Дмитрий Брызгалин: «Северо-Приморская часть является одним из главных локомотивов жилищного строительства»
Приморский и Красносельский районы Санкт-Петербурга в ближайшей перспективе сохранят свою привлекательность для жилищного строительства, утверждает Дмитрий Брызгалин, генеральный директор ГК «Город», на старте нового проекта комплексного освоения территории в Каменке.
– Сегодня нередко приходится слышать мнение о том, что возможности Приморского района для развития жилищного строительства практически исчерпаны. Вы заявили новый проект «Морская звезда» именно здесь. Почему?
– Северо-Приморская часть (СПЧ) на протяжении последних 5-7 лет была одним из главных локомотивов жилищного строительства Санкт-Петербурга, обеспечивая в отдельные годы до половины общегородского ввода жилья. Сегодня это уже практически сформированная с точки зрения проживания территория, соответствующая современным стандартам комфортного проживания. Здесь активно развивается инфраструктура, открываются магазины, предприятия сферы обслуживания, школы, детские сады. На еще не застроенных участках здесь все еще возможна реализация проектов класса комфорт. Главное условие – жилой комплекс должен отличаться интересным архитектурным решением, предлагать передовой для сегмента набор инженерно-технических опций, а также широкий выбор эргономичных планировок. Именно такое видение перспектив Приморского района и СПЧ обусловило запуск нашего нового проекта – жилого комплекса «Морская звезда» с общей площадью жилых помещений 43,5 тыс. кв. м, расположенного на пересечении улиц Оптиков и Туристской.
– Как этот объект отражает принятую в компании концепцию «работать на опережение рынка»?
– Несмотря на относительно небольшие размеры застраиваемого участка, мы постарались предусмотреть для жилого комплекса максимум современной инфраструктуры, необходимой будущим жильцам. Первые два этажа комплекса целиком отведены под размещение учреждений торговли и обслуживания. Кроме того, на территории ЖК «Морская звезда» вдоль улицы Оптиков расположится трехэтажный торговый центр, основными арендаторами которого станут операторы современной сетевой розницы.
– Где еще в Приморском районе вы видите возможности для развития жилищного строительства?
– Формирование кварталов Северо-Приморской части на сегодняшний день в общем и целом завершено, свободных участков, в границах которых действующими градостроительными регламентами разрешено строительство жилых домов практически не осталось. Вполне вероятно, что эти территории будут застраиваться ведомственным жильем в рамках государственных программ, поэтому серьезное пополнение уже имеющегося спектра предложений вряд ли произойдет. Теоретически последним «резервом» для жилищного строительства в Северо-Приморской части могли бы стать гаражные автостоянки (их насчитывается не менее трех, хотя кварталы застроены современными жилыми комплексами с паркингами), но о планах городских властей по их перебазированию нам ничего не известно.
Гораздо более интересно выглядят перспективы развития новых кварталов на месте бывших сельхозугодий Каменки, на территориях северо-западнее Глухарской улицы.
– Есть ли в ваших планах застройка участков в этом районе Санкт-Петербурга?
– Сейчас в стадии проектирования у нас находится квартал более 1,9 млн кв. м площадей, который займет территорию 102,64 га, ограниченную улицами Глухарской, Планерной, Плесецкой и берегом реки Каменки. Проект планировки территории (ППТ) уже согласован: соответствующее решение принято правительством Санкт-Петербурга 29 октября.
Инвестиции в сам проект составят около 90 млрд рублей, в том числе 5 млрд рублей – в объекты социальной инфраструктуры.
На участке поочередно будут возведены четыре квартала, преимущественно с малоэтажной застройкой (до 18 м), однако появится и архитектурная доминанта – здание высотой до 75 м. Строительство первой очереди начнется уже в 2014 году. В новом проекте будет, на наш взгляд, наиболее полно представлена концепция комфорт-класса как единой жилой среды, объединяющей эргономичные планировки квартир, удобные лестничные площадки, холлы, колясочные, благоустроенную придомовую территорию и качественное инженерно-техническое оснащение.
ППТ предусмотрено строительство пяти детских садов (в совокупности не менее чем на 920 детей) и четырех школ (минимум на 3025 учащихся). Во встроенных помещениях появятся две поликлиники для обслуживания и детского, и взрослого населения. Все социальные объекты будут безвозмездно переданы в распоряжение городских властей.
Хотел бы акцентировать внимание на транспортную доступность застраиваемой территории: неподалеку от границ участка планируется перспективная пробивка проспекта Авиаконструкторов. Кроме того, здесь запланированы две станции метрополитена и съезд с кольцевой автодороги.
– А как оцениваете перспективы развития Красносельского района? Что может стать существенным драйвером цен на жилье в ближайшее время и в Приморском, и в Красносельском районах?
– Среди всех территорий, находящихся внутри административных границ Санкт-Петербурга, Юго-Западная Приморская часть Красносельского района будет демонстрировать в ближайшие годы одни из самых высоких темпов жилищного строительства. Здесь уже начал формироваться однородный кластер комфортного жилья, сочетающего преимущества экологически благополучного района и современных подходов к обустройству жилой среды.
Основным драйвером цен на потребительском рынке всегда выступает спрос. В настоящее время спрос и предложение на первичном рынке сбалансированы, поэтому резкие движения цен маловероятны, что позволяет покупателям спокойно и планомерно решать жилищные вопросы.
– Сегодня для многих покупателей решающее значение при выборе жилья имеет его близость к метро. Насколько вы разделяете эту позицию? Может быть, городу следует развивать иные виды транспорта?
– По мере развития рынка жилья все более сложной становится модель покупательского поведения, определяющая выбор того или иного объекта недвижимости. Еще несколько лет назад основными критериями были доступность станции метро, наличие поблизости универсального магазина, желательно современного сетевого формата. В сумме этих двух признаков вполне хватало, чтобы позиционировать объект на уровне «комфорт». Сегодня диапазон факторов, влияющих на решение о покупке, существенно расширился. Наш потребитель внимательно изучает планировки, интересуются инженерно-техническим оснащением квартиры и дома, тем, какие будут лифты, предусмотрен ли спуск в паркинг, охраняется ли дворовая территория, какая инфраструктура будет размещаться на первых этажах комплекса и в самом квартале.
Фактически чтобы позиционироваться в классе комфорт, объект сегодня должен обладать характеристиками едва ли не жилья бизнес-класса. По этому принципу, например, проектировалось инженерно-техническое оснащение всех наших жилых комплексов. Лифты OTIS, подземный отапливаемый паркинг, спуск в который предусмотрен на лифте с любой лестничной площадки, просторные холлы с колясочными и входные группы, выполненные по авторским дизайн-проектам, – все это выходит за стандартные параметры комфортного жилья.
В начале декабря московский девелопер Tekta Gruop объявил о намерении выйти на рынок строительства Петербурга. Причем если в столичном регионе большинство объектов расположены у компании в ближнем Подмосковье, то в Петербурге управляющий партнер этой компании Андрей Биржин надеется реализовать проекты в гораздо более близких к центру районах. О планах компании в Северной столице он рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» Никите Кулакову.
– Почему вы решили выйти в Петербург?
– Наша компания активно развивается: в 2011 году объем продаж составил более 4 млрд рублей. У нас появилось достаточно средств и ресурсов для выхода на новые рынки.
– Сколько средств планируете инвестировать в Петербурге в 2012 году?
– Объем первоначальных инвестиций в приобретение площадок под застройку составит 40 млн USD.
– Какая земля вас интересует?
– Мы рассматриваем варианты приобретения земельных участков площадью от 1 до
– Что планируете строить в Петербурге?
– Здесь мы будем инвестировать в строительство жилья комфорт- и бизнес-класса. Нам есть что предложить покупателям Петербурга. Без ложной скромности, наши жилые комплексы становятся визитной карточкой тех районов, в которых они построены.
– Чем планируете побеждать конкурентов?
– О ценах пока говорить рано. Но у нас есть одно важное преимущество – мы не стараемся, как иногда другие застройщики, втиснуть максимально возможное количество квадратных метров на участке, а предлагаем новый класс жилья, который включает оригинальные архитектурные проекты, свободную планировку и востребованный метраж квартир, просторные ухоженные дворы, достаточный объем коммерческих площадей для необходимой инфраструктуры. Четко выдержанная концепция обуславливает высокий покупательский спрос на наши объекты в Подмосковье, уверен, что в Петербурге спрос на наши объекты будет значительным.
– Проекты будут оригинальными?
– Как показали многочисленные соцопросы и результаты фокус-групп, покупателям не нужна оригинальность. Мы предлагаем покупателям только то, что им нужно, а им нужно удобное место, яркий архитектурный проект, качественный монолит и продажа по 214-ФЗ. Все остальные «фишки», такие как холодильники для мехов, бассейны в доме и т.п., только увеличивают стоимость квадратного метра и не повышают востребованность дома. При ценообразовании важно понимать, за что целевая аудитория готова доплачивать, а за что – нет.
– Чем привлекателен для москвичей местный рынок?
– В целом в Петербурге весьма благоприятная ситуация для развития жилищного строительства: наблюдается успешное привлечение инвестиций в экономику города, развивается и модернизируется городская инфраструктура, присутствует здоровая конкуренция ипотечных продуктов. Цены на рынке жилья стабильны и предсказуемы, покупательский спрос существенно вырос по сравнению с 2009-2010 годами, и оснований для его снижения нет. Наряду с этими факторами налицо нехватка действительно качественного жилья, что создает предпосылки для высокого покупательского спроса.
– Рынок Ленобласти тоже рассматриваете?
– Нет. Пока только Петербург. Не хотим распыляться.
– Чем занимается компания в Подмосковье?
– Сейчас Tekta Group – один из ведущих застройщиков ближайшего Подмосковья. Специализация компании – масштабные проекты комплексной жилой застройки комфорт- и бизнес-класса. Общий объем нашего девелоперского портфеля – более 800 тыс. кв. м. В активной стадии строительства находятся жилые комплексы комфорт-класса «Да Винчи» в Одинцово (183 тыс. кв. м), «Акварели» в Балашихе (1-я очередь – 115 тыс. кв. м) и «Архимед» в Сергиевом Посаде (78 тыс. кв. м). Завершено строительство комплексов «Гранд Парк» Сергиевом Посаде (73 тыс. кв. м) и «Элит» (12 тыс. кв. м) в городе Хотьково.
– Сколько жилья компания построила в уходящем году?
– По предварительной оценке – более 127 тыс. кв. м, что составило около 4% всего монолитного строительства Московской области. В ближайших планах компании – ежегодно возводить от 100 тыс. кв. м в наиболее перспективных и благоустроенных городах ближайшего Подмосковья.
– Каковы ваши планы в основных регионах присутствия на следующий год?
– В 2012 году мы запустим три новых проекта жилищного строительства в Одинцово, Мытищах и Реутове общей площадью 500 тыс. кв. м. Для этого в 2011 году компания инвестировала 30 млн USD в покупку
– Сложно ли стало работать в Москве после смены власти?
– В Москве после смены власти жилищное строительство практически сошло на нет. Реализуются только проекты, разрешение на строительство которых было получено еще при предыдущем мэре. И даже заявленные до прихода Сергея Собянина проекты реализуются далеко не все. Новые столичные власти расторгли 344 инвестконтракта на строительство в общей сложности 7,5 млн кв. м жилой застройки и 2,5 млн кв. м торгово-офисных центров.
– Как повлияло на работу столичного строительного комплекса расширение границ Москвы?
– Это еще одна проблема. На присоединенных территориях заморожено строительство жилых проектов общей площадью порядка 7 млн кв. м. Все предыдущие планы развития территорий более недействительны, а новых планов пока еще нет. Согласование проектов на этой территории и получение разрешений на строительство реально начнется только через 2 года, так как сейчас процедуры их получения не прописаны и законодательно не закреплены.
– Получается, что выходя в Петербург, вы диверсифицируете риски?
– Именно так. Любому бизнесу нужен простор для развития. В Петербурге он есть.