Владимир Петров: «Доля ИЖС в общем объеме строительства области растет с каждым годом»


25.11.2013 14:06

Глава департамента строительства и дорожного хозяйства Новгородской области Владимир Петров рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о программах бюджетного жилищного строительства и предпосылках для снижения цены «квадрата» в регионе.


– Насколько успешными были последние годы для строительного сектора региона?
– Для Новгородской области 2012 год был достаточно успешным, прежде всего с точки зрения жилищного строительства. В прошлом году при плане 315 тыс. кв. м жилья фактически введено в действие 313,4 тыс. кв. м. По данному показателю область заняла 23-е место в России и 4-е место в Северо-Западном федеральном округе. При этом темп роста объемов строительства к уровню 2011 года составил 115,8%, в целом по стране этот показатель составил только 104,7%. А по темпу роста к 2011 году Новгородская область заняла первое место в СЗФО.

– Какой объем жилья планируется к вводу в 2013 году?
– Губернатором Новгородской области Сергеем Митиным 8 февраля 2013 года утвержден сводный план по вводу в действие жилых домов на 2013 год, согласно которому объем вводимого жилья в 2013 году по муниципальным районам и городскому округу составляет 350 тыс. кв. м, что соответствует плановому заданию Минрегионразвития РФ, доведенному до субъектов в 2010 году. На Великий Новгород от регионального планового задания приходится 46,6%. За семь месяцев 2013 года на территории Новгородской области было введено 52,4 тыс. кв. м жилья, в том числе населением за счет собственных и заемных средств было построено 41,7 тыс. кв. м. Ввод жилья в целом по области к уровню января-июля 2012 года составил 80,1%, по индивидуальным застройщикам – 83,6%. За январь-август 2013 года объем работ по направлению «строительство» уже составил около 12 млрд рублей.

– Оцените долю ИЖС в общем объеме строительства.
– На долю индивидуального жилищного строительства по итогам 2012 года приходится 58,1%. Это опять-таки больше показателя 2011 года – 52,3%.
Можно с уверенностью сказать, что площадь жилых домов, построенных населением, с каждым годом возрастает. Так, в 2012 году индивидуальными застройщиками было введено 182 тыс. кв. м жилья, что составило 128,6% к уровню 2011 года. Также необходимо отметить, что обеспеченность населения жильем в 2012 году достигла 28,7 кв. м общей площади на одного жителя и увеличилась за год на 0,7 кв. м, то есть на 2,5%. Отметим, что по сравнению с 2005 годом обеспеченность выросла на 4 кв. м, или на 16,2%. Здесь мы также опережаем среднероссийский показатель – в стране на одного жителя в 2012 году приходилось 23,4 кв. м жилых помещений.

– Какова средняя цена «квадрата» в области на сегодняшний день?
– По данным Новгородстата, средняя цена на первичном рынке жилья за первое полугодие 2013 года по области составила 43,6 тыс. рублей за 1 кв. м, средняя фактическая стоимость строительства без учета индивидуальных жилых домов составила 36,8 тыс. рублей за «квадрат». И на сегодняшний день крайне важной задачей является приостановка, а в перспективе и снижение стоимости жилья в регионе.

– Как обстоит дело с бюджетным строительством? Как идет реализация социально ориентированных жилищных программ?
– Правительством Новгородской области сейчас ведется активная работа по стимулированию развития жилищного строительства. Так, в июле 2013 года была принята долгосрочная областная целевая программа «Развитие жилищного строительства на территории Новгородской области на 2013‑2020 годы», в состав которой входит подпрограмма «Развитие арендного и некоммерческого жилищного фонда на территории Новгородской области».
На территории Новгородской области к концу 2012 года насчитывалось порядка 14,8 тыс. семей, имеющих невысокий уровень дохода и при этом нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для предоставления возможности таким семьям накопления средств для первоначального взноса на ипотечный кредит или для приобретения готового жилья необходимо формирование рынка некоммерческого жилья. В настоящее время в рамках данной подпрограммы мы прорабатываем вопрос строительства 224-квартирного жилого дома для медицинских работников в Великом Новгороде общей площадью 11,2 тыс. кв. м. Кроме того, в регионе разработан порядок создания жилищно-строительных кооперативов, предусматривающий в том числе предоставление им земельных участков. Активно прорабатывается вопрос по возможности обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предоставленных жилищно-строительным кооперативам.
Кроме того, для улучшения жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, распоряжением администрации Новгородской области от 27 марта 2013 года утверждена «дорожная карта» «Инфраструктурное обустройство земельных участков, предоставленных для жилищного строительства семьям, имеющим трех и более детей». Все эти меры в конечном итоге должны поспособствовать снижению стоимости строительства квадратного метра жилья, а также увеличить темпы роста жилищного строительства на территории области.

Кстати:

В начале октября 2013 года в Великом Новгороде прошли Дни Санкт-Петербурга. В беседе с представителями областной администрации вице-губернатор Санкт-Петербурга Марат Оганесян сообщил, что две петербургские компании – Группа ЛСР и ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» – заинтересованы в реализации крупных жилых проектов в Новгородской области. Приход петербургских строителей, по мнению новгородских властей, удешевит жилье в регионе.
Справка:

С начала года департаментом имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области реализовано на аукционах 13 земельных участков для целей строительства.
На два земельных участка общей площадью 87,4 тыс. кв. м были заключены договоры аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а 11 земельных участков общей площадью 38,8 тыс. кв. м предоставлено в собственность либо в аренду для строительства объектов нежилого назначения. Общая цена продажи, по результатам торгов, составила 37 млн 782 тыс. рублей. Доходы, получаемые по результатам аукционов, поступают в консолидированный бюджет области.


ИСТОЧНИК: Михаил Немировский



11.12.2012 10:07

Уже через три года федеральный центр планирует отказаться от выделения средств на расселение аварийного жилья. О том, что ждет Петербург, для которого эта проблема традиционно остра, рассказал директор департамента региональных программ Фонда содействия реформированию ЖКХ Тамирлан Аджиев.

Этим летом губернатор Петербурга Георгий Полтавченко сообщил, что программа реставрации, реконструкции и сохранения исторического центра города оценивается в 4 трлн рублей. Откуда, на Ваш взгляд, могут поступить эти деньги?

- Сегодня президентом Владимиром Путиным поставлена задача за ближайшие три года полностью ликвидировать аварийный фонд в стране. Один из механизмов - строительство жилья эконом-класса. Однако профинансировать весь капитальный ремонт федеральный бюджет не в состоянии. По нашим подсчетам, на решение проблем аварийного жилья в России требуется порядка 3,5 трлн рублей. Таких денег у федеральных властей нет. Для того чтобы аварийный фонд не появлялся в дальнейшем, стратегически важен вопрос создания региональных систем капитального ремонта. Об этом также на недавнем совещании в правительстве страны говорил президент Владимир Путин. В ближайшие три года на создание таких региональных систем будет выделено 18 млрд рублей средств Фонда. Поэтому планируется, что в будущем расходы на проведение ремонта домов будут возложены на собственников жилья.

Критики этого нововведения указывают, что в аварийных домах зачастую проживают малообеспеченные граждане. К тому же в Петербурге многие собственники были вынуждены приватизировать жилье в домах XVIII-XIX века без когда-либо проводившегося капитального ремонта…

- В этом случае все зависит от собственников жилья. Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда действует с 2008 года. Жители должны были своевременно провести общие собрания и включить свой дом в эту программу - тогда их дом был бы отремонтирован. По официальным данным, с 2008 по 2012 год Санкт-Петербургу на реализацию было выделено более 10 млрд рублей средств фонда. С учетом софинансирования региона и собственников - это порядка 15-17 млрд рублей. И я думаю, большинство домов, которые в программу включили, - отремонтированы.

Что произойдет, если у жителей аварийных домов не окажется средств на ремонт собственного жилья?

- Разработаны механизмы, позволяющие привлекать для проведения капитального ремонта кредитные ресурсы. Кроме того, эти вопросы могут быть решены за счет муниципальных либо городских программ.

Фондом периодически проводятся проверки целевого расходования средств, выделенных на расселение аварийного жилья. Каковы результаты в Петербурге?

- Могу сказать о такой проверке 2009 года по Петербургу и Ленинградской области, на которой я присутствовал. Конечно, без замечаний не бывает. Но тогда у Петербурга были хорошие показатели, серьезных нареканий не было. Все-таки власть на местах понимает, что капитальный ремонт и расселение аварийного жилья - настолько социально значимый вопрос, что нужно прилагать максимум усилий для его решения. В Санкт-Петербурге учет и контроль аварийного жилья поставлен хорошо.

Многие регионы не успевают расходовать средства, выделяемые фондом. Петербург справляется?

- Да. За 2012 год те дома, которые были включены в программу, отремонтированы. Акты выездных проверок есть в муниципальных образованиях Петербурга.

Цифра:

67 место занимает Петербург в рейтинге эффективности реализации региональных адресных программ Фонда ЖКХ


ИСТОЧНИК: АСН-инфо, Антонина Асанова



10.12.2012 14:34

Максим Здор, председатель правления Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП), в беседе с корреспондентом "Строительного Еженедельника" Мариной Зыряновой подвел итоги работы банковского сектора в 2012 году и поделился своими мыслями о том, что сферу корпоративного кредитования ждет в 2013-м.

Как можно охарактеризовать ситуа­цию, сложившуюся в сфере кредитования строительной отрасли?

– Кредитование предприятий строительной отрасли является более сложным вопросом для банков, нежели кредитование иных отраслей, например, оптово-розничной торговли или компаний, занимающихся внешнеэкономической деятельностью. Это обусловлено прежде всего длительным циклом строительных проектов, вследствие чего банки считают их более рисковыми, особенно в условиях нестабильности на финансовых рынках. Классическое кредитование строительных проектов – это только долгосрочное кредитование, которое связано в первую очередь с длительностью самого строительного цикла проектов. Это один из факторов повышенного риска для банков. Другая категория рисков – высокая долговая нагрузка строителей (несоответствие долговой нагрузки и собственных средств), отсутствие приемлемого обеспечения (очень часто заемщики из этой отрасли не имеют другого залога, кроме как текущий строящийся объект), низкий уровень прозрачности компании и недостатки регулирования строительного рынка. На имеющуюся рыночную ситуацию может положительно повлиять совместная трехсторонняя работа заемщиков, банков и соответствующих государственных органов по минимизации рисков в строительной отрасли. Например, заемщикам для получения оптимальных условий по кредиту и для повышения оперативности лучше быть понятными и прозрачными в отношении банков, государство, со своей стороны, должно обеспечить интересы кредитора и заемщика, в том числе в части быстрого оформления регистрации залога недвижимости и выдачи соответ­ствующей разрешительной документации на объект, а банки в этих условиях будут готовы профинансировать строительный проект на длительный срок по приемлемой для заемщика ставке.

Какие проекты вам интересны - жилищные, коммерческие, промышленные или инфраструктурные?

– Все перечисленные проекты есть в портфеле банка: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также Москве МБСП финансирует проекты, связанные со строительства жилья и объектов коммерческой недвижимости; в Ульяновской области - строительство крупного промышленного объекта - современного цемент­ного завода, а также объекты городской инфраструктуры - гостиницы и аквапарк. Кроме этого, МБСП кредитует компании, строящие дороги, мосты, виадуки, а также осуществляющие строительные проекты в социальной, культурной и медицинской сферах, где конечным заказчиком являются государственные органы федеральной и муниципальной власти. Чаще всего мы являемся не единственным банком, с кем сотрудничают наши клиенты-строители. При этом мы устанавливаем собственные лимиты финансирования перечисленных строительных проектов исходя из финансового положения заемщика и вариантов обеспечения кредитов, а также качества источников погашения задолженности.

Какие банковские продукты пользуются наибольшим спросом у строительных компаний?

– Строительные компании активно используют классические кредитные продукты: кредиты, возобновляемые и не­возобновляемые кредитные линии, овердрафты. Однако в последние три года активно начали использоваться банков­ские гарантии, которые чаще всего необходимы в конкурсах на заключение того или иного контракта. Иногда по уже заключаемому контракту банковская гарантия необходима для обеспечения его выполнения либо обеспечения возврата аванса, перечисляемого по контракту.

Есть еще одно направление работы со строителями, которое пользуется популярностью, - банковские гарантии для заявительного порядка по возврату НДС. Для реализации своей деятельности строители закупают необходимые стройматериалы, в результате чего формируется НДС к возмещению. Банковская гарантия при заявительном порядке возврата НДС - это фактически поручительство банка за клиента перед государством, по результатам которого осуществляется возмещение НДС в течение 10 дней со дня подачи налоговой декларации, а не как при стандартной схеме возмещение НДС - только через 5-6 месяцев после того, как налоговая ин­спекция проведет все необходимые проверки. Такой банковский инструмент по­зволяет предприятию получить средства, фискально выведенные из хозяйственного оборота, и восполнить свои оборотные средства в текущем моменте.

В каких случаях вы берете залоги у строителей?

– Чаще всего мы оформляем в залог объекты недвижимости, земельные участки, строительную технику, но в отдельных случаях менеджмент банка допускает кредитование без оформления имущественного залога. На классификацию и размер обеспечения влияет вид и целевое назначение продукта, предоставляемого банком, краткосрочность реализуемой сделки, понятные и гарантированные источники погашения кредита, а также, несомненно, деловая и профессиональная репутация клиента. Например, без залога МБСП может предоставить отдельные виды банковских гарантий или краткосрочны кредиты. Часто в проводимых конкурсах или аукционах на заключение строительного контракта требуется обеспечительный платеж в сумме 5% от суммы контракта, который через 45 дней возвращается, если компания подписывает контракт. В подобном случае МБСП может сработать без залога при условии хорошего финансового положения и безупречной деловой репутации клиента.

Какие иные финансовые инструменты используются на строительном рынке? Пользуется ли спросом лизинг?

– В строительном процессе, как, соб­ственно, в любом процессе производства, задействовано значительное количество механизмов, оборудования и транспортных средств. Одним из инструментов приобретения средств производства является лизинг, который позволяет использовать налоговые преимущества, подразумевает отсутствие дополнительного залога, кроме самого предмета лизинга, а также использовать метод ускоренной амортизации. МБСП сотрудничает с несколькими лизинговыми компаниями, и в сделках, связанных с финансированием лизинговых проектов, мы принимаем решения исходя из рисков на конкретного лизингополучателя.

Работает ли ваш банк с первичным рынком, с ипотекой?

– В ближайшее время МБСП не планирует активно заниматься розничным банковским бизнесом. У нас корпоративная специализация. Тем не менее часто наши клиенты-строители обращаются к нам за аккредитивной формой расчетов при продаже объектов недвижимости физическим лицам: расчет по договорам купли-продажи осуществляется не наличными деньгами через ячейки, а в безналичной форме. Кроме того, при такой форме расчетов банк является и гарантом, и контролером сделки: продавец получит деньги в случае успешной регистрации сделки в ФРС. Что касается ипотечного кредитования, мы оказываем услуги по данному продукту в рамках программы по поддержке своих заемщиков – застройщиков жилья в части реализации готовых объектов недвижимости. На текущий момент МБСП предоставляет кредиты на покупку квартир на нескольких объектах.

Можно ли говорить о возможно­стях роста объема выданных кредитов строительным компаниям в течение ближайших трех лет?

– На мой взгляд, возможности роста есть, хотя вряд ли он будет интенсивным. Он будет обусловлен как увеличением спроса на жилую и коммерческую недвижимость, так и вложений, например, в транспортную, промышленную и городскую инфраструктуру. А для этого необходим как рост потребительского спроса, так и рост экономики регионов и страны в целом. И в первом, и во втором случае трудно ожидать бурного роста в условиях негативных тенденций сокращения потребления в западных странах и замедления крупнейших экономик мира. Поэтому рост кредитования строительных проектов, мне кажется, будет осуществляться невысокими темпами. Что касается ин­фраструктурных проектов, заказчиком которых чаще всего является государство, то уверенный рост сейчас сменится на менее интенсивный из-за смещения приоритетов бюджетных расходов в пользу социальных обязательств - мы неоднократно слышали и читали о замечаниях президента РФ Владимира Владимировича Путина действующему правительству о недопустимости невыполнения предвыборных обязательств, которые в большей части носят социальный характер.


ИСТОЧНИК: АСН-инфо