Мария Полякова: «Следует разделять понятия рискованности и инновационности»
Мария Полякова, директор департамента инноваций и методологий стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой рассказала об инновационном подходе при формировании программ на российском ипотечном рынке.
– Что происходит с российским рынком ипотеки в последнее время?
– На мой взгляд, на рынке ипотеки происходит много изменений, которые связаны как с внешними, так и с внутренними причинами. К внешним факторам относятся изменения в законодательстве, усиливающийся контроль со стороны регулирующих органов, государственная поддержка некоторых категорий граждан (учителя, ученые, врачи), для которых приобретение жилья без дополнительной поддержки проблематично. Кроме этого, на рынке жилья стабилизировались цены, что позитивно сказалось на повышении доступности ипотеки.
К внутренним причинам я бы отнесла усиливающуюся конкуренцию, связанную с активизацией банков. Они накопили достаточный опыт, «раскручивают» гайки, пытаются сделать ипотеку более доступной. Это приводит к тому, что, с одной стороны, доступность отражается в росте ипотечного рынка в 2013 году, а с другой стороны, все большую долю рынка занимают несколько крупнейших банков. В связи с тем что конкуренция продолжает расти, а условия все более облегчаются, у нас есть опасение, что в целом повышается рискованность кредитования. Возможно, в среднесрочной перспективе это может привести к нарушению баланса на рынке.
– Как в этой связи меняются предпочтения заемщиков?
– Во-первых, доля сделок, совершаемых с ипотечным кредитованием, среди всех сделок продолжает расти.
Во-вторых, мы видим явное увеличение спроса на жилье на первичном рынке. Если раньше по рынку ипотеки доля сделок с первичной недвижимости составляла около 20%, то сейчас она достигла 30%.
Во-третьих, наши заемщики стали все более искушенными: финансовая грамотность клиентов растет, поэтому они все больше требуют упрощения и облегчения ипотечной процедуры.
Что касается условий, то заемщики предпочитают фиксированную ставку и платежи в рублях. Доля валютной ипотеки существенно снизилась и практически минимальна на сегодня. Заемщики обращают пристальное внимание на наличие возможности досрочного погашения ипотечного займа. Внимательно изучают комиссии, более глубоко разбираются в том, что написано в кредитном договоре. И стараются заранее выяснить все подводные камни, что, безусловно, хорошо.
Мы обратили внимание на то, что усилился спрос со стороны заемщиков социальных категорий.
– В Петербурге представлено множество ипотечных продуктов. Какие из них можно считать инновационными?
– С моей точки зрения, инновационность – это новизна ипотечного продукта, его нестандартность. Такой продукт чем-то значительно отличается от аналогов, присутствующих на рынке, – либо ставкой, либо условиями платежей, механизмами, новыми возможностями заемщиков.
Если посмотреть на нашу работу, то мы не находимся в стороне от всех этих изменений.
Мы предлагаем как рыночные продукты, так работаем и социальными заемщиками. По социальным ипотечным программам наша доля около 50%.
По рыночным продуктам мы предлагаем большую гибкость и дифференциацию условий. Также мы гарантируем прозрачность, надежность и страховую защиту, в том числе в виде ипотечного страхования при низком первоначальном взносе. Это дает заемщику дополнительную защиту в различных ситуациях с неблагоприятным развитием событий.
По социальным программам у нас есть ипотечные продукты для каждой категории заемщиков: «Военная ипотека», «Материнский капитал», «Молодые учителя», «Молодые ученые». В дальнейшем мы хотим сделать возможность применения единого механизма для различных категорий, что будет способствовать снижению издержек при запуске и повышению эффективности самих программ.
У нас также есть предложения для государства по улучшению самой системы предоставления субсидий, которая в перспективе должна повысить доступность для заемщика и увеличить эффективность для государства.
– Какие инновационные продукты вывело на рынок АИЖК?
– Из рыночных продуктов я бы отметила программу «Переезд», а из социальных – «Молодые ученые».
Ипотечный продукт «Переезд» интересен тем, что позволяет заемщикам осуществлять альтернативные сделки, которые занимают большую долю на рынке. Такая возможность в первую очередь интересна тем заемщикам, которые хотят купить новое строящееся жилье, при этом проживать в своей квартире до момента окончания строительства. Основной инновацией этого продукта является возможность взять краткосрочный ипотечный кредит (сроком до двух лет) под имеющееся жилье и использовать эти деньги в качестве первоначального взноса на приобретение нового строящегося жилья. Это позволит совершенно спокойно дождаться окончания строительства и провести альтернативную сделку, сделать ремонт и спокойно выехать в новое жилье.
При этом платежи по короткому кредиту не осуществляются. Весь кредит гасится после продажи заложенного жилья. Это позволяет не делать дополнительные нагрузки на бюджет заемщиков и более комфортно и удобно продавать имеющееся жилье.
Продукт «Молодые ученые» реализуется во всех регионах РФ с 2012 года. Но, на мой взгляд, он особенно актуален для Петербурга, где находится много учебных заведений, научно-исследовательских институтов, предприятий, входящих в состав госкорпораций (Росатом, Росвооружение), ведущих медицинских учреждений, предприятий оборонно-промышленного комплекса и т. д., то есть работники которых подпадают под категорию «молодой специалист».
Инновация программы «Молодые ученые» заключается в том, что помимо низкой ставки в 10,5% в ней учитывается рост доходов заемщика, который в молодом возрасте получает более низкую зарплату, а в дальнейшем, по мере карьерного повышения и накопления опыта, его доходы растут.
Продукт «Молодые ученые» позволяет также увеличивать платежи и закладывать их рост в график кредита, за счет чего может существенно возрасти сумма кредита, изначально доступная для заемщика. Возможность индексации зависит от возраста – чем моложе заемщик, тем большую индексацию можно заложить. И наоборот. Таким образом, мы ограничиваем его кредитный риск. Максимальная индексация дает возможность увеличить сумму кредита до двух раз по сравнению со стандартным кредитом.
Если сравнить доступность ипотечных кредитов на примере Петербурга и Ленобласти, то мы рассчитали, что для стоимости квартиры 4 млн рублей в Петербурге и 2,6 млн рублей в Ленобласти ежемесячный платеж по программе «Молодые ученые» получается самым низким из-за индексации платежей и делает приобретение жилья доступным самым молодым специалистам.
– В связи с конкуренцией между банками и ипотечными компаниями планка инновационности постоянно повышается.
– Скорее, повышается планка готовности банка принять дополнительный риск – снизить первоначальный взнос, убрать те или иные требования для заемщика и т. д.
– Получается, что инновационность – это прежде всего дополнительный риск для банка?
- Нет. На мой взгляд, следует разделять понятия рискованности и инновационности. Ипотечный продукт может быть консервативным по своим рискам и параметрам, но инновационным именно с точки зрения механизма его реализации. Например, на российском ипотечном рынке не было отдельного продукта для молодых специалистов. Мы создали программу «Молодые ученые» с растущим платежом. Сам продукт инновационный, но по рискованности он консервативный. И мы видим по нашему портфелю, что просрочка платежей по этой программе очень низкая. Мы наблюдаем очень большой спрос на участие в ней. С 2012 года к нам поступило 2240 заявок, выдано 240 кредитов на 514 млн рублей. В том числе 21 кредит на 33 млн рублей в Петербурге.
– Можно ли сегодня воплотить в реальность идею ипотеки без первоначального взноса? Насколько такая инновация уместна на рынке?
– Мне кажется, что это не инновация, потому что ипотека без первоначального взноса присутствовала на рынке еще до кризиса. Но мировая практика доказала, а отечественная подтвердила, что отсутствие первоначального взноса – это высокий риск как для банка, так и для заемщика. Когда последний не внес никаких собственных средств в покупку жилья, то у него ниже мотивация оплачивать кредит. И такие кредиты чаще других попадают в дефолт. Есть различные инструменты ликвидации этого риска, в частности ипотечное страхование. Но мы все равно рекомендуем хотя бы минимальный первоначальный взнос в 10%.
Первый заместитель председателя Комитета по науке и высшей школе Ирина Ганус рассказала корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» Лидии Горборуковой о сформированной системе среднего и высшего профессионального строительного образования в Петербурге.
– Сколько в Петербурге насчитывается заведений высшего и среднего профессионального образования, обучающих строительным специальностям?
– Сегодня в Петербурге из 47 вузов 8 высших профессиональных образовательных учреждений готовят специалистов по архитектурно-строительным специальностям. Это такие вузы, как Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет (СПбГАСУ), Санкт-Петербургский политехнический университет, Национальный минерально-сырьевой университет «Горный», Санкт-Петербургский государственный университет путей и сообщения, Санкт-Петербургский аграрный университет, Санкт-Петербургский академический университет живописи, архитектуры и скульптуры им. Репина, Санкт-Петербургский технологический университет, Санкт-Петербургский государственный университет речного и морского флота имени адмирала С.О. Макарова.
Также в Петербурге функционируют 9 средних профессиональных образовательных учреждений, которые готовят специалистов для строительной отрасли. Пять из них находятся в ведении Комитета по науке и высшей школе, один – в ведении Комитета по образованию города, а три ведут подготовку будущих специалистов в составе вузов.
Однако я хочу подчеркнуть, что не только перечисленные мной учебные заведения готовят специалистов для стройиндустрии Петербурга. Тем или иным образом вся городская система образования касается подготовки специалистов для строительного рынка. Речь идет о таких специальностях, как экономисты, юристы, бухгалтеры и т. д.
Комитет по науке и высшей школе в соответствии с постановлением правительства Петербурга осуществляет формирование политики в области среднего и высшего профессионального образования на территории субъекта Федерации.
– Каковы основы этой политики?
– Главное – это общедоступность и бесплатность среднего профессионального образования. Важно наиболее точно установить контрольные цифры приема.
Определяя эти цифры для высших учебных заведений, мы исходим из того, какие специальности больше всего необходимы для развития приоритетных направлений. С уверенностью могу сказать, что строительная отрасль является приоритетной для экономики Петербурга. На последнем заседании специальной комиссии, в состав которой входят представители органов исполнительной власти и учебных заведений, мы обсуждали вопрос необходимости увеличения контрольных цифр приема на строительные направления.
– Сколько специалистов строительной отрасли было подготовлено высшими учебными заведениями Петербурга для строительной отрасли в 2012 году? Какова динамика этого показателя в последние годы?
– Мы наблюдаем постоянный рост количества специалистов начиная с 2009 года. Если взять специальности, которые в своем образовательном стандарте содержат направление «архитектура и строительство», «эксплуатация зданий», «производство неметаллических строительных изделий» и т. п., то можно говорить, что в 2009 году в вузах было подготовлено 1865 специалистов, а в 2012 году их стало уже 2236. Ежегодный прирост составил 15%.
Однако повторю, что это лишь целевые направления, есть много и других профессий, которые касаются строительной отрасли и не учтены в данном показателе.
– Если учесть растущий спрос на строительные специальности, то нет ли необходимости открыть еще один специализированный вуз?
– Нет, сегодня для Петербурга пока не стоит вопрос создания еще одного строительного вуза. Напротив, федеральная политика в области образования направлена на оптимизацию работы всех существующих высших учебных заведений. Конечно, для Петербурга стало новостью, что по непонятным нам причинам в список неэффективных учреждений попал СПбГАСУ. Однако когда федеральные органы власти тщательно изучили ситуацию, они исключили данный вуз из списка. На мой взгляд, Петербургу нельзя потерять этот вуз.
– Как осуществляется взаимодействие между Комитетом по науке и высшей школе и учебными заведениями Петербурга в области строительства?
– Это широкий вопрос – система взаимоотношений между учредителем и подведомственными учреждениями регулируется на законодательном уровне. Для подведомственных учреждений раз в год формируется государственное задание. В его рамках определяется, какое количество специалистов должно подготовить то или иное учебное заведение, какие ремонтные работы провести, какое оборудование приобрести и т. д. Как правило, задание для образовательных учреждений готовится при формировании бюджета Петербурга. А вообще, подведомственные комитету образовательные учреждения самостоятельно определяют свои пути развития и со своей стороны готовят нам предложения, например по открытию каких-то новых направлений профессиональной подготовки. Комитет ведет себя очень демократично в этом отношении: на сегодня законодательство не требует подпись учредителя для получения лицензий на новые направления. Но, несомненно, вопросы расширения видов деятельности обсуждаются нами и директорами совместно, и мы вместе ищем новые пути развития.
– Уделяет ли комитет внимание подготовке и переподготовке специалистов строительной отрасли в Петербурге?
– Да, у нас есть ресурсный центр, который работает на базе Санкт-Петербургского колледжа строительной индустрии и городского хозяйства. Здесь ведется как дополнительная подготовка специалистов для строительного комплекса, так и их переподготовка. Ресурсный центр оснащен уникальным высокотехнологичным оборудованием. Недавно колледж строительной индустрии начал плотно взаимодействовать с Комитетом по науке и высшей школе в разработке программы по социальной адаптации мигрантов – обучению их русскому языку и дальнейшему трудоустройству в строительные компании. В настоящее время сданы документы на получение лицензии на этот вид деятельности. А вообще правительство Петербурга уже реализует программу по адаптации мигрантов, которые приезжают в город с целью работать.
– Какую поддержку оказывает город студентам профильных строительных учебных заведений?
– У нас нет точечной целенаправленной программы именно для студентов-строителей. Система грантов и дополнительных выплат рассчитана на всех студентов и молодых специалистов. Так, 300 лучших студентов, в том числе архитектурно-строительного направления, по итогам конкурса получают стипендию правительства Петербурга в размере 1,5 тыс. рублей. Также существует ряд специальных именных стипендий в размере 5 тыс. рублей по направлениям «математика», «физика», «химия», «русский язык» и «информатика». Все студенты, независимо от направления обучения, могут получить денежное вознаграждение за свой интеллектуальный труд – участие в научной деятельности. В городе создана уникальная система поддержки талантливой молодежи.