Дмитрий Соболев: «Через 15 лет в Приморском районе будет жить миллион человек»
В 2013 году сразу несколько крупных девелоперов объявили о начале реализации проектов комплексного освоения на территории Приморского района. О том, чем грозит району столь серьезный всплеск жилищного строительства, «Строительному Еженедельнику» рассказал замглавы администрации Приморского района Дмитрий Соболев.
– Какие крупнейшие инвестиционные проекты реализуются на территории района?
– Прежде всего хотелось бы выделить инвестиционный проект по строительству БЦ «Астана» на пересечении ул. Савушкина и Планерной ул. Инициация этого проекта стала итогом взаимовыгодного сотрудничества правительства города и правительства Республики Казахстан. В результате будет возведен крупный комплекс представительского класса с торгово-офисными функциями площадью до 53 тыс. кв. м и высотой до 70 м. Завершить строительство планируется до конца 2017 года. Еще один интересный проект – строительство четырехэтажного ТРК «Голливуд» на месте снесенного кинотеатра «Русь» у станции метро «Пионерская». Важно, что в проекте предусмотрено строительство подземной автостоянки, поскольку у нас есть проблема с парковкой автомобилей у станции метро. Начало строительства ТРК запланировано на следующий год.
– Где находятся главные очаги жилищного строительства, и есть ли земельный резерв для наращивания его объемов?
– Главный задел для развития жилищного строительства в районе – это земли бывшего совхоза «Пригородный». Вы знаете, что частично они уже осваиваются. Например, в кварталах 75 и 78 ЗАО СК «Росстрой» ведет строительство жилого массива на территории в 67 га. Всего там будет введено более 700 тыс. кв. м жилья. Далее за ними строится холдинг RBI. У них объемы поменьше – около 180 тыс. кв. м. Совсем недавно на землях совхоза был заявлен еще один крупный проект – ООО «Простор» на участке в 102 га возведет около 788 тыс. кв. м жилья. Нужно отметить и проект компании «Ойкумена» на Парашютной ул., они уже получили проект планировки. По другую сторону Парашютной ул. на частных землях будет строиться жилой комплекс Группы ЛСР объемом более 418 тыс. кв. м жилья. Также Группа ЛСР построит шесть домов для сотрудников ФСБ на Яхтенной ул. А чуть севернее Шуваловского карьера «ЮИТ Санкт-Петербург» построит свой комплекс, в котором предусмотрено 600 тыс. кв. м жилья. Не будем забывать и зону Юнтолово – там «Главстрой-СПб» ведет строительство жилого массива, где будет проживать около 78 тыс. человек. На пересечении Коломяжского и Богатырского пр. ЗАО «Мегалит» планирует реализовать проект крупного жилого квартала на 380 тыс. кв. м. И это только самые крупные объекты. И если сложить все эти жилищные проекты, то получится, что уже через 8-10 лет в районе будет построено до 7 млн кв. м жилья. Но не будем забывать, что в перспективе все земли совхоза пойдут под застройку. Таким образом, к проживающим сегодня в районе 530 тыс. жителей через 10-15 лет прибавится еще столько же, и район станет районом-миллионником.
– А сможет ли инфраструктура района «переварить» такие объемы вводимого жилья?
– Мы понимаем, что ввод таких объемов жилья повлечет за собой целый ряд проблем. Это колоссальная нагрузка как на социальную, так и транспортную инфраструктуру. При этом по строительству улично-дорожной сети и социальных объектов есть отставание не только на районном, но на общегородском уровне. И для нас это самая больная тема.
– И все-таки есть ли у районной администрации задумки по рассредоточению будущих автопотоков в той же Северо-Приморской части или в районе Парашютной ул.?
– Что касается транспортных объектов, то мы прилагаем все усилия для того, чтобы дать возможность людям быстро и максимально безболезненно въезжать и выезжать из района. Так, например, в декабре будет завершено обустройство Парашютной ул. от ул. Новикова до КАД. Здесь завершено строительство подстанции, и в конце декабря освещение должно появиться на всем участке дороги. Сейчас ведется проектирование и строительство Суздальского пр., который отведет часть автопотока на север и северо-восток города. Кроме того, в районной администрации создали специальную рабочую группу с целью донести до КРТИ необходимость строительства дорог в районе. Сегодня надо дать возможность людям, проживающим на западе района, быстро уходить на кольцевую автодорогу. Кроме того, на последнем совещании у и.о. председателя КРТИ Анатолия Мишанова вместе с проектировщиками мы говорили о том, что нужно пробивать Шуваловский пр. вдоль территории, где раньше должен был быть зоопарк, до жилых кварталов на ул. Оптиков и Туристской ул. Чтобы и эти люди транзитом через Шуваловский могли быстро уходить на КАД. Кроме того, мы настаиваем, что в сложившейся транспортной ситуации нужно снова вспомнить о позабытой 49-й магистрали и сделать ее пробивку до Суздальского пр. Нужно пробивать и 32-ю магистраль, нужно пробивать Южную дорогу. И делать нужно это с постоянной оглядкой на строящийся «Лахта-центр», который добавит транспортной напряженности в районе. Помимо этого, мы обсуждали с дирекцией ЗСД создание съездов и въездов на трассу в створе Шуваловского пр. Потому что дорога эта платная, и собственники заинтересованы, чтобы на трассу люди попадали без лишнего «нарезания кругов». И раньше, согласно Генплану, эти съезды были, но потерялись в процессе строительства.
– Насколько остро сейчас стоит проблема незаконного строительства на землях ИЖС? И состоится ли «показательный» снос дома на Горной ул., 22?
– Что касается объекта на Горной ул., то, напомню, решением Приморского районного суда от 10 июля 2013 году собственнику было рекомендовано снести сооружение. После чего госпожа Шлепкова обратилась в апелляционный суд. Очередное заседание назначено на 10 декабря. Если суд оставит в силе постановление районного суда, тогда в течение 10 дней решение вступает в законную силу, и объект нужно сносить. К сожалению, таких объектов в районе достаточно. При этом у властей нет цели снести всех и вся. Если у собственника есть возможность узаконить свое жилье, перевести его в правовое поле – власть не пойдет на крайние меры. Но и есть и настоящий криминал, например объект на ул. Сигалева, 10а. Инвестор, предлагая огромные скидки ветеранам, строил попросту «курятник» – под видом элитного дома возводился хлипкий барак из досок без всяких разрешений ГАСН. В этот же список недобросовестных застройщиков можно занести и компанию «Содружество», «Северо-Западная строительная компания», «Новые Коломяги» и др. Все эти организации, не имея разрешения на строительство в полном объеме документации, вели работы, продавали доли земельных участков и квартиры.
– Есть ли перспективы редевелопмента промзон на территории района? Та же промзона в Коломягах уже со всех сторон окружена жилыми кварталами.
– Сегодня о перебазировании задумывается руководство асфальтобетонного завода № 1, сейчас идет поиск потенциальной площадки. Отмечу, что на этом заводе производится каждая пятая тонна асфальта для городских нужд. Дело в том, что с востока, от пр. Энгельса, к заводу подбирается жилая застройка. ООО «Норманн-Север» планирует строительство элитного жилья площадью 48 тыс. кв. м. Оно вплотную подходит к заводу, а дым при приготовлении асфальтовой смеси будет мешать комфортной жизни граждан. Что касается промзоны в Коломягах, то мы понимаем, что эта территория обречена на редевелопмент. Многие компании уже давно стоят на пороге Фонда имущества, ожидая распродажи лотов в этой зоне, но пока что на последних совещаниях комиссии по внесению изменений в Генплан эту зону оставили промышленной.
Фонд содействия развитию жилищного строительства был образован указом президента РФ Дмитрия Медведева в 2008 году. Основная цель – создание организации, в которую должны были войти все государственные участки, которые сегодня используются недолжным образом.
Фонд использует два инструмента содействия жилстроительству. Первый - крупные земельные участки, которые имеются в распоряжении фонда для комплексной застройки территорий, непосредственно продаются фондом на аукционах. Второе направление - создание условий для инфраструктурного развития участков, а также разработки документов территориального планирования для улучшения показателей эффективности использования земли и субсидий федерального бюджета. Инициативы фонда, реализуемые в последние 3 года прокомментировал заместитель генерального директора Фонда РЖС Алексей Фурсин.
- Сегодня госслужащие и ученые могут построить жилье дешевле, объединившись в кооперативы. Что нужно для этого сделать, какие этапы этого процесса можно обозначить?
- На сегодняшний день у нас действуют строительные накопительные кооперативы, которые могут приобретать земельные участки на общих основаниях, предусмотренных Федеральным законодательством, из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности на аукционной основе. Фонд РЖС на сегодняшний день обладает беспрецедентным правом и возможностями предоставлять земельные участки именно кооперативам в безвозмездное и бессрочное пользование под строительство жилья. Эта возможность установлена только для служащих Федеральных органов исполнительной власти, работников академий, унитарных предприятий, военнослужащих. Категории этих лиц будут устанавливаться Правительством – кто и в каких конкретных случаях может вступать в члены кооператива и осуществлять жилищное строительство на земельных участках. Это установлено исключительно для федеральных структур. Для того, чтобы вообще такой кооператив существовал и осуществлял строительство с теми возможностями, которые есть у Фонда, для этого законом предусмотрено некое беспрецедентное вовлечение федеральных земельных участков – это инициатива по предоставлению сведений (ходатайств) о земельном участке, который закреплен за данной организацией, в которой они работают на постоянной основе.
- А когда подается заявление на земельный участок, нужен какой-то капитал – документы, подтверждающие, что у тебя есть определенная сумма денег?
- Совершенно верно. После того, как земельный участок уже обозначен, что он будет предоставлен кооперативу, определено, какое именно жилье будет на нем построено – этажность, другие параметры застройки, создается кооператив из тех членов кооператива, о которых мы говорили в предыдущем вопросе. Следующий этап – при создании кооператива должен быть сформирован паевой фонд. Этот фонд формируется из стоимости жилья, которое должно быть построено на данном земельном участке. Стоимость его определяется в соответствии с приказом Минрегиона по среднерыночным ценам в зависимости от расположения земельного участка в соответствующем субъекте. Далее, для того, чтобы мы заключили договор безвозмездного срочного пользования с кооперативом мы должны получить документ, подтверждающий, что 30 % паевого фонда внесено через взносы с каждого члена кооператива.
- Расскажите подробнее, каким образом и кем будет выделяться земля?
- Земля будет выделяться Фонду, а Фондом будет формироваться и ставиться на кадастровый учет сам земельный участок, который будет в дальнейшем передаваться кооперативу. После того, как правило, все земельные участки, ранее предоставленные научным организациям, образовательным учреждениям или сельскохозяйственным организациям, не предназначены для жилищного строительства. Поэтому Фондом, помимо его оформления, еще будет осуществляться его подготовка для дальнейшей деятельности – то есть участок будет включен в черту поселения, будет изменен вид использования – для жилищного строительства и только после этого он может быть передан кооперативу для жилой застройки для безвозмездного срочного пользования. Договор заключается кооперативом и фондом.
- Сколько всего участков под строительство фонд планирует выделить в этом году, а в следующем? То есть понятно, что конкретное число зависит от числа поданных заявок, но хотелось бы понимать, на какой показатель вы ориентируетесь?
- До 2015 года на земельных участках Фонда предоставленных для комплексного освоения в период с 2010г. по
Объем земель, вовлекаемых в оборот и предоставляемых Фондом под малоэтажное строительство ежегодно увеличивается и составляет не менее 60% от общего объема земель, выставляемых Фондом на аукцион для целей жилищного строительства. Так в 2011 году под малоэтажное жилищное строительство планируется предоставить не менее
Увеличение количества предоставляемых для малоэтажного жилищного строительства земельных участков, сокращение сроков предпроектной и проектной стадий позволят обеспечить рост объемов малоэтажного строительства на земельных участках Фонда примерно до 13,5 млн. кв. м жилья в 2015 году.
- Участки какой средней площади будут выделяться под строительство одного малоэтажного дома?
- Примерные размеры земельных участков для строительства жилья экономического класса указаны в приказе Министерства регионального развития № 303. Для объекта ИЖС площадь земельного участка составляет не более 10 соток, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) не более 4 соток. Конечно, это больше касается малоэтажной жилой застройки. Если будет осуществляться строительство многоэтажных домов, то размер земельных участков будет соответствовать СНИПам, САНПИНам, всем градостроительным требованиям – уже в общем порядке.
- Какие затраты организация готова нести за строительство одного дома? Это будет устоявшаяся практика или от дополнительных субсидий в конечном итоге хотелось бы уйти?
- Поддержка со стороны Фонда, помимо бесплатного предоставления земельного участка кооперативу, заключается, во-первых в оказании содействия в подключении к объектам инженерной инфраструктуры, во-вторых Фондом формируется библиотека проектов основанная на работах участников архитектурного конкурса «Дом XXI века» и Фонд на основании письменного запроса кооператива безвозмездно передает ему архитектурные проекты и проектную документацию объектов жилищного строительства. В-третьих, чтобы сделать это жилье еще более доступным, Фонд «РЖС» совместно со Сбербанком России разрабатывает специальный ипотечный продукт для молодых ученых. Финансирование непосредственно строительства объектов ИЖС, а также строительство инфраструктуры в границах земельного участка будут осуществляться кооперативом.
- Какое максимальное и минимальное число человек должно быть в кооперативе?
- Законом не ограничены максимальное или минимальное количество человек, которые могут вступать в кооперативы. В данном случае необходимо учитывать площадь земельного участка, который может быть предоставлен кооперативу. (Количество членов кооператива не должно превышать количество создаваемых жилых помещений, предназначенных для проживания одной семьи.)
- Легко представить, как проект будет реализоваться в регионах, где множество свободной земли. А возможно ли выдавать участки по такой схеме в Москве, где с ней большие проблемы?
- Разумеется, Москва не исключение, и в Москве будут действовать те же механизмы, что и везде.
Для того, чтобы вообще такой кооператив существовал и осуществлял строительство с теми возможностями, которые есть у Фонда, направляется ходатайство от организации – это Федеральный орган власти или Академия, которая представляет в фонд информацию о своем земельном участке, который за ними закреплен и представляет свои предложения по типу застройки.
В случае, если у федеральных организаций нет земельного участка, Фонд начнет изыскивать подходящий участок из федеральных земельных участков совместно с субъектами РФ, совместно с муниципальными образованиями.
При отсутствии по первым двум шагам земельных участков Фонд вправе передавать земельный участок, находящийся в его собственности, для строительства кооперативу. Вот такая трехэтапная процедура.
- Какой юридический статус будет у этого жилья? Его можно будет продать или передать по наследству?
Наследовать пай можно будет всегда, передавать пай можно будет гражданам, категории которых определенны Правительством РФ. После выплаты пая в полном размере гражданин будет являться собственником жилого помещения и он будет вправе осуществлять сделки с этим жилым помещением без каких-либо ограничений.
Автор:
Елена Велигжанина