Максим Зайцев: «Мы моделировали предстоящие работы на опытной площадке»
Компания «ГЕОИЗОЛ» принимает участие в восстановлении Александровского дворца в Царском Селе. Компания выполняет второй этап работ в здании-памятнике – проектирование и устройство подвальных помещений. О том, с какими сложностями пришлось столкнуться компании, корреспонденту «Строительного Еженедельника» Ивану Ибрагимбекову рассказал Максим Зайцев, технический директор «ГЕОИЗОЛ».
– Когда стало известно, что вы будете работать на объекте?
– После передачи музею-заповеднику «Царское Село» Александровского дворца в здании предусматривалось открытие музейных и выставочных площадей. Находящееся в аварийном состоянии здание требовало капитального ремонта и реставрации.
В 2010 году был проведен открытый конкурс на право заключения государственного контракта на разработку проектной документации по реконструкции, реставрации, техническому переоснащению и приспособлению Александровского дворца для музейного использования.
Работы по проектированию и устройству подвальных помещений были поручены компании «ГЕОИЗОЛ». Перед специалистами компании «ГЕОИЗОЛ» была поставлена интересная и трудная задача по приспособлению подвальных помещений Александровского дворца под современные нужды музейного комплекса.
– В чем состоит задача вашей компании?
– В соответствии с проектом в цокольных и подвальных помещениях музея должны разместиться объекты инфраструктуры (два кафе, гардероб для посетителей, технические и вспомогательные помещения).
Для реализации принятых архитектурным проектом решений необходимо выполнить общее заглубление пола цокольного этажа ниже отметки существующего пола на 1,5-2 м и ниже отметки подошвы существующих фундаментов на 0,5-1 м. При этом остро стоял вопрос о сохранении максимальной площади подвальных помещений.
В шурфах, выполненных группой компаний «ГЕОИЗОЛ» под подошвой исторических фундаментов, были обнаружены разнородные грунты – супесь и суглинок разных видов, гнезда песка и переслаивание указанных грунтов.
Очевидно, что здание Александровского дворца возведено на искусственной насыпи. Учитывая, что ниже насыпных грунтов залегают грунты с низкими фильтрационными характеристиками, которые играют роль относительного водоупора, сезонные грунтовые воды создают реальную угрозу подтопления цокольного этажа. Выявленный при шурфовке фундаментов горизонтальный глиняный замок под всем зданием свидетельствует о том, что указанная проблема имела место и раньше.
Первостепенной задачей являлось сохранение существующих исторических конструкций. Дополнительную сложность составляют конструкции кирпичных сводов над цокольным этажом. Даже самые незначительные деформации, которые могли возникнуть в процессе заглубления пола цокольного этажа, повлекли бы за собой необратимые изменения в конструкциях и разрушение кирпичных сводов.
– Как с технической точки зрения вы решили поставленные перед компанией задачи?
– Специалисты «ГЕОИЗОЛ» предусмотрели в проекте работ несколько этапов: погружение ограждения из металлического шпунта по периметру всех заглубляемых помещений подвалов дворца; устройство буроинъекционных свай GEOIZOL-MP для «вывешивания» кирпичных колонн в цокольном этаже здания; монтаж металлической обоймы кирпичных колонн; устройство рандбалок через кирпичные колонны; демонтаж старых фундаментов колонн; подведение новых железобетонных фундаментов в основание колонн; выполнение гидроизоляции кессонного типа.
Наша компания со всей ответственностью отнеслась к порученным работам. На объекте была устроена опытная площадка, где был смоделирован и выполнен комплекс работ по пересадке колонн на новые фундаменты. Поэтапно проводившийся мониторинг помог уточнить последовательность и технологии производства работ.
Поскольку после заглубления подошва существующих фундаментов под колоннами находится выше проектной отметки плиты пола цокольного этажа, проектом предусмотрено временное «вывешивание» кирпичных колонн на микросваи GEOIZOL‑MP. Устройство микросвай выполнялось малогабаритными буровыми установками с существующих отметок цокольного этажа.
После обвязки металлических колонн была собрана пространственная конструкция фермы, и с помощью четырех гидравлических домкратов на каждую колонну цокольного этажа поэтапно была приложена суммарная расчетная нагрузка. «Вывесив» таким образом каждую колонну, специалисты «ГЕОИЗОЛ» «отсекли» ее от исторического фундамента.
Во всех заглубляемых помещениях для предотвращения выпора грунта из-под существующих фундаментов проводилось вдавливание металлического шпунта. Завершив устройство верхнего ряда обвязочной балки и распорок, мы откопали грунт до проектных отметок и демонтировали существующий фундамент под колоннами. Затем под каждой колонной был выполнен новый железобетонный фундамент, на который посредством гидравлических домкратов передана расчетная нагрузка, моделирующая осадку нового фундамента на естественном основании.
После окончания работ металлические конструкции были демонтированы, нагрузка с микросвай снята, и вся нагрузка от несущих конструкций здания передана на новый фундамент.
На завершающем этапе мы выполняем устройство железобетонной плиты пола и прижимных стен этажа и проводим гидроизоляционные работы. В течение работ проводится геодезический мониторинг за осадками.
– В ходе работ возникали какие-нибудь сложности?
– В процессе производства работ оказалось, что кирпичные колонны выполнены колодцевой кладкой и внутри заполнены несвязным бутовым камнем. Для обеспечения связности материала забутовки колодцевой кладки колонн было решено произвести инъектирование тела колонн цементно-известковым раствором и дополнительно выполнить металлическую обвязку кирпичных колонн.
Кроме того, в ходе работ обнаружены коммуникации, не показанные на схемах, конфигурации стен и фундаментов отличались друг от друга в разных местах здания, это потребовало ряда дополнительных согласований, перечень работ буквально приходилось корректировать на месте. Это были, наверное, самые главные сложности.
Но есть и интересные моменты: при откопке полов был обнаружен тоннель, ведущий из дворца, а разобрав кладку стены, мы нашли лестницу, соединяющую подвал с другими помещениями дворца. Созданные по проекту архитектора Данини при перестройке Александровского дворца в конце XIX века эти объекты хорошо сохранились и представляют интерес для специалистов.
Александровский дворец является объектом культурного наследия федерального значения и с 2009 года находится на балансе ГМЗ «Царское Село».
C 1951 года здание дворца было передано в пользование Министерства обороны.
Капитальных ремонтов здания не проводилось с 1957 года, текущие ремонты проводились редко, что неудовлетворительно сказалось на состоянии памятника.
В процессе эксплуатации проводилась реконструкция здания, в основном связанная с прокладкой или ремонтом инженерных сетей. При ремонтах конструктивные особенности здания не учитывались.
В 2010 году во дворце были выполнены работы по реставрации фасадов и трех центральных помещений Парадной анфилады.
Справка:
Группа компаний «ГЕОИЗОЛ» на сегодняшний день является одним из лидеров строительной отрасли России, осуществляющим комплексные услуги в сфере проектирования, реставрации и строительства подземных сооружений. Компанией накоплен уникальный опыт в области устройства всех видов фундаментов, транспортного строительства, геотехнических и гидротехнических работ, экспертного обследования и инструментальной диагностики конструкций.
Группа компаний «ГЕОИЗОЛ» объединяет строительную компанию «ГЕОИЗОЛ», проектную компанию «ГЕОИЗОЛ Проект», предприятие по поставке и продаже специализированных материалов и анкеров «ГЕОИЗОЛ Трейд», ЗАО «Пушкинский машиностроительный завод».
География деятельности компании охватывает все субъекты и регионы Российской Федерации: Санкт-Петербург, Северо-Западный регион России, Москва и Московская область, Краснодарский край, Дагестан, Красноярский край, Амурская область, а также Таджикистан и Туркменистан.
В 2012 году группа компаний «ГЕОИЗОЛ» приступила к промышленному выпуску уникального для российского рынка продукта – анкерных систем GEOIZOL‑MP, использующихся в качестве основного несущего элемента при строительстве высотных домов, железнодорожных и автомобильных дорог (транспортных развязок, эстакад), в мосто- и тоннелестроении. Наиболее актуально использование анкерных систем при проведении работ в условиях подвижных грунтов и плотной застройки, вблизи существующих сооружений, поскольку исключает угрозу их повреждения.
Строительная отрасль пережила тяжелый период спада и готовится к новому подъему. О том, как девелоперы и застройщики пережили этот кризис, чем живут сегодня и на что рассчитывают в будущем, рассказал председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков.
– Как ваша компания пережила этот кризисный год?
– Кризисный год мы пережили нормально и закончили его успешно. В начале года были тревоги и волнения, потому что в феврале, в самый разгар кризиса, стало ясно, что у нас впереди непростая ситуация: нам предстояла оферта по кредитным нотам на 100 миллионов долларов в апреле 2009 года и погашение кредитов ВТБ и Росбанка на 90 миллионов долларов в июне-июле. Мы обратились к держателям кредитных нот с предложением о новации долга, и нам удалось договориться об установлении амортизационной схемы погашения: график был разбит на 1,5 года с ежеквартальными выплатами. Кредиты ВТБ мы погасили полностью, а с Росбанком договорились о пролонгации выплат. В итоге наша долговая нагрузка была распределена равномерно во времени, и мы неукоснительно придерживаемся графика выплат.
Продажи в этом году шли нормально, поступающих средств было достаточно, чтобы погашать долги. Самой большой проблемой для нас стал не финансовый кризис и не кризис отсутствия покупателей, а кризис в голове каждого человека. Мы собирались, обсуждали ситуацию и выбирали направление, которое бы сплотило всю команду. Кстати, наша команда во время кризиса работала как единый механизм, это и помогло пережить трудные времена с успехом. В итоге мы принимали оптимальные решения на каждый текущий момент, намечали стратегическое направление развития компании на ближайшее время, включая открытие новых объектов и привлечение заемных средств.
– Сколько и каких объектов сейчас строит компания в городе?
– У нас сейчас несколько крупных объектов в Петербурге: «Юбилейный квартал», «Орбита», «Радуга», а также проект премиум-класса «Талисман» и еще несколько, которые готовятся к реализации.
Самый масштабный проект – «Юбилейный квартал» в Приморском районе, он рассчитан на 25 тысяч жителей. Строительство идет полным ходом, на сегодняшний момент там сдано уже пять корпусов, сейчас они активно продаются. «Орбита» – проект квартальной застройки в Калининском районе, его мы сейчас тоже активно строим. Там будет шесть корпусов. Объект в Купчино – «Радуга», там уже все корпуса сданы и почти все квартиры проданы. На Васильевском острове строим небольшой объект премиум-класса «Талисман».
– Каков на сегодня земельный банк «Эталон-ЛенСпецСМУ»?
– На сегодняшний день мы реализуем программу общим объемом 2,8 миллиона квадратных метров и в процессе переговоров и подписания документов на приобретение земельных участков еще 2,8 миллиона квадратных метров. Итого к концу года наш земельный банк будет составлять более 5 миллионов квадратных метров. Мы сейчас ведем переговоры о покупке трех крупных проектов в Петербурге и двух в Москве.
– Вы планируете покупать земельные участки на торгах или на вторичном рынке?
– Мы будем и участвовать в торгах, и покупать на вторичном рынке земельные участки, только если они будут продаваться в собственность. В аренду будем брать лишь в том случае, когда участки будут очень выгодными.
– Как вы оцениваете потенциал петербургского земельного рынка?
– На тех потенциальных земельных участках, которые имеются у города и у частных владельцев, можно построить примерно 35 миллионов квадратных метров жилья. Если туда добавить вынос промышленных предприятий, что сегодня происходит довольно активно, то это еще 20 миллионов квадратных метров. Таким образом, сегодня земельный потенциал города составляет около 55 миллионов квадратных метров жилья. Если мы будем строить по 2,5 миллиона «квадратов» в год, то этого земельного банка будет достаточно на 20 лет.
– Какие планы у компании на нынешний год?
– В планах у нас приобретение минимум четырех участков в Санкт-Петербурге и двух участков в Москве. В этом году также собираемся завершить подготовку компании для выхода на IPO, выполнить план по сдаче объектов в эксплуатацию, усилить сектор индустриального и коммерческого строительства.
– По вашим прогнозам, 2010 год станет годом возрождения строительства и экономики в целом?
– Я думаю, что 2010 год станет годом стабилизации строительства и экономики в целом, но для достижения уровня докризисного периода потребуется еще года два.
– Ощущается ли сегодня в городе дефицит жилья?
– Дефицит жилья ощущается. В особенности это касается готового жилья и жилья по адресной программе, потому что сегодня клиент покупает квадратные метры там, где ему нравится. А географическое расположение объектов у всех компаний немного однообразно: спальные районы, юго-запад, северо-запад, ближайшие пригороды… Очень мало недвижимости строится в престижных районах города. Еще более остро дефицит жилья будет ощущаться в 2011 году, когда объем предложения сократится, соответственно, подрастут и цены на жилье.
– Что значит для вас понятие «профессионал» строительного рынка?
– Профессионал – это тот человек, который досконально знает свою профессию. Для того чтобы досконально знать свою профессию, у него должно быть желательно высшее образование и достаточно большой опыт работы по своей специальности, примерно 10 лет. В другом случае – это дилетанты, и, к сожалению, таких людей сегодня большое количество и в строительстве, и в девелоперском бизнесе.
– Какие требования вы предъявляете к своим партнерам и подрядчикам?
– У нас очень жесткие требования к качеству и срокам выполнения работ. Мы отвечаем за итоговый результат работ перед своими клиентами и не можем рисковать репутацией компании. Если наш подрядчик не гарантирует нам качества и соблюдения сроков работ, с таким предприятием мы работать не будем.
– Качественная стройка: что включает в себя это понятие?
– Качественная стройка – это качество выполнения всех работ на всех этапах реализации проекта, начиная от выбора участка для создания недвижимости. Если участок качественный, мы получаем интересный проект, далее идет качественная проектная документация, качественная организация работ непосредственно по выполнению проекта, качественная организация технологии строительства. Далее – качественное выполнение каждого вида работ (производство бетона, кирпича, металла и так далее) и, самое главное, качественная организация строительной площадки, на которой должны быть созданы нормальные бытовые условия, нормальная зона отдыха, гарантирована техника безопасности. Вот из всего этого складывается качество строительства.
– Социальная ответственность компании – это для вас важно?
– Если все компании будут своевременно и в полном объеме выплачивать налоги, то этих средств будет достаточно, чтобы выполнить все социальные проекты и решить все социальные проблемы. Что касается строительных компаний, то при подготовке проектов планировки все они должны учитывать социальную составляющую каждого проекта. Объекты социального назначения, такие как школы, детские сады, поликлиники, банки, магазины должны быть включены в проект планировки. А дальше надо договариваться с городом о том, как их реализовывать: совместно, за счет бюджета или за счет компании. Что касается благотворительности, я считаю, что она должна быть целевой. Например, покупка телевизора для конкретного детского сада, или покупка нескольких компьютеров для школы, или строительство лечебного бассейна для детей-инвалидов и тому подобное.
Беседовала Любовь Андреева