Александр Скворцов: «Мы хотим развиваться именно как лечебно-курортная зона»
Заместитель главы администрации Курортного района Александр Скворцов рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о развитии лечебно-оздоровительного комплекса и перспективах жилищного строительства в районе.
– Какие крупнейшие инвестиционные проекты реализуются в районе?
– Прежде всего хотел бы отметить, что в силу благоприятного расположения района у нас функционирует большое количество предприятий лечебно-оздоровительного назначения. И само развитие Курортного района должно быть связано в первую очередь с развитием инфраструктуры оздоровления и отдыха – санаториев, пансионатов, медицинских учреждений. Но, к сожалению, сегодня в районе нет крупных инвестиционных проектов строительства новых здравниц и реконструкции уже существующих. Есть несколько важных социальных объектов – это пилотные проекты домов для пожилых граждан. Реализуются проекты за частный счет. Например, инвестору Екатерине Царапкиной выделено три земельных участка в Комарово для реализации проекта гериатрического центра (пансионата для пожилых людей). Второй объект – дом для пожилых, который петербургский Еврейский благотворительный центр «Хэсэд Авраам» планирует строить в пос. Песочный.
– Какое будущее у бывших пансионатов на побережье залива, в частности заброшенного пансионата «Дюны»?
– Дело в том, что многие здравницы раньше относились к ведению профсоюзных организаций. И в свое время эта профсоюзная собственность не была приватизирована, она осталась у профсоюзов и была перепродана частным лицам. Именно такая ситуация сложилась с пансионатом «Дюны». Собственник пансионата сейчас живет в Москве. Мы неоднократно вели переговоры с представителями собственника на предмет приведения в порядок этой территории. Сейчас пансионат заброшен, должным образом не охраняется, что является почвой для криминала. В последний раз с собственником мы встречались несколько месяцев назад и спрашивали о перспективах. Представители ответили, что прорабатываются два варианта: или реконструкция существующих корпусов и использование под современные нужды, или строительство полностью нового комплекса. Решение еще не принято, но они обещали к следующему году определиться. Это беда многих санаториев, бывших в ведении профсоюзов. Они частично реконструируются, но в итоге получается не то, что хотели бы видеть на этом месте жители и администрация. Мы бы хотели развиваться именно как лечебно-курортная зона. Но в результате перепродаж нередко происходит перепрофилирование объектов. В качестве альтернативного положительного примера могу привести активное развитие больницы № 40. На сегодняшний день это самый крупный реабилитационный медцентр в СЗФО. Пациенты сюда приезжают со всей России, и сегодня даже возникла проблема со строительством ведомственного жилья для специалистов, которые работают в учреждении. Губернатором было принято принципиальное решение о том, что нужно построить дома для работников медицины. Однако у нас возникла сложность с поиском свободных пятен под строительство этих домов. Мы нашли одно место в Тарховке, но там можно построить небольшой 6‑этажный дом на 60 квартир. Этого, разумеется, недостаточно. Поэтому мы нашли второе место – в Репино. Здесь можно построить еще один 5-этажный дом.
– Как обстоит дело с жилищным строительством?
– Массового жилищного строительства у нас нет. В основном в районе ведется индивидуальная жилая застройка. Сегодня ИЖС – это основной поставщик квадратных метров жилья в районе. Если сравнивать показатели предыдущих лет, то в 2010 году было введено 5,5 тыс. кв. м жилья, в 2011 году – 10 тыс. кв. м, в 2012 году – 54 тыс. кв. м. Такой скачок стал возможен благодаря вводу большого дома на ул. Токарева, 2. Сейчас началось строительство двух крупных многоэтажных домов. Это ЖК «Дюна» на углу Дубковского шоссе и ул. Токарева, а также ЖК «Дом у Разлива» на Малой Ленинградской ул. Здесь будет построен многоэтажный дом с парковкой. За свой счет инвестор будет строить детский сад. Это тоже проблемный объект. Существует много противников его реализации. Дело в том, что раньше здесь располагалось здание туберкулезной больницы, и противники строительства утверждают, что жить здесь нельзя. В то же время инвестор провел все необходимые исследования и получил все необходимые заключения. Но протестующие не хотят слышать ни доводов администрации района, ни доводов главного санитарного врача.
– А есть ли проекты комплексного освоения?
– Да, в районе есть три действительно крупных проекта жилищной застройки. Во-первых, это реновация военно-морского городка в пос. Песочный. Это порядка 200 домов, которые давно исчерпали свой ресурс и подлежат расселению. Проект планировки утвержден правительством, а мы провели через комиссию по приему поправок в Генплан инициативы по повышению высотности тех домов, в которые будут расселяться жители военного городка. Речь идет о незначительном повышении высотности в связи с тем, что территория застройки находится в зоне ЗРЗ-2. Эта зона предполагает строительство не выше 4 этажей. Инвестору же для того, чтобы проект был рентабельным, нужно как минимум 6‑8 этажей. Поправки были приняты, и, надеюсь, в конце 2013 – начале 2014 года они пройдут через ЗакС, и начнется полноценное проектирование. Второй крупный проект – это проект «Новый берег». По сути, это два проекта – во-первых, инвестору предстоит комплексная застройка береговой территории Финского залива, которая ограничена КАД, Водосливным каналом в Сестрорецке и Приморским шоссе. Напротив этой территории предполагается намыть два острова площадью около 377 га. Там будет построено большое количество средне- и малоэтажных зданий, из них порядка 2 млн кв. м – жилье. Здесь будет проживать около 60 тыс. жителей. Сейчас инвестор решает достаточно серьезный и «дорогой» вопрос, связанный с инженерной инфраструктурой намыва и строительством социальных объектов (школ, детсадов, поликлиник). Третий крупный жилой проект – это малоэтажное жилое строительство в пос. Горская-Александровская. Речь идет о продолжении строительства в сторону Горского шоссе. Так называемые 13-й и 14-й кварталы. Это более 30 га земли, где должен быть реализован проект малоэтажной застройки, и там планируется строительство детсада, который инвесторы обещали построить за свой счет и передать городу. На сегодняшний день эта территория инженерно подготовлена, и инвестор собирается к началу 2014 года приступить к реализации проекта.
– На прошедшем недавно Совете по инвестициям был представлен проект строительства в Белоострове завода ChemECO. При этом проект уже столкнулся с сопротивлением жителей.
– Мы сейчас тщательно изучаем эту проблему, поскольку о данном проекте мы сами узнали из СМИ. Завод планируется к строительству на месте бывшего асфальтобетонного завода, который был закрыт как раз по экологическим соображениям. Мы пока не можем дать оценку этому предприятию – насколько оно нужно непосредственно району и городу. Другое дело, что именно из-за отсутствия полной картины, из-за недостатка информации у жителей и администрации в районе успело сформироваться негативное отношение к этому проекту. Две недели назад прошло собрание жителей пос. Белоостров, которые высказались против такого строительства. Мы были вынуждены сделать запросы непосредственно в Комитет по инвестициям, Комитет по промышленной политике и инновациям, чтобы нам дали подробную информацию по реализации этого проекта, по тем материалам и технологиям, которые будут использоваться в технологическом процессе. Пока ответов от них не получено.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию продолжит снижать ставки по ипотечным продуктам и при этом содействовать развитию новых механизмов строительства жилья. О планах АИЖК рассказывает заместитель генерального директора Андрей Семенюк.
- В конце сентября Вы будете участвовать в работе деловой части Гражданского жилищного форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса. Какие вопросы планируете затронуть в своем выступлении?
- Прежде всего, я хотел бы рассказать о развитии рынка ипотеки, обозначить основные тенденции, прогнозы его развития. Сейчас эта тема особенно актуальна – сфера жилищного кредитования активно восстанавливается после кризиса, растут объемы предлагаемых банками ипотечных продуктов, снижаются процентные ставки по кредитам.
Кроме того, АИЖК сегодня реализует программу стимулирования жилищного строительства в регионах, о чем я также планирую рассказать в своем выступлении. С участниками конгресса мы обсудим перспективы развития рынка найма жилья. И, конечно, механизмы работы ипотечных программ для различных категорий граждан.
- Какие тенденции сегодня характерны для рынка жилищного кредитования?
- Рынок ипотеки на подъеме – прогнозы АИЖК по его развитию полностью оправдались. По итогам текущего года будет выдано кредитов на общую сумму 580-640 млрд рублей, что соответствует докризисному уровню. А по количеству предоставленных гражданам кредитов мы ожидаем, что будет абсолютный максимум за всю историю рынка.
Это связано с тем, что а снизился средний размер кредита – в подавляющем большинстве случаев граждане берут кредиты на приобретение жилья эконом-класса. Процентные ставки также достигли своего минимума за всю историю существования рынка ипотеки в современной России. В июне 2011 года они составили 12,1% годовых в рублях, хотя до начала кризиса в 2008 году были выше - 12,4%.
Многие банки, заморозившие свои ипотечные программы в период кризиса, вновь начали работать на рынке жилищного кредитования. Причина тому – высокая доходность такого рода продуктов, относительно небольшие риски и низкий процент просрочек (чего не встретишь в сегментах корпоративного и потребительского кредитования). Даже в период кризиса большинство ипотечных заемщиков старались вовремя платить за купленное в кредит жилье. А сейчас количество просроченных займов снизилось еще больше.
- С начала июля АИЖК снизило ставки. Планирует ли Агентство и в дальнейшем смягчать условия ипотечного кредитования?
- Снижение процентной ставки со стороны АИЖК позволило активизировать конкуренцию на рынке ипотеки. По нашим программам в основном работают региональные банки – смягчение условий кредитования с их стороны стимулирует к аналогичному шагу и другие финансовые учреждения, которые не работают по стандартам АИЖК.
До конца текущего года снижать ставки мы не планируем, но параллельно будем развивать другие механизмы поддержки ипотечного кредитования. Недавно, например, разработали систему вычетов из процентной ставки по займам для отдельных категорий граждан – участников федеральных целевых программ, владельцев жилищных сертификатов и др. Активно реализуем программы приобретения жилья с помощью ипотеки для военнослужащих и получателей материнского капитала. Все это, в конечном итоге, позволяет большему числу граждан брать кредиты с низким первоначальным взносом по приемлемым процентным ставкам.
- На Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе пойдет речь и жилищном строительстве. Каким образом АИЖК участвует в работе по увеличению количества вводимых в строй квадратных метров?
- Кризис позволил выявить ряд проблем, которые мешают развитию рынка недвижимости. В первую очередь, я имею в виду отсутствие доступных кредитных ресурсов для застройщиков. Банки не спешат кредитовать строительные компании – слишком высоки риски. Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, государство запустило программу стимулирования жилищного строительства, в которой участвуют кредитные учреждения страны. Думаю, что со временем такого рода программ станет больше.
Со своей стороны, АИЖК реализует федеральную программу «Стимул», которая также способствует росту объемов строящегося жилья. Суть ее заключается в следующем: банкам-партнерам Агентство выделяет займы под фиксированный процент от 7% до 8,75% годовых. Параллельно с кредитованием застройщика, банк, участвующий в «Стимуле», выдает кредиты населению по низким ставкам – в соответствии с условиями продукта АИЖК «Новостройка». В программе предусмотрен ряд гарантий для банков и застройщиков. Например, гарант сбыта - эта компания приобретает квартиры, которые не удалось продать после завершения строительства.
На стоимость кредитных ресурсов для застройщиков, и, в конечном итоге, цену строительства, во многом влияет наличие социальной и инженерной инфраструктуры. Государство делает правильные шаги, взяв на себя часть затрат по освоению новых территорий. Следующим и вполне логичным шагом должно стать формирование стандартов финансирования таких проектов. Возможно, стоит подумать над созданием механизма рефинансирования кредитов, выданных на строительство и обслуживание объектов инженерной инфраструктуры. Думаю, что в этом отношении АИЖК может внести свой вклад в создание механизмов кредитования строительной отрасли.
- Одна из конференций конгресса посвящена государственным жилищным программам. Какие еще механизмы улучшения условий проживания граждан может задействовать государство и участники рынка?
- Первый шаг в области формирования системы поддержки в улучшении жилищных условий уже сделан – субъекты страны сформировали свои программы, обозначили приоритеты развития жилищного сектора, прогнозы по объемам строительства. Это позволяет консолидировать усилия государственных институтов, банков, застройщиков, более точно и целенаправленно формировать программы поддержки определенных категорий населения, согласованно их реализовывать.
Тем не менее, до сих пор остается неохваченным сектор найма жилья. В странах с развитым рынком строительства этот институт развивается уже несколько десятилетий. Практика показала, что имеет смысл возводить как коммерческие доходные дома, так и объекты для отдельных категорий населения с льготными условиями найма. Но для того, чтобы запустить соответствующие механизмы, нужна поддержка государства в вопросах обеспечения участков всей необходимой инфраструктурой. Сейчас АИЖК разрабатывает механизмы кредитования юридических лиц, заинтересованных в строительстве и дальнейшей эксплуатации доходных домов. У этого механизма большие перспективы, и конкретные схемы его реализации мы обсудим с коллегами на Санкт-Петербургском Всероссийском жилищном конгрессе.
- Каких результатов ждете от проведения конгресса?
- Искренне рассчитываю, что будут интересные дискуссии по всем заявленным темам. За год, прошедший со времени проведения предыдущего конгресса, назрело много нерешенных вопросов. Особенно интересно будет послушать мнение застройщиков и банковских структур и понять, чего мы ждем друг от друга, с какими рисками сталкиваемся и в каких направлениях будем работать в ближайшей перспективе.
Досье «БН»:
Семенюк Андрей Григорьевич, заместитель генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В
С марта 2001 года по июнь 2007 года работал в Аппарате Правительства Российской Федерации, имеет классный чин – Государственный советник Российской Федерации 1-го класса.
Занимал руководящие должности в Департаменте экономики и управления собственностью, Департаменте финансовых рынков и имущественных отношений, Департаменте экономики и финансов Правительства Российской Федерации.
За безупречный труд и высокие результаты в работе награжден Почетной грамотой Аппарата Правительства Российской Федерации. За безупречную и эффективную государственную службу объявлена благодарность Правительства Российской Федерации. C июня 2007 года работает в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на должности заместителя генерального директора Агентства и курирует вопросы, связанные с формированием эффективной системы корпоративного управления в Агентстве, взаимодействием Агентства с федеральными и региональными органами государственной власти, совершенствованием нормативной базы, формированием и реализацией информационной политики Агентства. Является членом Правления ОАО «АИЖК».
Справка:
Гражданский Жилищный Форум пройдет в Петербурге с 28 сентября по 2 октября 2011 года. В рамках форума состоятся мероприятия для профессионалов рынка – Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс, а также выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс будет проходить с 28 по 30 сентября в отеле «Парк Инн Прибалтийская». Выставка-семинар «Жилищный проект» состоится 1-2 октября в Ледовом дворце (станция метро «Проспект Большевиков»). Подробная информация на сайте www.gilforum.ru. На этом же сайте можно посмотреть программу конгресса и зарегистрироваться в качестве его участника.