Сергей Зимин: «Наиболее острой проблемой является ликвидация ветхого и аварийного жилья»
Помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника» Михаилом Немировским подвел итоги 2013 года. Позитивным итогом стал рост жилищного строительства, негативным – ситуация с аварийным жильем в регионах.
– С какими показателями закончил год строительный комплекс Северо-Запада? Какие основные тенденции в развитии отрасли можно проследить?
– Итоги работы строительного комплекса в минувшем году подводить рано – детальную статистику мы получим к концу февраля. При этом хочу отметить, что в 2012 году объем выполненных работ по виду деятельности «строительство» по СЗФО превысил докризисный уровень 2008 года и составил более 730 млрд рублей. За девять месяцев минувшего года освоено 485,4 млрд рублей (90% прошлогоднего показателя). Несмотря на сложности экономической ситуации в 2013 году, результаты первых трех кварталов показывают по большинству регионов увеличение объемов ввода жилья. В Петербурге и в целом по округу этот рост составил более 25%. Существенный рост жилищного строительства демонстрируют Республика Карелия (23%), Калининградская (20%) и Ленинградская (14%) области, причем в первых двух темпы строительства превысили показатель за аналогичный период прошлого года. Наметился также рост более чем на 15% в Архангельской и Вологодской областях, где по результатам 2012 года наблюдалось снижение показателя на несколько процентов. Основным фактором, определявшим увеличение объемов жилищного строительства, явилось удовлетворение отложенного спроса после преодоления последствий кризиса. Однако предпосылка кризисных явлений в сфере жилищного строительства до конца не преодолена. Колебания спроса на рынке жилья зависят от платежеспособности населения, производным от которой при существующих условиях кредитования на коммерческой основе является и объем жилищных кредитов. То есть в механизмах финансирования жилищного строительства налицо неустойчивость, которая ставит под вопрос решение стратегических задач в данной сфере.
– Какие основные проблемы строительной отрасли будут актуальными и в 2014 году, и есть ли предпосылки для их решения?
– Одной из наиболее острых проблем по-прежнему является проблема ликвидации ветхого и аварийного жилья. Площадь аварийного жилищного фонда по СЗФО составляет около 2,3 млн кв. м. За последний год снижение данного показателя по округу составило около 2,5%, в то же время по стране в целом наблюдается рост площади аварийного жилищного фонда около 0,5%. Во многом здесь заслуга органов власти и местного самоуправления, реализующих региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилья. Вместе с тем существует проблема «выявляемости» объектов аварийного и ветхого жилищного фонда. По результатам проверок установлено, что выявление новых объектов тормозится органами местного самоуправления в связи с недостатком средств на реальное решение проблемы ликвидации аварийности домов. Реализация программ расселения аварийного жилья способствует снижению его доли в общем объеме жилищного фонда, но не решает проблемы в целом. Фактически темпы износа многоквартирных домов в субъектах РФ на территории округа, за исключением Санкт-Петербурга, превышают темпы замены его новыми площадями, поэтому при существующем подходе рост аварийности жилищного фонда практически неизбежен.
Серьезной проблемой для муниципальных образований является снос расселенных аварийных домов и создание маневренного жилищного фонда. На сегодняшний день в СЗФО в срочном порядке требуется ликвидация еще более чем 1_млн кв. м аварийных площадей. Актуальной для округа остается и проблема обманутых дольщиков. Как в регионах, так и на федеральном уровне не удалось в полной мере решить вопросы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве, поставленные в перечне президентских поручений от 18.10.2012. Число пострадавших участников долевого строительства снижается крайне медленно и по состоянию на начало 2013 года составляет более 7,5 тыс. человек.
– Президентом Российской Федерации поставлена задача создания в стране полноценного института арендного жилья. Но на Съезде строителей СЗФО некоторые регионы прямо заявляли, что у них нет инструментов для внедрения механизма. Что тормозит этот процесс?
– Действительно, в теории развитие арендного жилищного фонда позволит полностью удовлетворить платежеспособный спрос граждан на жилье и обеспечить переход на качественно новый уровень условий проживания населения, придать существенный толчок к более гибкой и экономически целесообразной трудовой миграции. Ключевым вопросом при формировании рынка арендного жилья остается правовое регулирование условий жилищного найма. На мой взгляд, необходим специальный федеральный закон о найме жилья, который бы устанавливал обязательные условия в отношениях наймодателя и нанимателя (арендатора), в том числе и по порядку определения цены найма. Права нанимателя должны быть защищены законом, им же должны быть минимизированы коммерческие риски наймодателя. К сожалению, до настоящего времени отсутствуют федеральные нормативно-правовые акты, обеспечивающие решение задач по формированию арендного жилищного фонда с участием частного капитала и формирования единых правовых гарантий нанимателям жилья в частном и государственном жилом секторе. При этом следует отметить, что переход к массовому строительству доходных домов в перспективе позволит гражданам решать свои жилищные проблемы, не прибегая к участию в долевом строительстве.
– Какие меры позволят активнее привлекать в строительную отрасль частный капитал? Насколько эффективны и интересны бизнесу применяемые сегодня схемы ГЧП?
– Создание благоприятных условий для осуществления инвестиционной деятельности предприятий, реализующих проекты в сфере строительства жилья, является важнейшим фактором развития строительного комплекса. Улучшение инвестиционного климата в СЗФО возможно, в первую очередь, путем снижения административных барьеров в строительстве, оказания поддержки местных предприятий строительного комплекса, обеспечения отрасли квалифицированными кадрами, развития государственно-частного партнерства. Наиболее распространена и понятна схема ГЧП на основе концессионных соглашений. Однако могут быть и другие варианты, например взаимодействие органов исполнительной власти, банка и застройщика при долевом строительстве. Эта модель неоднократно обсуждалась на заседаниях нашего Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО.
– Успевает ли промышленность стройматериалов за ростом объемов жилищного строительства?
– К сожалению, активное развитие строительного сектора, в том числе жилищного строительства, не сопровождалось адекватным развитием смежных отраслей и прежде всего производства современных строительных материалов и высокотехнологичного строительного оборудования. При этом очевидно, что на Северо-Западе имеются достаточные условия для более активного развития этих секторов экономики. Крупнейший промышленный центр – Санкт-Петербург – обладает всеми необходимыми ресурсами, в том числе квалифицированными кадрами для создания новой техники. При наличии четко сформулированных заказов и выгодных экономических условий многие предприятия города будут готовы развернуть производство современной строительной техники и оборудования. Сегодня округ занимает лидирующее положение в стране по запасам нерудных полезных ископаемых и производству строительных материалов на их основе. Разведано 273 месторождения, осваивается 162. Общий объем запасов оценивается в 2,3 млрд куб. м. Ежегодно в округе добывается более 40 млн тонн щебня, при том что годовой прогноз регионального потребления в 2013 году составляет 29,7 млн тонн, а к 2015 году прогнозируется на уровне 32-33 млн тонн. И развитие производственной инфраструктуры строительных материалов на основе добычи нерудных полезных ископаемых, ориентированной на российский рынок в целом, должно стать приоритетом Северо-Запада и сопровождаться соответствующими мерами государственной поддержки. В то же время, насколько мне известно, строительный сектор не страдает от дефицита стройматериалов. Сегодня важно создание новых материалов, внедрение высоких технологий. Решение этих задач зависит от возможности привлечения значительных инвестиций.
Министр строительства и территориального развития Мурманской области Андрей Изотов рассказал «Строительному Еженедельнику» о наращивании объемов малоэтажного строительства и перспективах ликвидации аварийного жилья.
– Сегодня Мурманская область по объемам ввода жилья находится в числе аутсайдеров. Есть ли предпосылки для изменения этой ситуации?
– Хочу отметить, что основными приоритетами государственной политики Мурманской области в области обеспечения населения региона доступным, качественным жильем и жилищно-коммунальными услугами по-прежнему является стимулирование развития жилищного строительства, увеличение объема ввода жилья, в том числе за счет строительства жилья экономического класса и развития рынка арендного жилья. Важная роль отводится переселению граждан из аварийного жилищного фонда во вновь построенные дома малой этажности, а также проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории региона. Кроме того, мы должны работать над созданием условий для развития сектора индивидуальной жилищной застройки. В 2009‑2012 годах за счет всех источников финансирования в нашей области было построено 1386 новых квартир общей площадью 97,2 тыс. кв. м. А в минувшем году в регионе сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 24,3 тыс. кв. м, что составляет 104,9% к уровню 2011 года. Не более 25 тыс. кв. м жилья будет введено в 2013 году. Конечно, с одной стороны, этого недостаточно, а с другой стороны, мы знаем, что по уровню жилищной обеспеченности в расчете на одного жителя Кольского Севера Мурманская область имеет весьма неплохой показатель – 24,7 кв. м на человека. Для сравнения, в России этот показатель составляет 22,4 кв. м на человека, а по Северо-Западному федеральному округу – 24,5 кв. м на человека. В отличие от регионов средней и южной полосы, на Севере высокая стоимость строительства: в домах малой этажности она составляет 41 тыс. рублей за 1 кв. м, в многоэтажных домах приближается к цене 57 тыс. рублей за 1 кв. м. В Мурманской области большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан, на 31 декабря 2012 года его доля составляет 76,7% жилищного фонда региона. Это обеспечивает достаточное количество предложений на вторичном рынке недвижимости. Цена за «квадрат» в Мурманске приближается к 43-44 тыс. рублей.
– То есть жители Мурманской области предпочитают иметь жилье именно в частной собственности?
– Без сомнения. Помимо того что северяне предпочитают местные квартиры закрепить за собой на праве собственности, в последние годы жители области стали вкладывать деньги в строительство на Севере частных домов. Отмечу, что раньше большая часть северян предпочитала иметь частные домовладения за пределами Мурманской области. Сейчас в общем объеме ежегодного ввода жилья доля индивидуального жилищного строительства составляет 25%.
– Если есть устойчивый спрос на жилье, почему же такой низкий объем предложения?
– В последние два года многоквартирное жилищное строительство в регионе фактически ориентировано на социальный заказ муниципальных образований. Новые дома строятся для расселения аварийного жилищного фонда. Наша задача на ближайшие пять лет – расселить не менее 49 тыс. кв. м аварийного жилищного фонда. И на мой взгляд, такими же темпами надо возводить в области и арендное жилье. Сейчас в области реализуются мероприятия, направленные на формирование арендного сектора жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для предоставления внаем гражданам, имеющим невысокий уровень дохода. В период 2013-2020 годов запланировано строительство пяти арендных домов эконом-класса общей площадью жилья 17,1 тыс. кв. м, в которых граждане смогут арендовать квартиры по стоимости ниже рыночной. Наличие в составе муниципального жилищного фонда арендного жилья позволит решить проблему социальных очередей в муниципальных образованиях. На начало 2013 года в органах местного самоуправления Мурманской области на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состоит более 11,4 тыс. семей. При этом 51% очередников (6301 семья) состоят на учете более 10 лет. Именно поэтому мы поддерживаем идею, озвученную недавно на съезде городов Заполярья и Крайнего Севера, о том, что практически все муниципальные новостройки должны стать арендным жильем, должны быть встроены в систему некоммерческого найма. Однако финансово вытянуть такое строительство ни областной, ни местные бюджеты не в состоянии, и потому было внесено предложение законодательно закрепить финансирование из федерального бюджета строительства арендного жилья на северных территориях.
– Как идет работа по расселению аварийного жилья?
– Для того чтобы ликвидировать аварийный жилищный фонд, который признан аварийным и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации до 1 января 2012 года, нам надо построить дополнительно минимум 38 тыс. кв. м жилья. Это позволит обеспечить переселение более 2 тыс. граждан из 270 многоквартирных домов. Для этого в регионе с 2010 года было разработанo 5 адресных программ с привлечением средств Фонда содействия и реформирования ЖКХ. За два года реализации программ построено 7 жилых домов (4 малоэтажные), в которые переселен 321 человек из 37 аварийных домов.
Постановлением правительства области от 1 октября 2010 года утверждена целевая программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Мурманской области» на 2013-2015 годы. В ее рамках планируется расселить 2147 человек из 191 дома. Все дома, которые строятся для переселения жителей из аварийного фонда, малоэтажные. В городах это трехэтажные дома, в населенных пунктах – не выше двух этажей. И доля малоэтажного строительства за счет увеличения объемов индивидуального жилищного строительства будет увеличиваться. К 2018 году запланировано увеличение объемов малоэтажного жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, до 30%.
– Как законодательно оформлены все планы, о которых вы рассказали?
– В Мурманской области разработана и проходит процедуру согласования государственная программа Мурманской области «Обеспечение комфортной среды проживания населения региона» на 2014-2020 годы. Программа направлена на создание условий для формирования рынка доступного жилья, повышение качества жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, а также на установление комплекса мер государственной поддержки при обеспечении жильем отдельных категорий граждан. В рамках программы будут мобилизованы все ресурсы, имеющиеся в распоряжении органов государственной власти Мурманской области и органов местного самоуправления, будь то финансовые, земельные или организационные.
Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк», рассказал заместителю главного редактора газеты «Строительный Еженедельник» Алене Шереметьевой о намерениях банка по завоеванию петербургского рынка, планах сотрудничества с застройщиками и перспективах ипотеки.
– Имя МТС Банка является новым на рынке банковских услуг Санкт-Петербурга. Расскажите о его истории.
– МТС Банк – это не новый игрок. Это новое имя банка с богатой историей, хорошо известного как в кругах корпоративного бизнеса, так и в розничном сегменте Северной столицы. До 2012 года наш банк носил название ОАО «Московский банк реконструкции и развития» (МБРР).
– Насколько сложно было вывести на рынок новый бренд?
– Конечно, выход на рынок нового бренда сопряжен с рядом сложностей, которые мы, впрочем, успешно преодолели. Руководство банка сформировало команду настоящих профессионалов, способных разрабатывать и предлагать интересные для клиентов предложения. Это позволяет нам уверенно конкурировать с другими участниками рынка.
– Как вы оцениваете показатели узнаваемости банка? Ведь бренд МТС в первую очередь ассоциируется с оператором услуг связи.
– Конечно, ассоциации с сотовым оператором есть. Для продвижения наших услуг прилагается немало сил и средств. В конце прошлого года мы запустили рекламу по телевидению, на транспорте, также размещались на билбордах. Сейчас, по нашим ощущениям, МТС Банк уже очень узнаваем.
– Сколько офисов у вас на данный момент в Петербурге?
– Сейчас в Петербурге функционируют семь офисов нашего банка, из них пять совместных с салонами-магазинами МТС. Четыре из них были открыты за последние полгода. В начале следующего года мы планируем открыть еще несколько офисов. Перед нами не стоит задача открыть как можно больше офисов. Мы ориентируемся главным образом на эффективность их работы. Существующие офисы начали себя окупать уже сверх планируемой доходности.
– Расскажите об активах банка и величине кредитного портфеля.
– Существенный рывок в формировании кредитного портфеля МТС Банка в Санкт-Петербурге произошел в текущем году. По состоянию на 1 сентября 2013 активы банка в Петербурге составляют 5,8 млрд рублей. Из них корпоративный портфель – 2,5 млрд рублей, розничный – 3,3 млрд рублей. И у нас очень большие амбиции. Перед нами стоит цель – ежеквартально прирастать в рознице на 30%.
– Работаете ли вы с застройщиками? Под какие проекты готовы выдавать кредиты?
– Сейчас мы кредитуем застройщиков по стандартам АИЖК для минимизации рисков. Мы также готовы кредитовать по другим условиям и в целом лояльно подходим к рассмотрению заявок от компаний строительного сектора. В перспективе мы намерены работать со всеми ключевыми застройщиками города.
– Как подходите к оценке рисков?
– Мы очень лояльны, но к оценке рисков подходим внимательно. Если раньше банки могли себе позволить выдавать необеспеченные кредиты, создавая резервы и понимая, что клиент все равно будет платить, то сейчас к вопросу обеспечения банки в целом подходят более строго. Период экономической нестабильности подкорректировал отношение банков к оценке рисков, но сейчас можно наблюдать наметившуюся тенденцию к либерализации требований к заемщикам.
– Какие продукты вы предлагаете корпоративным клиентам?
– Мы активно кредитуем строительство объектов коммерческой недвижимости, энергетических и производственных объектов.
– На рынок ипотеки вы вышли недавно. Каких результатов удалось добиться?
– В настоящий момент у нас стабильный поток заявок и выдач. В рамках маркетинговых акций поток клиентов увеличивается. В среднесрочной перспективе перед нами стоит задача войти в топ-10 банков по выдаче ипотеки в Петербурге.
– Сколько жилых объектов аккредитовано вашим банком?
– На данный момент у нас аккредитованы объекты порядка семи крупнейших городских застройщиков. Среди них Группа ЛСР, Setl City, ГК «Город» и др.
– Какие ипотечные программы вы предлагаете? Расскажите об их условиях.
– Сейчас в МТС Банке действует интересное предложение, в рамках которого ипотеку на первичную недвижимость можно получить на 25 лет под 12% годовых с первоначальным взносом всего 12%.
Мы выдаем ипотеку и на вторичном рынке жилья. Средневзвешенная ставка по ипотеке в МТС Банке сегодня составляет порядка 13%.
Кроме того, предлагаем ипотеку на коммерческую недвижимость. К примеру, сейчас мы разрабатываем программу для кредитования покупки коммерческих площадей у компании «ЮИТ».
– Есть ли, на ваш взгляд, предпосылки для снижения ипотечных ставок?
– Некоторые участники рынка объявляют о снижении ставок по ипотеке, но на деле это касается только ряда программ. А в целом по рынку ставки не падают, а, напротив, растут. Так что предпосылок для реального снижения я сегодня не вижу.
Если только правительство страны не даст банковскому сектору значительные послабления.
– Как вы оцениваете перспективы роста ипотечного рынка Петербурга?
– Будущее ипотеки напрямую зависит от состояния рынка недвижимости. А он сегодня чувствует себя прекрасно. Появляются все новые девелоперские проекты. Сроки экспозиции объектов сокращаются. Спрос на жилье в Петербурге, несмотря на увеличение стоимости и рост ипотечных ставок, остается стабильно высоким. Осенью количество сделок традиционно увеличивается, и уже сейчас мы ощущаем рост количества обращений за ипотекой. Поэтому перспективы у такого инструмента, как ипотека, прекрасные.
– Какие еще розничные продукты вы развиваете?
– Наш флагманский продукт – это карта «МТС-Деньги». Мы активно занимаемся POS-кредитованием в офисах продаж телефонов и услуг связи. Также мы предлагаем и потребительские кредиты. По нашим оценкам, по объемам потребительского кредитования мы входим десятку крупнейших банков Петербурга.
– Какова доля петербургского офиса в общем объеме бизнеса банка?
– По размеру портфеля мы находимся на втором месте после Москвы.
– Как вы оцениваете перспективы роста банковской системы в 2013 году?
– Существует множество предположений относительно перспектив банковского сектора и возможной реформы банковской системы. Но мы с оптимизмом смотрим в будущее, так как являемся крупным банком с серьезными и успешными акционерами.
Справка:
Открытое акционерное общество «МТС-Банк» (ранее – АКБ «МБРР» (ОАО)) – универсальный коммерческий банк федерального масштаба, входящий в число крупнейших банков России. Ведет свою деятельность с 1993 года. Основными акционерами банка являются АФК «Система» и ОАО «МТС». Согласно данным отчетности, размещенным на сайте банка, его активы в 2012 году составили 142 364 685 тыс. рублей, уставной капитал – 1 354 216 тыс. рублей, собственный капитал – 12 031 851 тыс. рублей.