Антон Евдокимов: «Требования РНГП не в силах выполнить ни строители, ни бюджет»
Генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «Эталон» Антон Евдокимов рассказал «Строительному Еженедельнику» о новом уровне диалога между бизнесом и властью, а также о том, почему новые РНГП поставили строителей в тупик.
– Каковы результаты работы вашей компании в 2013 году?
– Наши цели и задачи, которые были поставлены год назад, полностью реализованы. Мы начали строительство нашего первого объекта на территории Москвы – жилого комплекса «Эталон-Сити», достигли рекордных показателей продаж. Мы готовим к вводу в эксплуатацию рекордные для нашей компании объемы жилья. Также на прошедшем в ноябре заседании совета директоров Etalon Group мы утвердили дивидендную политику для акционеров, которая, мы уверены, будет способствовать прогрессивному развитию нашей компании.
– Как оцениваете инициативы нынешней команды Смольного в отношении обеспечения объектов социальной инфраструктурой?
– Строители по-прежнему находятся с администрацией Петербурга в состоянии открытого диалога. Главное, что сегодня у власти появилась конкретная персона, которая контактирует и отвечает за взаимоотношения со строителями. Ранее позиция городских властей по тем или иным строительным вопросам могла меняться. Или ее могло не быть вовсе. Теперь мы видим, что у города есть четкая установка, и хоть мы не всегда с ней полностью согласны, мы видим, что администрация готова вести с нами диалог, и мы в этом диалоге активно участвуем, продолжая искать компромисс.
– Накануне во втором чтении ЗакС принял РНГП для Петербурга. Как вы оцениваете этот документ? Какой эффект окажет принятие закона на рынок жилищного строительства в городе?
– В документе, на наш взгляд, есть несколько моментов, которые мы считаем экономически нецелесообразными. Например, нас смущают требования к транспортной доступности школ. Проект РНГП предполагает, что от дома до ближайшей школы должно быть не более 500 м по прямой. Получается, что школы должны стоять друг от друга не более чем в километре. При этом не учитывается существующая сеть школ. Многие родители выбирают для своих детей школы не по принципу их транспортной доступности, а исходя из направленности образования: математические, гуманитарные. Кроме того, предложенная сеть школ – это огромная нагрузка на бюджет. Строительство «лишних» площадей скажется на себестоимости, в конечном счете платить будет покупатель жилья. Фактически это требование РНГП ни строителям, ни бюджету соблюсти не удастся. Мы предлагаем вернуться к принципу пешеходно-транспортной доступности, который существовал последние 30 лет. Он позволяет администрации района и Комитету по образованию достаточно гибко регулировать количество мест в школах, и определять их реальный дефицит. Второй немаловажный вопрос – увеличение на 60% норматива по числу мест в детских садах. Сейчас норма – 35 мест в детсадах и 115 мест в школах на 1 тыс. жителей. Проект РНГП предполагает увеличить показатель с 35 до 55. Специалисты Комитета по образованию не отвечают нам, откуда взялся такой рост. По-видимому, предполагается, что у нас на 60% подскочила рождаемость. Но тогда почему число мест в школах выросло всего до 120?
Третий момент – норма обеспеченности горожан квадратными метрами. Сейчас этот показатель – 30 кв. м на человека. В Генплане города после 2015 года предусмотрено увеличение до 35 кв.м. Проект РНГП содержит аналогичные нормы – 30-35 кв. м, но уже после 2020 года. Кроме того, в РНГП появляется совершенно непонятная для нас норма, требующая в проектах комплексного освоения применять немыслимый коэффициент озеленения – 18 кв. м на человека. Что разработчики понимают под комплексным освоением, не описано. И мы предполагаем, что эту норму смогут применять для всех новых кварталов. Нам непонятно, как будет применяться этот норматив при сохранении требований закона «О зеленых насаждениях общего пользования». Так или иначе, для нас очень важно, чтобы нормативы были приняты. Иначе повторится ситуация прошлого года, когда правительство не сможет утверждать проекты планировки, которых и так скопилось очень много. В итоге это может существенно усложнить жизнь застройщикам, уменьшить прибыльность проектов, а значит, и доходы бюджета. С другой стороны, это приведет к необъективному увеличению мест в социальных объектах.
– Каков земельный банк компании на данный момент?
– Компания осуществляет проекты в Москве, Московской области и Петербурге на общей площади 300 га. Совокупный объем жилья, коммерческих помещений и паркингов, возводимых Etalon Group, составляет почти 4 млн кв. м.
– Расскажите о планах на 2014 год. Планируете ли реализовать новые проекты?
– В Петербурге мы собираемся начать строительство жилого комплекса «Московские ворота» на землях завода «Вагонмаш» в Московском районе. Также будем вести строительство «Самоцветов» на Васильевском острове – на территории завода имени М.И. Калинина. Продолжим реализацию «Царской Cтолицы» – ввести в эксплуатацию последние корпуса этого комплекса мы планируем в 2016 году. В Москве в 2014 году мы намерены начать еще два или три проекта – на Дмитровском шоссе, пр. Буденного и в районе станции метро «Алексеевская».
Санкт-Петербургское ипотечное агентство (Агентство) на этапе становления рынка ипотеки задавало на нем правила игры. Теперь оно меняет свои функции, но влияние на рынок сохраняет, рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» начальник отдела развития Агентства Сергей Милютин.
– Каково положение на рынке ипотеки Агентства и как оно изменяется?
– Мы являемся региональным оператором федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Выполняем в Санкт-Петербурге функции рефинансирующей организации для банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Наша функция – развивать ипотечное кредитование. В начале пути, с 2003 года, мы являлись локомотивом этого процесса, а сейчас работаем среди прочих равноправных участников ипотечного рынка.
Наши отношения с банками заключаются в том, что мы гарантируем банкам восстановление их ликвидности после выдачи ими ипотечных кредитов по нашим программам.
В период развития системы ипотечного кредитования мы взяли на себя некоторые функции банков. Консультанты Агентства знакомили потенциальных заемщиков с условиями ипотечного кредитования, проверяли его платежеспособность и предмет залога – покупаемую квартиру и проводили оформление ипотечной сделки. Теперь эти функции в основном отошли к банкам-партнерам. Они получили необходимый опыт на этапе становления рынка и взяли их на себя. Мы сосредоточились на привлечении заемщиков и оказании услуг по документальному оформлению ипотечных сделок: проводим первичные консультации, и если потенциальный заемщик выдерживает первый тест, мы отправляем его в банк.
– С какого времени Агентство поменяло свои функции?
– Активно мы стали менять свою работу в текущем году. Это связано с тем, что помимо программ АИЖК мы с марта запустили собственную программу «Петербургский ипотечный стандарт». Она отличается более либеральными условиями для заемщика. В ближайшем будущем – как мы планируем, в следующем году – при накоплении портфеля ипотечных кредитов в несколько миллиардов рублей разместить «пилотный» выпуск ипотечных облигаций. Средства от продажи облигаций мы будем тратить на выкуп ипотечных кредитов. Таким образом, мы собираемся привлекать деньги на развитие ипотеки с финансового рынка, что в перспективе может повлиять и на снижение процентной ставки.
– Доля Агентства на ипотечном рынке Санкт-Петербурга сократилась?
– В прошлом году, когда банки ощущали последствия кризиса, мы занимали около 13% рынка, на котором работало 5 основных банков-операторов, в этом – снизилась до 4% при 20 активных операторах. Но это нас не очень тревожит, потому что сам рынок увеличился в 2,5 раза и имеет устойчивую тенденцию к расширению. К тому же во втором полугодии наметилась тенденция по увеличению числа кредитов, выдаваемых банками – партнерами Агентства, в связи с тем, что мы выпустили на рынок новую, более либеральную к заемщикам программу. Она привлекательнее для заемщиков не столько из-за низких ставок – от 11,5%, – сколько за счет снятия некоторых ограничений, что позволяет значительно расширить круг потенциальных заемщиков.
– И каков эффект от этой программы? Количество заемщиков после запуска заметно увеличилось?
– Об эффекте говорить рано. Период «раскачки», после которого можно судить об изменении количества выданных кредитов, длится до полугода. Но количество заявок на получение наших кредитов в Агентстве и в банках партеров за последние 2 месяца значительно выросло.
– Мы выяснили, что СПбИА стало менее заметным игроком на рынке. Но можно ли сказать, что Агентство по-прежнему задает правила игры?
– Да, мы как институт развития активно влияем на правила игры. Но если на этапе становления ипотечного рынка мы влияли на уровень ставок и выполняли просветительские функции для потенциальных заемщиков, то сейчас мы влияем скорее на уровень сервиса. Причем не только в процессе получения кредита, но и в процессе покупки жилья с помощью кредитных средств.
– Насколько сильно, по вашим наблюдениям, снижение ставок по ипотечным кредитам увеличивает спрос на них?
– Сильного влияния мы не замечаем, и это объяснимо. Заемщики сейчас более-менее информированы по поводу того, что процентная ставка – не решающий фактор при выборе банка-кредитора. Взять кредит по минимальной ставке, декларируемой тем или иным банком, удается очень немногим лицам. Для этого заемщик должен выполнить многие условия и соответствовать многим критериям, по сути, он должен быть близок к некоему выбранному банком идеалу, а он достижим единицами.
По нашей оценке, влияние ставки на принятие решения о получении кредита не превышает 30%. Другими важными факторами являются размер минимального первоначального взноса и единовременные затраты на получение кредита и проведение сделки.
– Какова средняя ставка по кредитам, выданным на условиях вашего агентства, и как она соотносится со среднерыночной?
– У нас она ниже. Если среднерыночная ставка сейчас составляет 12,3% годовых, то у нас –12%.
– Как долго будет продолжаться тенденция снижения ставок по ипотеке?
– В ближайшее время она приостановится, по крайней мере до конца года.
– А как же быть с пожеланиями первых лиц государства опустить ставки до 6% годовых?
– В России есть два сильных фактора, влияющих на ставки по кредитам. Это состояние экономики и политическая воля. После того как премьер-министр РФ Владимир Путин сказал про 6%, Сбербанк начал акцию, в рамках которой ставка по некоторым ипотечным кредитам снижена до 8% годовых. Вслед за этим и АИЖК снизило ставки по ряду кредитов до 7,9%. Пойдут ли остальные банки по этому пути – трудно сказать. В этом году вряд ли. Все-таки влияние сугубо экономических факторов для банков имеет приоритетное значение.
Справка:
Партнерами Санкт-петербургского ипотечного агентства являются Петербургский социальный коммерческий банк (ПСКБ), Энегомашбанк, банк «Фининвест» а также местные филиалы Тверьуниверсалбанка, Национального торгового банка, ПромСервисБанка, Ланта-банка, банков «Образование» и МИРАФ.
Объем выдачи ипотечных кредитов банками – партнерами Агентства в первом полугодии 2011 года составил около 500 млн рублей. Всего было выдано около 250 кредитов. За аналогичный период прошлого года банки – партнеры агентства выдали 380 ипотечных кредита на сумму около 650 млн рублей.