Михаил Демиденко: «Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты»

07.10.2013 12:07

Городские власти определили главные условия, при которых девелоперы смогут реализовывать проекты комплексного освоения территории. Всю необходимую социальную инфраструктуру они будут обязаны построить за свой счет и подарить городу.
Есть первые согласившиеся – 12 компаний подписали необходимые соглашения с городскими властями. О том, почему и город, и девелоперы готовы приходить к соглашениям, корреспонденту «Строительного Еженедельника» Павлу Никифорову рассказал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко.
– С момента вашего назначения не прошло и 100 дней, но вы уже готовы предложить застройщикам новые правила игры на рынке.
– На самом деле многое из того, что мы сейчас делаем, начиналось и прорабатывалось, когда я был советником вице-губернатора Марата Оганесяна. Ситуация была непростая, мы понимали, что, по сути, все строительные проблемы города почти на два года были заморожены. И это было неправильно. Вопрос даже не в плановых показателях, вопрос в развитии города. Может быть, и стоило взять некую паузу, но надо было понимать, что последует за этой паузой. В первую очередь мы возобновили диалог с застройщиками. Они должны были понять, что ситуация изменилась, возможности городской казны изменились.
Хочешь строить новое жилье в больших объемах, на территориях, которые город должен обеспечить инфраструктурой, магистральными дорогами, инженерными сетями? Нагрузка в этом случае на город один к трем. Допустим, город выставляет на торги участок, продал его за 1 млрд. Но для того чтобы там был реализован проект, городу нужно потратить еще 3 млрд на инфраструктуру. Это цифры, которые применимы к конкретным территориям. Есть такие застройщики, которые понимают, что обязаны обеспечить территорию социальной инфраструктурой: садиками, школами, поликлиниками. Внутриквартальные проезды, дорожки делают сами.
Мы предлагаем механизм, как это обеспечить. Земельный участок – частная территория или на правах аренды – отмежевывается и отчуждается городу. Город с нашим управлением строительных проектов как с заказчиком участвует с этим земельным участком, попавшим к нему в оборот, в инвестиционном проекте. Второй стороной является инвестор: на свои деньги он возводит объект, который потом дарится городу по договору дарения.
– Но застройщик как коммерческая организация по нашему законодательству ничего городу подарить не может.
– Может, но это стоит ровно 140%. Если детский садик построить стоит в среднем 1 млн рублей за одно место, то есть себе­стоимость садика на 100 мест – 100 млн рублей. А если инвестор дарит, то он может сделать это только из чистой прибыли, заплатив с нее налоги. Плюс НДС. И все это в результате выливается до 140-150%. При всем благорасположении бизнеса к городу это кусается. Мы ищем механизм, это высший пилотаж для юристов: идут консультации с прокуратурой, с налоговиками. Пока сложно это складывается. И без внесения изменений в Градо­строи­тель­ный кодекс такого рода мероприятия провести практиче­ски невозможно. Но основная масса инвесторов смирились. Они понимают: договорившись с городом, они ускорят процесс собственного строительства, сократят на 2-2,5 года сроки согласований и мытарств. Пока мы вынуждены идти по такому пути. Есть правила, и они должны быть одинаковы для всех, даже если они тяжелы. Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты. Пока мы удерживаем ситуацию. Исключение – «Северная долина». Проекту уже пять лет, все договоренности уже выполнены, и та «социалка», которую они строят, будет выкупаться городом по старым правилам. Все новые проекты пойдут уже по новым правилам.
– Но есть старые проекты, например намыв на Васильевском острове.
– Основной инвестор – «Терра Нова» – который вел этот проект и его утвердил, нарезал его потом как лоскутное одеяло и распродал. Сейчас там семь или восемь собственников. Территория распределилась так, что теперь надо скоординировать их таким образом, чтобы было понятно, кто и сколько будет вкладывать в инфраструктуру.
– Насколько я знаю, уже есть такой опыт по координации инвесторов. Вы говорили, что с компаниями «Пионер», «ЮИТ» и Setl City будет достигнуто соглашение о выкупе участка у Росатома, передаче его городу и о строительстве. Только после этого проекты планировки территории будут утверждены, и они смогут начать там строительство. В компании «Пионер» сказали, что переговоры ведутся, но они еще далеки от завершения. Так все-таки есть соглашение или нет?
– Соглашение существует между городом и группой инвесторов о том, что мы приостанавливаем процесс превращения этой территории в рекреационную зону посредством выкупа, предложения иных территорий. Губернатор поддержал нашу инициативу. Хотя изначально идея о рекреационной зоне была более широкая: мы хотели вообще убрать оттуда жилье и оставить только зону отдыха. Но по­смотрели, посчитали: там вся территория частная, город просто не сможет поднять такую ношу для создания рекреационной зоны. И был найден компромиссный вариант. Он заключается в следующем: часть территории, которая в этом треугольнике, образованном береговой линией, проектируемым ЗСД и Приморским проспектом, принадлежит Росатому. Этот участок группа инвесторов должна выкупить по нашему соглашению, передать городу на безвозмездной основе, благоустроив зону отдыха, береговую линию (откос с дорожками). Кроме того, ближе к ЗСД будет построена школа на 550 мест, плюс к этому будет построен детский садик на 85 мест.
Такие были договоренности. Инвесторы звонили и говорили, что опасаются, что мои интервью могут повысить стоимость выкупаемой земли. Но Росатом – абсолютно адекватная структура, они понимают, для чего выкупают эту землю, поэтому никаких злоупотреблений здесь быть не может. Это будет рыночная оценка, не запредельная. Сейчас разрабатываются документы, чтобы можно было затем парк передать городу. Это займет определенное время.
– Те компании, которые обладают большими участками земли сельхозназначения – на них эти правила распространяются?
– Для всех правила одинаковы. Абсолютно.


ИСТОЧНИК: Павел Никифоров

Санкт-Петербург. Комфортные условия для бизнеса
11.04.2006 16:15

Председатель постоянной комиссии Законодательного собрания по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаил Амосов рассказал о том, что ожидает петербургских строителей после принятия городского закона «О правилах землепользования и застройки».

- Михаил Иванович, в последние годы кардинально меняется законодательство страны и Петербурга в том числе. С чем это связано? На что именно направлены ваши усилия как депутата и руководителя одной из важнейших комиссий - по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам?


- Последние три года наша комиссия работала по трем основным направлениям. Первое - создание солидного градостроительного законодательства в Санкт-Петербурге. Что я имею в виду? Прежде всего - это Генеральный план развития города, принятый в виде закона. Эту задачу мы выполнили. Центральная часть Генплана - схема функционального зонирования. Вот эта схема и ложится в основу следующего важнейшего документа - закона «О правилах землепользования и застройки», разработка которого в настоящее время близится к завершению. До ухода на летние каникулы мы должны принять этот закон в первом чтении. Логика такая: та графика, которая есть сегодня в Генплане, в «Правилах застройки» превратится в регламенты: что можно делать, а что нельзя. К примеру, если это зона зеленых насаждений, то мы должны записать, что можно там строить, а что нет. То есть описать сооружения по функциональному назначению: кафе строить можно, спортивные и игровые площадки - можно, а жилой дом нельзя. Кроме того, «Правилами» необходимо ввести ограничения, например, под строительство можно отвести только 10 процентов территории зеленой зоны. Цифра примерная, мы еще пока только обсуждаем, какими эти ограничения должны быть.


- И когда наши строители наконец получат этот закон?


- Я уже сказал, что в первом чтении мы должны принять его еще до летних каникул, а полностью - до конца года. Губернатор подчеркивает, что это важнейший законопроект и его необходимо принять как можно скорее. Но наша важнейшая задача - не только принять закон, но и добиться от исполнительной власти его исполнения. К примеру, сегодня в городе проекты планировки и проекты межевания составляются от случая к случаю. В массовом порядке они отсутствуют. В этом вопросе губернатор нас не поддерживает, но надеюсь, что нам удастся ее убедить в том, что в городе должно проводиться сплошное межевание. Когда мы примем закон «О правилах землепользования и застройки», этот вопрос встанет в полный рост. Потому что понятно, закон должен реализовываться через конкретные документы исполнительной власти. Это первое направление нашей работы, важнейшее, связанное с созданием градостроительного законодательства и подталкиванием исполнительной власти развивать эту тему уже в документах более низкого уровня.


- Каково же второе направление вашей работы?


- Второе касается предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции. В настоящее время уже готов к третьему чтению закон «О внесении изменений и дополнений в закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» Я не скажу, что этот закон является идеальным. Но в процессе работы над ним мы неоднократно сажали за один стол депутатов, чиновников из стройкомитета, куги и представителей строительного бизнес-сообщества, чтобы они обсудили с нами этот законопроект. В итоге был создан некий компромиссный вариант, который более или менее удовлетворяет всех. Для меня лично важно, что нынешний вариант вводит возможность проявления инициативы со стороны самих строительных компаний по разработке предложений по застройке тех или иных участков. Я считаю, нельзя выключать строителей из этого процесса. А то раньше как было? Строителям приходилось искать посредников среди чиновников, чтобы внести инициативу, так требовало законодательство. В нашем законе мы предусмотрели определенные процедуры, гарантирующие нормальную работу с инициативами граждан. Мы хотели, чтобы было невозможно положить под сукно предложение строительной компании. Например, обязательное размещение информации о приеме заявления в сети Интернет в день его поступления, то есть мы вводим механизм, который делает обращение инициаторов гласным. Значит, механизмы, защищающие интересы частного бизнеса, мы заложили в этот документ, тут они есть.


- Закон, защищающий бизнес, это хорошо. Но в строительстве помимо власти и застройщиков есть еще третья сторона - жители. Как местное законодательство защищает их интересы?


- Вот как раз на это и нацелено третье направление нашей работы. Оно касается учета мнения общественности. Мы придаем этому очень большое значение. Кстати, первый законопроект, который был разработан и проведен нашей комиссией, называется «О порядке учета общественного мнения». В ходе его разработки мы посадили за один стол «зеленых» - представителей тех организаций, которые, как правило, противодействуют строительству, и строителей. И вот из этих диаметрально противоположных посылов мы создали концепцию закона. Мы считаем, что главное - обеспечить максимальное информирование граждан о том, что будет строиться рядом с ними. Вторая сторона - дать гражданам максимальную возможность высказаться, и чтобы эти высказывания были зафиксированы и доведены до исполнительной власти. С самого начала мы говорили, что решение будет принимать орган исполнительной власти, что решение граждан носит консультативный характер. Вместе с тем процедуры, которые мы создали, позволяют гражданам убедить правительство города не давать разрешения на строительство. У нас есть такие примеры. Я знаю лично, когда гражданам удалось убедить застройщика в нецелесообразности строительства на одном из участков. И компания отказалась от работы на этом участке прямо на заседании ИТК.


- Мне кажется, правительство приняло иной закон относительно общественных слушаний, который сводит их результативность на нет.


- Новый закон, предложенный губернатором, размывает эти положения. Но мы подготовили поправки, которые должны все вернуть к старому. Наша комиссия считает, что закон, который действовал, оправдал себя. И от него не следует отказываться.


- После возвращения с выставки MIPIM-2006 вице-губернатор Юрий Молчанов сказал, что Петербургу, чтобы стать первоклассным городом, необходимо обзавестись небоскребами. И строить их собираются не где-нибудь, а непосредственно в центре. Это строительство Сити «Сибнефти» на Охте и территорию «Московская-Товарная».


- Высотность зданий будет строго ограничена «Правилами землепользования и застройки». Так что не стоит паниковать раньше времени.

Беседовала Лилиана Глазова


Санкт-Петербург. Взвешенный подход
27.03.2006 20:03

Лев Винник, глава ГУ «Управление инвестиций», не считает, что Петербургу грозит кризис безземелья и не согласен с критикой «короткого» пакета. Главной задачей, стоящей перед городскими властями сегодня, он называет инженерное развитие города.


- Лев Арнольдович, каковы итоги работы вашего управления в прошлом году и какие задачи стоят на этот год?

- В прошлом году перед нами стояла планка подготовить документацию по торгам для строительства 2 млн кв. метров жилья. Эта задача была выполнена. Документация к этим торгам подготовлена как городом, так и частными компаниями, около десяти пакетов подготовлено именно частниками. Продано из этого земли на строительство более 600 тыс. кв. метров. На сегодняшний день в предложениях Фонда имущества находятся участки под строительство порядка 1,2 млн кв. метров жилья. В этом году, думаю, сделаем не меньше. Также перед нами стоит задача как-то разнообразить выставляемые объекты, в том числе и добавить участков другого назначения. Уже к следующему году мы полностью прекратим торги по короткому пакету для участков, предназначенных под жилье. Хотя последние торги показали, что пресловутый короткий пакет, который якобы никому не нужен, был продан с многократным увеличением цены. Теперь всем стало ясно, что именно покупают строители. Они покупают земельный участок, и неважно, как он упакован.


- Строители прогнозируют кризис безземелья, как вы относитесь к таким прогнозам?

- Да, я читал в газетах о том, что сейчас на рынок выходить не стоит, потому что у нас будет кризис безземелья. На мой взгляд, это пишут совершенно безграмотные люди. Если будет кризис безземелья, значит, тем более надо выходить на рынок, потому что цена на землю явно будет расти: надо покупать сегодня, чтобы продавать завтра. На мой взгляд, ни о каком кризисе безземелья речи сегодня нет. Хотя застройщики и жалуются, у них у всех есть какие-то запасы по участкам. По нашим данным, на начало года действовали распоряжения по строительству порядка 12 млн кв. метров жилья. Даже этого должно хватить на пять-шесть лет, и это при учете того, что мы ведем работу и постоянно добавляем новые пятна под застройку и вовлекаем в оборот новые территории.


- Как раз недавно было принято постановление о комплексном освоении территорий под жилищное строительство. Когда можно ожидать первые конкурсы, и какие на них попадут территории?

- Торги будут скоро, очень скоро. Продаваться будут разнообразные территории. Сегодня окончательного перечня по территориям нет. Подход к выбору территорий должен быть взвешенным - участок должен интересовать потенциальных инвесторов и располагаться где-то в районах хотя бы перспективного развития. Сейчас преждевременно говорить и об объемах, посмотрим по результатам. Стоит отметить, что важно не только продать эти земли, но и посмотреть, как это все будет реализовываться.


- Как вы полагаете, этот новый продукт будет интересен застройщикам?

- Безусловно. Хотя как быстро и как много они будут покупать, я судить не берусь. Первые торги, я уверен, состоятся. Только надо отдавать себе отчет, что это не будет одна компания, которая придет и от начала до конца все территории сделает.


- О развитии каких территорий идет речь?

- За последние два года мы подняли все, что было когда-то намечено или недоделано. Мы все это доделали. В том числе и Северную долину, и юго-западную часть города, которая уже выставлена на продажу. Завершить работы по всем старым проектам мы рассчитываем до конца этого года. В течение двух лет эти проекты будут реализованы. Сегодня нужно заниматься не поиском старого, а создавать новое, закладывать основы дальнейшего развития. Надо создавать новые кварталы, и надо понимать, что существующие городские инженерные ресурсы почти исчерпаны. Стоит отметить, что осознание этой проблемы есть. И город что-то уже делает - идет строительство инженерных сооружений, и не просто труб, которые доносят энергию, а непосредственно головных источников.

Подготовила Евгения Иванова