Алексей Богатов: «Наращивание кредитного портфеля любой ценой – для нас не самоцель»
Алексей Богатов, назначенный с 15 января главой Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка, рассказал заместителю главного редактора газеты «Строительный Еженедельник» Алене Шереметьевой о планах банка на 2014 год, отношениях с девелоперами и инициативах мегарегулятора.
– Можно ли назвать 2013 год успешным для банковского сектора?
– В целом да, потому что, несмотря на конъюнктуру мировой и российской экономик, во всех сегментах банковского рынка наблюдался рост спроса. Основными драйверами розничного рынка стали потребительские кредиты и кредитные карты. Выше наших ожиданий оказался спрос на ипотеку. В корпоративном кредитовании в целом по отрасли мы наблюдали рост спроса, но темпы были более сдержанными, чем в 2012 году. Что касается наших результатов, то, по предварительным оценкам, все поставленные руководством перед региональным центром планы по приросту новых клиентов, по наращиванию кредитного и депозитного портфелей перевыполнены. Но официально опубликовать их мы сможем только в апреле, после раскрытия итогов года сначала материнской компанией в Вене, а затем и головным офисом банка в Москве.
– Сколько офисов у вас на данный момент работает в Петербурге?
– Сегодня сеть отделений Райффайзенбанка насчитывает 17 дополнительных офисов в Санкт-Петербурге и 7 в Северо-Западном регионе (3 в Череповце, 2 в Калининграде, по одному в Сыктывкаре и Петрозаводске). В 2013 году мы открыли в Санкт-Петербурге 2 новых отделения. В соответствии с текущим уровнем спроса мы считаем размер сети в СЗФО оптимальным.
– Какова доля СЗРЦ в общем объеме бизнеса банка?
– По состоянию на 01.10.2013 доля СЗРЦ в корпоративном кредитном портфеле банка составляет 13%, в корпоративном депозитном портфеле – 11%. Северо-Западный региональный центр – это крупнейший региональный центр банка по розничным пассивам и кредитам. Их доли в совокупном портфеле банка составляют 13 и 13% соответственно.
– Сколько у вас сейчас корпоративных клиентов? Много ли среди них девелоперских компаний?
– Количество корпоративных клиентов СЗРЦ превышает 5,5 тыс. компаний, большая часть из которых – компании с участием иностранного капитала. В структуре кредитного портфеля преобладают кредиты, выданные производственным компаниям и предприятиям сферы торговли. Доля кредитов, выданных девелоперам, – 17%. По состоянию на 01.10.2013 портфель кредитов, выданных корпоративным клиентам, составляет 44 млрд рублей (с учетом документарного бизнеса), а индивидуальным — 24 млрд. За девять месяцев 2013 года корпоративный кредитный портфель регионального центра вырос на 25% против 15% в целом по отрасли в Санкт-Петербурге. Объем гарантий и аккредитивов, предоставленных корпоративным клиентам, вырос за аналогичный период на 55% до 10,7 млрд рублей.
– Как складываются ваши отношения с девелоперами?
– У нас одна из самых сильных команд и экспертиз в области торговой, офисной и гостиничной недвижимости, включая проектное финансирование. Поэтому мы активно предоставляем кредиты компаниям на срок до 10 лет, но проводим тщательный анализ как самой компании, так и каждого ее нового объекта.
– Какие проекты охотнее финансируете: жилье, объекты коммерческой недвижимости, загородные объекты?
– Мы внимательно оцениваем риски любого проекта, недвижимость – не исключение. Поэтому предпочитаем избегать кредитования компании на этапе строительства коммерческой недвижимости, но с удовольствием возьмемся за рефинансирование уже завершенного объекта. Компании, которые занимаются строительством в городе жилой недвижимости в соответствии с ФЗ № 214, мы кредитуем под ипотеку при условии ее финансовой стабильности и устойчивости. А вот загородные проекты даже не рассматриваем.
– Рынок ипотеки в последние несколько лет развивается очень стремительно. Что, на ваш взгляд, ожидает его в 2014 году?
– Спрос на ипотечные кредиты в России имеет устойчивые тенденции к росту – население страны заинтересовано в улучшении жилищных условий, поэтому рынок имеет большой потенциал. В 2014 году рынок ипотеки может замедлить темпы роста, но лишь в случае резкого увеличения стоимости фондирования, за которым последует коррекция ставок вверх и, соответственно, снижение покупательского спроса. Поэтому мы ожидаем более скромного, чем в 2013 году, но все-таки роста в пределах 15-20%.
– Сколько объектов аккредитовано вашим банком под ипотеку?
– Доля ипотечных кредитов на приобретение квартир на первичном рынке Петербурга и Ленинградской области постоянно растет и сегодня превышает 40%. Поэтому мы заинтересованы в развитии и укреплении отношений с застройщиками как за счет увеличения количества партнеров, так и за счет роста числа аккредитованных объектов недвижимости. Мы начали сотрудничество со строительными компаниями еще в 2005 году, и сегодня нашими партнерами являются уже 17 ведущих застройщиков города. Аккредитовано 48 жилых объектов. И мы не собираемся на этом останавливаться.
– Расскажите о планах банка на 2014 год. Какие направления планируете развивать?
– Точкой роста в корпоративном блоке в 2014 году будет средний бизнес. К этому сегменту бизнеса мы относим компании с выручкой в пределах 320 млн – 3 млрд рублей в год. Средний бизнес привлекателен для нас в связи с приемлемым уровнем рисков и более высокой, чем у крупных клиентов, доходностью. В 2014 году мы планируем опередить рынок, который, по нашим оценкам, вырастет в среднем на 15-17%, потому что в 2013 году серьезно модернизировали технологию рассмотрения и выдачи кредитов, в результате чего существенно сократили время работы с заявками компаний. В сегменте крупных компаний мы не планируем сокращение бизнеса, хотя за них сегодня действительно сложно конкурировать по цене и сохранить при этом определенный уровень доходности. Активное наращивание кредитного портфеля любой ценой – для нас не самоцель.
В розничном сегменте драйверами для нас по-прежнему останутся потребительские кредиты и кредитные карты. Эти сегменты имеют большой потенциал и далеки от насыщения. Банк имеет серьезные планы и по наращиванию ипотечного кредитования, также мы внимательно изучаем рынок ипотеки апартаментов.
– Какие инициативы мегарегулятора, на ваш взгляд, повлияют на рынок банковских услуг в 2014 году?
– С начала года Центробанк (ЦБ) повысил норматив достаточности капитала коммерческих банков в целях планомерного повышения качества управления рисками и их оценки. Очевидно, что часть мелких региональных банков не справится с нововведениями ЦБ. Кроме того, в настоящее время мегарегулятор пытается определить системно значимые банки и утвердить методику их отбора, чтобы впоследствии установить более тщательный надзор за их деятельностью и не позволить расшатать систему страхования вкладов и всю банковскую систему в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. Ведь 20 крупнейших банков страны консолидируют 80% активов и обязательств банковской системы. Кроме того, в связи с резким ростом уровня просрочки в монопродуктовых банках в 2013 году и закредитованностью определенных слоев населения в текущем году ЦБ продолжит сдерживать рост необеспеченного потребительского кредитования.
Программа реновации кварталов, застроенных домами первых массовых серий, стала реальностью. Правительство Санкт-Петербурга утвердило стартовый список из 31 квартала, подлежащих реновации в первоочередном порядке. Однако для работы в новых условиях необходимо принять целый ряд законодательных актов, чтобы обеспечить как интересы граждан, проживающих в этих кварталах, так и интересы инвесторов, собирающихся осваивать эти территории.В апреле 2007 года руководство города приняло Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при принятии решений о развитии застроенных территорий и о проведении аукционов на право заключения договоров об их развитии. О том, как будет происходить работа по реновации застроенных территорий, мы беседуем с председателем Комитета по строительству Романом Филимоновым.
– Роман Евгеньевич, Положение принято, а порядок работы с территориями застройщикам не понятен.
– В данном случае мы ничего нового не изобретаем – как застройщики работали по расселению старого фонда, так и будут работать. Когда вышел новый Жилищный кодекс, у застройщиков появилась проблема по решению вопросов с частной собственностью граждан. Требования у граждан получаются иногда завышенными, и процесс затягивается. Начинается долгий процесс выбора – куда же переезжать, начинается попытка что-то «отжать». Характерный пример – дом на набережной Робеспьера. Здание вот-вот рухнет, а еще существует проблема переселения одной-двух квартир. И у граждан главная мысль – нам все должны.
По вопросу реновации территорий. После внесения изменений в Градостроительный кодекс, которые позволяют выносить на торги застроенные территории, мы приняли постановление правительства о порядке взаимодействия исполнительных органов. Пока не все просто и не все понятно. Да и не могло быть сразу все прописано, это не простой документ.
Сейчас подготовлен перечень из 31 квартала города, подлежащих реновации.
– Как власть может гарантировать застройщикам нормальные условия работы при реновации территорий?
– Гарантии есть в рамках закона. Власть берет на себя всю социальную составляющую по развитию застроенных территорий, а инвестору оставляет вопрос производственный и коммерческий. Будет заключаться нормальный инвестиционный договор, будет заключено соглашение или договор, в котором будут прописаны обязанности каждого. За городом – социальная составляющая, за инвестором – обязательства по выполнению работ по предоставлению площадей, и если будут дополнительно даваться бюджетные средства, то и правильное расходование бюджетных средств.
– Что такое социальная составляющая, которую берет на себя город? Это – расселение жителей?
– Расселять жителей будет город, Администрация Санкт-Петербурга в лице своих служб, а инвестор должен предоставлять жилье или то, которое у него есть, или то, которое будет построено в этом квартале. Город ему компенсирует затраты, которые он понес, или засчитывает эти затраты в счет будущей коммерческой составляющей. Хочу подчеркнуть, что будет принят ряд законодательных актов, чтобы соблюсти интересы граждан, живущих в этих кварталах. Жители, проживающие в кварталах реновации, получат квартиры в своем районе, в соседнем или максимально приближенном к старому дому квартале. Реновация будет проходить по принципу веерного расселения, когда сначала строится дом, в который переселяют жителей нескольких пятиэтажек, затем сносят следующие несколько «хрущевок», и на освободившейся территории продолжается строительство нового дома. Инвестор определяется в ходе конкурса. Но какой смысл инвестору сегодня строить за свой счет дом, а выгоду получать через 10 лет? Соответственно, нужна будет какая-то подпитка со стороны бюджета. Допустим, инвестору дается право построить дом за бюджетные средства и переселить жителей ряда домов в этот, вновь построенный. Ему дается бюджетная субсидия в составе этого проекта, он строит дом, отчитывается по этой бюджетной субсидии, администрация переселяет жителей, а инвестору дается право снести эти несколько домов и строить новый объект. И уже, например, на 50 процентов квартир дается бюджетная субсидия, а город забирает 20 процентов вновь построенного жилья и переселяет туда жителей следующих пятиэтажек. Так и идет веерная волна. Она длительная и первое время, я думаю, что мы буем встречать определенное противодействие со стороны жителей, потому что точно появятся недовольные. Этими вопросами будут заниматься специальные службы социальной защиты Жилищного комитета.
– Это уже прописанный порядок или один из вариантов?
– Мы рассматриваем каждую территорию индивидуально. Для каждой территории будет написана собственная целевая программа. К каждой будет индивидуальный подход. Решение будет приниматься на уровне правительства и утверждаться в Законодательном собрании, поэтому есть уверенность, что решение по каждому кварталу будет взвешенным. Может быть, оно будет не популярным, но оно совершенно определенно будет взвешенным.
– А по аварийным домам тоже нужно законодательное решение?
– По аварийному фонду не требуется решения Законодательного собрания. Жители домов, признанных аварийными, должны быть переселены в самый короткий срок, потому что необходимо обеспечить безопасность людей. И не факт, что жителям предоставят квартиры в том же районе.
– Как Вы думаете, много будет недовольных?
– Я думаю, что будет сильное противостояние, ведь вопрос переселения сродни двум пожарам. То же самое было в Москве, в Гамбурге...
В первую очередь мы взяли в работу те кварталы, где есть возможность построить один дом и начинать переселять туда жителей, а дальше идти веерно по всему кварталу. Мы не собираемся кого-то выселять, мы говорим жителям, что в ближайшие несколько лет у вас будут неудобства, вы будете, собственно говоря, жить на стройке. Но после того как стройка пройдет, в течение ста лет вы будете жить в нормальном доме, на нормальной территории, соответствующей всем нормальным требованиям для проживания. Поймите, мы это делаем не ради процесса, это делается ради того, чтобы люди получили комфортное нормальное жилье, которое сегодня не каждый может купить. Для этого и собираются налоги и существуют чиновники, которые работают над этими вопросами.
Проблемы будут, и проблемы разного характера. И даже если появится один недовольный – это проблемы.
– «Строительный Еженедельник» проводил акцию под названием: «Задай любой вопрос любому чиновнику», и мы получили очень много запросов от жителей «хрущевок». В основной массе запросов суть такова: «Слава Богу, что вы за нас взялись, теперь мы улучшим свои жилищные условия»...
– Есть понимание, что жить будет лучше, но никто обманывать ожидания не собирается. Но не все получат то, что хотят. Вот живет семья в «хрущевке» в частной, не государственной квартире. Там живет и старшее поколение, и младшее, и они рассчитывают при реновации квартала получить и одной семье квартиру, и второй, и хорошо бы, чтобы и внукам осталось. Но они получат равноценную квартиру, если у них, к примеру, квартира площадью 60 кв. метров, то они эти 60 кв. метров и получат. У нас есть примеры. Так, в одной из частных квартир в «хрущевке» прописано 400 человек. И что, при реновации квартала мы должны всех 400 человек обеспечить квартирами? Нет, так не будет. Жители частных квартир будут получать именно равноценное жилье. Там же, где государственный жилищный фонд, там мы будем расселять согласно нормативам.
– Получается, что при реновации кварталов иметь муниципальное жилье выгоднее?
– С точки зрения расселения может быть это и выгоднее, но это будет государственный жилищный фонд, это будет государственное жилье, поэтому я не могу сказать, что лучше.
– Когда будет разработан пакет нормативных документов для начала работ по реновации территорий?
– Пакет для нормативных документов должен быть разработан до 1 сентября. В него войдут проект закона о развитии застроенных территорий, первый этап адресной программы, содержащий последовательность и сроки расселения, и, кроме того, проект внесения изменений в закон Санкт-Петербурга о жилищной политике. Законодательное собрание рассмотрит эти документы в первоочередном порядке.
Беседовала Наталья Бабаджанян
Торги по комплексному освоению территорий стали проходить не так давно. Они привлекают повышенный интерес рынка. О перспективах и проблемах торгов по КОТ, о том, кто участвует в этих торгах, мы беседуем с председателем Комитета по строительству Романом Филимоновым.– Роман Евгеньевич, почему в торгах по комплексному освоению территорий не участвуют наши петербургские крупные компании?
– Почему не участвуют? Постоянно участвуют. Группа ЛСР, ЛЭК. Я думаю, что другие питерские крупные компании не участвуют потому, что раньше получили землю по целевке и ведут дальнейшее строительство. А на торгах нет эксклюзива, туда может прийти любая компания. Спросите у компаний, почему они не приходят?
– Спросила. Компании говорят, что очень большие инвестиции, долгий срок, большая банковская гарантия и им не интересно замораживать такие большие средства на такие большие сроки.
– Давайте прямо скажем, что просто нет этих средств, вот и все. Другие компании приходят, им интересно. А что касается банковской гарантии, то мы ведь должны подстраховаться, того требует федеральное законодательство и здравый смысл. Собственно говоря, мы передаем огромную территорию ни по до что…
– Под честное слово…?
– Не предполагается такого счастья для строительных компаний. А банковская гарантия дает основания рассчитывать, что компания будет иметь капитал, либо неких инвесторов за собой, которые обеспечат эту гарантию. Допустим, мы снимем требование банковской гарантии, законных финансовых требований, и кто к нам придет? Любая компания, к примеру, с уставным капиталом в 10 тысяч рублей? И что дальше будет? Откроется вторичный рынок продажи договоров по комплексному освоению.
Вопрос о цене тяжелый, и очень тяжелый… С одной стороны, достаточно неплохо, когда бюджет дополнительно получает средства с увеличением цены на торгах в несколько раз – на последних торгах увеличение произошло до 10-11 раз – но нужно думать, что за этим последует, и какова будет цена квадратного метра построенного там жилья. Хотя, если разделить стоимость земли на те квадратные метры, которые там можно построить, то стоимость земли не оказывает существенного влияния на конечную цену метра. Она составляет около 10 процентов – это не много.
Но стоимость земли при торгах по комплексному освоению территорий – это не главное. Главное – это вопрос инженерной подготовки. С одной стороны, это вопрос достаточно дорогостоящий, а с другой – достаточно длительный и сложный.
– Потому что не хватает мощностей?
– Дело не в том, что не хватает мощностей, дело в том, что очень грамотно нужно организовать работу по инженерной подготовке. В советское время над этим трудились целые тресты, одни занимались подготовкой сетей, другие – вопросом дорог, кто-то занимался вопросами фундаментов. Это были действительно мощные организации. Сегодня мы предаем все эти вопросы одной коммерческой организации: вот вам территория под комплексное освоение – организуйте процесс.
Генподрядчик сегодня должен быть некоей исполнительно-коммерческой структурой, в которой какие-то подразделения должны заниматься инженерной подготовкой, какие-то – проектной документацией, кто-то – вопросами дорожного строительства… Это сложный процесс, поэтому компании, которые берутся за комплексное освоение, должны быть готовы к этому и с точки зрения финансов, и организационно. В общем, инженерная подготовка – это технически долгий и многоплановый процесс. Поэтому победа по цене – это не факт успеха в комплексном освоении.
– А каковы перспективы торгов по КОТ, как они будут развиваться и много ли у нас территорий?
– Нет, территорий у нас немного. Остались территории не под многоэтажное строительство, а под среднеэтажное и малоэтажное, и мы такие территории предоставим. Вначале мы сделали упор на те территории, которые дают нам большой объем жилищного строительства, теперь мы разрабатываем те территории, которые дают не столько объем, а сколько новые типы, новое качество жилья.
– А где расположены эти территории?
– Это Горская – два квартала готовится под комплексное освоение, это Петродворец, там есть большая территория под застройку. Это другое качество жилья. На сегодняшний момент мы занимались тем, что обеспечивали рынок массовым жильем. А дальше стоит вопрос о повышении его качества и переход на средний уровень. В дальнейшем мы будем переходить либо на комплексное освоение, либо на полный пакет территорий для строительства более высокого класса жилья.
– Сколько таких территорий, и какие объемы?
– Это порядка 360 га вкупе на этот год. Территории в Репино, Лахте, пос. Молодежное, несколько участков в пос. Песочное, на Каменке. Сейчас стоит вопрос малоэтажного строительства, кроме того, стоит вопрос реновации, реконструкции кварталов. И надо заниматься подтягиванием не одного вида жилищного строительства – массового, а и многих других. И сюда придут уже другие компании, которые будут этим заниматься.
– Некоторые участники рынка говорят о том, что застройщики больших территорий не берут средние строительные компании в качестве субподрядчиков, и средние, и малые предприятия не могут работать…
– А кто же работает? Мне кажется, что в этом есть доля лукавства. Просто все хотят быть поближе к рулевому управлению, то есть поближе к финансам, поэтому и говорят, что нас не пускают на рынок. Это нонсенс – выходить на крупные проекты малому и среднему бизнесу. У него и цели, и задачи другие. Я не вижу, где может применить себя малый бизнес в инвестиционном строительстве. На подрядных работах – безусловно, да.
В крупных компаниях накопился весь спектр бизнеса, который только может быть. Крупные компании – это определенная интеграция, и если ты хочешь войти в эту компанию, то входишь как самостоятельная организация, подразделение, как юридически независимое лицо, но на определенный вид работ.
– Значит, средний бизнес в перспективе останется?
– Так он у нас и работает. Все равно, те организации, которые берут территории под комплексное освоение, привлекают средние компании к строительству. В крупных компаниях жесткие требования договора. Но рынок на сегодняшний момент становится более цивилизованным, и условия становятся жестче. Это приводит к определенной стабилизации цены. У нас нет монополизации рынка, в городе работает достаточное количество компаний в строительной отрасли, и нельзя сказать, что рынок поделен между двумя-тремя компаниями. Сейчас на рынке самостоятельно работает несколько десятков компаний.
Наталья Бабаджанян