Антон Евдокимов: «Требования РНГП не в силах выполнить ни строители, ни бюджет»
Генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «Эталон» Антон Евдокимов рассказал «Строительному Еженедельнику» о новом уровне диалога между бизнесом и властью, а также о том, почему новые РНГП поставили строителей в тупик.
– Каковы результаты работы вашей компании в 2013 году?
– Наши цели и задачи, которые были поставлены год назад, полностью реализованы. Мы начали строительство нашего первого объекта на территории Москвы – жилого комплекса «Эталон-Сити», достигли рекордных показателей продаж. Мы готовим к вводу в эксплуатацию рекордные для нашей компании объемы жилья. Также на прошедшем в ноябре заседании совета директоров Etalon Group мы утвердили дивидендную политику для акционеров, которая, мы уверены, будет способствовать прогрессивному развитию нашей компании.
– Как оцениваете инициативы нынешней команды Смольного в отношении обеспечения объектов социальной инфраструктурой?
– Строители по-прежнему находятся с администрацией Петербурга в состоянии открытого диалога. Главное, что сегодня у власти появилась конкретная персона, которая контактирует и отвечает за взаимоотношения со строителями. Ранее позиция городских властей по тем или иным строительным вопросам могла меняться. Или ее могло не быть вовсе. Теперь мы видим, что у города есть четкая установка, и хоть мы не всегда с ней полностью согласны, мы видим, что администрация готова вести с нами диалог, и мы в этом диалоге активно участвуем, продолжая искать компромисс.
– Накануне во втором чтении ЗакС принял РНГП для Петербурга. Как вы оцениваете этот документ? Какой эффект окажет принятие закона на рынок жилищного строительства в городе?
– В документе, на наш взгляд, есть несколько моментов, которые мы считаем экономически нецелесообразными. Например, нас смущают требования к транспортной доступности школ. Проект РНГП предполагает, что от дома до ближайшей школы должно быть не более 500 м по прямой. Получается, что школы должны стоять друг от друга не более чем в километре. При этом не учитывается существующая сеть школ. Многие родители выбирают для своих детей школы не по принципу их транспортной доступности, а исходя из направленности образования: математические, гуманитарные. Кроме того, предложенная сеть школ – это огромная нагрузка на бюджет. Строительство «лишних» площадей скажется на себестоимости, в конечном счете платить будет покупатель жилья. Фактически это требование РНГП ни строителям, ни бюджету соблюсти не удастся. Мы предлагаем вернуться к принципу пешеходно-транспортной доступности, который существовал последние 30 лет. Он позволяет администрации района и Комитету по образованию достаточно гибко регулировать количество мест в школах, и определять их реальный дефицит. Второй немаловажный вопрос – увеличение на 60% норматива по числу мест в детских садах. Сейчас норма – 35 мест в детсадах и 115 мест в школах на 1 тыс. жителей. Проект РНГП предполагает увеличить показатель с 35 до 55. Специалисты Комитета по образованию не отвечают нам, откуда взялся такой рост. По-видимому, предполагается, что у нас на 60% подскочила рождаемость. Но тогда почему число мест в школах выросло всего до 120?
Третий момент – норма обеспеченности горожан квадратными метрами. Сейчас этот показатель – 30 кв. м на человека. В Генплане города после 2015 года предусмотрено увеличение до 35 кв.м. Проект РНГП содержит аналогичные нормы – 30-35 кв. м, но уже после 2020 года. Кроме того, в РНГП появляется совершенно непонятная для нас норма, требующая в проектах комплексного освоения применять немыслимый коэффициент озеленения – 18 кв. м на человека. Что разработчики понимают под комплексным освоением, не описано. И мы предполагаем, что эту норму смогут применять для всех новых кварталов. Нам непонятно, как будет применяться этот норматив при сохранении требований закона «О зеленых насаждениях общего пользования». Так или иначе, для нас очень важно, чтобы нормативы были приняты. Иначе повторится ситуация прошлого года, когда правительство не сможет утверждать проекты планировки, которых и так скопилось очень много. В итоге это может существенно усложнить жизнь застройщикам, уменьшить прибыльность проектов, а значит, и доходы бюджета. С другой стороны, это приведет к необъективному увеличению мест в социальных объектах.
– Каков земельный банк компании на данный момент?
– Компания осуществляет проекты в Москве, Московской области и Петербурге на общей площади 300 га. Совокупный объем жилья, коммерческих помещений и паркингов, возводимых Etalon Group, составляет почти 4 млн кв. м.
– Расскажите о планах на 2014 год. Планируете ли реализовать новые проекты?
– В Петербурге мы собираемся начать строительство жилого комплекса «Московские ворота» на землях завода «Вагонмаш» в Московском районе. Также будем вести строительство «Самоцветов» на Васильевском острове – на территории завода имени М.И. Калинина. Продолжим реализацию «Царской Cтолицы» – ввести в эксплуатацию последние корпуса этого комплекса мы планируем в 2016 году. В Москве в 2014 году мы намерены начать еще два или три проекта – на Дмитровском шоссе, пр. Буденного и в районе станции метро «Алексеевская».
Руководитель «Архитектурной мастерской Мамошина», член Градостроительного совета Санкт-Петербурга архитектор Михаил Мамошин поделился своими взглядами на ситуацию в современном петербургском зодчестве.
— Михаил Александрович, как отразился кризис на работе архитектурных бюро, в чем это выразилось?
— Кризис коснулся именно коммерческой составляющей заказа. Сегодня большинство объектов находятся либо в стадии завершения, либо на самом начальном этапе, а вот средней стадии, когда идет активный процесс рабочего проектирования — такой работы сейчас мало.
Я считаю, что кризис заставит пересмотреть многие проекты сделать их более сбалансированными, экономичными, адекватными.
Кризис освободил архитекторов и город от огромного количества проектов бизнес-центров, сузив эту нишу до единичных вещей.
Вместе с тем инвесторы стали больше интересоваться проектами высококлассных отелей. Сейчас как раз пик туристического сезона и явно видно насколько не хватает квадратных метров в гостиничном секторе, причем потребность есть во всех уровнях классности отелей.
Что касается жилой недвижимости, то наша мастерская не участвовала в проектах недорогого жилья, а вот процесс строительства элитного жилья не останавливался.
Сейчас наблюдается некая кризисная ситуация в определении формата элитного жилья, и заказчикам надо разобраться, чего они хотят. Конечно, архитекторам приятно брать инициативу на себя, но она должна иметь под собой экономическую базу.
В этой связи стоит отметить и поворот заказчика в сторону более экологичных проектов («умный дом» и другие инновационные устройства). Сегодня ситуация такова, что можно с полной уверенностью говорить, что мы приняли европейские правила игры, и то, что делается в Петербурге — полностью соответствует технологиям и материалам, использующимся в Европе.
— Принимая, как Вы говорите, европейские правила игры, город для реализации крупномасштабных проектов привлекает зарубежные мастерские именитых архитекторов, проекты которых зачастую не вписываются в историческую застройку Петербурга…
— Вообще привлечение к работе иностранных архитектурных мастерских — это положительный момент, повышается профессиональная планка в городе.
А вот то, что эти проекты не всегда удачны, не всегда созвучны Петербургу — это беда иностранных коллег, которые не пытаются понять город. Это обидно. Причем с полной уверенностью можно констатировать, что ни один крупномасштабный проект зарубежного архитектора не был реализован в первоначальном виде.
Если говорить о каком-то здравом подходе, который с моей точки зрения является наиболее адекватным, так это создание партнерских команд, которые в некой связке создают проект, наиболее приемлемый для нашего города и возможный для реализации.
В качестве примера могу привести работу нашей мастерской совместно с немецкой компанией над проектом «Невской ратуши». На мой взгляд, это одна из лучших работ за последнее время и жаль, что она не получила продолжения.
— Михаил Александрович, какие, по вашему мнению, тенденции наметились в современной петербургской архитектуре? Например, губернатор Валентина Матвиенко не так давно в своем выступлении отметила, что всем уже надоели «стекляшки».
— Прежде всего, я бы хотел разделить наш город на Центр и его Ленинградскую часть.
Так, появление современных архитектурных объемов в стене вполне уместно в Ленинградской части города. А вот что касается Центра, то здесь «стекляшки» не уместны Петербургские архитекторы в исторической части уходят от чрезмерного использования стекла, или подают его в некой идеологии с окружающей застройкой.
— Недавно к обсуждению на Градостроительном совете был предложен документ — Руководство по проектированию Технопарка, разработанный английской компанией HOK International. Как Вы считаете, вообще сама идея разработки такого документа для развития территории имеет право на жизнь?
— Вообще это неправильный путь, когда для работы над подобным документом привлекается иностранное бюро без российского партнера
Что касается того, что было на Градсовете, то это Руководство я впервые увидел там. Мне кажется, что есть четко прописанные процедурные этапы выполнения проектных работ, и, по идее, на Градсовете мы должны были рассматривать концепцию застройки для дальнейшего проектирования и строительства. Суть — деление территории на лоты, и некая подсказка инвесторам, какие из предложенных лотов можно доверить конкретной команде архитекторов.
В действительности был представлен достаточно однобокий документ, и хотя я с уважением отношусь к HOK International, у меня сложилось впечатление, что не самые первые люди этой компании выполнили данную работу.
Под основной целью Руководства подразумевалось создание неких общих принципов застройки, которые бы предоставляли авторам свободу творчества внутри собственного лота, чего, на мой взгляд, предложено не было. Однако наиболее детально проработанными в Руководстве оказались почему-то именно цветовая палитра будущих зданий и различные варианты благоустройства. А это очень небольшая, всего 5-10%, составляющая от общей концепции застройки территории.
Когда на бюджетные деньги заказывается подобный документ, необходим либо конкурс, (но его не было!), либо привлечение к работе победителя предыдущего конкурса. Почему-то не была привлечена к работе над этим Руководством «АМР» Олега Романова — победитель конкурса проектов Технопарка.
Если бы компания HOK International разработала этот документ совместно с петербургским партнером, то работа была бы выполнена адекватно.
Хочется также отметить, что каждая ведущая петербургская архитектурная мастерская в состоянии была бы самостоятельно провести подобную работу.
— Михаил Александрович, над какими проектами работает ваша мастерская?
— Основная работа — проект реконструкции трамвайного парка им. Леонова: строительство дворца искусств с комплексом общественных зданий.
В стадии завершения объект «Таврический» (угол ул. Шпалерной и пр. Чернышевского). На заключительном этапе строительство здания компании «Транснефть» у Финляндского вокзала.
Все остальное пока в стадии разработки и об этом говорить пока рано.
Беседовала Ирина Васильева