Михаил Демиденко: «Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты»
Городские власти определили главные условия, при которых девелоперы смогут реализовывать проекты комплексного освоения территории. Всю необходимую социальную инфраструктуру они будут обязаны построить за свой счет и подарить городу.
Есть первые согласившиеся – 12 компаний подписали необходимые соглашения с городскими властями. О том, почему и город, и девелоперы готовы приходить к соглашениям, корреспонденту «Строительного Еженедельника» Павлу Никифорову рассказал председатель Комитета по строительству Михаил Демиденко.
– С момента вашего назначения не прошло и 100 дней, но вы уже готовы предложить застройщикам новые правила игры на рынке.
– На самом деле многое из того, что мы сейчас делаем, начиналось и прорабатывалось, когда я был советником вице-губернатора Марата Оганесяна. Ситуация была непростая, мы понимали, что, по сути, все строительные проблемы города почти на два года были заморожены. И это было неправильно. Вопрос даже не в плановых показателях, вопрос в развитии города. Может быть, и стоило взять некую паузу, но надо было понимать, что последует за этой паузой. В первую очередь мы возобновили диалог с застройщиками. Они должны были понять, что ситуация изменилась, возможности городской казны изменились.
Хочешь строить новое жилье в больших объемах, на территориях, которые город должен обеспечить инфраструктурой, магистральными дорогами, инженерными сетями? Нагрузка в этом случае на город один к трем. Допустим, город выставляет на торги участок, продал его за 1 млрд. Но для того чтобы там был реализован проект, городу нужно потратить еще 3 млрд на инфраструктуру. Это цифры, которые применимы к конкретным территориям. Есть такие застройщики, которые понимают, что обязаны обеспечить территорию социальной инфраструктурой: садиками, школами, поликлиниками. Внутриквартальные проезды, дорожки делают сами.
Мы предлагаем механизм, как это обеспечить. Земельный участок – частная территория или на правах аренды – отмежевывается и отчуждается городу. Город с нашим управлением строительных проектов как с заказчиком участвует с этим земельным участком, попавшим к нему в оборот, в инвестиционном проекте. Второй стороной является инвестор: на свои деньги он возводит объект, который потом дарится городу по договору дарения.
– Но застройщик как коммерческая организация по нашему законодательству ничего городу подарить не может.
– Может, но это стоит ровно 140%. Если детский садик построить стоит в среднем 1 млн рублей за одно место, то есть себестоимость садика на 100 мест – 100 млн рублей. А если инвестор дарит, то он может сделать это только из чистой прибыли, заплатив с нее налоги. Плюс НДС. И все это в результате выливается до 140-150%. При всем благорасположении бизнеса к городу это кусается. Мы ищем механизм, это высший пилотаж для юристов: идут консультации с прокуратурой, с налоговиками. Пока сложно это складывается. И без внесения изменений в Градостроительный кодекс такого рода мероприятия провести практически невозможно. Но основная масса инвесторов смирились. Они понимают: договорившись с городом, они ускорят процесс собственного строительства, сократят на 2-2,5 года сроки согласований и мытарств. Пока мы вынуждены идти по такому пути. Есть правила, и они должны быть одинаковы для всех, даже если они тяжелы. Не должно быть эксклюзивов, которые рождают нехорошие прецеденты. Пока мы удерживаем ситуацию. Исключение – «Северная долина». Проекту уже пять лет, все договоренности уже выполнены, и та «социалка», которую они строят, будет выкупаться городом по старым правилам. Все новые проекты пойдут уже по новым правилам.
– Но есть старые проекты, например намыв на Васильевском острове.
– Основной инвестор – «Терра Нова» – который вел этот проект и его утвердил, нарезал его потом как лоскутное одеяло и распродал. Сейчас там семь или восемь собственников. Территория распределилась так, что теперь надо скоординировать их таким образом, чтобы было понятно, кто и сколько будет вкладывать в инфраструктуру.
– Насколько я знаю, уже есть такой опыт по координации инвесторов. Вы говорили, что с компаниями «Пионер», «ЮИТ» и Setl City будет достигнуто соглашение о выкупе участка у Росатома, передаче его городу и о строительстве. Только после этого проекты планировки территории будут утверждены, и они смогут начать там строительство. В компании «Пионер» сказали, что переговоры ведутся, но они еще далеки от завершения. Так все-таки есть соглашение или нет?
– Соглашение существует между городом и группой инвесторов о том, что мы приостанавливаем процесс превращения этой территории в рекреационную зону посредством выкупа, предложения иных территорий. Губернатор поддержал нашу инициативу. Хотя изначально идея о рекреационной зоне была более широкая: мы хотели вообще убрать оттуда жилье и оставить только зону отдыха. Но посмотрели, посчитали: там вся территория частная, город просто не сможет поднять такую ношу для создания рекреационной зоны. И был найден компромиссный вариант. Он заключается в следующем: часть территории, которая в этом треугольнике, образованном береговой линией, проектируемым ЗСД и Приморским проспектом, принадлежит Росатому. Этот участок группа инвесторов должна выкупить по нашему соглашению, передать городу на безвозмездной основе, благоустроив зону отдыха, береговую линию (откос с дорожками). Кроме того, ближе к ЗСД будет построена школа на 550 мест, плюс к этому будет построен детский садик на 85 мест.
Такие были договоренности. Инвесторы звонили и говорили, что опасаются, что мои интервью могут повысить стоимость выкупаемой земли. Но Росатом – абсолютно адекватная структура, они понимают, для чего выкупают эту землю, поэтому никаких злоупотреблений здесь быть не может. Это будет рыночная оценка, не запредельная. Сейчас разрабатываются документы, чтобы можно было затем парк передать городу. Это займет определенное время.
– Те компании, которые обладают большими участками земли сельхозназначения – на них эти правила распространяются?
– Для всех правила одинаковы. Абсолютно.
После того как правительство Петербурга закрепило за Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга новые полномочия, на строительном рынке Петербурга появились новые «правила игры». О них мы побеседовали с руководителем службы Александром Ортом.- Если говорить коротко, то до последнего времени все руководствовались 142-м распоряжением от 1992 года, выпущенным еще при мэре Собчаке и 19-м распоряжением от 2004 года Комитета по строительству. Эти документы предусматривали несколько иной порядок, чем это прописано в ГК. Во-первых, предусматривался иной пакет документов и набор документов для получения разрешения. Во-вторых, теперь уточнены понятия строительного надзора и строительного контроля и утвержден новый регламент по самой процедуре выдачи разрешений. В нем исключается такое понятие, как подготовительная работа. Четко введено понятие разрешения на строительство. Так, если раньше разрешением на строительство считалось само постановление правительства Петербурга, а наше распоряжение - это лишь разрешение на строительно-монтажные работы, то теперь акценты несколько поменялись. Постановление правительства - разрешение на использование земельного участка. Иными словами, всего лишь право на земельный участок, а разрешение на строительство дается после нашего разрешения. Надо учесть, если право на участок выдается на этапе предпроектных проработок, то разрешение на строительство может быть выдано только на основе проекта, прошедшего все экспертизы – экологическую, вневедомственную и пр. Вот это наиболее существенные изменения, которые произошли на рынке.
- Мы не могли больше оттягивать. Только за последние полтора месяца в адрес нашей службы, в адрес вице-губернатора (Вахмистрова - прим. ред.) было направлено 38 представлений и запросов из прокуратуры в части отдельных моментов нарушения федеральных законов. Будем считать, что с 1 января до 1 июня был некий переходный период, а вот с июня мы жестко переходим на работу в рамках ГК.
- Я считаю, что изменения могут происходить в части инвестиционных условий, в части подготовки привлекательности объектов, а вот в части надзорных органов серьезных перемен быть не должно. Я давно говорил, и еще раз повторю, самым серьезным изменением должна быть расстановка акцентов по ответственности. Все должны четко знать, кто и за что должен отвечать в процессе строительства. В ГК статьями 53 «Строительный контроль» и 54 «Государственный строительный надзор» введено четкое разграничение ответственности между лицом, осуществляющим строительство, и осуществляющим контроль, а также органом исполнительной власти, осуществляющим государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства и их капитальном ремонте. Таким образом, закон уже определил, кто за что должен отвечать в процессе строительства. Государство не должно нести ответственность за нерадивого исполнителя, да еще не обученного гастарбайтера, который неровно прибил наличник либо забыл подмести мусор, прежде чем укладывать линолеум. Для этого есть целый штат прорабов, руководителей среднего звена и, в конце концов, тот самый технический надзор заказчика, который и обязан ежедневно осуществлять контроль на объекте. Задача же государства, как и во всем цивилизованном мире, - обеспечить надзор за деятельностью исполнителей на местах в части соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов и проектной документации, обеспечивающих надежность, безопасность и долговечность возводимого либо реконструируемого сооружения.
- На сегодня доля бюджетных объектов, рассматриваемых в экспертизе, составляет 48 процентов от общего числа. И, естественно, на одной ступени с безопасностью и надежностью стоят и ценовые показатели бюджетных объектов. Сметная документация составляется в основном по территориальным единичным расценкам, введенным в действие приказом КЭРППиТ еще в 2000-2001 годы. Прослеживается зависимость качества сметной документации от проектировщика-исполнителя. Если проект разработан крупной проектной организацией, то сметы составлены грамотно, на высоком профессиональном уровне. В небольших мастерских при низкой квалификации сметчиков качество в целом неудовлетворительное, о чем свидетельствуют суммы корректировки смет в результате замечаний экспертизы. В основном это завышение стоимости, которое происходит за счет некорректного применения расценок, необоснованного выбора наиболее дорогих строительных материалов и конструкций, завышения объемов. К примеру: рабочий проект прокладки кабельных линий для присоединения нагрузки строительства производства Toyota в промышленной зоне «Шушары». Заявленная стоимость - 117 929,92 тыс. рублей (в ценах сентября 2005 года), а согласованная стоимость - 100 134,95 тыс. рублей (в тех же ценах). То есть изменение сметной стоимости составило 14 процентов.
- При рассмотрении экспертизой проектной документации встречаются несоответствие исходно-разрешительной документации и функционального назначения здания и его частей. Бывает неправильное толкование терминов: «капитальный ремонт», «реконструкция», «новое строительство». Встречается отсутствие необходимых заключений, специализированных экспертиз; сокращение по объему и уменьшение информации в пояснительных записках к проектам вплоть до ненормативного «пояснения к проекту». Бывает формальное отношение к «заданию на проектирование», которое может вообще не соответствовать проекту; грубые технические ошибки практически во всех разделах проектов; продолжается практика представления проектов на экспертизу при фактическом завершении строительства объектов; встроено-пристроенные автостоянки проектируются с габаритами, допускающими хранение автомобилей только малого и среднего класса; изменяется функциональное назначение здания по сравнению с исходно-разрешительной документацией; без соответствующих согласований самовольно предусматривается снос существующих зданий и строительство на его месте новых, тогда как разрешение получено только на реконструкцию здания.
- Несмотря на то, что у нас практически отсутствуют технические регламенты, в соответствии с которыми мы должны работать, за два прошедших года, когда введен ГК, в России не издан ни один подобный документ. Хотя сам ГК и ссылается на подобные документы. Поэтому базой остаются нормативные акты, которые были наработаны еще в советское время. Отчасти считают, что они имеют рекомендательный характер. Однако пока они не отменены ни одним из существующих актов и не противоречат закону, они являются действующими.
Правительство Санкт-Петербурга на своем очередном заседании утвердило план реализации ранее принятого Генерального плана Санкт-Петербурга. Документ подготовлен в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и городским законом «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге». О важности этого события мы попросили рассказать председателя КГА, главного архитектора Санкт-Петербурга Александра Викторова.
- Александр Павлович, чем важно принятие постановления о реализации Генерального плана города?
- 16 мая на заседание правительства был вынесен проект постановления о реализации Генерального плана, с большим трудом согласованный со всеми и вся. И постановление было принято. В постановлении есть график реализации Генплана, там все прописано – кто, что и когда должен делать. И план реализации содержит самое главное - это разработка Правил землепользования и застройки - второго закона, который работает в соответствии с федеральным законодательством в паре с Генпланом. Это и есть на сегодняшний день наша основная задача - помимо реализации генерального плана еще и выпуск уже регламентных требований Правил землепользования и застройки. Он содержит требования к основным правилам застройки, к основным регламентам, высотным характеристикам уже с переходом к конкретному участку. Если Генплан на участки ничего не делит и никаких регламентов не задает (он задает только функцию и основные параметры), то здесь уже закладываются параметры. Правила будут включать в себя основные регламентные требования к застройке города, но разрабатываться детально они будут в течение достаточно длительного времени. Мы выпускаем общую часть, потому что дойти в Правилах застройки до конкретного земельного участка физически невозможно: это стадийная плановая работа на несколько лет вперед.
Сейчас мы вводим общие правила, а потом будем спускаться как по ступенькам - делать какие-то большие кварталы и регламенты для больших кварталов и потихонечку спускаться до маленьких территорий.
- А есть ли какие-то территориальные приоритеты?
- Нас интересуют, конечно же, активные зоны преобразования, активно развивающиеся территории. Это Юго-Запад, Приморский район, вот там в первую очередь будут разрабатываться регламенты.
- Александр Павлович, как обстоит дело с поправками к Генеральному плану, будут ли они выноситься на правительство, когда, каким законодательным актом утверждаться?
- Поправки в Генплан, естественно, будут вноситься. Есть процедура внесения поправок, и она достаточно непростая. Мы сейчас формируем этот пакет по заявлениям разных заказчиков. Не скажу, что все так просто – где-то есть ошибки и разработчиков и согласующих организаций, но, как правило, они касаются очень локальных и мелких участков, учитывая масштабы Генплана. Но есть и непонимание некоторых инвесторов, собственников.
- Например, какие?
- К примеру, до утверждения Генерального плана купили кусок земли у совхоза, купили законно, имели какие-то свои цели, и вдруг эти цели не совпали с Генеральным планом. Генеральный план не учитывает желаний собственника, он занимается сбалансированным развитием города, и теперь все должны подстраиваться под закон. Генеральный план Санкт-Петербурга принят законодательно, обсужден со всеми, по нему прошло 250 общественных слушаний. Но людей понять можно, можно даже пожалеть. Но если мы будем ориентироваться только на запросы конкретных пользователей, собственников, то никогда не получим сбалансированного города в развитии - сегодня у нас будет строиться одно жилье, завтра станут ликвидными торговля или коммерция- пойдут заявки только на одну торговлю, послезавтра станет ликвидным производство или бизнес - пойдут заявки на производство, и мы будем метаться в разные стороны… А так нельзя.
- Когда будет принят высотный регламент? Не секрет, что с некоторыми компаниями градостроительный совет спорит по вопросам высотности возводимых строений.
- Высотный регламент разрабатывается, запущен в согласование. Это высотный регламент для всего города в целом, потому как не может быть хаотичного развития в городе Санкт-Петербурге - совершенно другие традиции в городе, и эти традиции должны жить. Раньше город развивался и застраивался по совершенно жесткому регламенту. Были определены высотные правила - тогда были и Казанский собор, и Исаакиевский собор, и Троицкий собор. Всегда были какие-то правила, поэтому создается новый высотный регламент, который входит в состав Правил землепользования и застройки и сейчас пойдет процесс его согласования в составе Правил. А так уже всем профессионалам он роздан, дважды проводился градостроительный совет на эту тему, который его одобрил.
- Определены ли реальные сроки принятия высотного регламента?
- Высотный регламент входит в состав Правил землепользования, а у Правил по нашему календарному графику (у нас разработан жесткий календарный график всех согласований) крайний срок - октябрь. В октябре мы должны представить уже согласованный документ, прошедший все общественные обсуждения в Законодательное собрание. Дай Бог, чтобы к концу года законодатели могли принять Правила землепользования законом. Я надеюсь на понимание и законодателей, и согласующих организаций. Вопрос сложный, но нужно сбалансировать и смысловую часть Правил землепользования, и необходимость принятия закона обязательно в этом году.
- Известно, что процесс согласования документации в КГА довольно длителен. Что предпринимается в этом направлении?
- Почему именно в КГА? Не только.
Естественно, мы делаем. Всем всегда хочется быстрее. Мы организуем собственную систему электронного документооборота. Сейчас мы только закончили ремонт помещений, переселили целое управление. Сейчас освободился целый ряд помещений на первом этаже, и там мы будем делать единую канцелярию. К сожалению, народ ходит и создает в комитете огромные очереди. Но по нашему представлению до 50 процентов вопросов к районному архитектору в приемные дни заключается только в одном - где мой документ? И для этого человек стоит в очереди. А у нас для этого сейчас все вывешено на сайте. Может быть, там информация не до конца - мы не можем всю информацию вывесить по разным причинам. Сейчас всем электронным обеспечением деятельности комитета занимается управление кадастра. Теперь люди могут смотреть на сайте и знать, где находится их документ, и не создавать очередей.
Другая категория вопросов из очереди – «А что можно построить на этом участке?». Теперь на сайте вывешен Генеральный план, также вывешивается информация по участкам. Сделано все еще не до конца, но делается максимально, чтобы не гонять лишних бумаг и максимально сократить сроки согласований.
И основное - это утверждение «Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территорий». Эта тема больше всех волнует. В Положении расписан порядок согласования каждой службой, расписаны сроки, определен круг вопросов, за который отвечает именно эта служба в рамках ее компетенции.
Вот мы, например, будем проверять планировку только на предмет соответствия Генеральному плану, и все остальные структуры – также. Это значительно сократит сроки согласований.
Нами сейчас подготовлена инструкция о составе проекта планировки, которая в ближайшее время будет подписана. В ней будет написано, что должно входить в состав проекта планировки, и ничего лишнего. Состав проекта не должен быть примитивным, но и не должен достигать по объему 25 докторских диссертаций. Он должен быть оптимальным. В нем должно быть все необходимое для принятия правительством решения о предоставлении земельного участка.
- Бурное время архитектурных конкурсов - что нового по Кировскому стадиону, как обстоит дело с Новой Голландией, каким будет конкурс по технопарку, как идет процесс конкурса по площади Европы?
- Архитектурные конкурсы на сегодняшний день пошли. Сегодня в работе в разной степени готовности восемь крупных конкурсов. И это не предел, потому что уже есть заинтересованность и некоторых застройщиков - некоторые сами приходят и просят помочь организовать конкурс. В результате конкурса действительно можно получить хороший результат.
- С привлечением иностранцев?
- В этой ситуации это не принципиальный вопрос. Конечно, с привлечением иностранных специалистов, потому что чем больше участников, тем сильнее состав, тем лучше, тем интереснее имена. Сидеть своей дворовой командой, наверное, не интересно.
По Кировскому стадиону. Все запущено, определен состав участников, всем выданы материалы. Участники уже успели посмотреть, задать свои вопросы. В течение мая мы проведем для них семинар, где разъясним свои требования - что мы хотим получить. В конце июля будет подведение итогов, и уже в августе будет объявлен тендер на подрядчика. С сентября должны начаться реальные работы генподрядчика с рабочим проектированием. Снос стадиона будет проводиться через конкурсную процедуру. Что касается разборки, то проект идет, он нами согласован по принципиальным позициям. Конечно, мы подводим к менее затратному варианту, потому что дальше будет процесс строительства и не надо накручивать лишнего.
Новая Голландия. Работа уже пошла, победитель определен. Фостер, я надеюсь, трудится. Сроки определены основным инвестором (заказчиком): 4 года и 3 месяца.
IT-парк. Мы подготовили все материалы и в мае объявим конкурс. Утвердим состав участников этого конкурса - материалы все подготовлены - и выдадим участникам пакет документов. Конкурс по площади Европы уже запущен, вовсю идет.
- Недавно Вы встречались с китайскими проектировщиками - какие подвижки по «Балтийской жемчужине»?
- Встречались с китайцами, говорили о территории, смотрели проект застройки. Сейчас они готовят материалы по проекту застройки, а мы готовим материалы к градостроительному совету. Рассчитываем провести его в начале июня. Совет будем проводить в два этапа, потому что работа большая и сложная. Градсовет посмотрит, выскажет свои рекомендации, которые могут быть полезны «Балтийской жемчужине», и потом посмотрим окончательный вариант. Для нас важно, что же мы все-таки получим, и нам необходимо учесть, что это все-таки плановая система застройки, чтобы потом никаких лишних документов не выпускали - проектировали и строили. Мы должны получить запрограммированный вариант, утвержденный и обсужденный, чтобы он устроил всех.
Наталья Бабаджанян