Александр Кущак: «Выделенные в Красногвардейском районе участки под спорт активно застраиваются»
Депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Александр Кущак рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о прорыве в области жилищного строительства, а также о проблеме точечной застройки в Красногвардейском районе.
– Какой основной блок проблем стоит сегодня перед Красногвардейским районом?
– Одной из основных проблем района остается борьба с уплотнительной застройкой. Несмотря на принимаемые городским правительством меры, проблема то и дело всплывает в разных частях города, и Красногвардейский район не исключение. Сегодня мы готовимся утвердить специальные планы застройки кварталов района, чтобы жители знали, что и где будет построено, а у наших строителей больше не возникало желания вместо спортивной площадки или парка построить жилой дом, а в подвале сделать спортивный зал. К сожалению, такие тенденции в городе сохраняются. В советские времена старый Генплан города предусматривал создание в каждом квартале физкультурно-оздоровительного комплекса. Но со временем эти нормативы позабылись, а те пятна, которые были выделены под эти цели, на сегодняшний день активно застраиваются жильем, магазинами шаговой доступности и многоэтажными паркингами. Такая ситуация сложилась на углу пр. Косыгина и Индустриального пр., на углу ул. Осипенко и пр. Косыгина. На пр. Энтузиастов инвестор пытается поставить пару паркингов прямо внутри квартала. Есть и факты незаконного строительства магазинов. Сложная ситуация и с зелеными зонами в районе. Каждый зеленый кусочек рассматривается инвестором как потенциальная площадка для строительства. Я жду, что положение дел поправит специальный закон о зеленых насаждениях, который находится на рассмотрении Законодательного собрания и готовится к третьему чтению. Благодаря закону удастся защитить значительную часть зеленых зон.
– Какие инвестиционные проекты на территории района вы можете выделить?
– В настоящее время в районе на разных стадиях готовности находится около 60 инвестиционных проектов. В текущем году была реализована пара крупных промышленных проектов. Это промышленно-логистический комплекс на Индустриальном пр., а также здание 6-этажного бизнес-центра в промышленно-деловой зоне на пр. Энергетиков. До конца 2013 года ООО «Технология» планирует ввести в эксплуатацию 4-этажное здание паркинга на пр. Косыгина, а на Пискаревском пр. будет введен гипермаркет «К-Руока». Продолжается строительство общественного-делового центра на пересечении Малоохтинского пр. и Республиканской ул., а также третьей очереди МФК «Заневский каскад». Отдельно хотел бы выделить проект Septem City финской компании SRV на Охте. В этом году они начали строительство крупного ТРЦ «Охта Молл». В условиях дефицита торговых площадей в районе этот проект имеет четкую социальную направленность.
– Как обстоит дело с жилищным строительством? Как долго еще району находиться в списке отстающих по объемам ввода жилья?
– На сегодняшний день в районе ведется строительство десяти и проектирование трех жилищных объектов. Можно ожидать, что в 2013 году в районе будет введено более 122 тыс. кв. м жилых помещений. В этом году был введен в эксплуатацию 80-квартирный жилой дом на 6-й Жерновской ул. и девять 7-этажных домов на Окраинной ул., построенные на средства Минобороны для военнослужащих. До конца года планируется ввести в эксплуатацию еще три жилых объекта. Это жилой комплекс на Свердловской наб., инвестор – ООО «Квартира.ру Платинум». Это 22-этажный многоквартирный дом на Индустриальном пр., который строит «Норманн-Центр». И наконец, два жилых дома в рамках реконструкции квартала 25 Большая Охта. Это долгострои, строительство которых ведется еще с 2004 года. Завершает строительство компания «Питер Констракшн». Среди крупнейших проектов в стадии реализации – объект компании «ЛСР-Недвижимость». Это крупнейший проект комплексного освоения, в рамках которого до 2025 года будет построено несколько миллионов квадратных метров жилья. Здесь будет проживать более 70 тыс. человек. Этот проект сможет вывести район из списка аутсайдеров в городском рейтинге жилищного строительства. И конечно, нельзя забывать про реновацию – в рамках этой городской программы на территории Красногвардейского района определены два квартала. На территории 35-го квартала района Ржевка планируется строительство пяти 17-этажных жилых домов, двух паркингов на 725 машино-мест, детского сада на 220 мест. А на территории 16-го квартала Малой Охты предусмотрено строительство жилого комплекса площадью 62 тыс. кв. м, детского сада и паркинга.
– Удастся ли обеспечить столь внушительные объемы жилищного строительства социальными объектами?
– Благодаря социально ориентированному бюджету до 2016 года, который депутаты одобрили в конце октября, мы можем с оптимизмом смотреть на наболевший вопрос обеспечения жилья социальной инфраструктурой. Так, в 2014 году в районе будет введено больше десятка новых детских садов и пять школ. Сейчас в районе ведется строительство девяти зданий инфекционной больницы в 47-м квартале Полюстрово. Там же будет возведен противотуберкулезный диспансер. Кроме того, планируется возведение подстанции скорой помощи в 66-м квартале района Ржевка. Будут строиться и спортивные объекты. В 2013 году введен в эксплуатацию плавательный бассейн на ул. Передовиков, 5. На ул. Передовиков идет строительство молодежного досугового комплекса и крытого спорткомплекса без трибун с двумя ледовыми площадками.
– Ввода каких основных транспортных объектов можно ожидать в ближайшем будущем?
– В настоящее время серьезно стоит вопрос разгрузки транспортного узла в районе Ладожского вокзала. По заказу КРТИ проведена работа по моделированию интенсивности движения в районе Ладожского вокзала. И сейчас крайне важно, чтобы все профильные комитеты нашли решение данного назревшего вопроса. Кроме того, в соответствии с Генпланом города севернее Ладожского вокзала предусмотрена реконструкция пр. Косыгина, в рамках которого магистраль будет расширена. Документацию районная администрация согласовала еще в мае 2013 года. В частности, проектом предусмотрена разработка планировочного решения с устройством спрямления участка пр. Косыгина протяженностью 491 м с сохранением шести полос движения. Эти меры направлены на повышение пропускной способности, так как существующее планировочное решение не позволяет обеспечить необходимую расчетную скорость движения 60 км/ч. Важным проектом стала реконструкция транспортной развязки на пересечении Пискаревского пр. и пр. Непокоренных. Напомню, здесь предусмотрены расширение проезжей части до шести полос, обустройство двухметровой разделительной полосы, устройство дополнительных переходно-скоростных полос в местах примыканий съездов развязки. Закончить строительство генподрядчик должен к ноябрю 2014 года. Хочу отметить, что ряд проектов был перенесен на поздний срок в связи с перераспределением бюджетных средств, например путепровод на пр. Энергетиков.
Инвестиционный климат в Петербурге все чаще ассоциируется с погодой – плохой и непредсказуемой. Василий Селиванов, генеральный директор компании LEGENDA, рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Ивану Панину о том, как в таких условиях происходит становление новых застройщиков и формируются новые продукты.
– Сегодня много говорят о качестве жилья и комфортной среде. Ваша компания в тренде. А в целом рынок, отрасль готовы к подобному движению?
– Технологии сегодня позволяют с одинаковым успехом делать и качественно, и как попало. Каких-то уникальных «утюгов с вертикальным взлетом» в строительной индустрии не изобретено: существует крупнопанельное и монолитное строительство, а дальше все зависит от реализации, от условий города, от желаний и возможности самого застройщика.
Тренд на повышение качества, конечно, есть, и он всем понятен. Да, надо. Но в большинстве случаев не хотят, отчасти уже не могут. Многим застройщикам мешает необходимость сохранять постоянный объем продаж, оборот и маржу, мешает кредитная зависимость и внутренние закоренелые процедуры. Примеры формирования качественной жилой среды появляются сегодня только там, где качество позволяет добиться роста маржи «здесь и сейчас». Вкладываться в бренд в истинном значении этого слова особенно не стремятся.
– И что получает в итоге покупатель жилья сегодня? Есть ли у него выбор?
– Выбор огромный, если смотреть на объем предложения в метрах. А по сути, выбрать не из чего. Огромное предложение жилья в «муравейниках» у КАД – это мина замедленного действия. Проекты в основном не обеспечены ни транспортной, ни социальной инфраструктурой. Весь город уже говорит, что эти кварталы превратятся в гетто. А ведь так и будет.
Судите сами, эти квартиры «в полях» – для их покупателей, по сути, «временные ячейки»: купил, вкусил всех радостей, не понравилось, поменял с доплатой на что-то более комфортное. Получается такая эстафета, где каждый очередной собственник квартиры – априори «временный пассажир», не считающий все это своим домом. Через это «сито» пройдут многие, и понятно, кто там остается со временем. Естественны и последствия: не складываются добрососедские отношения, опускается социальный уровень, создаются предпосылки для криминализации.
– Но вот область, например, уже пытается ограничивать высотность, уделять больше внимания социальной инфраструктуре, не создавать перенаселенных территорий.
– Высотность домостроения – абсолютно регулируемый властью параметр. Сегодня он находится в прямой связке со стоимостью земли. Качество среды формируется за счет «наложения» градостроительной документации на экономические возможности застройщика. Власть задает параметры, как следствие, проекты планировки, которые разрабатывают застройщики, должны совмещать в себе и экономику, и соответствовать этим параметрам. Поэтому сегодня неудивительно то, что получается «на выходе». Цель одна – взять максимум с гектара.
– Что нужно, по-вашему, менять? В законодательстве, в правилах игры.
– Сегодня благодаря ряду заявлений и решений Смольного «продвинутость» петербургского градостроительного законодательства практически сведена на нет. Власть подает следующие сигналы: то, что инвестору гарантировано этим законодательством, по факту не гарантирует ему реализации конкретного проекта. В то же время в этом «продвинутом» законодательстве было создано слишком много исключений из правил и разного рода допустимых отклонений от норм. И если раньше интеллектуальная мощь крупных капиталов была направлена на «работу» с этими исключениями и максимальное использование отклонений от норм (то есть «выжимание» метров с участка), то сейчас силы брошены на то, чтобы запустить существующие проекты строго в рамках действующего законодательства. Сами подумайте, есть ли у застройщиков время и желание думать о качестве своего продукта и жилой среды, когда у многих зависли миллиарды?
Градостроительных норм должно быть мало, но они должны быть «железными». А правила игры – ясными и короткими. Это не только в разы сократит сроки подготовки проектов, но и позволит перенести интеллектуальную мощь застройщиков в самое важное – качество продукта.
– Может лучше быть во всей этой ситуации оптимистом и не замечать проблем?
– Девелопер обязан быть реалистом. Поэтому трудно не замечать существующих проблем. Еще труднее создавать что-то действительно достойное внимания и уважения. Традиционное выжимание максимума из земельного участка, которое является на сегодняшний день единственным критерием девелоперской деятельности, – это не лучший путь развития рынка. Smart-квартиры родились из идеи перевернуть традиции. Мы своей концепцией и проектами задали подходы, с которыми другие участники рынка не могут не считаться.
– Вашей компании удается выдерживать заявленные ранее темпы инвестиционного развития?
– Мы, как и планировали, в марте начали строительство третьего объекта. То есть за год довели наши объемы до 140 тыс. кв. м общей площади в стадии строительства, из них жилья – порядка 80 тыс. Это проекты в классах премиум и комфорт. Сегодня перед компанией стоит задача дальнейшего развития адресной программы. Но smart-концепция реализуема только в условиях инфраструктурно развитых районов города, так что вы пока не увидите smart-квартиры где-нибудь в полях, и вряд ли мы будем оперировать сотнями тысяч метров жилья в «муравейниках». Будем работать в границах города и не опускать заявленную планку качества.
– Прошло полгода, как вы вывели на рынок концепцию smart-жилья. Оправдались ожидания?
– Недавно на открытии Ярмарки недвижимости наши уважаемые коллеги признали, что LEGENDA «взорвала рынок». Конечно, это положительный взрыв – импульс, который наш продукт дал рынку. Эйнштейн давно сказал: «Самая большая глупость – это делать то же самое и надеяться на другой результат». Мы, создавая компанию LEGENDA, решили строить весь бизнес вне штампов. По-другому двигаться, по-другому смотреть на мир, по-другому коммуницировать. В итоге мы поняты и приняты покупателем, наш smart-продукт успешен, заслужил внимание рынка.
Я уверен, что рынок сможет родить еще немало свежих и интересных идей, но это произойдет только в условиях роста инвестиционной привлекательности и активности. В инвестиционном развитии нет понятия «пауза», сразу же начинается движение назад. Сегодня этот «локомотив», который так долго гнали в гору, задним ходом все быстрее катится обратно. И образ-то верный. Сначала попробуй, останови, а потом сделай так, чтобы он опять поехал вперед.
– В этом смысле для вас стало неожиданностью, что стенд Петербурга на MIPIM-2013 впервые за многие годы отсутствовал, хотя само место-то было?
– Это очевидный «прокол». Неучастие само по себе нелепо, тем более когда это пытаются еще более нелепо оправдать. MIPIM по-разному воспринимается, но, что ни говори, это ведущая мировая площадка, представляющая инвестиционный потенциал регионов и стран. Никакой город не может себе позволить не бороться за инвесторов, не может себе позволить не формировать свою инвестиционную привлекательность. Отсутствие Петербурга особенно контрастировало с полноценным участием Москвы – со всеми существующими возможностями столицы почему-то ей это надо. Она – масштабная точка инвестиционного роста на карте Европы. А на месте стенда Петербурга были пальмы. Уверен, что у Петербурга иной потенциал.
Справка
LEGENDA Intelligent Development основана в 2010 году в Санкт-Петербурге командой профессионалов с успешным опытом работы на петербургском рынке недвижимости. Ключевая компетенция – девелопмент городской жилой недвижимости. Сегмент рынка: премиальные проекты и массовое строительство комфорт-класса. В ближайшие 4-5 лет компания намерена построить более 150 тыс. кв. м жилья. В 2012 году компания вывела на рынок авторскую smart-концепцию. За ее разработку генеральный директор компании Василий Селиванов признан экспертом года (премия журнала «Эксперт Северо-Запад»).
О современном состоянии рынка диагностики в энергетике, особенностях проведения энергоаудита в России и за рубежом, а также об иностранном опыте, который отечественная отрасль должна перенять, корреспонденту «Строительного Еженедельника» Кристине Наумовой рассказал исполнительный директор ООО «Квадро Электрик» Артем Денисов.
– Как вы оцениваете государственную программу по энергосбережению и уровень ее выполнения?
– До целевых показателей экономии, утвержденных 261-ФЗ, исходя из доклада заместителя министра энергетики Антона Инюцына, сделанного в рамках круглого стола по энергоэффективности на Х Красноярском экономическом форуме, мы пока не дотягиваем. За 2011‑2012 годы сокращение энергоемкости ВВП составило 2,2%, из них только 1,5% – результат мероприятий государственной программы повышения энергоэффективности. Минэнерго заявляет, что если двигаться дальше такими темпами, то к 2020 году показателя в 40% мы не достигнем, а получим всего лишь 20-22%. Господин Инюцын основной причиной такого отставания называет серьезный износ основных фондов (отставание от наилучших доступных технологий в некоторых отраслях огромное, энергозатраты на производство больше, чем в Китае, на 26%, а чем в США – на 90%), поэтому качественное ускорение темпов выполнения программы возможно только при пересмотре стимулирующих мероприятий. Можно присмотреться к зарубежному опыту. Мне нравится китайский вариант заключения целевых соглашений с производствами, по которым они обязуются сократить потребление до определенных показателей.
– Как вы можете оценить пункт программы об обязательном энергоаудите?
– Достаточно понятно желание государства максимально быстро сократить энергоемкость ВВП. Пока Россия на 124‑м из 141 места в рейтинге Международного энергетического агентства по этому показателю. Отсюда желание быстро провести энергоаудит для всех крупных потребителей энергоресурсов и госструктур в краткие сроки. Однако рынок не был готов качественно обеспечить возникший спрос на энергоаудиторские услуги, и поэтому паспортизация, которая должна была помочь компаниям встать на путь экономии, вылилась, скорее, в перепись структуры энергопотребления предприятий. Ну что может порекомендовать компания организации, когда она делает энергопаспорт за один-два десятка тысяч рублей, серьезно демпингуя на конкурсной процедуре? Хотя это уже что-то, учитывая, что раньше далеко не все госорганизации были обеспечены счетчиками. Теперь государство сможет хотя бы проанализировать структуру энергопотребления, а компании научатся лучше считать энергозатраты. Важный тезис энергосбережения – нельзя сберегать то, что нельзя учесть. Есть здесь, конечно, и недоработки Минэнерго – регулирование рынка не было хорошо проработано сразу.
– Как энергоаудит проводится за границей? Какой опыт нам необходимо перенять?
– Для энергосбережения необходимы стимулы. Например, на Западе они самые меркантильные – сэкономить деньги, тем более цены на энергоресурсы там значительно выше, чем у нас. Энергоаудит там проводится как мероприятие, которое делает энергосервисная компания для того, чтобы разобраться, можно ли инвестировать деньги в организацию, сократив ее энергопотребление за счет установки оборудования и внедрения энергосберегающих мероприятий, чтобы делить доход в долгосрочной перспективе. Энергосервисная компания окупает инвестиции с доходом, а организация сразу меньше платит за энергоресурсы. Часто энергоаудит делается бесплатно. Нам не хватает мотивации на снижение энергопотребления – это слишком долгосрочные инвестиции, такими категориями бизнес зачастую не мыслит. Комфортные сроки окупаемости инвестиций для собственников сейчас – не более 3 лет.
– С какими сложностями при работе с клиентами вы сталкиваетесь?
– Сложно объяснить заказчику, что, заплатив деньги за качественный энергоаудит сейчас, он сможет сэкономить в будущем. Многие смотрят только на формальную сторону выполнения закона.
– Штрафовали ли в прошлом году тех, кто остался без энергетического паспорта?
– О таких случаях не слышал, но о том, что представители Ростехнадзора уже связывались с предприятиями, направляли информационные письма о штрафах и прочерках с начала 2013 года, информация есть. Это было важным стимулом для организаций обратиться к энергоаудиторам. Также слышал в этом году о том, что Ростехнадзор связывался с организациями и предупреждал о сроках проверки и о том, что энергопаспорт должен быть готов к этому моменту.
– Достаточно ли в Петербурге энергоаудиторских компаний для того, чтобы обслужить все предприятия, которым необходимы исследования?
– Более чем достаточно, что видно по количеству участников на конкурсных процедурах и серьезной ценовой конкуренции. Не все, правда, подходят комплексно к выполнению исследования. Зачастую о таких вещах просит заказчик: «Сделайте мне бумагу, чтобы показать проверяющим органам». Рынок был не готов качественно обеспечить возникший спрос на энергообследования, поэтому кроме энергоаудиторских компаний, возникших на базе компаний – экспертов в энергетике, появилось много оформителей паспортов, выросших даже из компаний, оказывающих юридический консалтинг или финансовый аудит.
– Какие новые технологии вы применяете при диагностике?
– Мы применяем современные методы диагностики кабельных линий, которые позволяют комплексно оценивать состояние линий. Старые методы в основном не предоставляют возможности прогнозировать развитие дефектов, а могут только оценить состояние линии по критерию, «пробился» или «не пробился» кабель после подачи на него повышенного напряжения. Мы пропагандируем внедрение новых методов диагностики, имеем свою экспертную группу в этой области, взаимодействуем с Комитетом по энергетике и сетевыми организациями города, стремимся внедрять современные методы диагностики. Среди наших партнеров – производители оборудования и эксперты из Германии, Италии, Канады, Израиля. В целом в электроэнергетике диагностика кабельных линий только зарождается, и мы видим большой потенциал в развитии этого рынка.
– Какие еще направления развивает компания? Какие планы на этот год?
– Основное направление, которое мы активно развиваем, – строительно-монтажные и электромонтажные работы. Помимо текущих объектов мы активно наращиваем портфель заказов. Планируем участие в жилищном строительстве, намерены проводить работы по присоединению объектов и работы по прокладке кабельных линий 110 кВ. Также планируем серьезное развитие в направлении диагностики кабельных линий и электрооборудования на объектах по территории России.