Дмитрий Брызгалин: «Северо-Приморская часть является одним из главных локомотивов жилищного строительства»
Приморский и Красносельский районы Санкт-Петербурга в ближайшей перспективе сохранят свою привлекательность для жилищного строительства, утверждает Дмитрий Брызгалин, генеральный директор ГК «Город», на старте нового проекта комплексного освоения территории в Каменке.
– Сегодня нередко приходится слышать мнение о том, что возможности Приморского района для развития жилищного строительства практически исчерпаны. Вы заявили новый проект «Морская звезда» именно здесь. Почему?
– Северо-Приморская часть (СПЧ) на протяжении последних 5-7 лет была одним из главных локомотивов жилищного строительства Санкт-Петербурга, обеспечивая в отдельные годы до половины общегородского ввода жилья. Сегодня это уже практически сформированная с точки зрения проживания территория, соответствующая современным стандартам комфортного проживания. Здесь активно развивается инфраструктура, открываются магазины, предприятия сферы обслуживания, школы, детские сады. На еще не застроенных участках здесь все еще возможна реализация проектов класса комфорт. Главное условие – жилой комплекс должен отличаться интересным архитектурным решением, предлагать передовой для сегмента набор инженерно-технических опций, а также широкий выбор эргономичных планировок. Именно такое видение перспектив Приморского района и СПЧ обусловило запуск нашего нового проекта – жилого комплекса «Морская звезда» с общей площадью жилых помещений 43,5 тыс. кв. м, расположенного на пересечении улиц Оптиков и Туристской.
– Как этот объект отражает принятую в компании концепцию «работать на опережение рынка»?
– Несмотря на относительно небольшие размеры застраиваемого участка, мы постарались предусмотреть для жилого комплекса максимум современной инфраструктуры, необходимой будущим жильцам. Первые два этажа комплекса целиком отведены под размещение учреждений торговли и обслуживания. Кроме того, на территории ЖК «Морская звезда» вдоль улицы Оптиков расположится трехэтажный торговый центр, основными арендаторами которого станут операторы современной сетевой розницы.
– Где еще в Приморском районе вы видите возможности для развития жилищного строительства?
– Формирование кварталов Северо-Приморской части на сегодняшний день в общем и целом завершено, свободных участков, в границах которых действующими градостроительными регламентами разрешено строительство жилых домов практически не осталось. Вполне вероятно, что эти территории будут застраиваться ведомственным жильем в рамках государственных программ, поэтому серьезное пополнение уже имеющегося спектра предложений вряд ли произойдет. Теоретически последним «резервом» для жилищного строительства в Северо-Приморской части могли бы стать гаражные автостоянки (их насчитывается не менее трех, хотя кварталы застроены современными жилыми комплексами с паркингами), но о планах городских властей по их перебазированию нам ничего не известно.
Гораздо более интересно выглядят перспективы развития новых кварталов на месте бывших сельхозугодий Каменки, на территориях северо-западнее Глухарской улицы.
– Есть ли в ваших планах застройка участков в этом районе Санкт-Петербурга?
– Сейчас в стадии проектирования у нас находится квартал более 1,9 млн кв. м площадей, который займет территорию 102,64 га, ограниченную улицами Глухарской, Планерной, Плесецкой и берегом реки Каменки. Проект планировки территории (ППТ) уже согласован: соответствующее решение принято правительством Санкт-Петербурга 29 октября.
Инвестиции в сам проект составят около 90 млрд рублей, в том числе 5 млрд рублей – в объекты социальной инфраструктуры.
На участке поочередно будут возведены четыре квартала, преимущественно с малоэтажной застройкой (до 18 м), однако появится и архитектурная доминанта – здание высотой до 75 м. Строительство первой очереди начнется уже в 2014 году. В новом проекте будет, на наш взгляд, наиболее полно представлена концепция комфорт-класса как единой жилой среды, объединяющей эргономичные планировки квартир, удобные лестничные площадки, холлы, колясочные, благоустроенную придомовую территорию и качественное инженерно-техническое оснащение.
ППТ предусмотрено строительство пяти детских садов (в совокупности не менее чем на 920 детей) и четырех школ (минимум на 3025 учащихся). Во встроенных помещениях появятся две поликлиники для обслуживания и детского, и взрослого населения. Все социальные объекты будут безвозмездно переданы в распоряжение городских властей.
Хотел бы акцентировать внимание на транспортную доступность застраиваемой территории: неподалеку от границ участка планируется перспективная пробивка проспекта Авиаконструкторов. Кроме того, здесь запланированы две станции метрополитена и съезд с кольцевой автодороги.
– А как оцениваете перспективы развития Красносельского района? Что может стать существенным драйвером цен на жилье в ближайшее время и в Приморском, и в Красносельском районах?
– Среди всех территорий, находящихся внутри административных границ Санкт-Петербурга, Юго-Западная Приморская часть Красносельского района будет демонстрировать в ближайшие годы одни из самых высоких темпов жилищного строительства. Здесь уже начал формироваться однородный кластер комфортного жилья, сочетающего преимущества экологически благополучного района и современных подходов к обустройству жилой среды.
Основным драйвером цен на потребительском рынке всегда выступает спрос. В настоящее время спрос и предложение на первичном рынке сбалансированы, поэтому резкие движения цен маловероятны, что позволяет покупателям спокойно и планомерно решать жилищные вопросы.
– Сегодня для многих покупателей решающее значение при выборе жилья имеет его близость к метро. Насколько вы разделяете эту позицию? Может быть, городу следует развивать иные виды транспорта?
– По мере развития рынка жилья все более сложной становится модель покупательского поведения, определяющая выбор того или иного объекта недвижимости. Еще несколько лет назад основными критериями были доступность станции метро, наличие поблизости универсального магазина, желательно современного сетевого формата. В сумме этих двух признаков вполне хватало, чтобы позиционировать объект на уровне «комфорт». Сегодня диапазон факторов, влияющих на решение о покупке, существенно расширился. Наш потребитель внимательно изучает планировки, интересуются инженерно-техническим оснащением квартиры и дома, тем, какие будут лифты, предусмотрен ли спуск в паркинг, охраняется ли дворовая территория, какая инфраструктура будет размещаться на первых этажах комплекса и в самом квартале.
Фактически чтобы позиционироваться в классе комфорт, объект сегодня должен обладать характеристиками едва ли не жилья бизнес-класса. По этому принципу, например, проектировалось инженерно-техническое оснащение всех наших жилых комплексов. Лифты OTIS, подземный отапливаемый паркинг, спуск в который предусмотрен на лифте с любой лестничной площадки, просторные холлы с колясочными и входные группы, выполненные по авторским дизайн-проектам, – все это выходит за стандартные параметры комфортного жилья.
Генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургские электрические сети" Владимир Самоталин рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Григорию Тихому об основных сложностях, которые возникают у сетевиков со строительными компаниями, и поделился своим видением того, как сократить время подключения построенных объектов к объектам энергии.
Вы наверняка часто сталкиваетесь со строителями. Являются ли они вашими основными клиентами?
– Я бы не сказал, что строители – наши главные клиенты, но мы, безусловно, с ними часто сталкиваемся. Заявки от них составляют до 50% от общего объема всех заявок, которые сегодня поступают. Если говорить о живом общении, то такие встречи происходят не так уж и часто. У нас установлены тарифы, и цены клиентам понятны, поэтому встречи обычно происходят, когда у людей есть сомнение: идти к нам или в другую сетевую компанию.
Сегодня мы работаем с крупными застройщиками, такими как ЛенСпецСМУ, ГДСК, Setl City и "Балтийская жемчужина" – это основные игроки жилищного рынка.
Изменились ли по вашим ощущениям темпы ввода жилья? Увеличилось ли количество заявок от строителей?
– Мы растущая компания, и развиваемся как раз за счет увеличения обращений по техприсоединению, поэтому можно сделать вывод об увеличении темпов строительства нового жилья. Количество заявок на техприсоединение с каждым годом растет.
Сколько в среднем стоит подключить один новый дом?
- По тарифу на ГРЩ, предпочтительному для застройщика, подключить двухсотквартирный дом стоит порядка 65 млн рублей (по второй категории). На каждую квартиру в таком случае приходится до 10 кВт мощности. В моем понимании 65 млн.руб. – это стоимость 10 квартир, соответственно я оцениваю стоимость подключения к электрическим мощностям, до 5% от рыночной стоимости жилья.
Для вас как для сетевой компании в каких районах проще подключать новые дома, а в каких сложнее?
– Прежде всего, нам проще осуществлять подключение в тех районах, где уже есть наши сети. В основном это окраинные районы Петербурга. В самой большой степени – это Красносельский, Петродворцовый районы и Колпино. Если создана инфраструктура и построены трансформаторные подстанции, подключение занимает минимальный срок.
Сложности вызывает подключение в центре города, а максимально сложная задача – осуществить подключение, когда у нас нет собственного источника. В таких случаях мы запрашиваем мощность у смежных сетевых организации. Этот вариант самый долгий по реализации. Для того, чтобы снизить такие риски, сейчас мы проектируем и строим подстанции 110 кВ практически во всех районах Петербурга.
Цена подключения во всем городе единая или она как-то отличается?
– У нас есть деление на зоны, но я бы сказал, что ценовое отличие между зонами не превышает 2%. Практически за одни и те же деньги мы подключаем и в центре, и на окраине. Я считаю, что так и должно быть. Не вижу смысла в дискриминационном делении внутри города.
Сколько времени в среднем уходит на подключение одного нового дома?
– В среднем на подключение требуется полтора года. Если на готовых территориях этот период можно сократить до года, то на неподготовленных он занимает два года и больше. В среднем мы заключаем договоры сроком на 1,5-2 года, и в трех из десяти случаев допускаем просрочку, которая может доходить до полугода. Она связана с созданием новых сетевых объектов.
На что уходит больше всего времени?
– По затратам 40% уходит на проектно-изыскательские работы и на их согласование, 60% оставшегося времени – на строительную часть. Сам процесс присоединения очень затратный и с точки зрения времени, и с точки зрения необходимых усилий.
Получается, что можно снизить подключение в два раза, если убрать лишнюю бюрократию?
– Я бы не стал говорить, что в два раза, но снизить сроки возможно. Город имеет развитую инфраструктуру, поэтому я не вижу возможности исключить, как вы говорите, бюрократию в большинстве случаев. Потому что мы согласовываем прокладки сетей, учитывая все градостроительные составляющие, архитектурные вопросы и прочее. В основном все эти вопросы обоснованы.
Возникают ли у вас сложности со строительными компаниями? И существуют ли типовые проблемы?
– Сложности, безусловно, возникают. Главная, на мой взгляд, заключается в том, что мы далеко не всегда можем обеспечить застройщику строительную мощность. Обычно у застройщика достаточно длительный график набора мощности. Например, подается заявка на 10 МВА, при этом набор нагрузки происходит в течении 5-6 лет – на протяжении всего строительства жилого комплекса. При этом застройщик готов выйти на площадку уже через 3-4 месяца после подачи заявки, и уже тогда ему понадобится строительная мощность примерно в 1 МВА.
Наша задача – дать ему эту мощность в сжатые сроки. Наиболее эффективно это можно сделать за счет строительства сети, которую в будущем можно будет использовать для постоянной схемы. Но это мощная сеть, а это значит большое проектирование и длительное время строительства. Очень сложно сделать это все в сжатые сроки.
Кстати, для сокращения сроков мы вводим этапность строительства, либо застройщик может взять часть схемы в собственное производство (присоединение на РП).
Здесь возникает вторая сложность – согласование проектирования и приемка собственных сетей застройщика. Бывают ситуации, когда застройщик экономит на сетях либо нанимает некомпетентную организацию по ведению СМР на электросетях. Из-за этого в дальнейшем могут возникнуть сложности при вводе объекта в эксплуатацию.
В целом политика профессионального застройщика – переложить вопросы по энергетическому обеспечению на нас. Поэтому разногласия у нас обычно не возникают, и работать с застройщиками на мой взгляд достаточно комфортно.
Кто получил у вас максимальную мощность в прошлом году?
– Основным заявителем в прошлом году стал Комитет по строительству, который ведет достаточно активную политику в жилищном строительстве. Мы подключали застройку 20 и 21 квартала юго-западной приморской части "Балтийской жемчужины". В этом году мы заключили договоры с ЛенСпецСМУ на проекты "Ласточкино гнездо" и в районе Московской-Товарной, 78 квартал, и Блюхера, 12, – проекты ГДСК. Все эти проекты мощностью порядка 10 МВт каждый. Если взять весь объем заключенных договоров и исключить такие крупные объекты, как "Лахта-центр" Газпрома и аэропорт, 20% жилищных объектов заберут у нас 80% мощности. Сегодня нашей стратегией является работа с крупными жилищными застройщиками с высокой единичной мощностью. И компания к этому готова, и люди понимают, что мы имеем уже достаточно опыта.
Сегодня для всех больная тема – это реагенты.
– Для нас она больная в меньшей степени. У нас на сегодня 10 подстанций 110 кВ, 9 из них – новые закрытые подстанции, все оборудование находится в здании. Соответственно, на это оборудование не влияют внешние погодные факторы. Сегодня в нашем распоряжении лишь одна открытая подстанция – "Красный Октябрь", на которой, во-первых, ведется реконструкция, а во-вторых, она удалена от больших транспортных объектов.
Не кажется ли вам, что проблема с реагентами - надуманная?
– Я бы не стал сбрасывать эту проблему со счетов. Думаю, что здесь играет роль совокупность факторов: несвоевременное обслуживание, устаревшее оборудование и, возможно, в какой-то степени погодные условия.