Марина Чубрина: «Рынок ипотеки будет динамично развиваться»
Рынок ипотеки Петербурга насыщен, и градус конкуренции между банками год от года только растет. О том, как завоевать и удержать лидирующие позиции, а также о перспективах ипотечного рынка на 2014 год «Строительному Еженедельнику» рассказала Марина Чубрина, зам.председателя Северо-Западного банка Сбербанка России.
– Сбербанк традиционно является лидером по количеству и объему выданных ипотечных кредитов в Петербурге. За счет чего удается достигать таких результатов?
– Достижению таких показателей способствует реализация комплексной политики, основанной на многолетнем опыте. С одной стороны, это развитие партнерства с застройщиками, часть из которых банк кредитует, и аккредитация большого количества объектов, находящихся на разных стадиях строительства. Это дает заемщикам широкий выбор квартир разного уровня, площади, стоимости, а также, что немаловажно, большую уверенность в сделке. Аккредитация позволяет не искать обеспечение, а брать в залог права требования на строящийся объект, что является существенным плюсом для покупателя. Сегодня Северо-Западным банком Сбербанка России аккредитованы более 500 объектов в регионе.
С другой стороны, росту жилищного кредитования способствует развитие взаимоотношений с риэлторами, которые помогают клиентам подобрать оптимальный вариант жилья как на первичном, так и на вторичном рынках. В частности, банк запустил систему – сервис для передачи заявок по жилищным кредитам от риэлторов и застройщиков непосредственно в Сбербанк. Использование этой технологии существенно повышает качество предоставляемого на рассмотрение пакета документов, позволяет ускорить срок принятия решения банком, и посещение банка становится необязательным. К реализации кредитных программ Северо-Западного банка Сбербанка России подключены 360 партнерских точек, из них 330 агентств недвижимости и 30 компаний-застройщиков.
Банк также активно развивает инфраструктуру обслуживания. В настоящее время в Северо-Западном регионе работает 17 специализированных центров ипотечного кредитования, в том числе в Калининграде – 2, Мурманске – 1, Карелии – 1, Пскове – 1, Новгороде – 1, 11 – в Санкт-Петербурге. Все это помогает банку предлагать комфортное и быстрое решение квартирного вопроса.
Помимо сервисной составляющей, конечно, определяющее значение имеют выгодные условия кредитования. По итогам 2013 года в Северо-Западном банке Сбербанка России особым спросом пользовались программы для приобретения недвижимости в новостройках «12-12-12» и «Молодая семья». С 1 января 2014 года Сбербанк продлевает действие популярных акций по ипотечному кредитованию со сниженными процентными ставками по заявкам, которые будут поданы включительно до 30 июня 2014 года.
– Расскажите о вашем ипотечном портфеле. Какова динамика показателей?
– По состоянию на 1 ноября 2013 года ипотечный портфель Северо-Западного банка Сбербанка России достиг 77 млрд рублей. В частности, ипотечный портфель банка в Петербурге вырос с начала года на 23% и на 1 ноября достиг 46 млрд рублей. За 10 месяцев 2013 года Северо-Западный банк на территории обслуживания выдал жилищных кредитов на сумму свыше 27 млрд рублей, в Санкт-Петербурге – более 16 млрд рублей. При этом в сентябре, октябре, ноябре 2013 года Северо-Западный банк устанавливал собственные рекорды по объемам выдачи в сфере жилищного кредитования в Петербурге. Окончательные итоги года будут подведены в конце декабря 2013 года.
– Какова доля ипотеки на первичную и вторичную недвижимость в структуре ваших ипотечных сделок?
– Благодаря активной работе с застройщиками доля первичного рынка неуклонно растет в течение последних лет. Сегодня она составляет порядка 40%.
– Занимается ли банк выдачей ипотеки для приобретения коммерческой недвижимости?
– У Сбербанка есть продукт «Бизнес-Недвижимость», когда покупатель может получить финансирование на приобретение коммерческой недвижимости. Финансирование проводится под залог приобретаемого объекта недвижимости; предполагаются увеличенные сроки кредитования; есть возможность приобретения строящихся объектов коммерческой недвижимости у аккредитованных застройщиков, строящих с участием кредитных средств банка. Соответственно, предприниматели могут приобрести офисные, производственные, складские помещения, земельные участки, объекты гостиничного или ресторанного бизнеса и т. д.
– Каков на сегодняшний день у вас процент невозврата ипотеки?
– В нашем банке традиционно небольшой процент невозврата.
– Как вы оцениваете перспективы ипотечного рынка Петербурга в 2014 году?
– На мой взгляд, рынок ипотеки продолжит достаточно динамично развиваться.
Сохранение нынешней политики развития города приведет к геттоизации его окраин в перспективе 10-15 лет и низкой эффективности многомиллиардной программы реконструкции центра, уверен генеральный директор института территориального планирования "Урбаника" Антон Финогенов. Об этом он рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Антонине Асановой.
Конкурс на создание концепции развития московской агломерации завершился победой французов и американцев. Почему проиграли российские градостроители?
– Говорить о том, что российские компании проиграли, не совсем корректно. Во-первых, все участвовавшие команды были представлены международными консорциумами из 4-5 компаний. Во-вторых, финальное видение генпроектировщик ГУП "НИПИ Генплана Москвы" будет формировать на основе результатов работы всех команд. Надо отметить, что градостроительных конкурсов такого масштаба в России не проводили с конца 1960-х годов, и, несомненно, это положительная практика. Однако конкурс продемонстрировал и неутешительные выводы - наша градостроительная школа находится в ситуации жесточайшего недоверия со стороны власти. Из всех многочисленных российских градостроительных компаний в состав участников конкурса вошли только мы и ЦНИИП градостроительства. Во многих случаях для этого есть объективные основания. Тем не менее отставание, которое мы накопили за последние 30‑40 лет, пока не фатально. Как раз через практику таких международных конкурсов мы еще можем рассчитывать на запуск того объема трансформаций, который позволит российской школе урбанистики через 5‑7 лет выйти на международные рынки и стать экспортным продуктом.
Вы видите спрос на услуги урбанистов?
– Спрос есть, и он растет. За последние 3-4 года городская власть и прочий управленческий истеблишмент нашей страны очень ясно стали понимать, что с нашими городами что-то не так. Затраты на реконструкцию и поддержание мегаполисов растут, но результат оставляет желать лучшего - города не становятся принципиально более комфортными для жизни, не становятся генераторами новых креативных или инновационных отраслей с такой активностью, как, например, в Европе и даже Юго-Восточной Азии. Кажется, что город строится, улучшается, но активность и качество этих улучшений невысоки. Из городов продолжается отток человеческого капитала. Сейчас наши мегаполисы уступают даже восточноевропейским столицам - Таллинну и Риге.
Как переломить эту ситуацию?
– Есть ряд крупных проектов, критически важных для реализации в нашем городе. В первую очередь это проекты "Набережная Европы" и "Новая Голландия". Очень жаль, что интенсивность их реализации либо крайне низкая, либо перспективы проекта туманны. Кроме того, это проект города-спутника "Южный", "Лахта-центр", "ЭкспоФорум", намывы под Сестрорецком и на Васильевском острове. Есть надежда на то, что комплексные проекты могут последовать за строительством стадиона "Зенита", нового терминала аэропорта Пулково. Это потенциальные точки роста, где можно надеяться на то, что девелопер выйдет за стандартные рамки реалий отечественного рынка и будет готов не только к строительным, но и к градостроительным новациям. В частности, мы уже находимся в диалоге по теме урбанистики с девелоперскими проектами "Город Южный", ЖК "Триумф Парк" компании Mirland Development, с Северо-Западной строительной корпорацией. Пытаемся доказать, что, например, создание реальных общественных пространств в составе нового городского района - это инструмент не только маркетинга, но и реальной капитализации проекта.
Пока что городская власть делает ставку на развитие городского центра. Как вы оцениваете начинания властей?
– Исторический центр – это основной ресурс развития города, в этом я с городскими властями абсолютно солидарен. При сравнимых вложениях и грамотном менеджменте со стороны власти можно достигнуть результата, превышающего эффект от строительства, например, "Лахта-центра". Но для этого город должен четко артикулировать приоритеты и начинать программы поддержки среднего и малого бизнеса в градостроительных проектах, чего я пока не вижу. Важно, чтобы эти программы были описаны не в логике перечня мероприятий на 4 трлн рублей, а в логике комплексного подхода, который в первую очередь имеет социально-экономический эффект. Гипотетически, можно капитально реконструировать весь гигантский петербургский центр, но если не активировать механизмы дальнейшего поддержания плодов этой реконструкции – жизнь не станет лучше, результаты быстро испарятся.
Как эти процессы запустить?
– Как раз конкурс по московской агломерации - это прототип, который можно тиражировать. Речь идет о суммах порядка нескольких десятков миллионов рублей, которые позволят провести целый ряд отраслевых конкурсов, сформировать международное жюри. Это деньги, которые город тратит ежедневно. Почему я говорю о власти - потому что я понимаю, что у нас нет частных организаций, которые готовы были бы взвалить на себя эту ношу. Проведенный в этом году конкурс на создание концепций развития двух территорий - "Конюшенной" и "Северной Коломны - Новой Голландии" - показал, что когда команды работают без какого-либо финансирования, это не приводит к необходимому уровню проработки проектов. Если городская власть не будет координировать вопросы создания системы обучения урбанистов, проведения открытых конкурсов, то градостроительное сообщество, условно говоря, только через пять лет сможет сформировать какой-то один типовой проект, который бы доходчиво представил, как нам работать с городским сообществом, с малым бизнесом.
Согласно плану Минрегионразвития, в 2012 году в Петербурге планируется сдать 2,35 млн кв. м жилья. Возможно ли при таких объемах создавать действительно комфортную среду?
– С одной стороны, у нас есть ситуация низкой жилищной обеспеченности. С другой – объемы ввода жилья никоим образом не коррелируют со снижением коэффициента его доступности, он не падает, а растет. Это говорит о том, что просто рост объемов застройки - не панацея, а "рыночный пузырь", постепенно формирующий экономические, и социальные, и урбанистические риски. Сегодня в Петербурге, Ленобласти и на границе с городом мы получаем почти 4 млн кв. м недвижимости в год, которые процентов на 50 можно назвать "мусорной". Это жилые дома, которые по качеству строительства зачастую ниже, чем многоэтажная застройка советского времени. 20-25-этажные микрорайонные структуры, в большом количестве продолжающие «расцветать» даже на периферии центра города, - это многоэтажные дома-гетто, которые активно сносятся в Голландии, во Франции, Германии и США. Эти дома не являются активаторами позитивных экономических и социальных процессов. Наоборот, они при первой же возможности покидаются и заселяются социально неблагополучными слоями. Понятно, что в России из-за общей бедности населения до этого еще далеко, но через 10‑15 лет такое строительство может иметь просто катастрофические последствия. Городу нужно влиять на застройщиков, для того чтобы переходить к более качественному строительству в части применения стройматериалов, технологий и профессиональных компетенций строителей. И делать так, чтобы и поставщики, и проектировщики могли давать застройщикам более современные решения в рамках реальных бюджетов. Важно также рассматривать вопросы типологии застройки и подходов к формированию дворовых пространств. Общедоказанный факт, что 5-7-тажная типология может давать выход количества квадратных метров не меньше, чем 15-17-этажная. Плюс необходимо бороться с экстенсивным разрастанием города. Правительство должно проявить волю и сломать нынешние тенденции, не пользоваться стандартной формулировкой, что "через 10 лет мы закончим так строить". Через 10 лет будет поздно.
Справка:
ИТП "Урбаника" создан в 2009 году и специализируется на разработке документов долгосрочного социально-экономического и градостроительного планирования. В портфеле компании около 20 проектов. Сейчас "Урбаника" выступает консультантом правительств Петербурга и Ленобласти по вопросу синхронизации документов территориального планирования регионов.