Дмитрий Брызгалин: «Северо-Приморская часть является одним из главных локомотивов жилищного строительства»
Приморский и Красносельский районы Санкт-Петербурга в ближайшей перспективе сохранят свою привлекательность для жилищного строительства, утверждает Дмитрий Брызгалин, генеральный директор ГК «Город», на старте нового проекта комплексного освоения территории в Каменке.
– Сегодня нередко приходится слышать мнение о том, что возможности Приморского района для развития жилищного строительства практически исчерпаны. Вы заявили новый проект «Морская звезда» именно здесь. Почему?
– Северо-Приморская часть (СПЧ) на протяжении последних 5-7 лет была одним из главных локомотивов жилищного строительства Санкт-Петербурга, обеспечивая в отдельные годы до половины общегородского ввода жилья. Сегодня это уже практически сформированная с точки зрения проживания территория, соответствующая современным стандартам комфортного проживания. Здесь активно развивается инфраструктура, открываются магазины, предприятия сферы обслуживания, школы, детские сады. На еще не застроенных участках здесь все еще возможна реализация проектов класса комфорт. Главное условие – жилой комплекс должен отличаться интересным архитектурным решением, предлагать передовой для сегмента набор инженерно-технических опций, а также широкий выбор эргономичных планировок. Именно такое видение перспектив Приморского района и СПЧ обусловило запуск нашего нового проекта – жилого комплекса «Морская звезда» с общей площадью жилых помещений 43,5 тыс. кв. м, расположенного на пересечении улиц Оптиков и Туристской.
– Как этот объект отражает принятую в компании концепцию «работать на опережение рынка»?
– Несмотря на относительно небольшие размеры застраиваемого участка, мы постарались предусмотреть для жилого комплекса максимум современной инфраструктуры, необходимой будущим жильцам. Первые два этажа комплекса целиком отведены под размещение учреждений торговли и обслуживания. Кроме того, на территории ЖК «Морская звезда» вдоль улицы Оптиков расположится трехэтажный торговый центр, основными арендаторами которого станут операторы современной сетевой розницы.
– Где еще в Приморском районе вы видите возможности для развития жилищного строительства?
– Формирование кварталов Северо-Приморской части на сегодняшний день в общем и целом завершено, свободных участков, в границах которых действующими градостроительными регламентами разрешено строительство жилых домов практически не осталось. Вполне вероятно, что эти территории будут застраиваться ведомственным жильем в рамках государственных программ, поэтому серьезное пополнение уже имеющегося спектра предложений вряд ли произойдет. Теоретически последним «резервом» для жилищного строительства в Северо-Приморской части могли бы стать гаражные автостоянки (их насчитывается не менее трех, хотя кварталы застроены современными жилыми комплексами с паркингами), но о планах городских властей по их перебазированию нам ничего не известно.
Гораздо более интересно выглядят перспективы развития новых кварталов на месте бывших сельхозугодий Каменки, на территориях северо-западнее Глухарской улицы.
– Есть ли в ваших планах застройка участков в этом районе Санкт-Петербурга?
– Сейчас в стадии проектирования у нас находится квартал более 1,9 млн кв. м площадей, который займет территорию 102,64 га, ограниченную улицами Глухарской, Планерной, Плесецкой и берегом реки Каменки. Проект планировки территории (ППТ) уже согласован: соответствующее решение принято правительством Санкт-Петербурга 29 октября.
Инвестиции в сам проект составят около 90 млрд рублей, в том числе 5 млрд рублей – в объекты социальной инфраструктуры.
На участке поочередно будут возведены четыре квартала, преимущественно с малоэтажной застройкой (до 18 м), однако появится и архитектурная доминанта – здание высотой до 75 м. Строительство первой очереди начнется уже в 2014 году. В новом проекте будет, на наш взгляд, наиболее полно представлена концепция комфорт-класса как единой жилой среды, объединяющей эргономичные планировки квартир, удобные лестничные площадки, холлы, колясочные, благоустроенную придомовую территорию и качественное инженерно-техническое оснащение.
ППТ предусмотрено строительство пяти детских садов (в совокупности не менее чем на 920 детей) и четырех школ (минимум на 3025 учащихся). Во встроенных помещениях появятся две поликлиники для обслуживания и детского, и взрослого населения. Все социальные объекты будут безвозмездно переданы в распоряжение городских властей.
Хотел бы акцентировать внимание на транспортную доступность застраиваемой территории: неподалеку от границ участка планируется перспективная пробивка проспекта Авиаконструкторов. Кроме того, здесь запланированы две станции метрополитена и съезд с кольцевой автодороги.
– А как оцениваете перспективы развития Красносельского района? Что может стать существенным драйвером цен на жилье в ближайшее время и в Приморском, и в Красносельском районах?
– Среди всех территорий, находящихся внутри административных границ Санкт-Петербурга, Юго-Западная Приморская часть Красносельского района будет демонстрировать в ближайшие годы одни из самых высоких темпов жилищного строительства. Здесь уже начал формироваться однородный кластер комфортного жилья, сочетающего преимущества экологически благополучного района и современных подходов к обустройству жилой среды.
Основным драйвером цен на потребительском рынке всегда выступает спрос. В настоящее время спрос и предложение на первичном рынке сбалансированы, поэтому резкие движения цен маловероятны, что позволяет покупателям спокойно и планомерно решать жилищные вопросы.
– Сегодня для многих покупателей решающее значение при выборе жилья имеет его близость к метро. Насколько вы разделяете эту позицию? Может быть, городу следует развивать иные виды транспорта?
– По мере развития рынка жилья все более сложной становится модель покупательского поведения, определяющая выбор того или иного объекта недвижимости. Еще несколько лет назад основными критериями были доступность станции метро, наличие поблизости универсального магазина, желательно современного сетевого формата. В сумме этих двух признаков вполне хватало, чтобы позиционировать объект на уровне «комфорт». Сегодня диапазон факторов, влияющих на решение о покупке, существенно расширился. Наш потребитель внимательно изучает планировки, интересуются инженерно-техническим оснащением квартиры и дома, тем, какие будут лифты, предусмотрен ли спуск в паркинг, охраняется ли дворовая территория, какая инфраструктура будет размещаться на первых этажах комплекса и в самом квартале.
Фактически чтобы позиционироваться в классе комфорт, объект сегодня должен обладать характеристиками едва ли не жилья бизнес-класса. По этому принципу, например, проектировалось инженерно-техническое оснащение всех наших жилых комплексов. Лифты OTIS, подземный отапливаемый паркинг, спуск в который предусмотрен на лифте с любой лестничной площадки, просторные холлы с колясочными и входные группы, выполненные по авторским дизайн-проектам, – все это выходит за стандартные параметры комфортного жилья.
Пять месяцев поочередно вступают в силу федеральные законы из так называемого жилищного пакета, направленные на формирование в стране рынка доступного жилья. Об этом наш корреспондент беседует с председателем Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга Михаилом Амосовым.– Жилищный и Градостроительный кодексы, как и другие законы, входящие в жилищный пакет, вызывают много вопросов и нареканий у представителей строительного бизнес-сообщества. Какова Ваша оценка?
– Однозначно их оценить невозможно, здесь есть свои сильные и слабые стороны. Я, честно говоря, считаю, что градостроительное законодательство – не дело федеральных властей. Но сам Градостроительный кодекс разработан достаточно грамотно, и его принятие вряд ли сильно усложнит жизнь законодательной и исполнительной власти в регионах.
Очень важным юридическим достижением нового Жилищного кодекса является введение понятия «многоквартирный дом». Оговаривается закрепленность за каждым домом земельного участка, необходимость коллективного выбора управляющей компании и общественного принятия решения относительно цен на потребляемые услуги. Жилищный кодекс открывает возможности для реформирования системы управления ЖКХ, ну а сумеют ли во благо использовать эти возможности региональные власти – покажет время.
– Сейчас многие вспоминают высказывание Президента России Владимира Путина о том, что нужно проверить новые законы в действии, а уже потом вносить поправки. На Ваш взгляд, какие поправки обязательно должны быть внесены?
– Федеральное законодательство для нас все равно, что погода. Требовать внесения поправок равносильно тому, чтобы просить небо прекратить дождь. Опыт показывает, что ничего из этого не выходит. Поэтому, честно вам скажу, не особенно занимаюсь поправками к федеральному законодательству, это моя профессиональная позиция депутата Законодательного собрания. Я считаю, что мы к этому дождю должны приспосабливаться, придумывать, как обратить его во благо наших жителей, какие «козырьки» построить для защиты от него. Единственная поправка, которая, на мой взгляд, должна быть принята – и мы говорили об этом с Павлом Крашенинниковым как с одним из разработчиков – федеральный акт о том, что межевание земель в жилой застройке проводится за счет государства, муниципалитета, а не за счет граждан.
– И какие же «козырьки» от законодательного дождя можно построить в Санкт-Петербурге?
– Во-первых, мы обязаны привести местное законодательство в соответствие с федеральным – изменить закон «О жилищной политике», разработать законы о ценах на содержание и текущий ремонт жилых домов. В связи с вступлением в силу нового Жилищного кодекса нашей комиссией подготовлено тринадцать законопроектов, направленных на регулирование отношений в жилищной сфере. Что касается Градостроительного кодекса, то он дает возможность на местном уровне решать ряд насущных проблем. В соответствии с новым Градостроительным кодексом будет утверждаться Генеральный план развития Санкт-Петербурга, не менее важным вопросом является и разработка Правил землепользования и застройки как общих, которые должны действовать по всему городу, так и градостроительных регламентов по зонам. И это в значительной степени заполнит пустующее правовое поле. Кроме того, на мой взгляд, необходимо подумать о принятии либо отдельного закона, либо дополнительно ввести в уже существующие законодательные акты правила поквартальной застройки. Они должны будут регламентировать этапы освоения и преобразования территорий, соответствие заявленной градостроительной концепции, механизмы воздействия в случае, если застройщиками не выполняются взятые на себя обязательства. В общих чертах все это должно быть сформулировано на уровне городского закона, а уже потом в соответствии с законом городское Правительство города будет привлекать инвесторов к развитию тех или иных территорий.
Вторым «козырьком» может стать работа, направленная на самоограничение городской власти в вопросах управления жилищным фондом, чтобы люди сами принимали решения по важным для них вопросам. К сожалению, сейчас очень многие вопросы решаются, так сказать, «заочно», путем обхода квартир с подписными листами. Во избежание дальнейшего применения подобной практики должны быть разработаны и приняты соответствующие правовые акты, регламентирующие отношения между гражданами и исполнительной властью.
– В последнее время в связи с принятием закона о долевом строительстве риэлтеры и застройщики предрекают чуть ли не крах всей строительной отрасли в Санкт-Петербурге. Что нужно сделать, чтобы избежать кризиса?
– С правовой точки зрения взаимоотношения частных лиц и строительных компаний должны были быть отрегулированы. Но при реализации закона, как у нас часто бывает, перегнули палку: необходимо было предусмотреть достаточно длительный переходный период, в течение которого вводить отдельные пункты. Теперь же переходный период повлечет за собой много издержек, одна из которых – увеличение продолжительности цикла строительства.
Чтобы избежать кризиса, необходимо создать наиболее выгодные условия для застройщиков. На сегодня в Санкт-Петербурге очень остро стоит вопрос доступа к земельным участкам. Внедрение конкурсного механизма – это хорошо, но недостаточно. Остро стоит проблема инженерного обеспечения. Сейчас обеспечение участка инфраструктурой полностью возложено на застройщика, и в этом случае право на освоение территории должно приобретаться по минимальной цене. Вариантом такого развития событий может выступать «Балтийская жемчужина». Да, в ходе реализации этого проекта, по предварительным оценкам, город не получит $800-900 млн на развитие инфраструктуры (это треть городского бюджета), но инвестор сам обеспечивает участок всеми инженерными коммуникациями.
Другой вариант, когда город выступает в роли девелопера, прокладывает инженерные коммуникации из собственных фондов, делает проект планировки, межевания и затем привлекает застройщиков. Но это возможно только при проведении властями более активной градостроительной политики не только в плане регулирования, но и в плане реализации. Я думаю, что на сегодняшний день более предпочтительным является путь, когда инфраструктура развивается за счет привлечения частных компаний. Ситуация, когда город сам занимается развитием территорий, мне откровенно кажется менее эффективной.
Беседовала Вероника Шеменева, АСН-Инфо