Мария Полякова: «Следует разделять понятия рискованности и инновационности»
Мария Полякова, директор департамента инноваций и методологий стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой рассказала об инновационном подходе при формировании программ на российском ипотечном рынке.
– Что происходит с российским рынком ипотеки в последнее время?
– На мой взгляд, на рынке ипотеки происходит много изменений, которые связаны как с внешними, так и с внутренними причинами. К внешним факторам относятся изменения в законодательстве, усиливающийся контроль со стороны регулирующих органов, государственная поддержка некоторых категорий граждан (учителя, ученые, врачи), для которых приобретение жилья без дополнительной поддержки проблематично. Кроме этого, на рынке жилья стабилизировались цены, что позитивно сказалось на повышении доступности ипотеки.
К внутренним причинам я бы отнесла усиливающуюся конкуренцию, связанную с активизацией банков. Они накопили достаточный опыт, «раскручивают» гайки, пытаются сделать ипотеку более доступной. Это приводит к тому, что, с одной стороны, доступность отражается в росте ипотечного рынка в 2013 году, а с другой стороны, все большую долю рынка занимают несколько крупнейших банков. В связи с тем что конкуренция продолжает расти, а условия все более облегчаются, у нас есть опасение, что в целом повышается рискованность кредитования. Возможно, в среднесрочной перспективе это может привести к нарушению баланса на рынке.
– Как в этой связи меняются предпочтения заемщиков?
– Во-первых, доля сделок, совершаемых с ипотечным кредитованием, среди всех сделок продолжает расти.
Во-вторых, мы видим явное увеличение спроса на жилье на первичном рынке. Если раньше по рынку ипотеки доля сделок с первичной недвижимости составляла около 20%, то сейчас она достигла 30%.
Во-третьих, наши заемщики стали все более искушенными: финансовая грамотность клиентов растет, поэтому они все больше требуют упрощения и облегчения ипотечной процедуры.
Что касается условий, то заемщики предпочитают фиксированную ставку и платежи в рублях. Доля валютной ипотеки существенно снизилась и практически минимальна на сегодня. Заемщики обращают пристальное внимание на наличие возможности досрочного погашения ипотечного займа. Внимательно изучают комиссии, более глубоко разбираются в том, что написано в кредитном договоре. И стараются заранее выяснить все подводные камни, что, безусловно, хорошо.
Мы обратили внимание на то, что усилился спрос со стороны заемщиков социальных категорий.
– В Петербурге представлено множество ипотечных продуктов. Какие из них можно считать инновационными?
– С моей точки зрения, инновационность – это новизна ипотечного продукта, его нестандартность. Такой продукт чем-то значительно отличается от аналогов, присутствующих на рынке, – либо ставкой, либо условиями платежей, механизмами, новыми возможностями заемщиков.
Если посмотреть на нашу работу, то мы не находимся в стороне от всех этих изменений.
Мы предлагаем как рыночные продукты, так работаем и социальными заемщиками. По социальным ипотечным программам наша доля около 50%.
По рыночным продуктам мы предлагаем большую гибкость и дифференциацию условий. Также мы гарантируем прозрачность, надежность и страховую защиту, в том числе в виде ипотечного страхования при низком первоначальном взносе. Это дает заемщику дополнительную защиту в различных ситуациях с неблагоприятным развитием событий.
По социальным программам у нас есть ипотечные продукты для каждой категории заемщиков: «Военная ипотека», «Материнский капитал», «Молодые учителя», «Молодые ученые». В дальнейшем мы хотим сделать возможность применения единого механизма для различных категорий, что будет способствовать снижению издержек при запуске и повышению эффективности самих программ.
У нас также есть предложения для государства по улучшению самой системы предоставления субсидий, которая в перспективе должна повысить доступность для заемщика и увеличить эффективность для государства.
– Какие инновационные продукты вывело на рынок АИЖК?
– Из рыночных продуктов я бы отметила программу «Переезд», а из социальных – «Молодые ученые».
Ипотечный продукт «Переезд» интересен тем, что позволяет заемщикам осуществлять альтернативные сделки, которые занимают большую долю на рынке. Такая возможность в первую очередь интересна тем заемщикам, которые хотят купить новое строящееся жилье, при этом проживать в своей квартире до момента окончания строительства. Основной инновацией этого продукта является возможность взять краткосрочный ипотечный кредит (сроком до двух лет) под имеющееся жилье и использовать эти деньги в качестве первоначального взноса на приобретение нового строящегося жилья. Это позволит совершенно спокойно дождаться окончания строительства и провести альтернативную сделку, сделать ремонт и спокойно выехать в новое жилье.
При этом платежи по короткому кредиту не осуществляются. Весь кредит гасится после продажи заложенного жилья. Это позволяет не делать дополнительные нагрузки на бюджет заемщиков и более комфортно и удобно продавать имеющееся жилье.
Продукт «Молодые ученые» реализуется во всех регионах РФ с 2012 года. Но, на мой взгляд, он особенно актуален для Петербурга, где находится много учебных заведений, научно-исследовательских институтов, предприятий, входящих в состав госкорпораций (Росатом, Росвооружение), ведущих медицинских учреждений, предприятий оборонно-промышленного комплекса и т. д., то есть работники которых подпадают под категорию «молодой специалист».
Инновация программы «Молодые ученые» заключается в том, что помимо низкой ставки в 10,5% в ней учитывается рост доходов заемщика, который в молодом возрасте получает более низкую зарплату, а в дальнейшем, по мере карьерного повышения и накопления опыта, его доходы растут.
Продукт «Молодые ученые» позволяет также увеличивать платежи и закладывать их рост в график кредита, за счет чего может существенно возрасти сумма кредита, изначально доступная для заемщика. Возможность индексации зависит от возраста – чем моложе заемщик, тем большую индексацию можно заложить. И наоборот. Таким образом, мы ограничиваем его кредитный риск. Максимальная индексация дает возможность увеличить сумму кредита до двух раз по сравнению со стандартным кредитом.
Если сравнить доступность ипотечных кредитов на примере Петербурга и Ленобласти, то мы рассчитали, что для стоимости квартиры 4 млн рублей в Петербурге и 2,6 млн рублей в Ленобласти ежемесячный платеж по программе «Молодые ученые» получается самым низким из-за индексации платежей и делает приобретение жилья доступным самым молодым специалистам.
– В связи с конкуренцией между банками и ипотечными компаниями планка инновационности постоянно повышается.
– Скорее, повышается планка готовности банка принять дополнительный риск – снизить первоначальный взнос, убрать те или иные требования для заемщика и т. д.
– Получается, что инновационность – это прежде всего дополнительный риск для банка?
- Нет. На мой взгляд, следует разделять понятия рискованности и инновационности. Ипотечный продукт может быть консервативным по своим рискам и параметрам, но инновационным именно с точки зрения механизма его реализации. Например, на российском ипотечном рынке не было отдельного продукта для молодых специалистов. Мы создали программу «Молодые ученые» с растущим платежом. Сам продукт инновационный, но по рискованности он консервативный. И мы видим по нашему портфелю, что просрочка платежей по этой программе очень низкая. Мы наблюдаем очень большой спрос на участие в ней. С 2012 года к нам поступило 2240 заявок, выдано 240 кредитов на 514 млн рублей. В том числе 21 кредит на 33 млн рублей в Петербурге.
– Можно ли сегодня воплотить в реальность идею ипотеки без первоначального взноса? Насколько такая инновация уместна на рынке?
– Мне кажется, что это не инновация, потому что ипотека без первоначального взноса присутствовала на рынке еще до кризиса. Но мировая практика доказала, а отечественная подтвердила, что отсутствие первоначального взноса – это высокий риск как для банка, так и для заемщика. Когда последний не внес никаких собственных средств в покупку жилья, то у него ниже мотивация оплачивать кредит. И такие кредиты чаще других попадают в дефолт. Есть различные инструменты ликвидации этого риска, в частности ипотечное страхование. Но мы все равно рекомендуем хотя бы минимальный первоначальный взнос в 10%.
.jpg)
Ситуация в сегментах рынка коммерческой недвижимости к июню текущего года более или менее стабилизировалась. Игроки рынка – как собственники помещений, так и арендаторы – уловили происходящие на рынке тренды и стараются действовать в соответствии с ними. О том, чего ждать нам в ближайшее время от рынка и на что надеяться, мы говорим с Людмилой Ревой, директором по развитию бизнеса Astera St.
– Наиболее тяжелая ситуация, на мой взгляд, сложилась к концу первого полугодия в офисной недвижимости, особенно в новых бизнес-центрах высокого класса. Эти объекты испытывают самые серьезные трудности с привлечением арендаторов, потому что кредитные средства, на которые они реализовывались, необходимо возвращать банку. Однако при гибкой арендной политике и грамотном ценообразовании заключать договоры вполне реально. Есть, к примеру, такие арендаторы, которые не упускают возможности улучшить условия, воспользовавшись сниженными ставками. Ведь действительно аренда бизнес-центров класса А сегодня близко подошла к уровню класса В. Наиболее затратная статья в данном случае – сам переезд.
В складской недвижимости также налицо проблемы с заполняемостью складских комплексов. Средняя доля вакантных площадей по новым складским комплексам (введенным во втором полугодии 2008 года и 2009 году, а также находящимся на завершающих стадиях строительства) достигла критической отметки в 70 процентов.
Чуть лучше ситуация с торговой недвижимостью, где рынок наиболее оживлен: активизировались торговые операторы среднего и низкого ценовых сегментов, дисконтные сети в различных категориях товаров и так далее. Эти ритейлеры активно арендуют площади как в торговых центрах (причем выбирают только топовые проекты в лучших местах со стабильно высоким покупательским потоком), так и в стрит-ритейле на главных торговых улицах Петербурга.
– Что происходит на рынке девелоперских активов? Кто и что покупает? Каковы причины покупок и продаж?
– Активность инвестиционных фондов и компаний, приобретающих девелоперские активы, пока не очень высока. В основном компании продолжают мониторинг предложения, отсматривают выставленные на продажу объекты и проекты. Однако уже можно говорить о сформировавшихся предпочтениях и требованиях среди инвесторов. В первую очередь, интересны уже функционирующие объекты (как торговые, так и офисные), заполненные арендаторами и генерирующие реальный денежный поток. Такие объекты продают девелоперы, нуждающиеся в средствах для погашения кредитов либо перераспределяющие денежные потоки на другие объекты в завершающей стадии строительства. Те, кто не испытывает острой потребности в «живых деньгах», стараются придержать свои объекты, и это логично – сегодня продажи возможны только с существенным дисконтом.
Другие требования инвесторов – срок окупаемости объектов не более 5 лет, ставка доходности не ниже 15 процентов. Это значительно более жесткие требования, чем предъявлялись инвесторами до кризиса. В России не так много объектов коммерческой недвижимости, которые реально могут соответствовать запросам потенциальных покупателей.
Все большее распространение приобретают так называемые сделки с distressed assets – проблемными активами, находящимися в залоге у банков. У нас пока не налажена четкая схема продажи таких активов и не достаточно развита практика их предпродажной подготовки, но кризис может дать толчок к развитию этого вида сделок.
– Как в нынешних условиях чувствуют себя консалтинговые компании? Есть ли сделки по аренде площадей?
– Консультанты не остались в стороне от кризиса. В условиях общего снижения спроса на объекты коммерческой недвижимости снизился и спрос на «прикладные» услуги: брокеридж, маркетинговые исследования, разработке концепции – на этом сегодня все стараются сэкономить. Однако и здесь не случилось патовой ситуации – нужно было лишь быстро переориентироваться на работу с другим сегментом клиентов и заказчиков. Я говорю, к примеру, о тех же торговых сетях, работающих в низком ценовом сегменте, – сделки с ними идут очень хорошими темпами.
Кроме того, более востребована услуга оценки недвижимости, а также экспресс-консалтинг и экспресс-оценка, сконцентрированные на предоставлении клиенту актуальной рыночной информации в сжатые сроки. Например, так можно оценить актуальную арендную ставку на объект недвижимости в любом сегменте – отчеты о таких оценках становятся незаменимым подспорьем в переговорах об изменении коммерческих условий аренды объекта. Причем такие экспресс-исследования востребованы как арендаторами, так и собственниками помещений.
– Сегодня вводится в эксплуатацию много новых бизнес- и торговых центров. Есть ли у собственников шанс сдать их в аренду? Что им для этого сделать?
– Главное – гибкая ценовая политика, обоснованный подход к формированию арендной ставки по объектам. Можно давать арендаторам различные льготы для смягчения условий вхождения в сделку, например, снижать размер депозитных платежей. Вообще, хочу особо подчеркнуть, что арендаторам не стоит выжидать слишком долго и надеяться на дальнейшее снижение цен. В нашей практике уже отмечены случаи повышения ставки в некоторых премиальных торговых комплексах. Важно вовремя воспользоваться ситуацией, занять ликвидное помещение по сниженной цене. Многие собственники торговых помещений соглашаются сегодня на заключение договоров на условиях процента от оборота. Кроме того, практически все торговые центры готовы оплачивать работу профессиональных брокеров, и арендатору платить комиссионное вознаграждение уже не нужно.
– Что происходит с арендными ставками? Насколько критичны такие ставки для девелоперов?
– Арендные ставки зафиксировались на определенном уровне во всех сегментах, хотя незначительные колебания продолжаются. В торговых центрах ставки аренды для торговой галереи составляют около 30000 рублей за квадратный метр в год, для якорных арендаторов – от 4000 до 15000 рублей за квадратный метр в год, в зависимости от профиля. В стрит-ритейле на главных торговых магистралях (Невском, Большом проспекте Петроградской стороны и других) – 48000–96000 рублей за квадратный метр в год, в спальных районах от 18000 до 30000 рублей за квадратный метр в год в проходных местах.
В бизнес-центрах класса А средняя ставка сегодня составляет 1300–2000 рублей за квадратный метр в месяц, в классе В – 900–1300 рублей за квадратный метр в месяц. По факту, арендаторы готовы заключать договоры аренды на офисные помещения по ставке, не превышающей 1200 рублей за квадратный метр в месяц, включая все платежи.
Конечно, эти ставки существенно ниже докризисного уровня, когда арендные платежи генерировали колоссальные доходы. Но сегодня все же разумнее идти на компромиссы с арендаторами и получать хотя бы какой-то стабильный денежный поток, чем оплачивать эксплуатацию простаивающих пустыми помещений.
– Возвращение спроса может обернуться ростом цен?
– Конечно, это взаимозависимые явления. Высокий спрос и недостаток качественного предложения объектов коммерческой недвижимости спровоцировали ситуацию «перегрева» рынка, которая во многом и стала причиной тех обстоятельств, в которых мы оказались сегодня. Однако сейчас расстановка сил на рынке изменилась. Объем предложения существенно увеличился, по некоторым сегментам он даже превышает спрос. Благодаря этому рынок переориентировался в сторону арендатора, покупателя, клиента. Сегодня интересы клиента – решающий фактор в заключении сделки. Торговым операторам важно получать прибыль в своих торговых точках, даже в топовых местах, арендовать помещения только ради имиджа уже никто не будет. Офисным арендаторам важно грамотно управлять издержками на ведение бизнеса, в том числе арендной платой, и переплачивать за престижное размещение тоже неактуально. Эти факторы будут сдерживать рост цен даже тогда, когда рынок встанет на путь восстановления, а это произойдет не раньше чем через 3-5 лет. Разумеется, незначительный рост по отдельным объектам будет – такие примеры нами уже зафиксированы. Но это рост весьма незначительный, не более 10 процентов, и он присущ только премиальным объектам недвижимости, в основном – торговой.
– На какой вариант развития событий рассчитываете вы, как консультант и руководитель?
– Сейчас уже почти никто не руководствуется оптимистичными концепциями прогнозов развития ситуации, которые появились в начале года. Эти концепции предполагали наиболее тяжелую ситуацию в 2009 году, а затем – плавную стабилизацию и постепенное восстановления рынка. Сегодня однозначного ответа на вопрос, когда будет достигнуто «дно» рынка, по-прежнему нет. Экономическая ситуация зависит от массы факторов, и она может еще не раз подвергнуться изменениям даже в текущем году. Однако эти изменения не будут носить радикальный характер, и пока можно с уверенностью сказать, что нужно учиться работать и зарабатывать в текущих реалиях рынка, так как в среднесрочной перспективе существенного улучшения не будет. Вернутся ли докризисные показатели рынка вообще – вопрос, остающийся пока без ответа. Но в изменившемся рынке можно работать, и работать успешно – первое полугодие 2009 года это подтвердило.
Беседовала Наталья Бурковская