Михаил Демиденко: «Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты»
Городские власти определили главные условия, при которых девелоперы смогут реализовывать проекты комплексного освоения территории. Всю необходимую социальную инфраструктуру они будут обязаны построить за свой счет и подарить городу.
Есть первые согласившиеся – 12 компаний подписали необходимые соглашения с городскими властями. О том, почему и город, и девелоперы готовы приходить к соглашениям, корреспонденту «Строительного Еженедельника» Павлу Никифорову рассказал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко.
– С момента вашего назначения не прошло и 100 дней, но вы уже готовы предложить застройщикам новые правила игры на рынке.
– На самом деле многое из того, что мы сейчас делаем, начиналось и прорабатывалось, когда я был советником вице-губернатора Марата Оганесяна. Ситуация была непростая, мы понимали, что, по сути, все строительные проблемы города почти на два года были заморожены. И это было неправильно. Вопрос даже не в плановых показателях, вопрос в развитии города. Может быть, и стоило взять некую паузу, но надо было понимать, что последует за этой паузой. В первую очередь мы возобновили диалог с застройщиками. Они должны были понять, что ситуация изменилась, возможности городской казны изменились.
Хочешь строить новое жилье в больших объемах, на территориях, которые город должен обеспечить инфраструктурой, магистральными дорогами, инженерными сетями? Нагрузка в этом случае на город один к трем. Допустим, город выставляет на торги участок, продал его за 1 млрд. Но для того чтобы там был реализован проект, городу нужно потратить еще 3 млрд на инфраструктуру. Это цифры, которые применимы к конкретным территориям. Есть такие застройщики, которые понимают, что обязаны обеспечить территорию социальной инфраструктурой: садиками, школами, поликлиниками. Внутриквартальные проезды, дорожки делают сами.
Мы предлагаем механизм, как это обеспечить. Земельный участок – частная территория или на правах аренды – отмежевывается и отчуждается городу. Город с нашим управлением строительных проектов как с заказчиком участвует с этим земельным участком, попавшим к нему в оборот, в инвестиционном проекте. Второй стороной является инвестор: на свои деньги он возводит объект, который потом дарится городу по договору дарения.
– Но застройщик как коммерческая организация по нашему законодательству ничего городу подарить не может.
– Может, но это стоит ровно 140%. Если детский садик построить стоит в среднем 1 млн рублей за одно место, то есть себестоимость садика на 100 мест – 100 млн рублей. А если инвестор дарит, то он может сделать это только из чистой прибыли, заплатив с нее налоги. Плюс НДС. И все это в результате выливается до 140-150%. При всем благорасположении бизнеса к городу это кусается. Мы ищем механизм, это высший пилотаж для юристов: идут консультации с прокуратурой, с налоговиками. Пока сложно это складывается. И без внесения изменений в Градостроительный кодекс такого рода мероприятия провести практически невозможно. Но основная масса инвесторов смирились. Они понимают: договорившись с городом, они ускорят процесс собственного строительства, сократят на 2-2,5 года сроки согласований и мытарств. Пока мы вынуждены идти по такому пути. Есть правила, и они должны быть одинаковы для всех, даже если они тяжелы. Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты. Пока мы удерживаем ситуацию. Исключение – «Северная долина». Проекту уже пять лет, все договоренности уже выполнены, и та «социалка», которую они строят, будет выкупаться городом по старым правилам. Все новые проекты пойдут уже по новым правилам.
– Но есть старые проекты, например намыв на Васильевском острове.
– Основной инвестор – «Терра Нова» – который вел этот проект и его утвердил, нарезал его потом как лоскутное одеяло и распродал. Сейчас там семь или восемь собственников. Территория распределилась так, что теперь надо скоординировать их таким образом, чтобы было понятно, кто и сколько будет вкладывать в инфраструктуру.
– Насколько я знаю, уже есть такой опыт по координации инвесторов. Вы говорили, что с компаниями «Пионер», «ЮИТ» и Setl City будет достигнуто соглашение о выкупе участка у Росатома, передаче его городу и о строительстве. Только после этого проекты планировки территории будут утверждены, и они смогут начать там строительство. В компании «Пионер» сказали, что переговоры ведутся, но они еще далеки от завершения. Так все-таки есть соглашение или нет?
– Соглашение существует между городом и группой инвесторов о том, что мы приостанавливаем процесс превращения этой территории в рекреационную зону посредством выкупа, предложения иных территорий. Губернатор поддержал нашу инициативу. Хотя изначально идея о рекреационной зоне была более широкая: мы хотели вообще убрать оттуда жилье и оставить только зону отдыха. Но посмотрели, посчитали: там вся территория частная, город просто не сможет поднять такую ношу для создания рекреационной зоны. И был найден компромиссный вариант. Он заключается в следующем: часть территории, которая в этом треугольнике, образованном береговой линией, проектируемым ЗСД и Приморским проспектом, принадлежит Росатому. Этот участок группа инвесторов должна выкупить по нашему соглашению, передать городу на безвозмездной основе, благоустроив зону отдыха, береговую линию (откос с дорожками). Кроме того, ближе к ЗСД будет построена школа на 550 мест, плюс к этому будет построен детский садик на 85 мест.
Такие были договоренности. Инвесторы звонили и говорили, что опасаются, что мои интервью могут повысить стоимость выкупаемой земли. Но Росатом – абсолютно адекватная структура, они понимают, для чего выкупают эту землю, поэтому никаких злоупотреблений здесь быть не может. Это будет рыночная оценка, не запредельная. Сейчас разрабатываются документы, чтобы можно было затем парк передать городу. Это займет определенное время.
– Те компании, которые обладают большими участками земли сельхозназначения – на них эти правила распространяются?
– Для всех правила одинаковы. Абсолютно.
Член правления Банка ВТБ, руководитель Северо-Западного регионального центра ВТБ Денис Бортников в интервью корреспонденту "Строительного Еженедельника" Кристине Наумовой рассказал о последствиях волатильности, программе повышения финансовой грамотности населения и о том, стоит ли готовиться ко второй волне кризиса.
Как Вы оцениваете финансовую грамотность петербуржцев?
– Недавно у губернатора Георгия Полтавченко состоялось совещание, на котором этот вопрос был выделен особо: финансовая грамотность горожан находится на довольно низком уровне. Немногие получающие кредит граждане могут самостоятельно рассчитать аннуитетные платежи, проценты по кредиту. Конечно, кредитные схемы зачастую довольно сложны, недаром были приняты законодательные акты по устранению скрытых платежей, до их принятия многие не могли разобраться, за что реально они платят. К сожалению, большинство кредитующихся и сейчас этого не понимают. Если же говорить о фондовом и валютном рынках, то здесь грамотность и вовсе на нуле. В настоящий момент СЗРЦ ВТБ совместно с региональным отделением ФСФР в СЗФО готовит к реализации программу, направленную на повышение финансовой грамотности: планируются вводные курсы для школьников и студентов неэкономических вузов, других групп населения.
Зачем корпоративному банку нужна реализация такой программы?
– Банк – социально ответственная структура. Здесь мы выступаем не только как корпоративный банк, но представляем центральную ось Группы ВТБ в целом, а в ней, как известно, присутствует и банк розничной направленности – ВТБ 24, ориентированный, в первую очередь, на работу с населением. Мое личное мнение – необходимо нести знание людям. Чем грамотнее население, тем лучше развит рынок банковских услуг в стране. Пример тому – США, где, безусловно, "Экономикс" является настольной книгой каждой домохозяйки. Конечно, за плечами у стран Запада вековые традиции банковской культуры и финансовой грамотности, но у России нет этого времени, поэтому нужно максимально использовать все имеющиеся возможности. Вот мы и занимаемся этим проектом.
Разговоры о второй волне кризиса не умолкают. Насколько они оправданны?
– Не думаю, что вторая волна кризиса возможна. Политика федерального правительства в последние годы была консервативной. Все невзгоды, которые коснулись мировой экономики, Россия пережила относительно безболезненно. У нас "сырьевая" экономика, газ и нефть будут потреблять всегда, сколько бы это ни стоило. Возможен небольшой провал, за которым последует рост. Но все покажет курс нового правительства во главе с Дмитрием Медведевым. Если будет сохранена грамотная позиция расходования средств федерального бюджета, второй волны кризиса, скорее всего, не будет.
Много разговоров и о волатильности. Как она отразится на деятельности банкиров?
– По характеру потребностей со стороны клиентской базы существенных изменений я пока не вижу. Два года назад ситуация была иная: многие "затянули пояса", свернули перспективные программы. Сейчас, наоборот, отложенные проекты, бизнес-идеи сняты с полки и успешно реализуются. Спрос на заемные ресурсы не снизился, он вернулся к докризисному уровню.
Есть ли ажиотажный спрос на перевод вкладов в доллары?
– Судя по официальным данным, ажиотажного спроса на такие операции нет. Лично я не перевожу деньги. Рубль – устоявшаяся валюта, несмотря на невзгоды на валютном рынке. Я давно держу все в рублях, потому что в рублях потребляю, а если и делаю вклады – то также в национальной валюте, поскольку во многих банках проценты по вкладам в рублях опережают инфляционные процессы. Надо понимать, что при переводе из одной валюты в другую вы потеряете на курсовой разнице, уплатите комиссионные проценты, кроме того, внешние инфляционные ожидания также могут обесценить ваши вложения.
Лично для себя я не вижу в этом смысла.
Во время кризиса у многих банков появились непрофильные активы, которые переходили по залогу. Есть ли у вас такие активы в собственности?
– Да, у нас появились такие активы, их управлением занимается наша дочерняя компания. По итогам прошлого года она вышла на опережающие планы показатели по выручке и управлению активами. В основном среди непрофильных активов представлены объекты недвижимости, располагающиеся по всей территории СЗФО.
Ставки по вкладам для физических лиц выросли. Приведет ли это к росту ставок по кредитам?
– С начала года почти во всех банках ставки по вкладам физических лиц подросли. Пока на рынок корпоративного кредитования это не повлияло, потому что банки находят способы поддержания ликвидности за счет иных источников.
Какие планы у Северо-Западного регионального центра ВТБ на текущий год?
– Планы, как всегда, амбициозные. Мы планируем увеличить объем кредитного портфеля, сегодня он составляет 237 млрд руб. Впрочем, портфель может остаться неизменным, но вырастут непроцентные доходы. В любом случае, пока прогнозы делать рано.
Глава Петродворцового района Валентин Шевченко считает, что район имеет хороший потенциал для развития торговой недвижимости. О крупнейших проектах в области промышленной, жилой и коммерческой недвижимости, а также о перспективах разрешения транспортных проблем района его глава беседовал с корреспондентом газеты "Строительный Еженедельник" Михаилом Немировским.
Какие крупнейшие инвестиционно-строительные проекты реализуются сегодня на территории района?
- В конце июня завершилась реализация очень серьезного инвестиционного проекта - немецкий концерн BSH Bosch und Siemens Hausgerate открыл новый завод по производству стиральных машин в промышленной зоне "Нойдорф-Стрельна", где с 2007 года уже работает завод по производству холодильников. Это современный завод с соответствующим оборудованием и квалифицированным персоналом. При этом продукция, объем выпуска которой составит примерно 850 тыс. приборов в год, будет поставляться не только в страны СНГ, но и, вероятно, на рынок западной Европы. Одновременно на площадке была официально открыта третья, финальная очередь логистического центра компании. Общий объем вложений концерна Bosch und Siemens в конечном итоге составил более 5,5 млрд руб. В результате реализации проекта район получил порядка 850 новых рабочих мест.
Кроме того, в настоящее время в районе продолжается реализация проекта развития индустриального парка "Марьино", где расположится завод "Ё-авто", производство грузовых автомобилей "Яровит-моторс" и производство автокомплектующих ООО "Техноэксим". В соответствии с инвестиционным соглашением, обязательства Петербурга в части строительства инженерной и транспортной инфраструктуры выполнены в полном объеме, и первые автомобили от производителя должны сойти с конвейера до конца 2012 года. Первый корпус завода уже возведен, и в настоящее время инвестор ведет переговоры о поставке оборудования. Разумеется, мы ждем, что инвестор выполнит свои обязательства, и завод начнет работу на полную мощность, ведь реализация данного проекта - это создание новых рабочих мест для жителей района, а также налоговые отчисления на федеральном, городском и муниципальном уровнях.
На территории "Нойдорф" в поселке Стрельна реализуется проект особой экономической зоны. Здесь город также выполнил инженерную подготовку земель, выделил лоты для резидентов. Сейчас на территории зоны начался практический этап строительства - первый резидент должен достроить свое здание уже в этом году.
И, наконец, проект важный не только для района, но и для всего Петербурга - строительство порта "Бронка". Отмечу, что это первый авантпорт в рамках программы "Большой порт Санкт-Петербург", который реализуется успешно.
Сегодня порт "Бронка" представляет собой активную строительную площадку - уже выполнены работы по обустройству причальных стенок, при производстве работ на морском канале планируется приступить к намыву территорий. Согласно постановлению правительства, первая очередь проекта будет сдана в 2013 году. То есть в ближайшем будущем мы ожидаем появления в районе еще одного современного технологичного комплекса.
Какой объем жилой застройки планируется в районе на 2012 год?
– По сравнению с прошлым годом объем жилищного строительства в 2012 году немного увеличится - с 45 тыс. кв. м до 65 тыс. Все это объекты ИЖС и малоэтажного строительства. В частности, планируется в 2012 году завершить строительство комплекса малоэтажной застройки "Нойдорф-Стрельна" в составе 19 жилых домов общей площадью 4,5 тыс. кв. м, а также уверенно предполагается ввод в эксплуатацию жилого дома на Еленинской ул. в Ломоносове. Сейчас продолжается строительство жилого комплекса на 392 квартиры общей площадью 32 тыс. кв. м на Чичеринской ул. в Петергофе. Также в Петергофе будет построен малоэтажный комплекс на 48 квартир на Фабричной канавке.
Важным событием текущего года стали долгожданные торги на право застройки 50 га земель так называемого 24-го квартала. Торги выиграла компания "Комета", которая сможет построить здесь около 300 тыс. кв. м жилья. Этот проект станет несомненным прорывом для района с точки зрения жилищного строительства.
Как обстоит дело с торговой недвижимостью в районе?
– Это одна из острых проблем, по которой к нам регулярно обращаются жители района. Численность населения района растет, и, как следствие, возникает потребность в крупных сетевых гипермаркетах типа "О’Кей" или "Ленты", а также комплексах торгово-развлекательного формата. Но сегодня крупные сетевики проявляют интерес к другим потенциальным пятнам с большей проходимостью и рентабельностью. Бизнес корыстен, он не будет работать себе в убыток. И, в итоге, сегодня этот вопрос остается открытым.
Администрация района заинтересована в том, чтобы представители крупного продуктового ретейла обратили внимание на эту локацию. На мой взгляд, те игроки рынка, которые придут сейчас, - придут вовремя. Тот же проект комплексной застройки 24-го квартала и планируемые жилищные проекты на землях бывшего Птицепрома, несомненно, создадут спрос на качественное торговое обслуживание. Мы же, со своей стороны, окажем всю возможную поддержку таким начинаниям.
В районе планируется строительство целого ряда социально значимых объектов. Насколько сильна нагрузка на имеющиеся объекты социальной инфраструктуры?
– Нагрузка на такие объекты действительно велика, именно поэтому в последние годы мы пошли по качественно иному пути решения вопросов обеспечения граждан социальной инфраструктурой. Если все предыдущие годы мы решали вопросы по обеспечению нужд образования, здравоохранения, спорта за счет капитального ремонта инфраструктуры, то теперь, в соответствии с Адресной инвестиционной программой Петербурга на 2012 год, мы вышли на проектирование и строительство именно новых объектов.
В стадии проектирования с завершением в текущем году сейчас находится восемь крупных социальных объектов, на 2013 года запланировано завершение еще четырех. В стадии строительства находятся такие важные и ожидаемые районом объекты, как новое здание РУВД, новая школа в 8-м микрорайоне Петергофа, получено положительное заключение экспертизы на строительство новой поликлиники в Стрельне.
Какие ключевые строящиеся объекты транспортной инфраструктуры вы можете выделить?
- В последние годы у нас произошли очень серьезные изменения в сфере транспортной инфраструктуры и логистики. К нам пришла кольцевая автодорога, появились съезды с нее на территорию района. Но одним появлением кольцевой все транспортные проблемы решить не удалось.
Важным подспорьем в этом плане станет ввод в эксплуатацию в 2012 году Южной дороги от Коммунального переулка до Ропшинского шоссе. Южная дорога позволит наладить транспортное сообщение индустриального парка "Марьино" и промышленной зоны "Нойдорф" с другими районами Петербурга и КАД. Для нас очень важно, что ввод в эксплуатацию этой дороги сможет разгрузить Санкт-Петербургское шоссе. С появлением Южной дороги весь грузовой поток будет уходить на кольцевую.
Еще один принципиальный для района проект – строительство перехода над железной дорогой между Старым и Новым Петергофом. Понимание необходимости строительства развязки над железной дорогой на данном участке было еще в советские времена – когда разрабатывался проект перевода в Петродворцовый район СПбГУ.
Отмечу, что правительство Петербурга пошло нам навстречу, признало необходимость начала строительства объекта уже в этом году. Проект строительства разработан, имеется положительное заключение экспертизы. Мы надеемся, что в этом году КРТИ фактически приступит к строительству этого важнейшего объекта, который позволит значительно улучшить транспортную ситуацию в Петергофе, в районе в целом.