Сергей Зимин: «Наиболее острой проблемой является ликвидация ветхого и аварийного жилья»
Помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника» Михаилом Немировским подвел итоги 2013 года. Позитивным итогом стал рост жилищного строительства, негативным – ситуация с аварийным жильем в регионах.
– С какими показателями закончил год строительный комплекс Северо-Запада? Какие основные тенденции в развитии отрасли можно проследить?
– Итоги работы строительного комплекса в минувшем году подводить рано – детальную статистику мы получим к концу февраля. При этом хочу отметить, что в 2012 году объем выполненных работ по виду деятельности «строительство» по СЗФО превысил докризисный уровень 2008 года и составил более 730 млрд рублей. За девять месяцев минувшего года освоено 485,4 млрд рублей (90% прошлогоднего показателя). Несмотря на сложности экономической ситуации в 2013 году, результаты первых трех кварталов показывают по большинству регионов увеличение объемов ввода жилья. В Петербурге и в целом по округу этот рост составил более 25%. Существенный рост жилищного строительства демонстрируют Республика Карелия (23%), Калининградская (20%) и Ленинградская (14%) области, причем в первых двух темпы строительства превысили показатель за аналогичный период прошлого года. Наметился также рост более чем на 15% в Архангельской и Вологодской областях, где по результатам 2012 года наблюдалось снижение показателя на несколько процентов. Основным фактором, определявшим увеличение объемов жилищного строительства, явилось удовлетворение отложенного спроса после преодоления последствий кризиса. Однако предпосылка кризисных явлений в сфере жилищного строительства до конца не преодолена. Колебания спроса на рынке жилья зависят от платежеспособности населения, производным от которой при существующих условиях кредитования на коммерческой основе является и объем жилищных кредитов. То есть в механизмах финансирования жилищного строительства налицо неустойчивость, которая ставит под вопрос решение стратегических задач в данной сфере.
– Какие основные проблемы строительной отрасли будут актуальными и в 2014 году, и есть ли предпосылки для их решения?
– Одной из наиболее острых проблем по-прежнему является проблема ликвидации ветхого и аварийного жилья. Площадь аварийного жилищного фонда по СЗФО составляет около 2,3 млн кв. м. За последний год снижение данного показателя по округу составило около 2,5%, в то же время по стране в целом наблюдается рост площади аварийного жилищного фонда около 0,5%. Во многом здесь заслуга органов власти и местного самоуправления, реализующих региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилья. Вместе с тем существует проблема «выявляемости» объектов аварийного и ветхого жилищного фонда. По результатам проверок установлено, что выявление новых объектов тормозится органами местного самоуправления в связи с недостатком средств на реальное решение проблемы ликвидации аварийности домов. Реализация программ расселения аварийного жилья способствует снижению его доли в общем объеме жилищного фонда, но не решает проблемы в целом. Фактически темпы износа многоквартирных домов в субъектах РФ на территории округа, за исключением Санкт-Петербурга, превышают темпы замены его новыми площадями, поэтому при существующем подходе рост аварийности жилищного фонда практически неизбежен.
Серьезной проблемой для муниципальных образований является снос расселенных аварийных домов и создание маневренного жилищного фонда. На сегодняшний день в СЗФО в срочном порядке требуется ликвидация еще более чем 1_млн кв. м аварийных площадей. Актуальной для округа остается и проблема обманутых дольщиков. Как в регионах, так и на федеральном уровне не удалось в полной мере решить вопросы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, поставленные в перечне президентских поручений от 18.10.2012. Число пострадавших участников долевого строительства снижается крайне медленно и по состоянию на начало 2013 года составляет более 7,5 тыс. человек.
– Президентом Российской Федерации поставлена задача создания в стране полноценного института арендного жилья. Но на Съезде строителей СЗФО некоторые регионы прямо заявляли, что у них нет инструментов для внедрения механизма. Что тормозит этот процесс?
– Действительно, в теории развитие арендного жилищного фонда позволит полностью удовлетворить платежеспособный спрос граждан на жилье и обеспечить переход на качественно новый уровень условий проживания населения, придать существенный толчок к более гибкой и экономически целесообразной трудовой миграции. Ключевым вопросом при формировании рынка арендного жилья остается правовое регулирование условий жилищного найма. На мой взгляд, необходим специальный федеральный закон о найме жилья, который бы устанавливал обязательные условия в отношениях наймодателя и нанимателя (арендатора), в том числе и по порядку определения цены найма. Права нанимателя должны быть защищены законом, им же должны быть минимизированы коммерческие риски наймодателя. К сожалению, до настоящего времени отсутствуют федеральные нормативно-правовые акты, обеспечивающие решение задач по формированию арендного жилищного фонда с участием частного капитала и формирования единых правовых гарантий нанимателям жилья в частном и государственном жилом секторе. При этом следует отметить, что переход к массовому строительству доходных домов в перспективе позволит гражданам решать свои жилищные проблемы, не прибегая к участию в долевом строительстве.
– Какие меры позволят активнее привлекать в строительную отрасль частный капитал? Насколько эффективны и интересны бизнесу применяемые сегодня схемы ГЧП?
– Создание благоприятных условий для осуществления инвестиционной деятельности предприятий, реализующих проекты в сфере строительства жилья, является важнейшим фактором развития строительного комплекса. Улучшение инвестиционного климата в СЗФО возможно, в первую очередь, путем снижения административных барьеров в строительстве, оказания поддержки местных предприятий строительного комплекса, обеспечения отрасли квалифицированными кадрами, развития государственно-частного партнерства. Наиболее распространена и понятна схема ГЧП на основе концессионных соглашений. Однако могут быть и другие варианты, например взаимодействие органов исполнительной власти, банка и застройщика при долевом строительстве. Эта модель неоднократно обсуждалась на заседаниях нашего Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО.
– Успевает ли промышленность стройматериалов за ростом объемов жилищного строительства?
– К сожалению, активное развитие строительного сектора, в том числе жилищного строительства, не сопровождалось адекватным развитием смежных отраслей и прежде всего производства современных строительных материалов и высокотехнологичного строительного оборудования. При этом очевидно, что на Северо-Западе имеются достаточные условия для более активного развития этих секторов экономики. Крупнейший промышленный центр – Санкт-Петербург – обладает всеми необходимыми ресурсами, в том числе квалифицированными кадрами для создания новой техники. При наличии четко сформулированных заказов и выгодных экономических условий многие предприятия города будут готовы развернуть производство современной строительной техники и оборудования. Сегодня округ занимает лидирующее положение в стране по запасам нерудных полезных ископаемых и производству строительных материалов на их основе. Разведано 273 месторождения, осваивается 162. Общий объем запасов оценивается в 2,3 млрд куб. м. Ежегодно в округе добывается более 40 млн тонн щебня, при том что годовой прогноз регионального потребления в 2013 году составляет 29,7 млн тонн, а к 2015 году прогнозируется на уровне 32-33 млн тонн. И развитие производственной инфраструктуры строительных материалов на основе добычи нерудных полезных ископаемых, ориентированной на российский рынок в целом, должно стать приоритетом Северо-Запада и сопровождаться соответствующими мерами государственной поддержки. В то же время, насколько мне известно, строительный сектор не страдает от дефицита стройматериалов. Сегодня важно создание новых материалов, внедрение высоких технологий. Решение этих задач зависит от возможности привлечения значительных инвестиций.
О том, как кризис повлиял на рынок недвижимости, и какова ситуация со спросом на продаваемые с торгов объекты, «АСН-Инфо» рассказал Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
- Андрей Николаевич, Фонд имущества сегодня – самая мощная аукционная площадка в стране. На какие финансовые результаты по итогам года вы рассчитываете выйти?
- Городское правительство ежегодно утверждает плановое задание по приватизации. Это доходы от выкупа земельных участков собственниками объектов недвижимости, поступления от целевой приватизации арендованных помещений, от аукционов по встройкам и зданиям с участками, от продажи квартир. Задание на 2011 год – 8 млрд рублей, – мы, конечно, выполним. Из крупных лотов осталась только гостиница «Астория», торги объявлены на 19 октября. Мы рассчитываем, что продажа состоится, тогда уже в этом году в бюджет будет перечислена часть платежа по договору. Но помимо доходов от приватизации есть еще торги по инвестиционным договорам, платежи по которым также перечисляются в бюджет.
- И как обстоят дела c их реализацией?
- Предполагалось, что сумма выручки по ним составит 16 млрд рублей, но на сегодня продано инвестдоговоров на сумму 10 млрд рублей. Прогноз рассчитывался исходя из продажи всех участков, которые Управление инвестиций Комитета по строительству планировало передать на реализацию в Фонд имущества. Однако на сегодняшний день мы получили меньше трети от этого плана, и самые ликвидные активы (под жилую застройку) до нас так и не дошли. Чтобы торги состоялись в этом году, их нужно объявить до середины ноября. Что-то мы, наверное, еще получим и продадим, но вряд ли это радикально изменит ситуацию.
- В чем причина вашего пессимизма?
- Есть проблемы с подготовкой инвестиционной документации – пакетов документов к торгам. «Короткий пакет» завершил свою жизнь. А «полный пакет» готовить не так просто.
- Как изменилась активность инвесторов в разных сегментах рынка?
- Общая тенденция – это снижение активности инвесторов. Единственное исключение – строительство жилья эконом-класса. В этом секторе наблюдается устойчивый спрос, на который не влияют ни кризис, ни предвыборная политическая нестабильность. Есть оживление в стрит-ритейле: спросом пользуются небольшие торговые помещения с хорошей локацией. Цены на них иногда вырастают в десятки раз. По остальным направлениям (офисы, гостиницы, промышленная недвижимость, паркинги и пр.) активность практически нулевая.
- В чем причина, это все последствия кризиса?
- Конечно, кризис повлиял. Особенно отток с рынка иностранных и банковских средств. Сейчас оформить кредит значительно сложнее, чем до кризиса. Даже под залог реальных активов и поручительства учредителей компании не могут получить кредит. И это я говорю о компаниях, давно работающих на рынке, «крепких середняках». Я лично дважды был свидетелем такой ситуации. Банки стали чрезмерно консервативны и неохотно занимаются кредитованием.
- Как влияет на активность инвесторов политическая ситуация?
- В России все максимально политизировано. В Санкт-Петербурге 3-4 человека могут похоронить любой проект, просто написав на предвыборной волне жалобу о том, что новая идея диссонирует с существующей застройкой. В таких условиях бизнесу работать крайне тяжело. Сейчас вообще наступила пауза: новые инвесторы на рынок не приходят, а уже работающие – не начинают новых проектов. Кто-то не выдерживает и уходит в другие регионы, где меньше градостроительных ограничений, а значит и рисков, что проект будет остановлен. Я знаю несколько крупных инвестиционных компаний, которые сейчас сворачивают свой бизнес в Петербурге.
Некоторые компании переводят свой бизнес, а значит и инвестиций, в другие отрасли. Например, в производства, связанные с сельхозбизнесом, или в телекоммуникационный сектор.
- Люди устали?
- Да. И необходимо понимать, что отсутствие стабильно работающего бизнеса - это отсутствие стабильных налоговых поступлений в бюджет. Петербург не Венеция, город не может замереть, уповая только на доходы туристической отрасли. Политика запрещения и отсутствия четких правил ведения бизнеса, в том числе и девелоперского бизнеса, идет городу во вред. Уже сейчас на рынке нет сделок по продаже 5, 10,
- А что с проектом на набережной Робеспьера, 32?
- В 2007 году, на пике цен на недвижимость, сложилась удачная для города сделка. Сейчас мы сделали все, чтобы этот проект получил развитие и, в конечном счете, был завершен. Мы помирили застройщика «ППК», Сбербанк и город. Сроки реализации проекта продлены, и теперь ничто не мешает его осуществлению. Как это произойдет, мы не знаем. Возможно, появится новый инвестор – ППК активно занимается продажей проекта. Мой прогноз – продать его до мая 2012 года нереально.
- А другие проекты?
- Я сейчас все торги планирую с учетом выборов: и канал Грибоедова, 13, и дворец Кочубея, и Уткину дачу, и Конюшенную ул., 1/18, в Пушкине. Только «Астория» по-прежнему запланирована на этот год. Мы заняли выжидательную позицию и смотрим, как будет развиваться рынок.
- Сейчас вообще всю землю хотят продавать на торгах. И даже инициированы соответствующие изменения в Земельный кодекс. Как вы к этой идее относитесь?
- Хотя я и идеолог торгов, но считаю, что такой подход нерационален. Например, в квартале нужен какой-нибудь соц.объект, но найти на него даже одного инвестора чрезвычайно трудно. Какие уж тут торги. И это типичная ситуация для таких объектов, как, предположим, поликлиника или спортивный комплекс. Или другая ситуация – участки, сложные с градостроительной точки зрения (например, лакуна на Петроградке). Я думаю, что нельзя все огульно пускать с молотка, нужен дифференцированный подход.
- С новым губернатором пообщались? Складывается диалог?
- Пока не общались. Но я надеюсь и даже уверен, что наши функции продавца будут по-прежнему востребованы. Имущество необходимо эффективно реализовывать. Надеюсь, что мы будем работать в прежнем режиме и приносить городу пользу.
- Как идет работа вашей «дочки» - Российского аукционного дома?
- Вполне успешно. Мы аккредитованы для продажи федерального имущества, занимаемся организацией торгов по продаже госимущества Москвы и Ханты-Мансийска. Это подтверждает, что мы шли по правильному пути, и опыт Фонда имущества, одного из учредителей Российского аукционного дома, востребован.
- Какова судебная практика фонда?
- Из наиболее известных случаев – здание с участком на Боровой улице, которое продавалось в рамках PROEstate-2008. Сделка, как вы помните, не была оплачена. Покупатель почему-то решил, что имеет право после торгов вносить изменения в договор купли-продажи. Мы судились, выиграли процесс во всех трех судебных инстанциях и провели повторные торги. Сейчас этот объект находится в собственности компании БФА.
Была сложная ситуация со зданием на Пионерской, 16, часть которого занимала Академия им. Можайского. Мы смогли организовать диалог с инвесторами и с Минобороны. В результате были устранены технические препятствия для реализации проекта, подписано мировое соглашение, выплачена компенсация Академии им. Можайского, - интересы всех заинтересованных сторон были удовлетворены.
Были суды с продажей единым лотом участков в разных районах города под магазины шаговой доступности. Мы отстояли законность продажи в суде кассационной инстанции. Как будут разворачиваться события дальше, пока не знаю.
- Вы затрудняетесь делать прогнозы из-за последнего решения Высшего арбитража по Сытнинской улице?
- Да. На мой взгляд, этим решением суд вышел за рамки своей компетенции. И непонятно, кто и как будет исполнять это судебное решение. Посмотрим. Но прецедент для России плохой. Он означает, что любая сделка может быть оспорена, независимо от того, насколько добросовестным был приобретатель.
Андрей Степаненко
генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», ОАО «Российский аукционный дом»
Родился 6 февраля 1972 года. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов. Кандидат экономических наук. В 2002 году защитил диссертацию на тему «Методические основы управления недвижимым имуществом крупного города».
Занимался профессиональной риэлтерской деятельностью, возглавлял Петроградское и Выборгское агентства КУГИ Санкт-Петербурга.
С марта 2004 года руководит Фондом имущества Санкт-Петербурга – крупнейшей в России региональной аукционной площадкой по продаже недвижимости.