Мария Полякова: «Следует разделять понятия рискованности и инновационности»
Мария Полякова, директор департамента инноваций и методологий стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой рассказала об инновационном подходе при формировании программ на российском ипотечном рынке.
– Что происходит с российским рынком ипотеки в последнее время?
– На мой взгляд, на рынке ипотеки происходит много изменений, которые связаны как с внешними, так и с внутренними причинами. К внешним факторам относятся изменения в законодательстве, усиливающийся контроль со стороны регулирующих органов, государственная поддержка некоторых категорий граждан (учителя, ученые, врачи), для которых приобретение жилья без дополнительной поддержки проблематично. Кроме этого, на рынке жилья стабилизировались цены, что позитивно сказалось на повышении доступности ипотеки.
К внутренним причинам я бы отнесла усиливающуюся конкуренцию, связанную с активизацией банков. Они накопили достаточный опыт, «раскручивают» гайки, пытаются сделать ипотеку более доступной. Это приводит к тому, что, с одной стороны, доступность отражается в росте ипотечного рынка в 2013 году, а с другой стороны, все большую долю рынка занимают несколько крупнейших банков. В связи с тем что конкуренция продолжает расти, а условия все более облегчаются, у нас есть опасение, что в целом повышается рискованность кредитования. Возможно, в среднесрочной перспективе это может привести к нарушению баланса на рынке.
– Как в этой связи меняются предпочтения заемщиков?
– Во-первых, доля сделок, совершаемых с ипотечным кредитованием, среди всех сделок продолжает расти.
Во-вторых, мы видим явное увеличение спроса на жилье на первичном рынке. Если раньше по рынку ипотеки доля сделок с первичной недвижимости составляла около 20%, то сейчас она достигла 30%.
Во-третьих, наши заемщики стали все более искушенными: финансовая грамотность клиентов растет, поэтому они все больше требуют упрощения и облегчения ипотечной процедуры.
Что касается условий, то заемщики предпочитают фиксированную ставку и платежи в рублях. Доля валютной ипотеки существенно снизилась и практически минимальна на сегодня. Заемщики обращают пристальное внимание на наличие возможности досрочного погашения ипотечного займа. Внимательно изучают комиссии, более глубоко разбираются в том, что написано в кредитном договоре. И стараются заранее выяснить все подводные камни, что, безусловно, хорошо.
Мы обратили внимание на то, что усилился спрос со стороны заемщиков социальных категорий.
– В Петербурге представлено множество ипотечных продуктов. Какие из них можно считать инновационными?
– С моей точки зрения, инновационность – это новизна ипотечного продукта, его нестандартность. Такой продукт чем-то значительно отличается от аналогов, присутствующих на рынке, – либо ставкой, либо условиями платежей, механизмами, новыми возможностями заемщиков.
Если посмотреть на нашу работу, то мы не находимся в стороне от всех этих изменений.
Мы предлагаем как рыночные продукты, так работаем и социальными заемщиками. По социальным ипотечным программам наша доля около 50%.
По рыночным продуктам мы предлагаем большую гибкость и дифференциацию условий. Также мы гарантируем прозрачность, надежность и страховую защиту, в том числе в виде ипотечного страхования при низком первоначальном взносе. Это дает заемщику дополнительную защиту в различных ситуациях с неблагоприятным развитием событий.
По социальным программам у нас есть ипотечные продукты для каждой категории заемщиков: «Военная ипотека», «Материнский капитал», «Молодые учителя», «Молодые ученые». В дальнейшем мы хотим сделать возможность применения единого механизма для различных категорий, что будет способствовать снижению издержек при запуске и повышению эффективности самих программ.
У нас также есть предложения для государства по улучшению самой системы предоставления субсидий, которая в перспективе должна повысить доступность для заемщика и увеличить эффективность для государства.
– Какие инновационные продукты вывело на рынок АИЖК?
– Из рыночных продуктов я бы отметила программу «Переезд», а из социальных – «Молодые ученые».
Ипотечный продукт «Переезд» интересен тем, что позволяет заемщикам осуществлять альтернативные сделки, которые занимают большую долю на рынке. Такая возможность в первую очередь интересна тем заемщикам, которые хотят купить новое строящееся жилье, при этом проживать в своей квартире до момента окончания строительства. Основной инновацией этого продукта является возможность взять краткосрочный ипотечный кредит (сроком до двух лет) под имеющееся жилье и использовать эти деньги в качестве первоначального взноса на приобретение нового строящегося жилья. Это позволит совершенно спокойно дождаться окончания строительства и провести альтернативную сделку, сделать ремонт и спокойно выехать в новое жилье.
При этом платежи по короткому кредиту не осуществляются. Весь кредит гасится после продажи заложенного жилья. Это позволяет не делать дополнительные нагрузки на бюджет заемщиков и более комфортно и удобно продавать имеющееся жилье.
Продукт «Молодые ученые» реализуется во всех регионах РФ с 2012 года. Но, на мой взгляд, он особенно актуален для Петербурга, где находится много учебных заведений, научно-исследовательских институтов, предприятий, входящих в состав госкорпораций (Росатом, Росвооружение), ведущих медицинских учреждений, предприятий оборонно-промышленного комплекса и т. д., то есть работники которых подпадают под категорию «молодой специалист».
Инновация программы «Молодые ученые» заключается в том, что помимо низкой ставки в 10,5% в ней учитывается рост доходов заемщика, который в молодом возрасте получает более низкую зарплату, а в дальнейшем, по мере карьерного повышения и накопления опыта, его доходы растут.
Продукт «Молодые ученые» позволяет также увеличивать платежи и закладывать их рост в график кредита, за счет чего может существенно возрасти сумма кредита, изначально доступная для заемщика. Возможность индексации зависит от возраста – чем моложе заемщик, тем большую индексацию можно заложить. И наоборот. Таким образом, мы ограничиваем его кредитный риск. Максимальная индексация дает возможность увеличить сумму кредита до двух раз по сравнению со стандартным кредитом.
Если сравнить доступность ипотечных кредитов на примере Петербурга и Ленобласти, то мы рассчитали, что для стоимости квартиры 4 млн рублей в Петербурге и 2,6 млн рублей в Ленобласти ежемесячный платеж по программе «Молодые ученые» получается самым низким из-за индексации платежей и делает приобретение жилья доступным самым молодым специалистам.
– В связи с конкуренцией между банками и ипотечными компаниями планка инновационности постоянно повышается.
– Скорее, повышается планка готовности банка принять дополнительный риск – снизить первоначальный взнос, убрать те или иные требования для заемщика и т. д.
– Получается, что инновационность – это прежде всего дополнительный риск для банка?
- Нет. На мой взгляд, следует разделять понятия рискованности и инновационности. Ипотечный продукт может быть консервативным по своим рискам и параметрам, но инновационным именно с точки зрения механизма его реализации. Например, на российском ипотечном рынке не было отдельного продукта для молодых специалистов. Мы создали программу «Молодые ученые» с растущим платежом. Сам продукт инновационный, но по рискованности он консервативный. И мы видим по нашему портфелю, что просрочка платежей по этой программе очень низкая. Мы наблюдаем очень большой спрос на участие в ней. С 2012 года к нам поступило 2240 заявок, выдано 240 кредитов на 514 млн рублей. В том числе 21 кредит на 33 млн рублей в Петербурге.
– Можно ли сегодня воплотить в реальность идею ипотеки без первоначального взноса? Насколько такая инновация уместна на рынке?
– Мне кажется, что это не инновация, потому что ипотека без первоначального взноса присутствовала на рынке еще до кризиса. Но мировая практика доказала, а отечественная подтвердила, что отсутствие первоначального взноса – это высокий риск как для банка, так и для заемщика. Когда последний не внес никаких собственных средств в покупку жилья, то у него ниже мотивация оплачивать кредит. И такие кредиты чаще других попадают в дефолт. Есть различные инструменты ликвидации этого риска, в частности ипотечное страхование. Но мы все равно рекомендуем хотя бы минимальный первоначальный взнос в 10%.
Петербургские реставраторы завершают переход отрасли на саморегулирование и предлагают правительству Петербурга установить максимальную границу снижения цены госконтракта в размере 10-15%, чтобы не допустить демпинга недобросовестных подрядчиков. Об актуальных проблемах рынка реставрационных работ рассказала председатель правления Союза реставраторов Санкт-Петербурга Нина Шангина.
– Что сегодня наиболее актуально для реставрационного рынка Санкт-Петербурга?
– Острая проблема, которой уже не один год и которая заметно усложняет нашу жизнь, – отсутствие нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность реставраторов. Множество интереснейших методик и технологий находится в головах и компьютерах специалистов. Это разрозненная и очень богатая база, которой невозможно воспользоваться в полной мере, так как она не систематизирована, не объединена и не помещена в правовое пространство.
Другая проблема возникла по причине финансовых сложностей, которые испытывает весь российский бизнес, в том числе и реставрационный. Все более очевидной становится тенденция демпинга на тендерах по размещению государственного заказа в сфере реставрации. При выборе победителя в подавляющем большинстве случаев главным критерием является не квалификация исполнителя, а цена контракта, которую он предлагает. В последнее время понижения достигают 50 процентов. С такой ценой можно согласиться, если это сильная, опытная компания, которая имеет резервы и готова пожертвовать рентабельностью, не в ущерб качеству, чтобы сохранить позиции на рынке. Или если предложено нестандартное техническое решение, значительно удешевляющее работу. (Но в таком случае инновация должна быть научно обоснованной и утвержденной компетентными экспертами.)
Однако зачастую побеждают неизвестные, маленькие фирмы, не имеющие серьезных оснований для снижения затрат. Такие правила игры негативно влияют на состояние реставрационного рынка, жизнеспособность реставрационных компаний и процесс сохранения культурного наследия.
– Как можно решить эти проблемы? И возможно ли это в нынешних экономических условиях?
– Что касается нормативно-правовой базы, то надежда есть. Глава Росохранкультуры Александр Кибовский заверил, что в Министерстве культуры России ведется активная работа по формированию соответствующей правовой, информационной базы. В 2009 году впервые на эти цели были выделены существенные средства. Ну а от нас, реставрационного сообщества, требуется содействие в создании методического обеспечения этих работ.
Вообще-то многие проблемы будут решены, если выделить реставрацию в самостоятельную отрасль. Сегодня в Градостроительном кодексе нет даже слова «реставрация». В нашей сфере не может быть усредненных показателей производительности, однако наши тендеры проходят, по сути, по тем же правилам, что тендеры строителей. Необходимо изменить правила выбора исполнителя реставрационных работ и услуг таким образом, чтобы цена не являлась главным критерием, а приоритет был отдан квалификации; чтобы была установлена максимальная граница снижения цены государственного контракта в размере 10-15 процентов. А если в исключительных случаях участник торгов переходит нижнюю границу, то внимание к нему конкурсной комиссии должно быть самым пристальным.
– Как вы оцениваете объемы государственного финансирования реставрации в Петербурге?
– Все прекрасно понимают, что реставрация не может остановиться, она продолжается ровно в тех объемах, в каких это необходимо для сохранения уникального культурного наследия Петербурга. Кроме того, сейчас ситуация в нашей сфере изменилась к лучшему. Благодаря усилиям главы КГИОП Веры Дементьевой финансирование реставрационной программы комитета в 2010 году увеличено. Есть основания рассчитывать, что будут реализованы все намеченные на этот год проекты.
– Чем обоснован активизировавшийся с 2010 года процесс передачи памятников в частные руки?
– Наверняка желанием государства перераспределить груз более рационально, ведь львиная доля средств на реставрацию поступает из государственного бюджета. Тем более в Петербурге, где половина из 7,5 тысяч объектов культурного наследия нуждается в реставрации, а более тысячи буквально ждет спасения. Только за последние 5 лет из городского бюджета на реставрацию выделено почти 20 миллиардов рублей.
Стоит напомнить, что с 2009 года действует указ президента РФ о разграничении прав собственности между Петербургом и Российской Федерацией на более чем 250 объектов культурного наследия. 155 объектов и памятников отошли городу, 119 – Российской Федерации. Таким образом, Смольный получил возможность искать памятникам рачительных хозяев, которые будут вкладывать деньги в реставрацию.
– Какие опасности таятся в процессе приватизации для самих памятников и как избежать «продажи» мировых шедевров?
– Задача номер один – создать список объектов культурного наследия, не подлежащих отчуждению из государственной собственности, независимо от принадлежности памятника к РФ или Петербургу. Для памятников федерального значения такой список есть, а Петербургу еще предстоит разработать свой перечень. Думаю, в нашем городе неотчуждаемых объектов должно быть значительно больше сотни.
Все мы помним 1990-е годы, когда под предлогом социальной необходимости за бесценок были распроданы народно-хозяйственные и промышленные предприятия. В этой связи чрезвычайно важно то, что прописана и практикуется процедура заключения вместе с договором купли-продажи жесткого, детально проработанного охранного обязательства, где определены и режим реставрационных работ, и контроль КГИОП, и возможность доступа к памятнику экскурсантов.
На мой взгляд, следует повысить ответственность собственника, ужесточить санкции за нарушение охранного обязательства. Возможно, стоило бы еще поработать над законодательной базой до устранения всех белых пятен и противоречий. Однако глобальная финансовая ситуация диктует определенные условия.
– Как происходит переход на саморегулирование в сфере реставрации: какие задачи уже решены, какие проблемы остаются неразрешенными?
– В связи с тем, что реставрационная отрасль как понятие отсутствует, реставрационные предприятия оказались в особых условиях при переходе к саморегулированию. С одной стороны, реставрационные лицензии не отменены, с другой – требуется допуск к выполнению работ по списку приложения к Градостроительному кодексу.
Следует сказать, что в Союзе реставраторов уже давно налажены основные механизмы саморегулирования. Давно существует комиссия по качеству и конфликтная комиссия, в состав союза входят не только подрядные, но и проектные организации, и аккредитованные лаборатории, и поставщики материалов.
Чтобы сохранить и развить эти наработки, на базе союза создан филиал «Реставраторы Санкт-Петербурга» в составе зарегистрированной СРО строительного профиля «Балтийский строительный комплекс». Филиал активно работает, и входящие в него организации имеют допуск на строительный рынок.
– Как в условиях всеобщей экономии чувствует себя Союз реставраторов – есть ли угроза его развитию?
– В сложных условиях умные, цивилизованные люди объединяются. Исходя из этой истины, можно сделать вывод, что в Союзе реставраторов собрались действительно сильные и продвинутые игроки реставрационного рынка. Причем за минувший год состав участников союза вырос с 43 до 46 компаний. Так что как общественная организация мы стали сильнее. Вообще-то 2009 год был не менее насыщенным, чем предыдущие 9 лет деятельности союза: выставки, научные и культурные мероприятия, международный обмен опытом… Очередным достижением стала абсолютная победа в конкурсе «Сделано в Петербурге» – его реставрационной части. Все четыре знака качества «ушли» к нам.
Конечно, мы экономим и ищем внутренние резервы, но все это не в ущерб главному – сохранению лучших традиций и развитию реставрационной школы Петербурга. К примеру, несмотря на финансовые сложности, мы не закрыли проект по выплате именных стипендий лучшим ученикам городских реставрационных лицеев. Пока есть преемственность и коллективная поддержка, будет жив и Союз реставраторов.
Беседовала Оксана Прохорова