Михаил Демиденко: «Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты»
Городские власти определили главные условия, при которых девелоперы смогут реализовывать проекты комплексного освоения территории. Всю необходимую социальную инфраструктуру они будут обязаны построить за свой счет и подарить городу.
Есть первые согласившиеся – 12 компаний подписали необходимые соглашения с городскими властями. О том, почему и город, и девелоперы готовы приходить к соглашениям, корреспонденту «Строительного Еженедельника» Павлу Никифорову рассказал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко.
– С момента вашего назначения не прошло и 100 дней, но вы уже готовы предложить застройщикам новые правила игры на рынке.
– На самом деле многое из того, что мы сейчас делаем, начиналось и прорабатывалось, когда я был советником вице-губернатора Марата Оганесяна. Ситуация была непростая, мы понимали, что, по сути, все строительные проблемы города почти на два года были заморожены. И это было неправильно. Вопрос даже не в плановых показателях, вопрос в развитии города. Может быть, и стоило взять некую паузу, но надо было понимать, что последует за этой паузой. В первую очередь мы возобновили диалог с застройщиками. Они должны были понять, что ситуация изменилась, возможности городской казны изменились.
Хочешь строить новое жилье в больших объемах, на территориях, которые город должен обеспечить инфраструктурой, магистральными дорогами, инженерными сетями? Нагрузка в этом случае на город один к трем. Допустим, город выставляет на торги участок, продал его за 1 млрд. Но для того чтобы там был реализован проект, городу нужно потратить еще 3 млрд на инфраструктуру. Это цифры, которые применимы к конкретным территориям. Есть такие застройщики, которые понимают, что обязаны обеспечить территорию социальной инфраструктурой: садиками, школами, поликлиниками. Внутриквартальные проезды, дорожки делают сами.
Мы предлагаем механизм, как это обеспечить. Земельный участок – частная территория или на правах аренды – отмежевывается и отчуждается городу. Город с нашим управлением строительных проектов как с заказчиком участвует с этим земельным участком, попавшим к нему в оборот, в инвестиционном проекте. Второй стороной является инвестор: на свои деньги он возводит объект, который потом дарится городу по договору дарения.
– Но застройщик как коммерческая организация по нашему законодательству ничего городу подарить не может.
– Может, но это стоит ровно 140%. Если детский садик построить стоит в среднем 1 млн рублей за одно место, то есть себестоимость садика на 100 мест – 100 млн рублей. А если инвестор дарит, то он может сделать это только из чистой прибыли, заплатив с нее налоги. Плюс НДС. И все это в результате выливается до 140-150%. При всем благорасположении бизнеса к городу это кусается. Мы ищем механизм, это высший пилотаж для юристов: идут консультации с прокуратурой, с налоговиками. Пока сложно это складывается. И без внесения изменений в Градостроительный кодекс такого рода мероприятия провести практически невозможно. Но основная масса инвесторов смирились. Они понимают: договорившись с городом, они ускорят процесс собственного строительства, сократят на 2-2,5 года сроки согласований и мытарств. Пока мы вынуждены идти по такому пути. Есть правила, и они должны быть одинаковы для всех, даже если они тяжелы. Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты. Пока мы удерживаем ситуацию. Исключение – «Северная долина». Проекту уже пять лет, все договоренности уже выполнены, и та «социалка», которую они строят, будет выкупаться городом по старым правилам. Все новые проекты пойдут уже по новым правилам.
– Но есть старые проекты, например намыв на Васильевском острове.
– Основной инвестор – «Терра Нова» – который вел этот проект и его утвердил, нарезал его потом как лоскутное одеяло и распродал. Сейчас там семь или восемь собственников. Территория распределилась так, что теперь надо скоординировать их таким образом, чтобы было понятно, кто и сколько будет вкладывать в инфраструктуру.
– Насколько я знаю, уже есть такой опыт по координации инвесторов. Вы говорили, что с компаниями «Пионер», «ЮИТ» и Setl City будет достигнуто соглашение о выкупе участка у Росатома, передаче его городу и о строительстве. Только после этого проекты планировки территории будут утверждены, и они смогут начать там строительство. В компании «Пионер» сказали, что переговоры ведутся, но они еще далеки от завершения. Так все-таки есть соглашение или нет?
– Соглашение существует между городом и группой инвесторов о том, что мы приостанавливаем процесс превращения этой территории в рекреационную зону посредством выкупа, предложения иных территорий. Губернатор поддержал нашу инициативу. Хотя изначально идея о рекреационной зоне была более широкая: мы хотели вообще убрать оттуда жилье и оставить только зону отдыха. Но посмотрели, посчитали: там вся территория частная, город просто не сможет поднять такую ношу для создания рекреационной зоны. И был найден компромиссный вариант. Он заключается в следующем: часть территории, которая в этом треугольнике, образованном береговой линией, проектируемым ЗСД и Приморским проспектом, принадлежит Росатому. Этот участок группа инвесторов должна выкупить по нашему соглашению, передать городу на безвозмездной основе, благоустроив зону отдыха, береговую линию (откос с дорожками). Кроме того, ближе к ЗСД будет построена школа на 550 мест, плюс к этому будет построен детский садик на 85 мест.
Такие были договоренности. Инвесторы звонили и говорили, что опасаются, что мои интервью могут повысить стоимость выкупаемой земли. Но Росатом – абсолютно адекватная структура, они понимают, для чего выкупают эту землю, поэтому никаких злоупотреблений здесь быть не может. Это будет рыночная оценка, не запредельная. Сейчас разрабатываются документы, чтобы можно было затем парк передать городу. Это займет определенное время.
– Те компании, которые обладают большими участками земли сельхозназначения – на них эти правила распространяются?
– Для всех правила одинаковы. Абсолютно.
Руководитель филиала ОАО "Особые экономические зоны" в Санкт-Петербурге Олег Мельников рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Анастасии Цыбиной о ходе реализации проекта и особенностях строительства инженерной, транспортной и таможенной инфраструктуры в ОЭЗ.
В Петербурге создается особая экономическая зона (ОЭЗ), одной из основных целей которой является обеспечение инвесторов высокотехнологичных отраслей экономики всей необходимой инфраструктурой для реализации инвестиционных проектов.
Олег Васильевич, какова расчетная стоимость инженерной подготовки территории ОЭЗ в Санкт-Петербурге? Выросла ли эта стоимость за 5 лет существования ОЭЗ? За счет чего?
– Относительно стоимости инженерной подготовки площадки "Новоорловская" пока сложно говорить, так как работы не завершены. Стоимость строительства инженерной, транспортной, таможенной и иной инфраструктуры этого участка прошла согласование государственной экспертизы и была определена в результате работы проектной компании. С момента проведения государственной экспертизы в 2010 году эта стоимость не изменилась. Если говорить о конкурсных процедурах по строительству ряда объектов, таких как, например, Центр трансфера технологий, то нам удалось существенно снизить стоимость строительства этих объектов. Это касается и общей застройки территории. На участке "Нойдорф" вся инфраструктура уже построена. Стоимость данного проекта составила порядка 1,7 млрд руб. бюджетных средств.
Какая из инфраструктур - транспортная, энергетическая, таможенная - обходится дороже всего?
– Если говорить о строительстве, то наиболее затратным является проведение и подключение к энергетическим сетям на участке. Это связано с тем, что участок "Новоорловская" большой площади, а значит, требует больших энергетических мощностей. Стоимость строительства энергетической инфраструктуры составляет порядка трети от всего контракта с подрядчиком. Если говорить об эксплуатации объектов, то мы не делим затраты на отдельные статьи.
Строительство какой из этих инфраструктур является наиболее сложным? Почему?
– В целом строительство всей инфраструктуры ОЭЗ - довольно сложный проект в силу разных причин. Одна из них - невыполнение обязательств со стороны генеральных подрядчиков и генеральных проектировщиков в полном объеме и своевременно. Если проект сделан некачественно - по нему нельзя строить. И сейчас мы корректируем проектную документацию по участку "Новоорловская". 20 декабря подадим эти документы на государственную экспертизу и надеемся, что стоимость строительства инфраструктуры останется прежней. Что касается площадки "Нойдорф", то мы находимся в завершающей стадии сдачи таможенного поста и планируем до конца года поставить его на баланс. После этого приступим к передаче объекта в ведение Федеральной таможенной службы (ФТС) России. Пока трудно предположить, сколько времени он займет.
С какими проблемами при строительстве инфраструктуры вы столкнулись?
– На примере особых экономических зон начинает отрабатываться новая модель работы ФТС. Дело в том, что понятие режима свободной таможенной зоны относительно новое для России. И поэтому процедуры принятия решений занимают много времени, так как многие их них принимаются впервые. Например, нашим резидентам требуется ввоз на территорию ОЭЗ компонентов для производства фармацевтических препаратов или высокотехнологичного оборудования. Процедура имеет свою специфику, которую нам всем - резидентам, таможенной службе и управляющей компании - нужно "отработать". Администрация города помогает нам оперативно решать вопросы. Например, при закладке первого камня в основание завода компании "Новартис" Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли совместно с другими комитетами правительства Петербурга помог с решением проблемы строительства дороги для "Новартиса", по которой сейчас могут проехать все резиденты.
Корректируют ли резиденты сроки строительства инфраструктуры? Каким образом синхронизируются реализация проектов резидентов и подготовка территории?
– Резиденты не корректируют сроки строительства инфраструктуры ОЭЗ в целом, но вправе вносить изменения в сроки строительства объектов на выделенных им участках. У нас есть резиденты, и свободных земельных участков практически не осталось. Инфраструктуру для них мы обязаны построить и планируем завершить строительство к концу 2013 года. Более того, у нас уже есть резиденты, которые начали строить свои объекты. Они вышли, по сути, в чистое поле. Мы обеспечили их электроэнергией по временной схеме. Теперь только от их желания зависит возможность строительства объектов. Мы ускоряем работу, для того чтобы "совпасть" с графиками строительства наших резидентов. Весной 2013 года мы ожидаем выхода на строительную площадку еще 3‑5 компаний. А в следующем году ожидаем ввода первого объекта резидента - завода компании "Ракурс Инжиниринг". Это будет первая компания, которая почти за 6 лет существования зоны построила свой объект, перевела сюда своих сотрудников и начала деятельность в ОЭЗ. Что касается синхронизации наших проектов и проектов резидентов, то мы взяли за практику проводить ежемесячные совещания с резидентами. На них мы обсуждаем планы по развитию площадок, существующие проблемы и находим взаимоприемлемые решения.
Насколько вы удовлетворены работой Ленэнерго и других компаний, которые обеспечивают площадки ресурсами? Достаточно ли ОЭЗ тех энергетических мощностей, которые на данный момент запланированы?
– У нас нет замечаний к работе Ленэнерго, Санкт-Петербургских электрических сетей, ГУП "ТЭК", "Петербурггазу". У нас были трения с "Водоканалом", но они решены. На участке "Нойдорф" мощностей достаточно, на участке "Новоорловская" - нет. Это объясняется тем, что изначально на территории ОЭЗ "Санкт-Петербург" не планировалось производство, и мощности проектировались без учета производственной составляющей. Но после этого, в 2010 году, были внесены изменения в ФЗ №116, согласно которым в технико-внедренческой зоне производство стало возможным. И естественно, многим компаниям стало интересно здесь запустить производство, которое требует в разы больших мощностей. Поэтому нам бы хотелось в 2 раза увеличить мощности по электричеству и почти в 2 раза по теплу и газу. Мы уже получили предварительные технические условия на увеличение мощности по электричеству от "Ленэнерго", по теплу - от ГУП "ТЭК". Сейчас идет процесс согласования и подписания договора на технологическое присоединение.
Какова на данный момент готовность инженерной инфраструктуры ОЭЗ и отдельных ее участков? Когда планируется завершить подготовку территории полностью?
– На участке "Нойдорф", как я уже говорил, все готово к выходу на стройплощадку резидентов. На участке "Новоорловская" Центр трансфера технологий будет сдан летом 2013 года, и разместиться в нем хочет уже целый ряд резидентов. Срок сдачи инженерной, транспортной и таможенной инфраструктур намечен на декабрь 2013 года. Мы стремимся соблюсти эти сроки и завершить подготовку территории как можно скорее.
Уже через три года федеральный центр планирует отказаться от выделения средств на расселение аварийного жилья. О том, что ждет Петербург, для которого эта проблема традиционно остра, рассказал директор департамента региональных программ Фонда содействия реформированию ЖКХ Тамирлан Аджиев.
Этим летом губернатор Петербурга Георгий Полтавченко сообщил, что программа реставрации, реконструкции и сохранения исторического центра города оценивается в 4 трлн рублей. Откуда, на Ваш взгляд, могут поступить эти деньги?
- Сегодня президентом Владимиром Путиным поставлена задача за ближайшие три года полностью ликвидировать аварийный фонд в стране. Один из механизмов - строительство жилья эконом-класса. Однако профинансировать весь капитальный ремонт федеральный бюджет не в состоянии. По нашим подсчетам, на решение проблем аварийного жилья в России требуется порядка 3,5 трлн рублей. Таких денег у федеральных властей нет. Для того чтобы аварийный фонд не появлялся в дальнейшем, стратегически важен вопрос создания региональных систем капитального ремонта. Об этом также на недавнем совещании в правительстве страны говорил президент Владимир Путин. В ближайшие три года на создание таких региональных систем будет выделено 18 млрд рублей средств Фонда. Поэтому планируется, что в будущем расходы на проведение ремонта домов будут возложены на собственников жилья.
Критики этого нововведения указывают, что в аварийных домах зачастую проживают малообеспеченные граждане. К тому же в Петербурге многие собственники были вынуждены приватизировать жилье в домах XVIII-XIX века без когда-либо проводившегося капитального ремонта…
- В этом случае все зависит от собственников жилья. Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда действует с 2008 года. Жители должны были своевременно провести общие собрания и включить свой дом в эту программу - тогда их дом был бы отремонтирован. По официальным данным, с 2008 по 2012 год Санкт-Петербургу на реализацию было выделено более 10 млрд рублей средств фонда. С учетом софинансирования региона и собственников - это порядка 15-17 млрд рублей. И я думаю, большинство домов, которые в программу включили, - отремонтированы.
Что произойдет, если у жителей аварийных домов не окажется средств на ремонт собственного жилья?
- Разработаны механизмы, позволяющие привлекать для проведения капитального ремонта кредитные ресурсы. Кроме того, эти вопросы могут быть решены за счет муниципальных либо городских программ.
Фондом периодически проводятся проверки целевого расходования средств, выделенных на расселение аварийного жилья. Каковы результаты в Петербурге?
- Могу сказать о такой проверке 2009 года по Петербургу и Ленинградской области, на которой я присутствовал. Конечно, без замечаний не бывает. Но тогда у Петербурга были хорошие показатели, серьезных нареканий не было. Все-таки власть на местах понимает, что капитальный ремонт и расселение аварийного жилья - настолько социально значимый вопрос, что нужно прилагать максимум усилий для его решения. В Санкт-Петербурге учет и контроль аварийного жилья поставлен хорошо.
Многие регионы не успевают расходовать средства, выделяемые фондом. Петербург справляется?
- Да. За 2012 год те дома, которые были включены в программу, отремонтированы. Акты выездных проверок есть в муниципальных образованиях Петербурга.
Цифра:
67 место занимает Петербург в рейтинге эффективности реализации региональных адресных программ Фонда ЖКХ