Михаил Демиденко: «Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты»


07.10.2013 12:07

Городские власти определили главные условия, при которых девелоперы смогут реализовывать проекты комплексного освоения территории. Всю необходимую социальную инфраструктуру они будут обязаны построить за свой счет и подарить городу.
Есть первые согласившиеся – 12 компаний подписали необходимые соглашения с городскими властями. О том, почему и город, и девелоперы готовы приходить к соглашениям, корреспонденту «Строительного Еженедельника» Павлу Никифорову рассказал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко.
– С момента вашего назначения не прошло и 100 дней, но вы уже готовы предложить застройщикам новые правила игры на рынке.
– На самом деле многое из того, что мы сейчас делаем, начиналось и прорабатывалось, когда я был советником вице-губернатора Марата Оганесяна. Ситуация была непростая, мы понимали, что, по сути, все строительные проблемы города почти на два года были заморожены. И это было неправильно. Вопрос даже не в плановых показателях, вопрос в развитии города. Может быть, и стоило взять некую паузу, но надо было понимать, что последует за этой паузой. В первую очередь мы возобновили диалог с застройщиками. Они должны были понять, что ситуация изменилась, возможности городской казны изменились.
Хочешь строить новое жилье в больших объемах, на территориях, которые город должен обеспечить инфраструктурой, магистральными дорогами, инженерными сетями? Нагрузка в этом случае на город один к трем. Допустим, город выставляет на торги участок, продал его за 1 млрд. Но для того чтобы там был реализован проект, городу нужно потратить еще 3 млрд на инфраструктуру. Это цифры, которые применимы к конкретным территориям. Есть такие застройщики, которые понимают, что обязаны обеспечить территорию социальной инфраструктурой: садиками, школами, поликлиниками. Внутриквартальные проезды, дорожки делают сами.
Мы предлагаем механизм, как это обеспечить. Земельный участок – частная территория или на правах аренды – отмежевывается и отчуждается городу. Город с нашим управлением строительных проектов как с заказчиком участвует с этим земельным участком, попавшим к нему в оборот, в инвестиционном проекте. Второй стороной является инвестор: на свои деньги он возводит объект, который потом дарится городу по договору дарения.
– Но застройщик как коммерческая организация по нашему законодательству ничего городу подарить не может.
– Может, но это стоит ровно 140%. Если детский садик построить стоит в среднем 1 млн рублей за одно место, то есть себе­стоимость садика на 100 мест – 100 млн рублей. А если инвестор дарит, то он может сделать это только из чистой прибыли, заплатив с нее налоги. Плюс НДС. И все это в результате выливается до 140-150%. При всем благорасположении бизнеса к городу это кусается. Мы ищем механизм, это высший пилотаж для юристов: идут консультации с прокуратурой, с налоговиками. Пока сложно это складывается. И без внесения изменений в Градо­строи­тель­ный кодекс такого рода мероприятия провести практиче­ски невозможно. Но основная масса инвесторов смирились. Они понимают: договорившись с городом, они ускорят процесс собственного строительства, сократят на 2-2,5 года сроки согласований и мытарств. Пока мы вынуждены идти по такому пути. Есть правила, и они должны быть одинаковы для всех, даже если они тяжелы. Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты. Пока мы удерживаем ситуацию. Исключение – «Северная долина». Проекту уже пять лет, все договоренности уже выполнены, и та «социалка», которую они строят, будет выкупаться городом по старым правилам. Все новые проекты пойдут уже по новым правилам.
– Но есть старые проекты, например намыв на Васильевском острове.
– Основной инвестор – «Терра Нова» – который вел этот проект и его утвердил, нарезал его потом как лоскутное одеяло и распродал. Сейчас там семь или восемь собственников. Территория распределилась так, что теперь надо скоординировать их таким образом, чтобы было понятно, кто и сколько будет вкладывать в инфраструктуру.
– Насколько я знаю, уже есть такой опыт по координации инвесторов. Вы говорили, что с компаниями «Пионер», «ЮИТ» и Setl City будет достигнуто соглашение о выкупе участка у Росатома, передаче его городу и о строительстве. Только после этого проекты планировки территории будут утверждены, и они смогут начать там строительство. В компании «Пионер» сказали, что переговоры ведутся, но они еще далеки от завершения. Так все-таки есть соглашение или нет?
– Соглашение существует между городом и группой инвесторов о том, что мы приостанавливаем процесс превращения этой территории в рекреационную зону посредством выкупа, предложения иных территорий. Губернатор поддержал нашу инициативу. Хотя изначально идея о рекреационной зоне была более широкая: мы хотели вообще убрать оттуда жилье и оставить только зону отдыха. Но по­смотрели, посчитали: там вся территория частная, город просто не сможет поднять такую ношу для создания рекреационной зоны. И был найден компромиссный вариант. Он заключается в следующем: часть территории, которая в этом треугольнике, образованном береговой линией, проектируемым ЗСД и Приморским проспектом, принадлежит Росатому. Этот участок группа инвесторов должна выкупить по нашему соглашению, передать городу на безвозмездной основе, благоустроив зону отдыха, береговую линию (откос с дорожками). Кроме того, ближе к ЗСД будет построена школа на 550 мест, плюс к этому будет построен детский садик на 85 мест.
Такие были договоренности. Инвесторы звонили и говорили, что опасаются, что мои интервью могут повысить стоимость выкупаемой земли. Но Росатом – абсолютно адекватная структура, они понимают, для чего выкупают эту землю, поэтому никаких злоупотреблений здесь быть не может. Это будет рыночная оценка, не запредельная. Сейчас разрабатываются документы, чтобы можно было затем парк передать городу. Это займет определенное время.
– Те компании, которые обладают большими участками земли сельхозназначения – на них эти правила распространяются?
– Для всех правила одинаковы. Абсолютно.


ИСТОЧНИК: Павел Никифоров

Поделиться:


12.08.2013 14:04

7 августа прошло очередное заседание Совета Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) в Москве. Мероприятие прошло в канун праздника – Дня строителя, но праздничного обсуждения не получилось. Мы обратились за комментариями к очевидцу – Павлу Созинову, заместителю координатора НОСТРОЙ по СЗФО. - Как прошло последнее заседание совета и почему, как Вы считаете, очередное и в принципе будничное мероприятие выявило организационную и даже персональную проблематику в объединении?
- Легитимность вчерашнего Совета НОСТРОЙ весьма относительна – на заседании присутствовало менее половины членов, остальные голоса – по доверенности, в том числе и голос президента. В то же время явный перевес в зале координаторов и руководителей комитетов не мог не повлиять если не на решения, то хотя бы на полемику и существо дискуссии.
Обсуждение уже первого вопроса о платежной дисциплине СРО и об исполнении плана доходов и расходов привело помимо констатации об увеличении задолженности СРО перед НОСТРОЙ к дебатам вокруг исполнения сметы. Выясняется, что около четверти организаций так или иначе систематически уклоняются от уплаты членских взносов. Предложение – Аппарату активнее собирать взносы, а координаторам следует также подключиться к этому вопросу. Оснований для последнего решения, безусловно, нет – в положении о координаторах меры воздействия на членов Объединения не прописаны, и подобных задач также нет.
Что касается расходов на выполнение целевых программ, то за первое полугодие они составили по разным статьям сметы от 3 до 37%. Причем на координационную работу по округам выделено – 0%, тогда как третий квартал уже на исходе. Так что исполнение бюджета не то что бы под вопросом, оно не исполнимо в принципе.

- Насколько известно, в зале повис вопрос о членских взносах – возможно, их следует сократить?
- В президиуме, естественно, был противоположный подход. Пока принято решение мониторить ситуацию и влиять на нее. Повис организационный вопрос: кто на кого влияет при исполнении сметы – комитеты на Аппарат или наоборот. Замечание от Аппарата – комитеты не предоставляют вовремя сформулированные ТЗ по строке техрегулирование. Мнение президиума – комитеты сами по себе, а Аппарат – сам по себе, и вместе они отвечают за реализацию плана работ. Только – как? Каждый остался при своем мнении, а Аппарату вынесли мягкое (пока) порицание.
Аппарат подвергся обструкции и по другим, не значащимся в повестке вопросам – плохая конференц-связь, плохое информационное обеспечение и т.п., что в преддверии праздника и скомканности повестки заседания выглядело, мягко скажем, не ко времени, если только за этим не стояли какие-то иные цели.
Важное замечание: у координаторов сформирована единая позиция практически по всем вопросам повестки. Предложено собираться до Советов и приглашать руководителя Аппарата к обсуждению – решение принято. Руководители комитетов также координируются, однако предложение узаконить их координацию в виде какого-то совещательного органа пока не прошло.
Многократно муссируемая тема о ресурсных центрах для подготовки рабочих специальностей получила одобрение благодаря настойчивости авторов и малой бюджетности – затраты по софинансированию отнесены на округа, а по округам деньги и так не выделяются.
Неожиданно вопрос о наградах вызвал полемику – координаторы вновь постарались вмешаться в положение о почетных грамотах НОСТРОЙ, хотя по большому счету грамоты раздавались по округам тогда, когда в большинстве регионов все празднования уже завершились.
Важный вопрос утонул в «разном». По словам председательствующего Виктора Опекунова, поправки в Устав НОСТРОЙ уже готовы, остались только мелкие несущественные замечания и стилистические правки, так что пора голосовать на Съезде. Не очень ясно – все ли члены рабочей группы по поправкам в Устав в курсе происходящего и готовы к голосованию? Очевидно, что предстоящий осенью Съезд Национального объединения строителей даст старт избирательной компании-2014, и нормативные документы – часть программы, а также важны и персоналии, стоящие за ними.

- Вы уже не раз отмечали, что НОСТРОЙ необходима многоуровневая профессиональная система управления…
- Не так давно на Окружной конференции членов НОСТРОЙ по Северо-Западу обсуждались разные подходы и концепции возможных изменений Устава и нормативных документов Национального объединения строителей. Обсуждались, в том числе, и вопросы так называемой профессионализации управления НОСТРОЙ.
Если мы внимательно посмотрим законодательство в сфере некоммерческих организаций, то мы увидим разные подходы, возможность разных моделей управления НКО. Безусловно предполагается высшим органом управления общее собрание партнерства, ассоциации или иной организации, а дальше идет разделение на, условно говоря, законодательную и исполнительную власти.
Наиболее успешные и наиболее устойчивые организации предполагают профессиональную модель управления. В нашем случае – с НОСТРОЙ – мы прекрасно видим, что Совет включает в себя много компетентных и уважаемых в среде саморегулирования людей, однако этот орган работает с крайне редкой периодичностью, а кроме того, его костяк составляют руководители СРО, причем руководители непосредственно исполнительных органов СРО.
Обычно это руководители региональных организаций, и надо признать, что большую часть – до 99% - своего времени они загружены проблемами и работой в своих собственных СРО. В итоге мы видим, что «дистанционное управление» таким профессиональным объединением как НОСТРОЙ не приводит к тем результатам, которых мы все от него ждем.
На сегодняшний момент в самой системе управления заложено противоречие: Совет получается с одной стороны «законодательным» органом, с другой же (и по законодательству так должно быть) – исполнительным. В состав Совета помимо руководителей СРО входят и представители отраслевых министерств и ведомств – тоже, безусловно, уважаемые профессионалы, но которые в функциях саморегулирования не участвуют.
На сегодня в большинстве корпораций или, скажем, в банковской сфере принята двухуровневая система управления: когда существует некий наблюдательный совет и существует правление, на которое возложены исполнительские функции. В правление же обычно входят генеральный директор и руководители по направлениям.
В Национальном объединении строителей более 250 СРО, включающих более 100 тысяч юридических лиц. Это очень серьезный организм, который требует многоуровневого управления и разделения компетенций. Я бы сравнил НОСТРОЙ с высокоинтегрированным холдингом, управление которым должно вестись не только централизованно, но многие функции и полномочия должны передаваться на региональный уровень.
Необходимы многоуровневые компетенции, система управления не может быть такой размытой, как она есть на сегодня. Нужна четкая ответственность за выполнение поставленных целей и задач. Если мы посмотрим, как сейчас принимаются решения по расходованию средств, по тематическим планам, то мы увидим, что общественная компетенция в НОСТРОЙ заметно превышает профессиональную. Это сказывается на деятельности комитетов, которые работают также на общественных началах, ответственности за свою деятельность, по сути, не несут, но участвуют в распределении финансовых средств. И более того, берут на себя функции по подготовке технических заданий, условий для проведения конкурсов и т.д. При этом Совет, в общем-то, тоже не несет ответственности по этим компетенциям. Он тоже является общественным органом.

- Каков, по-вашему, выход из ситуации?
- На мой взгляд (и мое мнение разделяют многие члены Окружной конференции по Северо-Западу), нам нужно выстроить такую управленческую модель, которая включала бы несколько уровней. Один из них – управляющий совет (или правление – можно назвать как угодно). Каждый член этого исполнительного органа – это профессиональный топ-менеджер, нанятый для решения конкретных задач, поставленных перед органом управления. Эти топ-менеджеры, естественно, состоят в штате НОСТРОЙ, получают зарплату и располагают штатом исполнителей.
На сегодня у нас эту функцию должен был бы исполнять Аппарат НОСТРОЙ, но Аппарат не является полноценным исполнительным органом, а является только Аппаратом Совета, и его роль не очень ясна. В принципе и президент может выступать как единоличный исполнительный орган либо он может быть одним из членов Совета, председательствующим в исполнительном органе.
Безусловно, в такой модели управления должен быть и наблюдательный орган, в компетенцию которого войдет разработка стратегии, взаимодействие с законодательной и исполнительной властью, рассмотрение крупных сделок, одобрение основополагающих направлений деятельности и общая координация работы НОСТРОЙ. Этот орган можно по-разному называть – Наблюдательный совет, Совет директоров – это не так важно.
Надо отметить, что в существующей на сегодня модели была заложена в принципе неплохая идея, что члены Совета помимо прочего представляют регионы. Но по факту надо признать, что представительство регионов в Совете НОСТРОЙ отсутствует. Сегодня эту функцию выполняют координаторы.
И тут мы опять получаем противоречие. Координаторы, казалось бы, отражают позиции регионов, но при этом не входят в состав Совета НОСТРОЙ, то есть не являются членами исполнительного органа. И функционал координаторов в настоящий момент остается непонятным: вроде бы они собирают на конференции СРО своего округа, но их компетенция остается явно недостаточной для решения задач, которые ставят Окружные конференции.
На мой взгляд, ситуация должна решаться следующим образом. Избираемые в округах координаторы (как и другие члены Совета) должны стать штатными работниками НОСТРОЙ. Это, безусловно, не должны быть руководители СРО, которым следует заниматься своей непосредственной управленческой работой. На пост координаторов Окружная конференция должна привлекать профессиональных менеджеров, которые будут представлять интересы своего округа непосредственно в Совете НОСТРОЙ, то есть станут полноценными членами Совета.
Параллельно, как мне кажется, координаторы должны представлять интересы регионов и в Наблюдательном совете. Тут нужно продумать подходы и механизмы, координиаторы не смогут быть одновременно членами и исполнительного, и наблюдательного органа, но важно, чтобы позиция регионов доходила до всех уровней управления.
И конечно для координаторов надо более четко продумать систему выстраивания их работы в регионах. На мой взгляд, у координаторов должен быть определенный аппарат в округе (может быть, два-три сотрудника с четко определенным и понятным для СРО функционалом), а финансирование в Национальном объединении должно быть в значительной степени децентрализовано.
Требуется программный подход: есть конкретная программа на федеральном уровне – вот под нее финансирование и конкретные исполнители. В то же время необходимо переместить финансовые потоки в округа. И главной задачей координатора и его аппарата станет взаимодействие с органами власти, проведение через них тех решений, в которых заинтересованы строители с учетом специфики регионов. То есть аппарат координаторов должен представлять из себя мини-НОСТРОЙ в регионе, и работа координаторов и их аппарата должна быть также поставлена на профессиональную основу.
 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Поделиться: