Михаил Демиденко: «Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты»
Городские власти определили главные условия, при которых девелоперы смогут реализовывать проекты комплексного освоения территории. Всю необходимую социальную инфраструктуру они будут обязаны построить за свой счет и подарить городу.
Есть первые согласившиеся – 12 компаний подписали необходимые соглашения с городскими властями. О том, почему и город, и девелоперы готовы приходить к соглашениям, корреспонденту «Строительного Еженедельника» Павлу Никифорову рассказал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко.
– С момента вашего назначения не прошло и 100 дней, но вы уже готовы предложить застройщикам новые правила игры на рынке.
– На самом деле многое из того, что мы сейчас делаем, начиналось и прорабатывалось, когда я был советником вице-губернатора Марата Оганесяна. Ситуация была непростая, мы понимали, что, по сути, все строительные проблемы города почти на два года были заморожены. И это было неправильно. Вопрос даже не в плановых показателях, вопрос в развитии города. Может быть, и стоило взять некую паузу, но надо было понимать, что последует за этой паузой. В первую очередь мы возобновили диалог с застройщиками. Они должны были понять, что ситуация изменилась, возможности городской казны изменились.
Хочешь строить новое жилье в больших объемах, на территориях, которые город должен обеспечить инфраструктурой, магистральными дорогами, инженерными сетями? Нагрузка в этом случае на город один к трем. Допустим, город выставляет на торги участок, продал его за 1 млрд. Но для того чтобы там был реализован проект, городу нужно потратить еще 3 млрд на инфраструктуру. Это цифры, которые применимы к конкретным территориям. Есть такие застройщики, которые понимают, что обязаны обеспечить территорию социальной инфраструктурой: садиками, школами, поликлиниками. Внутриквартальные проезды, дорожки делают сами.
Мы предлагаем механизм, как это обеспечить. Земельный участок – частная территория или на правах аренды – отмежевывается и отчуждается городу. Город с нашим управлением строительных проектов как с заказчиком участвует с этим земельным участком, попавшим к нему в оборот, в инвестиционном проекте. Второй стороной является инвестор: на свои деньги он возводит объект, который потом дарится городу по договору дарения.
– Но застройщик как коммерческая организация по нашему законодательству ничего городу подарить не может.
– Может, но это стоит ровно 140%. Если детский садик построить стоит в среднем 1 млн рублей за одно место, то есть себестоимость садика на 100 мест – 100 млн рублей. А если инвестор дарит, то он может сделать это только из чистой прибыли, заплатив с нее налоги. Плюс НДС. И все это в результате выливается до 140-150%. При всем благорасположении бизнеса к городу это кусается. Мы ищем механизм, это высший пилотаж для юристов: идут консультации с прокуратурой, с налоговиками. Пока сложно это складывается. И без внесения изменений в Градостроительный кодекс такого рода мероприятия провести практически невозможно. Но основная масса инвесторов смирились. Они понимают: договорившись с городом, они ускорят процесс собственного строительства, сократят на 2-2,5 года сроки согласований и мытарств. Пока мы вынуждены идти по такому пути. Есть правила, и они должны быть одинаковы для всех, даже если они тяжелы. Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты. Пока мы удерживаем ситуацию. Исключение – «Северная долина». Проекту уже пять лет, все договоренности уже выполнены, и та «социалка», которую они строят, будет выкупаться городом по старым правилам. Все новые проекты пойдут уже по новым правилам.
– Но есть старые проекты, например намыв на Васильевском острове.
– Основной инвестор – «Терра Нова» – который вел этот проект и его утвердил, нарезал его потом как лоскутное одеяло и распродал. Сейчас там семь или восемь собственников. Территория распределилась так, что теперь надо скоординировать их таким образом, чтобы было понятно, кто и сколько будет вкладывать в инфраструктуру.
– Насколько я знаю, уже есть такой опыт по координации инвесторов. Вы говорили, что с компаниями «Пионер», «ЮИТ» и Setl City будет достигнуто соглашение о выкупе участка у Росатома, передаче его городу и о строительстве. Только после этого проекты планировки территории будут утверждены, и они смогут начать там строительство. В компании «Пионер» сказали, что переговоры ведутся, но они еще далеки от завершения. Так все-таки есть соглашение или нет?
– Соглашение существует между городом и группой инвесторов о том, что мы приостанавливаем процесс превращения этой территории в рекреационную зону посредством выкупа, предложения иных территорий. Губернатор поддержал нашу инициативу. Хотя изначально идея о рекреационной зоне была более широкая: мы хотели вообще убрать оттуда жилье и оставить только зону отдыха. Но посмотрели, посчитали: там вся территория частная, город просто не сможет поднять такую ношу для создания рекреационной зоны. И был найден компромиссный вариант. Он заключается в следующем: часть территории, которая в этом треугольнике, образованном береговой линией, проектируемым ЗСД и Приморским проспектом, принадлежит Росатому. Этот участок группа инвесторов должна выкупить по нашему соглашению, передать городу на безвозмездной основе, благоустроив зону отдыха, береговую линию (откос с дорожками). Кроме того, ближе к ЗСД будет построена школа на 550 мест, плюс к этому будет построен детский садик на 85 мест.
Такие были договоренности. Инвесторы звонили и говорили, что опасаются, что мои интервью могут повысить стоимость выкупаемой земли. Но Росатом – абсолютно адекватная структура, они понимают, для чего выкупают эту землю, поэтому никаких злоупотреблений здесь быть не может. Это будет рыночная оценка, не запредельная. Сейчас разрабатываются документы, чтобы можно было затем парк передать городу. Это займет определенное время.
– Те компании, которые обладают большими участками земли сельхозназначения – на них эти правила распространяются?
– Для всех правила одинаковы. Абсолютно.
– В чем главное отличие вашего объединения от других СРО?
– По данным анкетирования участников съезда Национального объединения саморегулируемых организаций мы являемся самой большой саморегулируемой организацией в России. На сегодняшний день в наших рядах состоит более 600 строительных компаний Санкт-Петербурга и Северо-Западного федерального округа. Что касается качественных отличий, то во главу угла мы ставим обеспечение наших подрядчиков заказами, которые распределяем среди членов нашего Объединения. Кроме того, мы активно занимаемся законотворческой деятельностью: совершенствуем городские законы, участвуем в подготовке федеральных законодательных инициатив. Мы сотрудничаем с монополистами и оказываем помощь нашим членам в решении проблем, которые возникают с Ленэнерго и Водоканалом.
– Идея создания Национального объединения саморегулируемых организаций долго не воплощалась. Многие и сегодня считают регистрацию подобного СРО преждевременной. Каково ваше отношение к этому вопросу?
– Мы являлись одним из инициаторов создания национальных СРО. Поэтому наша позиция здесь достаточно проста и ясна. Мы считаем, что чем быстрее заработает институт национального объединения СРО, тем проще будет нам бороться, в том числе, с коммерческими СРО, которые действуют на территории РФ. Потому что исключение этих организаций из состава национальных СРО приведет к тому, что правовой статус выданных ими допусков станет спорным. И я еще раз хотел бы обратиться к компаниям, которые вступают в эти организации: вы очень рискуете, потому что к началу года можете остаться без права работы на строительном рынке. Национальные объединения призваны решить и другие важные задачи. Так, в 2011 году планируется принять закон о техническом регулировании, поэтому очень важна методологическая и методическая работа национальной СРО по подготовке стандартов и правил.
– Что тормозит развитие СРО в общенациональном, федеральном масштабе?
– На мой взгляд, главная проблема связана с тем, что не все строительные компании вступили в СРО в силу разных причин. Кто-то ожидает, что продлят лицензирование, закон о СРО будет отложен или можно будет параллельно получать лицензии и иметь допуски от СРО. Совет Федерации поставил точку в вопросе – в 2010 году лицензии, продленные в 2009-м, действовать не будут. Компании, относящиеся к малому бизнесу, в большей степени находятся в сложной ситуации, потому что для некоторых 300 тысяч рублей обременительны. Им можно объединиться с несколькими компаниями, и такие случаи в нашей СРО уже имеются. Можно влиться в более крупную компанию.
– Какие нужно принять меры для преодоления сложившихся противоречий?
– Нужно эффективно информировать строительное сообщество о том, что до окончания действия строительных лицензий осталось чуть более месяца и времени для получения допусков от СРО осталось не так уж много – с учетом того количества заявок, которое идет и у нас, и в других СРО. К сожалению, все это приводит к тому, что сроки получения допуска все отодвигаются.
– Какую роль будут играть общественные организации после 1 января 2010 года?
– Мне кажется, что роль общественных объединений со временем будет сокращаться, поскольку их функции возьмут на себя саморегулируемые организации. Я знаю, что многими СРО такое понимание ситуации не поддерживается. Они считают, что выдача допусков и контроль – это единственное, чем должны заниматься СРО. Но, я подчеркиваю, мы работаем и будем работать с нашими членами, будем помогать им в получении подрядных работ, помогать нашим заказчикам – чтобы в конкурсах по распределению подрядных работ участвовали только наши члены. В этом отношении мы хотим создать сильное, сплоченное строительное сообщество, которое объединено едиными целями и задачами.
– Потребители строительной отрасли опасаются за качество будущей стройки. Как их успокоить?
– Мне кажется, когда на рынке появится сильный контролер или орган, призванный контролировать качество строительных работ, то качество улучшится. Конечно, это произойдет не сразу. Нельзя ожидать, что с 2010 года, с момента введения саморегулирования, качество строительных работ улучшится на порядок. Процесс будет идти, пока система саморегулирования «встроится» в отрасль и будет органично жить и работать. Я ожидаю конфликтов и проблем, связанных с реализацией контрольных функций, но знаю, что профессионализм наших сотрудников позволит эти проблемы преодолеть.
– Изменится ли работа питерских СРО с появлением Национального объединения СРО?
– Я думаю, что Национальное объединение СРО привнесет определенную инновационную волну в работу наших СРО. Мы ждем от Национального объединения разработки технических регламентов, норм, стандартов, правил, которые могут быть использованы в работе СРО Санкт-Петербурга.
Участие Президента нашего СРО Максима Шубарева в работе коллегиального органа Национального объединения СРО в строительстве поможет контролировать работу СРО по всей России, так как есть те, кто нарушает деловую этику, готовит документы с использованием юридических и консалтинговых фирм, повторяя худшие черты института лицензирования. И здесь роль нового коллегиального органа должна быть исключительно высока.
– Изменились ли взаимоотношения с другими СРО города?
– Нет, я думаю, что Национальное объединение СРО является объединительным элементом системы саморегулирования. В настоящее время в Петербурге зарегистрировано 17 СРО в строительстве, проектировании. Еще несколько организаций находятся на стадии рассмотрения документов в Ростехнадзоре. К концу года их может быть около 20. Назрела пора объединить эти СРО в свой союз или ассоциацию.
– Какие действия предпримет ваша СРО после новогодних праздников?
– Поток строительных компаний и после Нового года будет большой, поэтому сотрудники нашего контрольного отдела будут направлять все силы на скорейшую выдачу допусков тем компаниям, которые не успели их получить до праздников. С февраля-марта нового года мы приступим к отладке механизма плановых и внеплановых проверок.
Еще раз хочу обратить внимание, что в будущем году заказы на подрядные работы будут распределяться внутри Объединения. Так что те подрядчики, которые не стали членами нашего Объединения, пусть не обижаются, что их бывшие заказчики больше не дают им заказов.
– Сколько еще членов сможете принять?
– Это зависит не от нас. Но никаких ограничений по количеству принимаемых членов у нас нет. Мы принимаем всех, особенно тех, кто ведет честный бизнес, платит налоги и имеет хорошую репутацию на рынке.
– Тяжело ли стоять во главе такой организации?
– Разумеется, все новое непросто и не дается легко. Но это интересно, любая новая работа немного добавляет адреналина в кровь, позволяет выдвинуть новые идеи. Ничего, если иногда ошибаешься, зато есть возможность и побеждать в чем-то. Например, в этом году мы приняли решение о выдаче допусков на осуществление функций генерального подрядчика и выполнение функций технического (заказчика-застройщика). Мы единственная СРО в России, которая сделала это. А эти функции очень востребованы строителями. Творчество – неотъемлемая часть нашей работы. Как говорит наш президент, нужно мыслить инновационно, действовать эффективно и достигать высоких результатов в работе. Эта задача стоит перед любым руководителем – в том числе и передо мной.
Беседовала Любовь Андреева
Общее собрание НП «Строители Петербурга» утвердило в должности президента партнерства депутата ЗакС, зампреда КГХ Анатолия Костерева. Он рассказал о том, как поведет некоммерческое партнерство к саморегулированию.
– Анатолий Евгеньевич, почему вы приняли решение возглавить НП «Строители Петербурга»?
– Сейчас мы все живем в переходный период. На строительном рынке полностью меняются правила игры: отменяется лицензирование, отрасль переходит на саморегулирование. И это касается не только застройщиков, но и всех горожан. Ведь строительная отрасль – это не только жилье, но и офисные здания, в которых мы работаем, торговые центры, в которых мы покупаем необходимые вещи, школы, в которых учатся наши дети, дороги, по которым мы ездим, и многое другое. Продуктами строительства так или иначе пользуется каждый из нас, поэтому то, как будет развиваться отрасль дальше, повлияет на жизнь любого из нас. Все процессы, проходящие сегодня на строительном рынке, должны регулироваться в том числе и общественностью. С 1 января будущего года эти функции будут выполнять саморегулируемые организации (СРО). На мой взгляд, самыми надежными среди них будут те, которые образовываются на основе крупных общественных и профессиональных сообществ, таких как, например, Союз строительных объединений и организаций, на базе которого было создано НП «Строители Петербурга», а до конца года будет создана новая СРО. Я, как строитель по профессии, не могу остаться в стороне от происходящих на рынке изменений.
– Сколько компаний на сегодняшний день входит в это некоммерческое партнерство?
– Сейчас НП «Строители Петербурга» насчитывает 128 строительных организаций, что превышает необходимый по закону минимум для СРО – 100 членов. У застройщиков уже не стоит вопрос, надо или не надо вступать в саморегулируемую организацию. Точка возврата пройдена. Если строительная компания хочет остаться на рынке, она должна быть членом СРО. В настоящее время наше НП формирует компенсационный фонд в размере 300 миллионов рублей. После этого документы будут отправлены на регистрацию в Москву. Уверен, что до конца года мы успеем решить все вопросы и создать СРО, которая сыграет достойную роль в становлении строительного комплекса нашего города. Другого не дано.
– Как вы планируете совмещать должности депутата и президента будущей профорганизации? Какие преимущества видите в синергии этих двух статусов?
– Депутат прежде всего занимается законотворческой деятельностью, совмещая ее с контрольными и представительскими функциями. Я по закону не имею права заниматься никакой коммерческой деятельностью, кроме преподавательской и научной. За это я могу получать деньги, все остальное – бесплатно. Мой новый статус президента – не оплачиваемая работа. Но те три функции, которые я осуществляю как депутат в своей повседневной деятельности, в полной мере входят в обязанности президента некоммерческого партнерства, а затем – СРО.
Депутат по статусу имеет возможность общаться с исполнительной властью, с общественными организациями, с законодательными органами. Причем не только Петербурга, но и других регионов. Используя депутатский статус, я могу вынести законодательную инициативу, как на региональном, так и федеральном уровнях. Тем более что закон о СРО имеет еще ряд недостатков. В частности, касающиеся допусков к проведению работ, которые связаны с безопасностью в строительстве. Эти допуски на сегодняшний день не охватывают весь перечень необходимых работ. Например, функции заказчика, застройщика, генподрядчика. Этот пробел нужно закрыть, чтобы на рынок не смогли прийти компании, которые не имеют должного опыта и знаний для проведения таких работ. Безопасность всегда должна отслеживаться и контролироваться государством, на уровне федеральных законов. Будь то безопасность собственных границ или безопасность в строительстве. За бизнесом же остается регулирование цены и качества. За счет честной конкуренции, конечно.
Когда ведется строительная деятельность, политику нужно держать в голове, но руководствоваться здравым смыслом и профессиональными знаниями. Это я и пытаюсь сделать, работая в НП «Строители Петербурга».
– Будучи депутатом, вы входите в состав постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам при ЗакС. Какие актуальные вопросы решает эта комиссия сегодня?
– Очень широкий круг вопросов, связанных с градостроительством, жилищно-коммунальным хозяйством, долевым строительством, землей. Рассматриваем вопросы развития топливно-энергетического комплекса. Все это вопросы не сиюминутные, поскольку жилищное хозяйство (к примеру, лифтовое) недофинансировалось годами. Многие из поставленных перед нами проблем нельзя решить одним законом, нужна долгая, поэтапная законотворческая работа.
За последние три месяца большинство обращений в комиссию были связаны с законом о зеленых насаждениях общего пользования. Вероятно, потому что этот закон в настоящее время рассматривается в Законодательном собрании и вызвал серьезный общественный резонанс.
Зеленые насаждения, как бы высокопарно это ни звучало, – легкие нашего города. В Генплане ведь был принят очень важный постулат – 20 квадратных метров зеленых насаждений на одного городского жителя. Смольным в этом году было предложено изъять из действующего закона 161 территорию. Как оказалось, в основном это вынужденная мера. Рабочая группа при нашей комиссии согласилась изъять 102 территории, еще 22 – откорректировать. Дело в том, что на многих из этих участков зеленых насаждений уже нет по факту, по другим существуют постановления правительства о застройке, причем многие из этих постановлений касаются не частных инвестиционных проектов, а бюджетного строительства. Здесь, в частности, должны быть построены школы, детские сады. Приходится иногда жертвовать скверами, потому что в некоторых районах новое строительство возможно только за счет этих территорий.
Думаю, когда поправки в закон будут приняты окончательно, многие останутся недовольны: власть, бизнес, горожане. Потому что однозначного решения здесь не может быть: проблемы накапливались годами, и решить их одним росчерком не получится.
Но законы нужны для определенности, чтобы были правила игры, чтобы застройщики и власти четко понимали, что можно делать, а что нельзя. Тогда и население будет понимать.
– Еще один злободневный вопрос, который также находится в компетенции вашей комиссии, – реновация территорий, застроенных домами первых массовых серий, так занимаемых хрущевских кварталов. На прошлой неделе город сформировал первые четыре лота, которые планируется выставить на торги. Как вы оцениваете этот шаг, заинтересует ли он инвесторов, не вызовет ли нового недовольства горожан?
– Я уверен, что развитие этих территорий должно осуществляться комплексно. Но замахиваться сразу на такие огромные территории – опрометчиво. Нужно сначала довести до логического завершения хотя бы один пилотный проект. Посмотреть, как он пойдет, как будет развиваться, посмотреть на настроения людей. Как будут решаться социальные вопросы, вопросы расселения. Насколько корректно будут вести себя инвесторы. Нюансов множество. Вспомните, к примеру, московскую компанию «МИСК» с проектом реновации в Купчино. То, что они предлагали, было вполне разумно. Но инвесторы не учли, что построенное ими жилье хоть и находилось в том же районе, было далековато расположено от домов, из которых планировалось расселять жителей этих кварталов. В итоге многие из них отказались переезжать и проект провалился.
Я уверен, что без помощи государства такие вопросы не сможет решить ни один инвестор. Город должен взять на себя часть проблем. Возможно, решение инфраструктурных вопросов, расселение, поддержку кредитования застройщиков. Город должен обеспечить баланс интересов: защитить интересы граждан и при этом создать привлекательные условия для инвесторов. Ведь такие проекты – это не просто строительство в чистом поле, это смена среды обитания и привычного образа жизни тысячи людей. Если первый опыт окажется негативным, это поставит под сомнение всю программу.
Беседовал Дмитрий Кирман