Владимир Петров: «Доля ИЖС в общем объеме строительства области растет с каждым годом»
Глава департамента строительства и дорожного хозяйства Новгородской области Владимир Петров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о программах бюджетного жилищного строительства и предпосылках для снижения цены «квадрата» в регионе.
– Насколько успешными были последние годы для строительного сектора региона?
– Для Новгородской области 2012 год был достаточно успешным, прежде всего с точки зрения жилищного строительства. В прошлом году при плане 315 тыс. кв. м жилья фактически введено в действие 313,4 тыс. кв. м. По данному показателю область заняла 23-е место в России и 4-е место в Северо-Западном федеральном округе. При этом темп роста объемов строительства к уровню 2011 года составил 115,8%, в целом по стране этот показатель составил только 104,7%. А по темпу роста к 2011 году Новгородская область заняла первое место в СЗФО.
– Какой объем жилья планируется к вводу в 2013 году?
– Губернатором Новгородской области Сергеем Митиным 8 февраля 2013 года утвержден сводный план по вводу в действие жилых домов на 2013 год, согласно которому объем вводимого жилья в 2013 году по муниципальным районам и городскому округу составляет 350 тыс. кв. м, что соответствует плановому заданию Минрегионразвития РФ, доведенному до субъектов в 2010 году. На Великий Новгород от регионального планового задания приходится 46,6%. За семь месяцев 2013 года на территории Новгородской области было введено 52,4 тыс. кв. м жилья, в том числе населением за счет собственных и заемных средств было построено 41,7 тыс. кв. м. Ввод жилья в целом по области к уровню января-июля 2012 года составил 80,1%, по индивидуальным застройщикам – 83,6%. За январь-август 2013 года объем работ по направлению «строительство» уже составил около 12 млрд рублей.
– Оцените долю ИЖС в общем объеме строительства.
– На долю индивидуального жилищного строительства по итогам 2012 года приходится 58,1%. Это опять-таки больше показателя 2011 года – 52,3%.
Можно с уверенностью сказать, что площадь жилых домов, построенных населением, с каждым годом возрастает. Так, в 2012 году индивидуальными застройщиками было введено 182 тыс. кв. м жилья, что составило 128,6% к уровню 2011 года. Также необходимо отметить, что обеспеченность населения жильем в 2012 году достигла 28,7 кв. м общей площади на одного жителя и увеличилась за год на 0,7 кв. м, то есть на 2,5%. Отметим, что по сравнению с 2005 годом обеспеченность выросла на 4 кв. м, или на 16,2%. Здесь мы также опережаем среднероссийский показатель – в стране на одного жителя в 2012 году приходилось 23,4 кв. м жилых помещений.
– Какова средняя цена «квадрата» в области на сегодняшний день?
– По данным Новгородстата, средняя цена на первичном рынке жилья за первое полугодие 2013 года по области составила 43,6 тыс. рублей за 1 кв. м, средняя фактическая стоимость строительства без учета индивидуальных жилых домов составила 36,8 тыс. рублей за «квадрат». И на сегодняшний день крайне важной задачей является приостановка, а в перспективе и снижение стоимости жилья в регионе.
– Как обстоит дело с бюджетным строительством? Как идет реализация социально ориентированных жилищных программ?
– Правительством Новгородской области сейчас ведется активная работа по стимулированию развития жилищного строительства. Так, в июле 2013 года была принята долгосрочная областная целевая программа «Развитие жилищного строительства на территории Новгородской области на 2013‑2020 годы», в состав которой входит подпрограмма «Развитие арендного и некоммерческого жилищного фонда на территории Новгородской области».
На территории Новгородской области к концу 2012 года насчитывалось порядка 14,8 тыс. семей, имеющих невысокий уровень дохода и при этом нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для предоставления возможности таким семьям накопления средств для первоначального взноса на ипотечный кредит или для приобретения готового жилья необходимо формирование рынка некоммерческого жилья. В настоящее время в рамках данной подпрограммы мы прорабатываем вопрос строительства 224-квартирного жилого дома для медицинских работников в Великом Новгороде общей площадью 11,2 тыс. кв. м. Кроме того, в регионе разработан порядок создания жилищно-строительных кооперативов, предусматривающий в том числе предоставление им земельных участков. Активно прорабатывается вопрос по возможности обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предоставленных жилищно-строительным кооперативам.
Кроме того, для улучшения жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, распоряжением администрации Новгородской области от 27 марта 2013 года утверждена «дорожная карта» «Инфраструктурное обустройство земельных участков, предоставленных для жилищного строительства семьям, имеющим трех и более детей». Все эти меры в конечном итоге должны поспособствовать снижению стоимости строительства квадратного метра жилья, а также увеличить темпы роста жилищного строительства на территории области.
Кстати:
В начале октября 2013 года в Великом Новгороде прошли Дни Санкт-Петербурга. В беседе с представителями областной администрации вице-губернатор Санкт-Петербурга Марат Оганесян сообщил, что две петербургские компании – Группа ЛСР и ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» – заинтересованы в реализации крупных жилых проектов в Новгородской области. Приход петербургских строителей, по мнению новгородских властей, удешевит жилье в регионе.
Справка:
С начала года департаментом имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области реализовано на аукционах 13 земельных участков для целей строительства.
На два земельных участка общей площадью 87,4 тыс. кв. м были заключены договоры аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а 11 земельных участков общей площадью 38,8 тыс. кв. м предоставлено в собственность либо в аренду для строительства объектов нежилого назначения. Общая цена продажи, по результатам торгов, составила 37 млн 782 тыс. рублей. Доходы, получаемые по результатам аукционов, поступают в консолидированный бюджет области.
Городские власти определили главные условия, при которых девелоперы смогут реализовывать проекты комплексного освоения территории. Всю необходимую социальную инфраструктуру они будут обязаны построить за свой счет и подарить городу.
Есть первые согласившиеся – 12 компаний подписали необходимые соглашения с городскими властями. О том, почему и город, и девелоперы готовы приходить к соглашениям, корреспонденту «Строительного Еженедельника» Павлу Никифорову рассказал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко.
– С момента вашего назначения не прошло и 100 дней, но вы уже готовы предложить застройщикам новые правила игры на рынке.
– На самом деле многое из того, что мы сейчас делаем, начиналось и прорабатывалось, когда я был советником вице-губернатора Марата Оганесяна. Ситуация была непростая, мы понимали, что, по сути, все строительные проблемы города почти на два года были заморожены. И это было неправильно. Вопрос даже не в плановых показателях, вопрос в развитии города. Может быть, и стоило взять некую паузу, но надо было понимать, что последует за этой паузой. В первую очередь мы возобновили диалог с застройщиками. Они должны были понять, что ситуация изменилась, возможности городской казны изменились.
Хочешь строить новое жилье в больших объемах, на территориях, которые город должен обеспечить инфраструктурой, магистральными дорогами, инженерными сетями? Нагрузка в этом случае на город один к трем. Допустим, город выставляет на торги участок, продал его за 1 млрд. Но для того чтобы там был реализован проект, городу нужно потратить еще 3 млрд на инфраструктуру. Это цифры, которые применимы к конкретным территориям. Есть такие застройщики, которые понимают, что обязаны обеспечить территорию социальной инфраструктурой: садиками, школами, поликлиниками. Внутриквартальные проезды, дорожки делают сами.
Мы предлагаем механизм, как это обеспечить. Земельный участок – частная территория или на правах аренды – отмежевывается и отчуждается городу. Город с нашим управлением строительных проектов как с заказчиком участвует с этим земельным участком, попавшим к нему в оборот, в инвестиционном проекте. Второй стороной является инвестор: на свои деньги он возводит объект, который потом дарится городу по договору дарения.
– Но застройщик как коммерческая организация по нашему законодательству ничего городу подарить не может.
– Может, но это стоит ровно 140%. Если детский садик построить стоит в среднем 1 млн рублей за одно место, то есть себестоимость садика на 100 мест – 100 млн рублей. А если инвестор дарит, то он может сделать это только из чистой прибыли, заплатив с нее налоги. Плюс НДС. И все это в результате выливается до 140-150%. При всем благорасположении бизнеса к городу это кусается. Мы ищем механизм, это высший пилотаж для юристов: идут консультации с прокуратурой, с налоговиками. Пока сложно это складывается. И без внесения изменений в Градостроительный кодекс такого рода мероприятия провести практически невозможно. Но основная масса инвесторов смирились. Они понимают: договорившись с городом, они ускорят процесс собственного строительства, сократят на 2-2,5 года сроки согласований и мытарств. Пока мы вынуждены идти по такому пути. Есть правила, и они должны быть одинаковы для всех, даже если они тяжелы. Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты. Пока мы удерживаем ситуацию. Исключение – «Северная долина». Проекту уже пять лет, все договоренности уже выполнены, и та «социалка», которую они строят, будет выкупаться городом по старым правилам. Все новые проекты пойдут уже по новым правилам.
– Но есть старые проекты, например намыв на Васильевском острове.
– Основной инвестор – «Терра Нова» – который вел этот проект и его утвердил, нарезал его потом как лоскутное одеяло и распродал. Сейчас там семь или восемь собственников. Территория распределилась так, что теперь надо скоординировать их таким образом, чтобы было понятно, кто и сколько будет вкладывать в инфраструктуру.
– Насколько я знаю, уже есть такой опыт по координации инвесторов. Вы говорили, что с компаниями «Пионер», «ЮИТ» и Setl City будет достигнуто соглашение о выкупе участка у Росатома, передаче его городу и о строительстве. Только после этого проекты планировки территории будут утверждены, и они смогут начать там строительство. В компании «Пионер» сказали, что переговоры ведутся, но они еще далеки от завершения. Так все-таки есть соглашение или нет?
– Соглашение существует между городом и группой инвесторов о том, что мы приостанавливаем процесс превращения этой территории в рекреационную зону посредством выкупа, предложения иных территорий. Губернатор поддержал нашу инициативу. Хотя изначально идея о рекреационной зоне была более широкая: мы хотели вообще убрать оттуда жилье и оставить только зону отдыха. Но посмотрели, посчитали: там вся территория частная, город просто не сможет поднять такую ношу для создания рекреационной зоны. И был найден компромиссный вариант. Он заключается в следующем: часть территории, которая в этом треугольнике, образованном береговой линией, проектируемым ЗСД и Приморским проспектом, принадлежит Росатому. Этот участок группа инвесторов должна выкупить по нашему соглашению, передать городу на безвозмездной основе, благоустроив зону отдыха, береговую линию (откос с дорожками). Кроме того, ближе к ЗСД будет построена школа на 550 мест, плюс к этому будет построен детский садик на 85 мест.
Такие были договоренности. Инвесторы звонили и говорили, что опасаются, что мои интервью могут повысить стоимость выкупаемой земли. Но Росатом – абсолютно адекватная структура, они понимают, для чего выкупают эту землю, поэтому никаких злоупотреблений здесь быть не может. Это будет рыночная оценка, не запредельная. Сейчас разрабатываются документы, чтобы можно было затем парк передать городу. Это займет определенное время.
– Те компании, которые обладают большими участками земли сельхозназначения – на них эти правила распространяются?
– Для всех правила одинаковы. Абсолютно.