Ирина Иванова: «Бояться дефолта не стоит»
В следующем году кризис вряд ли сильно затронет Петербург, но экономика города пребывает в стагнации. Об этом в интервью корреспонденту «Строительного Eженедельника» Ефиму Альтшуллеру рассказала член бюджетно‑финансового комитета Законодательного собрания Петербурга Ирина Иванова.
– Ирина Владимировна, в 2014 году в проекте бюджета на 2014 год и плановый период 2015 и 2016 годов запланированы заимствования на 3 млрд USD. Город сможет расплатиться с такими долгами? Не грозит ли это дефолтом?
– Бюджетные заимствования – это совершенно нормальное явление. Это международная практика для финансирования дефицитных статей или выплат по долговым обязательствам. Но, используя заимствования, хорошо бы иметь реальное представление о том, каким образом в дальнейшем по ним расплачиваться. Во многих странах широко применяется инвестирование бюджетных средств в окупаемые проекты. В той же Америке вложения в строительство дорог, в инженерную инфраструктуру прекрасно окупаются. Это увеличивает стоимость земли, привлекает инвесторов, соответственно, приносит доход. А у нас эта система не создана. К сожалению, в городе вообще нет внятной стратегии экономического развития.
Но учитывая то, как исполняется городской бюджет в последние годы, бояться дефолта не стоит. Например, в прошлом году непотраченными остались 53 млрд рублей. В этом году тоже были заимствования в сумме около 19 млрд. Это не привело к дефолту. Если учитывать то, как мы «умеем» тратить деньги, это не должно никого пугать. Увы, и этот год не станет исключением: по оценкам экспертов, только в строительной отрасли останутся неизрасходованными примерно 14 млрд бюджетных рублей.
– В чем причина хронического неисполнения бюджета?
– Мне кажется, что это связано с какой-то вечной кадровой проблемой. В последние годы в городской исполнительной власти происходит постоянная кадровая ротация. Но, однако, желаемых результатов это не дает. Причина, на мой взгляд, в массовом неумении и нежелании работать. Чиновники часто переделывают проекты, на которые уже выделены деньги в бюджете. Видимо, необходимо жестко ставить вопрос об их квалификации, вводить ответственность за проекты-пустышки, которые никому не пригодились.
– Финансирование строительства метро в следующем году увеличится до 20,7 млрд рублей. Всего на развитие метро за три года потратят 72,8 млрд. Этой суммы достаточно?
– Во время нулевых чтений бюджета-2014 председатель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Дмитрий Буренин говорил, что в течение трех лет необходимо 144 млрд рублей. Средства федерального бюджета на строительство петербургского метро не выделяются. При этом всем понятно, что наше метро должно развиваться быстрее, чем сегодня. Как решить эту задачу? Очевидно, необходимо выделение приоритетных направлений в планировании бюджетных расходов, эффективное использование имеющихся средств за счет сокращения ряда статей. А в каких именно отраслях – это должно быть определено стратегией экономического развития города.
– В ближайшие годы основная часть средств, выделенных на развитие подземки, пойдет на строительство Фрунзенского радиуса от станции «Международная» до станции «Южная», Лахтинско-Правобережной линии от «Спасской» до «Морского фасада» и Невско-Василеостровской линии от «Приморской» до «Улицы Савушкина» вместе со станцией «Новокрестовская». Ряд депутатов выступали за строительство в первую очередь метро на юго-западе. На ваш взгляд, какая из этих линий важнее?
– Метро на юго-западе планировали построить уже давно. Там действительно очень тяжелая транспортная ситуация. Из Приморского района людям тоже сложно выбраться в другие части города. Соответственно, метро нужно развивать и здесь, и там. При этом я считаю, что необходимо отказаться от резкого изменения приоритетов, например в связи с проведением чемпионата мира по футболу. Уверена, что во главе угла должны быть не конъюнктурные соображения, а нужды петербуржцев.
– Во время нулевых чтений бюджета утверждалось, что стоимость проезда в метро с 1 января увеличится до 30 рублей, а в наземном транспорте – до 28 рублей. Как вы считаете, что заставило Смольный отказаться от этих планов?
– Видимо, причина в том, что в сентябре этого года президент РФ Владимир Путин заявил, что никакие тарифы увеличиваться не будут.
– Несмотря на серьезные финансовые сложности, город не отказывается от выкупа «Невской ратуши» у ВТБ более чем за 10 млрд. Насколько Петербургу нужен этот проект? Может, стоит от него отказаться?
– Давайте говорить о том, что должны быть нормальные, честные взаимоотношения бизнеса и власти. Если государственная власть берет на себя какие-то обязательства, она должна их исполнять, не правда ли? Представьте себе, каков уровень доверия власти, представители которой на завершающем этапе некоего проекта вдруг заявят: «А мы передумали. Это были ваши инвестиционные риски».
– Смольный разорвал договор с «Трансстроем» и объявил новый конкурс на достройку стадиона на Крестовском острове. В ближайшие три года на это будет выделено 18,8 млрд рублей. Можно ли ожидать, что смета в очередной раз вырастет?
– Думаю, что нет. Столько было потрачено времени и сил на разрешение ситуации со строительством этого стадиона: депутаты написали десятки запросов, была проведена экспертиза сметы, в конце концов, ее утвердили. Теперь возникли новые обстоятельства, пока не очень понятные. Почему вдруг проводится конкурс? Почему на середине пути нужно менять этого подрядчика? На данный момент по главному петербургскому долгострою больше вопросов, чем ответов.
– При Георгии Полтавченко Смольный отказался от целого ряда крупных инфраструктурных проектов Валентины Матвиенко: Орловского тоннеля, Ново-Адмиралтейского моста. Неясна судьба моста через остров Серный. На ваш взгляд, насколько городу нужны эти сооружения, придется ли их чем-то заменять?
– Мосты через Неву городу нужны, очевидно, что их не хватает. Только я не уверена, что нужен обязательно мост через остров Серный. Если мы упремся в забитую транспортом Песочную набережную, какой смысл в этом проекте? Как это скажется на транспортной нагрузке? Просчитывали ли это?
– В этом году Смольный запустил новый мегапроект – программу сохранения исторического центра, в рамках которой планируется расселить 570 коммуналок. Насколько справедливы опасения, что реализация программы обернется массовым выселением малоимущих горожан из центра на окраины?
– Пока нам говорят, что горожане, наоборот, вернутся в хорошие, благоустроенные квартиры. Есть другая проблема – в центре города живут в основном пожилые люди, и это, увы, делает актуальным вопрос: доживут ли они до того момента, как им предложат вернуться в их дома? Многие любят центр города и готовы там жить даже в коммунальных квартирах. Нужно индивидуально подходить к каждому. Должно быть уважение к личности. Но что-то нужно делать с центром. Коммуналки же нужно расселять, XXI век все-таки. Кстати, на расселение коммунальных квартир в бюджете на 2013 год было заложено 1,5 млрд рублей, а в бюджете-2014 эта сумма увеличилась до 2,5 млрд, что не может не радовать.
– Недавно Комитет по инвестициям объявил конкурс на подготовку концепции реконструкции Апраксина двора. Между тем до сих пор не ясна схема финансирования этой реконструкции. Как вы считаете, нужно ли привлекать нового крупного инвестора, или город в состоянии справиться своими силами?
– Победитель должен создать не только архитектурный вид, главное – предложить концепцию развития этого памятника истории и культуры, его юридический статус. Здесь несколько этапов. После того как работы будут выполнены, город сможет определиться, сколько придется потратить, и как эти планы осуществлять. Либо это будет государственно-частное партнерство, либо акционерное общество, либо что-то еще.
– Ряд экспертов считает, что экономика России находится на пороге очередной волны кризиса. Нет ли опасности, что в следующем году собираемость налогов в Петербурге снизится и бюджет придется урезать?
– Сейчас доходная часть бюджета практически не сокращается. Мы, скорее, пребываем в стагнации. Немножко растет НДФЛ из-за повышения зарплат работникам сфер образования и здравоохранения. Так что весь рост бюджета заложен в указе президента, который поручил поднять зарплаты бюджетникам.
Говорят, что в стране идет резкое снижение промышленного производства. У нас этого пока не наблюдается, хотя очевидно, что изменения к худшему будут происходить.
Тем более актуален вопрос: почему наше правительство не задумывается о том, что необходимо развивать малый бизнес? В большинстве европейских стран 50-60% доходов бюджетов составляют налоговые поступления от малого и среднего бизнеса. А у нас вместо того чтобы поддерживать и развивать, наоборот, душат. Так, например, сокращаются адресные программы размещения нестационарных торговых объектов. Они уже сокращены на 4 тыс. адресов. Мне кажется, что это серьезная ошибка власти. Достаточно вспомнить, что в тяжелейшие 1990-е годы во многом страну спасли «челноки» – малые предприниматели.
Мария Полякова, директор департамента инноваций и методологий стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой рассказала об инновационном подходе при формировании программ на российском ипотечном рынке.
– Что происходит с российским рынком ипотеки в последнее время?
– На мой взгляд, на рынке ипотеки происходит много изменений, которые связаны как с внешними, так и с внутренними причинами. К внешним факторам относятся изменения в законодательстве, усиливающийся контроль со стороны регулирующих органов, государственная поддержка некоторых категорий граждан (учителя, ученые, врачи), для которых приобретение жилья без дополнительной поддержки проблематично. Кроме этого, на рынке жилья стабилизировались цены, что позитивно сказалось на повышении доступности ипотеки.
К внутренним причинам я бы отнесла усиливающуюся конкуренцию, связанную с активизацией банков. Они накопили достаточный опыт, «раскручивают» гайки, пытаются сделать ипотеку более доступной. Это приводит к тому, что, с одной стороны, доступность отражается в росте ипотечного рынка в 2013 году, а с другой стороны, все большую долю рынка занимают несколько крупнейших банков. В связи с тем что конкуренция продолжает расти, а условия все более облегчаются, у нас есть опасение, что в целом повышается рискованность кредитования. Возможно, в среднесрочной перспективе это может привести к нарушению баланса на рынке.
– Как в этой связи меняются предпочтения заемщиков?
– Во-первых, доля сделок, совершаемых с ипотечным кредитованием, среди всех сделок продолжает расти.
Во-вторых, мы видим явное увеличение спроса на жилье на первичном рынке. Если раньше по рынку ипотеки доля сделок с первичной недвижимости составляла около 20%, то сейчас она достигла 30%.
Во-третьих, наши заемщики стали все более искушенными: финансовая грамотность клиентов растет, поэтому они все больше требуют упрощения и облегчения ипотечной процедуры.
Что касается условий, то заемщики предпочитают фиксированную ставку и платежи в рублях. Доля валютной ипотеки существенно снизилась и практически минимальна на сегодня. Заемщики обращают пристальное внимание на наличие возможности досрочного погашения ипотечного займа. Внимательно изучают комиссии, более глубоко разбираются в том, что написано в кредитном договоре. И стараются заранее выяснить все подводные камни, что, безусловно, хорошо.
Мы обратили внимание на то, что усилился спрос со стороны заемщиков социальных категорий.
– В Петербурге представлено множество ипотечных продуктов. Какие из них можно считать инновационными?
– С моей точки зрения, инновационность – это новизна ипотечного продукта, его нестандартность. Такой продукт чем-то значительно отличается от аналогов, присутствующих на рынке, – либо ставкой, либо условиями платежей, механизмами, новыми возможностями заемщиков.
Если посмотреть на нашу работу, то мы не находимся в стороне от всех этих изменений.
Мы предлагаем как рыночные продукты, так работаем и социальными заемщиками. По социальным ипотечным программам наша доля около 50%.
По рыночным продуктам мы предлагаем большую гибкость и дифференциацию условий. Также мы гарантируем прозрачность, надежность и страховую защиту, в том числе в виде ипотечного страхования при низком первоначальном взносе. Это дает заемщику дополнительную защиту в различных ситуациях с неблагоприятным развитием событий.
По социальным программам у нас есть ипотечные продукты для каждой категории заемщиков: «Военная ипотека», «Материнский капитал», «Молодые учителя», «Молодые ученые». В дальнейшем мы хотим сделать возможность применения единого механизма для различных категорий, что будет способствовать снижению издержек при запуске и повышению эффективности самих программ.
У нас также есть предложения для государства по улучшению самой системы предоставления субсидий, которая в перспективе должна повысить доступность для заемщика и увеличить эффективность для государства.
– Какие инновационные продукты вывело на рынок АИЖК?
– Из рыночных продуктов я бы отметила программу «Переезд», а из социальных – «Молодые ученые».
Ипотечный продукт «Переезд» интересен тем, что позволяет заемщикам осуществлять альтернативные сделки, которые занимают большую долю на рынке. Такая возможность в первую очередь интересна тем заемщикам, которые хотят купить новое строящееся жилье, при этом проживать в своей квартире до момента окончания строительства. Основной инновацией этого продукта является возможность взять краткосрочный ипотечный кредит (сроком до двух лет) под имеющееся жилье и использовать эти деньги в качестве первоначального взноса на приобретение нового строящегося жилья. Это позволит совершенно спокойно дождаться окончания строительства и провести альтернативную сделку, сделать ремонт и спокойно выехать в новое жилье.
При этом платежи по короткому кредиту не осуществляются. Весь кредит гасится после продажи заложенного жилья. Это позволяет не делать дополнительные нагрузки на бюджет заемщиков и более комфортно и удобно продавать имеющееся жилье.
Продукт «Молодые ученые» реализуется во всех регионах РФ с 2012 года. Но, на мой взгляд, он особенно актуален для Петербурга, где находится много учебных заведений, научно-исследовательских институтов, предприятий, входящих в состав госкорпораций (Росатом, Росвооружение), ведущих медицинских учреждений, предприятий оборонно-промышленного комплекса и т. д., то есть работники которых подпадают под категорию «молодой специалист».
Инновация программы «Молодые ученые» заключается в том, что помимо низкой ставки в 10,5% в ней учитывается рост доходов заемщика, который в молодом возрасте получает более низкую зарплату, а в дальнейшем, по мере карьерного повышения и накопления опыта, его доходы растут.
Продукт «Молодые ученые» позволяет также увеличивать платежи и закладывать их рост в график кредита, за счет чего может существенно возрасти сумма кредита, изначально доступная для заемщика. Возможность индексации зависит от возраста – чем моложе заемщик, тем большую индексацию можно заложить. И наоборот. Таким образом, мы ограничиваем его кредитный риск. Максимальная индексация дает возможность увеличить сумму кредита до двух раз по сравнению со стандартным кредитом.
Если сравнить доступность ипотечных кредитов на примере Петербурга и Ленобласти, то мы рассчитали, что для стоимости квартиры 4 млн рублей в Петербурге и 2,6 млн рублей в Ленобласти ежемесячный платеж по программе «Молодые ученые» получается самым низким из-за индексации платежей и делает приобретение жилья доступным самым молодым специалистам.
– В связи с конкуренцией между банками и ипотечными компаниями планка инновационности постоянно повышается.
– Скорее, повышается планка готовности банка принять дополнительный риск – снизить первоначальный взнос, убрать те или иные требования для заемщика и т. д.
– Получается, что инновационность – это прежде всего дополнительный риск для банка?
- Нет. На мой взгляд, следует разделять понятия рискованности и инновационности. Ипотечный продукт может быть консервативным по своим рискам и параметрам, но инновационным именно с точки зрения механизма его реализации. Например, на российском ипотечном рынке не было отдельного продукта для молодых специалистов. Мы создали программу «Молодые ученые» с растущим платежом. Сам продукт инновационный, но по рискованности он консервативный. И мы видим по нашему портфелю, что просрочка платежей по этой программе очень низкая. Мы наблюдаем очень большой спрос на участие в ней. С 2012 года к нам поступило 2240 заявок, выдано 240 кредитов на 514 млн рублей. В том числе 21 кредит на 33 млн рублей в Петербурге.
– Можно ли сегодня воплотить в реальность идею ипотеки без первоначального взноса? Насколько такая инновация уместна на рынке?
– Мне кажется, что это не инновация, потому что ипотека без первоначального взноса присутствовала на рынке еще до кризиса. Но мировая практика доказала, а отечественная подтвердила, что отсутствие первоначального взноса – это высокий риск как для банка, так и для заемщика. Когда последний не внес никаких собственных средств в покупку жилья, то у него ниже мотивация оплачивать кредит. И такие кредиты чаще других попадают в дефолт. Есть различные инструменты ликвидации этого риска, в частности ипотечное страхование. Но мы все равно рекомендуем хотя бы минимальный первоначальный взнос в 10%.
Городские власти определили главные условия, при которых девелоперы смогут реализовывать проекты комплексного освоения территории. Всю необходимую социальную инфраструктуру они будут обязаны построить за свой счет и подарить городу.
Есть первые согласившиеся – 12 компаний подписали необходимые соглашения с городскими властями. О том, почему и город, и девелоперы готовы приходить к соглашениям, корреспонденту «Строительного Еженедельника» Павлу Никифорову рассказал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко.
– С момента вашего назначения не прошло и 100 дней, но вы уже готовы предложить застройщикам новые правила игры на рынке.
– На самом деле многое из того, что мы сейчас делаем, начиналось и прорабатывалось, когда я был советником вице-губернатора Марата Оганесяна. Ситуация была непростая, мы понимали, что, по сути, все строительные проблемы города почти на два года были заморожены. И это было неправильно. Вопрос даже не в плановых показателях, вопрос в развитии города. Может быть, и стоило взять некую паузу, но надо было понимать, что последует за этой паузой. В первую очередь мы возобновили диалог с застройщиками. Они должны были понять, что ситуация изменилась, возможности городской казны изменились.
Хочешь строить новое жилье в больших объемах, на территориях, которые город должен обеспечить инфраструктурой, магистральными дорогами, инженерными сетями? Нагрузка в этом случае на город один к трем. Допустим, город выставляет на торги участок, продал его за 1 млрд. Но для того чтобы там был реализован проект, городу нужно потратить еще 3 млрд на инфраструктуру. Это цифры, которые применимы к конкретным территориям. Есть такие застройщики, которые понимают, что обязаны обеспечить территорию социальной инфраструктурой: садиками, школами, поликлиниками. Внутриквартальные проезды, дорожки делают сами.
Мы предлагаем механизм, как это обеспечить. Земельный участок – частная территория или на правах аренды – отмежевывается и отчуждается городу. Город с нашим управлением строительных проектов как с заказчиком участвует с этим земельным участком, попавшим к нему в оборот, в инвестиционном проекте. Второй стороной является инвестор: на свои деньги он возводит объект, который потом дарится городу по договору дарения.
– Но застройщик как коммерческая организация по нашему законодательству ничего городу подарить не может.
– Может, но это стоит ровно 140%. Если детский садик построить стоит в среднем 1 млн рублей за одно место, то есть себестоимость садика на 100 мест – 100 млн рублей. А если инвестор дарит, то он может сделать это только из чистой прибыли, заплатив с нее налоги. Плюс НДС. И все это в результате выливается до 140-150%. При всем благорасположении бизнеса к городу это кусается. Мы ищем механизм, это высший пилотаж для юристов: идут консультации с прокуратурой, с налоговиками. Пока сложно это складывается. И без внесения изменений в Градостроительный кодекс такого рода мероприятия провести практически невозможно. Но основная масса инвесторов смирились. Они понимают: договорившись с городом, они ускорят процесс собственного строительства, сократят на 2-2,5 года сроки согласований и мытарств. Пока мы вынуждены идти по такому пути. Есть правила, и они должны быть одинаковы для всех, даже если они тяжелы. Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты. Пока мы удерживаем ситуацию. Исключение – «Северная долина». Проекту уже пять лет, все договоренности уже выполнены, и та «социалка», которую они строят, будет выкупаться городом по старым правилам. Все новые проекты пойдут уже по новым правилам.
– Но есть старые проекты, например намыв на Васильевском острове.
– Основной инвестор – «Терра Нова» – который вел этот проект и его утвердил, нарезал его потом как лоскутное одеяло и распродал. Сейчас там семь или восемь собственников. Территория распределилась так, что теперь надо скоординировать их таким образом, чтобы было понятно, кто и сколько будет вкладывать в инфраструктуру.
– Насколько я знаю, уже есть такой опыт по координации инвесторов. Вы говорили, что с компаниями «Пионер», «ЮИТ» и Setl City будет достигнуто соглашение о выкупе участка у Росатома, передаче его городу и о строительстве. Только после этого проекты планировки территории будут утверждены, и они смогут начать там строительство. В компании «Пионер» сказали, что переговоры ведутся, но они еще далеки от завершения. Так все-таки есть соглашение или нет?
– Соглашение существует между городом и группой инвесторов о том, что мы приостанавливаем процесс превращения этой территории в рекреационную зону посредством выкупа, предложения иных территорий. Губернатор поддержал нашу инициативу. Хотя изначально идея о рекреационной зоне была более широкая: мы хотели вообще убрать оттуда жилье и оставить только зону отдыха. Но посмотрели, посчитали: там вся территория частная, город просто не сможет поднять такую ношу для создания рекреационной зоны. И был найден компромиссный вариант. Он заключается в следующем: часть территории, которая в этом треугольнике, образованном береговой линией, проектируемым ЗСД и Приморским проспектом, принадлежит Росатому. Этот участок группа инвесторов должна выкупить по нашему соглашению, передать городу на безвозмездной основе, благоустроив зону отдыха, береговую линию (откос с дорожками). Кроме того, ближе к ЗСД будет построена школа на 550 мест, плюс к этому будет построен детский садик на 85 мест.
Такие были договоренности. Инвесторы звонили и говорили, что опасаются, что мои интервью могут повысить стоимость выкупаемой земли. Но Росатом – абсолютно адекватная структура, они понимают, для чего выкупают эту землю, поэтому никаких злоупотреблений здесь быть не может. Это будет рыночная оценка, не запредельная. Сейчас разрабатываются документы, чтобы можно было затем парк передать городу. Это займет определенное время.
– Те компании, которые обладают большими участками земли сельхозназначения – на них эти правила распространяются?
– Для всех правила одинаковы. Абсолютно.