всех заинтересованных сторон были удовлетворены.
Были суды с продажей единым лотом участков в разных районах города под магазины шаговой доступности. Мы отстояли законность продажи в суде кассационной инстанции. Как будут разворачиваться события дальше, пока не знаю.
- Вы затрудняетесь делать прогнозы из-за последнего решения Высшего арбитража по Сытнинской улице?
- Да. На мой взгляд, этим решением суд вышел за рамки своей компетенции. И непонятно, кто и как будет исполнять это судебное решение. Посмотрим. Но прецедент для России плохой. Он означает, что любая сделка может быть оспорена, независимо от того, насколько добросовестным был приобретатель.
Андрей Степаненко
генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», ОАО «Российский аукционный дом»
Родился 6 февраля 1972 года. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов. Кандидат экономических наук. В 2002 году защитил диссертацию на тему «Методические основы управления недвижимым имуществом крупного города».
Занимался профессиональной риэлтерской деятельностью, возглавлял Петроградское и Выборгское агентства КУГИ Санкт-Петербурга.
С марта 2004 года руководит Фондом имущества Санкт-Петербурга – крупнейшей в России региональной аукционной площадкой по продаже недвижимости.