Мартин Аартс: «У нас не бывает разногласий с инвесторами по поводу сохранения исторических зданий»
Мартин Аартс, начальник направления городского планирования в Министерстве жилищного строительства и городского планирования города Роттердама, в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой рассказал об особенностях реконструкции и реставрации исторических объектов Роттердама, а также о том, как городские власти работают в этом направлении с инвесторами.
– Расскажите, каковы объемы реконструкции застройки в Роттердаме.
– До кризиса проводилась реконструкция 3 тыс. домов в год. После кризиса эта цифра упала до 1200. Сейчас в центре города реконструкции подвергается около 700 домов. Но мы надеемся, что в дальнейшем их число будет только расти.
– Существует ли в Роттердаме план по реконструкции и реставрации исторических зданий в центре города?
– В Роттердаме как такового плана реконструкции нет. Но у нас есть разработанная карта исторических достопримечательностей города, где
обозначено, какой объект является памятником общегосударственного значения, а какой – муниципального и т. д. Карта, реестр являются неким приглашением для инвесторов, который может в любой момент подать заявку на реконструкцию исторического объекта и придание ему новой функции. В итоге инвестор получает возможность вкладывать средства в свой бизнес-проект, но как обременение он принимает на себя обязанность по реставрации здания.
– Как достигается гармония между сохранением исторической части здания и развитием у него новых функций?
– Понимаете, в Роттердаме городская власть заточена не на то, чтобы только сохранять и сохранять. Наши действия направлены на то, чтобы все исторические здания продолжали свою жизнь. Мы находимся с инвесторами в постоянном диалоге. Мы не только диктуем инвестору, что в здании должна быть сохранена каждая дверная ручка, но мы в основном пытаемся оценить, а что нового даст конкретная бизнес-идея, которая будет реализована в этом проекте, нашему городу.
Что касается реставрации, то, конечно, мы заинтересованны в сохранении исторического облика фасадов. Для этого мы вырабатываем четкие правила работы по каждому проекту: что нужно сохранить, а что можно изменить. Самое главное – это оценка влияния функционала реконструированного здания на жизнь города. Если в результате дискуссии мы приходим к выводу, что этот проект, эта идея неинтересна для жителей, то мы ее отклоняем. Но разногласий на тему сохранения у нас не бывает.
– Из какого источника происходит финансирование капитального ремонта общего имущества жилых домов: за счет жителей, администрации города либо инвесторов?
– Все зависит от того, кому принадлежит этот дом. Если собственниками являются жильцы, то тогда они сами оплачивают содержание дома и его ремонт, в том числе и капитальный. Однако если речь идет о монументальной реконструкции какого-то здания, то тогда у жителей есть возможность получить некоторую субсидию от муниципальных властей. Но полностью правительство никогда такие проекты капитального ремонта не оплачивает. Некоторые здания принадлежат кооперативам, то есть находятся в коллективном владении. Тогда сам кооператив оплачивает капремонт. Кооперативы теоретически имеют право на получение субсидий, но я не припоминаю таких примеров. Если они есть, то очень редко. В последнее время среди состоятельных людей стало модным покупать старые портовые складские помещения, сохранившееся после бомбежек Роттердама, и переоборудовать их под жилье, естественно, за свой счет. Здесь муниципалитет оплачивает только создание и содержание так называемых общественных пространств – детских площадок, транспортных подъездов и т. д.
За прошедший год группа компаний ЛЭК на две трети сократила свою долговую нагрузку – погасив и реструктурировав банковские кредиты, полностью выплатила все деньги по своим облигациям. О том, каким был прошедший год для ЛЭКа и каким будет год текущий, рассказывает руководитель компании Павел Андреев.
– В конце марта – начале апреля компания ЛЭК продала четыре из десяти участков рядом с метро «Парнас», которые были заложены по кредиту Сбербанка. Вы остались довольны результатами торгов?
– Да, мы полностью погасили два кредита, выданные Сбербанком в 2007 году на общую сумму 460 млн рублей. Сумма погашения по третьему кредиту, полученному в Сбербанке, на сегодня составляет 708 млн рублей, кредит погашен на 45%. За первый квартал этого года нам удалось снизить кредитную нагрузку на две трети. Это очень хороший показатель. Во-первых, это свидетельствует о том, что банки доверяют нашей компании, во-вторых, что у ЛЭКа большой запас прочности.
С другой стороны, эти торги показали, что у застройщиков на руках все-таки не очень много наличных денег, ведь за участки надо было заплатить сразу единовременно. Именно в этом причина, по которой на такой объем предложения не нашлось необходимого количества покупателей. Большинство имеет возможность покупать только в рассрочку.
– Что будете делать с оставшимися участками?
– Скорее всего, мы предложим застройщикам возможность оплаты в течение существенного срока. Правда, и цену продажи в таком случае повысим.
– Вы планируете продавать другие участки из своего земельного банка?
– У нас каждый участок ценный, поскольку все они расположены в очень выгодных местах. Плюс в городе, по большому счету, дефицит предложения земли для строителей. Так что проблемы найти покупателей на хорошие участки нет. Проблема в другом: если начнется резкое увеличение спроса на квартиры, тогда снова придется покупать землю. Любая строительная компания, которая заботится о своем развитии, должна думать о будущем и иметь хороший земельный банк.
– Сколько сейчас объектов в реализации у компании?
– Сейчас на стадии реализации у компании ЛЭК около 1 млн 700 тыс. кв. м, кроме того, у компании имеется земельный банк общей площадью около 2 млн кв. м, которого хватит минимум на 10 лет вперед при сдаче по 200 тыс. кв. м в год. Такой показатель, к слову, является на сегодня лучшим в городе для жилья, продаваемого на свободном рынке.
– Насколько я понимаю, основная проблема всех застройщиков в том, что документы к началу строительства не готовы, а в процессе их подготовки за последние два года нормативная база поменялась три раза?
– Да, из-за этого и вся проблема. На сегодняшний день большинство строительных компаний получают разрешительные документы не к началу строительства, а уже в процессе. Стандартная ситуация: участок купили, забор поставили – и вперед строить! Мы всегда точно знали, что все необходимые документы у нас будут. Но начался кризис, начались глобальные изменения законодательства. Это поставило практически всех застройщиков в трудную ситуацию. Естественно, опыта строителям не занимать, так что и с этой проблемой справились. Например, у нас практически по всем строящимся жилым комплексам в настоящий момент либо полный набор документов, либо он будет готов в ближайшее время. В целом кризис постепенно отступает. I квартал оказался для нас насыщенным: мы активизировали строительство всех наших объектов. Три из них мы собираемся сдать уже во II квартале этого года. Это около 40 тыс. кв. м.
Хотел бы подчеркнуть: за последний год компания ЛЭК продемонстрировала, что обладает отличным запасом прочности. Поэтому в условиях сегодняшней, комфортной для нас кредитной нагрузки мы сможем сконцентрировать все силы на быстром и качественном строительстве наших жилых комплексов. Наша цель – достичь в скорости и качестве выдающихся результатов и не только радовать этим наших клиентов, но и быть примером для всего рынка, как это было на протяжении последнего десятилетия. В целом улучшающаяся ситуация позволяет нам наращивать объем строительства – так, к концу года мы планируем начать реализацию двух новых объектов.