Виктор Осокин: «Экоформат должен стать новым стандартом в строительном секторе»
Об особенностях экоформата строительства и о том, как влияет внедрение ресурсосберегающих и экологичных технологий на стоимость квадратного метра жилья, рассказывает Виктор Осокин – председатель совета директоров компании О2 Development, успешный предприниматель, выступающий не только за социальную, но и за экологическую ответственность российского бизнеса.
– Компания О2 Development относительно недавно вышла на рынок жилищного строительства Петербурга. Как вы оцениваете свои позиции сегодня?
– Нельзя сказать, что мы новички на строительном рынке Санкт-Петербурга, так как мы несколько лет выступали в качестве генподрядчика или подрядчика при строительстве как жилой, так и социальной недвижимости, и надо сказать, выступали успешно. Но в качестве девелопера – да, мы начали свою деятельность около двух лет назад. Схема была классической: сначала приобрели в собственность земельные участки, затем начали разрабатывать проекты, а потом приступили и к активному строительству. Сегодня в нашем активе три крупных и, я бы сказал, небанальных проекта. Это жилой комплекс «Самое сердце» в Пушкине, строительство которого близится к завершению, жилой комплекс «Невский проект» недалеко от центра, возле метро «Площадь Александра Невского» и проект совершенно нового формата – экоквартал «Силы природы» в Волжском районе Ленинградской области.
– А вас не смущает, что, по мнению ряда экспертов, первичный рынок жилья перенасыщен новыми объектами, особенно теми, которые строятся на границе Петербурга и Ленинградской области?
– Нет, не смущает. Я вообще не вижу перенасыщенности. Судя по нашим объектам, точнее, по темпам и объемам продаж квартир в этих объектах, спрос на жилье, в том числе и «пограничное», очень активен – только успевай строить. Думаю, что есть смысл говорить не о перенасыщенности рынка, а о трудностях выбора. Жилья строится, действительно, немало, оно очень и очень разное практически по всем основным параметрам, и найти в этом разнообразии свое – это и непросто, и небыстро. Так что если у кого-то покупателей сегодня нет, то это не значит, что они утратили интерес, – они просто находятся в поиске.
Что касается пограничной территории между городом и областью, то она, вы правы, развивается бурно. Я могу судить об этом по нашему проекту «Силы природы», который находится в районе Мурино-Девяткино. Года 3-4 назад в этом районе была почти пустыня, и если кто-то что-то здесь покупал, то только по причине крайней стесненности в средствах. Сегодня помимо нас в районе работает еще почти десяток застройщиков, реализуя очень достойные проекты. Предусмотрена современная инфраструктура: детские сады, школы, нормальные большие «городские» магазины, спортивные площадки, поликлиники, банки, зоны отдыха и т. д. Это весьма перспективная для инвесторов территория, и думаю, что через некоторое время район войдет в число наиболее престижных. И дело здесь, на мой взгляд, в уровне комфорта, который получат люди, проживая здесь. Фактически это и город – по качеству жизни и по времени, необходимому чтобы добраться до центра, и загород – по отсутствию пробок и суеты.
– Чем вы планируете выделиться на фоне десятков строящихся объектов и удивить потенциальных покупателей?
– Современного покупателя удивить сложно. Но возможно, и, на мой взгляд, нам это удается. Мы, компания О2 Development, делаем ставку на экологичность и внедрение технологий, которые помогут сделать жилье недорогим в обслуживании. Как пример приведу наш проект «Силы природы» – это максимальное количество «зеленых» технологий, которые реализуются на каждом этапе строительства и с минимальными затратами. Подчеркну, что это жилье массового сегмента, которое по определению не должно быть слишком дорогим. Не выходя за ценовые рамки этого сегмента, мы позаботились о снижении расхода воды и электроэнергии, о защите от шума и запыленности, о максимальном уровне естественной освещенности квартир и о рациональном использовании внешнего освещения внутри квартала. Сейчас наш проект находится на стадии сертификации по международной экологической системе BREEAM, и к концу года мы рассчитывает получить сертификат. Когда это произойдет, экоквартал «Силы природы» станет вторым жилым объектом в России и Петербурге, сертифицированным по системе BREEAM.
– Как вам удается при этом удерживать невысокие цены на жилье?
– Экологично – не значит безумно дорого. Экологично – это, скорее, рационально. Мы провели исследование по поводу того, как влияет применение «зеленых» технологий на себестоимость квадратного метра. Так вот, удорожание составляет всего 3-5%. Даже 5% – это небольшая сумма, которая к тому же очень быстро «отбивается» за счет снижения расходов на содержание такого жилья. Покупатели, которые думают не только о сиюминутной выгоде, но видят и перспективу, это очень хорошо понимают и ценят.
– Вы предполагаете все свои объекты в дальнейшем строить в таком экоформате?
– Да, потому что уверен: будущее за экологическим строительством. По многим причинам. Во-первых, потому что этого требует рынок, так как покупатели при обширности выбора смотрят на дополнительные критерии, один из которых – экологичность. Во-вторых, потому что в Европе и в России наступает эпоха экологически ответственного бизнеса, так как все большее количество предпринимателей осознает, что мы должны сохранять природу для детей и внуков, и позиция «после нас – хоть потоп» становится несовременной, наверное так, и невыгодной экономически. Если же говорить о нашей компании, то мы гордимся, что на форуме PROEstate О2 Development получила премию Green Awards – «Зеленую премию». Более того, в августе 2013-го мы вступили в Совет по экологическому строительству, в задачи которого входит развитие и внедрение в России новейших технологий в области экостроительства.
– Давайте поговорим о другом. Почему вы, точнее, компания О2 Development, реализуете проекты через жилищные кооперативы, а не через договор долевого участия? Ведь банки и покупатели скептически относятся к такой схеме.
– Я не разделяю этот скепсис. Напротив, по моим наблюдениям, популярность приобретения жилья через ЖСК набирает обороты как среди покупателей, так и среди банков, которые сегодня уже готовы кредитовать такие объекты. Я думаю, что многие со мной согласятся в том, что механизм ЖСК более гибок, прозрачен и часто более выгоден для покупателя. Этот механизм позволяет, например, выплачивать пай, уже проживая в своей построенной и сданной в эксплуатацию квартире. При долевом участии это невозможно, там все однозначно: «утром – деньги, вечером – стулья». Также при использовании механизма ЖСК возможны рассрочки и отсрочки платежей не только на этапе строительства, но и после сдачи дома в эксплуатацию. Очевидно, что для покупателей это немаловажно.
Теперь о банках. Мы наладили сотруд-ничество со многими банками, которые дают под наши объекты ипотеку. Ипотеку наши покупатели могут взять в банке «Балтика» или ВТБ, а вскоре к ипотечной программе присоединятся Сбербанк и еще несколько коммерческих банков. Поэтому я не говорил бы на данном этапе о скепсисе по стороны банковской системы.
– Сегодня в связи с введением новых правил ведения кадастрового учета на рынке у покупателей жилья появляются проблемы с оформлением права собственности. Что мешает застройщикам поставить построенные дома на кадастровый учет?
– С января этого года поменялся порядок госрегистрации новостроек. Теперь застройщики обязаны оформлять кадастровые паспорта на готовые дома, но прежде чем поставить объект на госучет, застройщик должен представить разрешение Госстройнадзора на сдачу дома в эксплуатацию и технический план здания, выданный Федеральной кадастровой палатой Росреестра. После того как дом внесен в Единый кадастровый реестр, необходимо оформить отдельный кадастровый паспорт на каждую квартиру. Только пройдя все этих этапы, дольщики могут зарегистрировать право собственности на жилье.
Ситуация осложняется еще и тем, что с 1 января 2013 года перестали действовать все нормативные акты, регулировавшие процесс инвентаризации объектов, и было непонятно, как проводить технический учет, нужно ли оформлять кадастровые паспорта только на построенный дом или еще и на квартиры. Не определено законодательством и то единственно правильное «окно», куда застройщик должен обратиться за оформлением технического плана. По новым правилам, технические планы готовят кадастровые инженеры, но до конца текущего года этой работой могут заниматься еще и специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро. Как быть в этой ситуации? Я считаю, что сейчас идет переходный период, он связан с определенными техническими сложностями, но причин для паники нет. Застройщики непременно разберутся в новой схеме постановки новостроек на госучет, и все станет на свои места.
– Расскажите о ваших планах по реализации новых проектов.
– Планы большие. В настоящее время мы активно формируем свой земельный банк под реализацию новых проектов. На стадии предпроектной подготовки у нас сейчас находится жилой комплекс «Невский проект», который будет расположен на пересечении улиц Херсонской и Александра Невского. Это ориентировочно 140 квартир жилой площадью более 12 тыс. кв. м, и коммерческая недвижимость. Этот проект – своего рода переходный от архитектуры старого центра Петербурга к современным формам, и одна из наших задач – максимально точно вписать его в окружающее пространство так, чтобы он смотрелся гармонично, но при этом не архаично. Задача сложная, ответственная, зато очень интересная. Строительные работы мы планируем начать уже в будущем году. Сама компания О2 Development тоже динамична; она развивается и будет развиваться. Мы хотим войти в число так называемых компаний полного цикла. Это значит, что спектр наших услуг должен охватывать все, начиная от инвестирования до самостоятельной реализации жилья в строящихся объектах. Для этого мы создали новое структурное подразделение – канал продаж «О2 Недвижимость». Это логично, так как покупать жилье непосредственно у застройщика и выгодно, и удобно, ведь все наши специалисты владеют полной информацией об объектах, материалах, технологиях, сроках их строительства, условиях и схемах продаж, пост-продажном обслуживании – обо всем, что интересует покупателя.
– Как вы формулируете для себя задачи компании O2 Development?
– Нам бы хотелось, чтобы экоформат стал новым стандартом в современном строительном секторе. Мы хотим показать и показываем, что «зеленое» строительство выгодно, а жилье массового сегмента в экоформате – доступно. Будет правильно, если я сажу так: мы ставим новую планку, создаем новый тип предложения на рынке недвижимости – доступное, экологичное и экономичное в содержании жилье. И для того чтобы с нами конкурировать, нашим коллегам-застройщикам понадобится тоже равняться именно на эту планку. По-моему, это будет правильно.
Работа в стиле BREEAM
BREEAM – один из самых известных и распространенных методов оценки экологической эффективности зданий. Он позволяет заказчикам, девелоперам, проектировщикам и всем участникам строительной индустрии стимулировать поиск новых, инновационных решений, уменьшающих воздействие на окружающую среду, а также формировать оценочный критерий, превышающий регламентированные государством стандарты, сокращать эксплуатационные расходы и др. BREEAM охватывает широкий спектр вопросов устойчивого развития и охраны окружающей среды и позволяет застройщикам и проектировщикам наглядно демонстрировать преимущества использования экоэффективных технологий своим партнерам и заказчикам.
Экоквартал «Силы природы»
Адрес: Ленинградская область, Мурино, шоссе Лаврики, 64
Сроки реализации проекта: 2012-2016 годы
В III квартале 2014 года будет готова первая очередь, а IV квартале 2016 года – весь экокомплекс «Силы природы» – жилой экоквартал, расположенный на территории в 30,4 га. В проекте предусмотрено 16 домов от 7 до 16 этажей. Всего будет построено 10,5 тыс. квартир с полной отделкой и удобными планировками. Объекты идеально впишутся в зеленую зону отдыха на берегу реки Охты. В данном проекте компания О2 Development реализует идею комфортного проживания и гармонии человека с природой. В квартале запланированы детские сады, школа, спортивные площадки, фитнес-центры, банки, мастерские, аптеки, библиотеки, магазины и салоны красоты. Девелопер обустроит большую зону отдыха, посадит зеленые насаждения, также будет создан парк современной скульптуры. Застройщик предлагает удобные схемы реализации жилья. А первый взнос за квартиру в экокомплексе «Силы природы» составляет всего 300 тыс. рублей.
Жилой комплекс «Самое сердце»
Адрес: Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Архитектора Данини
Сроки реализации проекта: 2012-2014 годы
Жилой комплекс «Самое сердце» является первым проектом компании О2 Development. Его площадь составляет 46 439 кв. м (952 квартиры). Десятиэтажный монолитно-каркасный дом состоит из семи корпусов. Общая площадь территории составляет 2,6 га. Проект отвечает всем современным требованиям. При его создании большой уклон делался в сторону удобства будущих жильцов. В комплексе представлены квартиры различных планировок – от студий до трехкомнатных, с подготовкой к чистовой отделке. Обустройство жилого пространства продумано до мелочей: закрытый двор, элегантный ландшафтный дизайн придомовой территории, парковочная автостоянка, детский сад, новая школа, магазины.
Жилой квартал «Невский проект»
Адрес: Санкт-Петербург, угол Херсонской ул. и ул. Александра Невского, недалеко от станции метро «Площадь Александра Невского»
Сроки реализации проекта: начало строительства в IV квартале 2013 года
Объект находится на стадии проектирования. Согласно проекту, дом жилой площадью 12 600 кв. м будет построен по монолитно-кирпичной технологии. Количество квартир составит 140.
Данный проект также будет соответствовать нормативам экологического девелопмента и энергоэффективности, которые соблюдает компания О2 Development.
Календарь событий:
Апрель 2013 года
Жилой проект О2 Development «Силы природы» зарегистрирован в международной системе экологической стандартизации объектов недвижимости BREEAM и уже в конце 2013 года получит престижный сертификат. Фактически это «знак качества», подтверждающий, что проект отвечает самым строгим требованиям экологии и ресурсоэффективности зданий, которые существуют сегодня в мире.
Май 2013 года
О2 Development получила официальное разрешение Госстройнадзора на начало строительства первой очереди ЖК «Силы природы». Процесс строительства первой очереди жилого квартала вступил в активную стадию.
Июнь 2013 года
О2 Development открыла собственный канал продаж – «О2 Недвижимость». В рамках нового подразделения работают три новых пункта взаимодействия с клиентами и покупателями: на Парадной ул., 7; в ТРК «Мега Парнас» и непосредственно на площадке объекта «Силы природы» – шоссе Лаврики, недалеко от станции метро «Девяткино».
Август 2013 года
Компания O2 Development вступила в Совет по экологическому строительству (RuGBC).
Сентябрь 2013 года
Проект экоквартала «Силы природы» компании О2 Development стал победителем в одной из номинаций престижного всероссийского конкурса Green Awards, который посвящен выбору лучших российских объектов в сфере экологического девелопмента и энергоэффективности.
О планах развития масштабного проекта на территории Петровского острова «АСН-Инфо» рассказал Борис Александров, генеральный директор управляющей компании Nevsky Capital Partners (совместный проект инвестбанка «КИТ Финанс» и ПО «Ленстройматериалы»).
– Вашей компании принадлежит порядка
– Проект развивается. Сейчас завершается утверждение проекта планировки Петровского острова. Мы планируем, что основную часть острова займет жилая застройка, частично – деловая и под бизнес, значительная часть территории острова пойдет под рекреационные зоны. Кроме того, достигнуто понимание того, как будут строиться инженерные сети для обеспечения Петровского острова электроэнергией, водой и канализацией, и готовятся к заключению соответствующие договоры. Сроки строительства пока не определены, сейчас идет более детальная проработка проекта, после чего можно будет относительно определенно говорить о сроках.
– Сколько квадратных метров недвижимости вы планируете там построить? Какие объекты будете возводить?
– На территориях Петровского острова, которые принадлежат нашей компании, можно возвести около 800 тыс. кв. м, включая жилье бизнес- и элит-класса, крытые паркинги и социальные объекты: школы, детские сады, поликлиники. Наиболее интересным в плане реализации будет единый проект застройки острова, а не хаотичная застройка, как на Крестовском острове. Если говорить в общих словах, то ближе к воде планируется жилая застройка (у воды суперэлитная, ближе к Петровскому проспекту – комфорт-класса), у самого проспекта, а также у строящегося нового моста с Васильевского острова на Петроградскую сторону через Петровский остров – торгово-развлекательная и частично деловая зона, нечто вроде Большого проспекта Петроградской стороны.
– Как вы оцениваете рынок недвижимости Петровского острова в целом?
– На Петровском острове в данный момент интересна не недвижимость, а земля. До кризиса 2008 года гектар земли на Петровском острове стоил 20 млн USD, сейчас мы пока не можем назвать окончательную сумму, стоимость земли будет отличаться для разных участков в зависимости от объема застройки, видов объектов, которые можно построить, необходимости выделения земель под социальные объекты и пр. Нами сейчас производится оценка территорий, и через некоторое время стоимость земельных участков на Петровском острове будет более понятна.
– Насколько он перспективен с точки зрения девелопмента?
– Земля острова востребована – в Питере больше нет ничего подобного: на Каменном острове строить нельзя, а Крестовский застроен, причем, с моей точки зрения, абсолютно непродуманно и некачественно, вразброс, без единой концепции развития. Плюс Петровского острова в том, что он сейчас как чистый лист – на нем можно построить все в едином плане.
– Какая недвижимость, на ваш взгляд, там будет востребована (жилье, офисы, др.)?
– В первую очередь на Петровском острове будет востребовано жилье, так как на острове можно построить высококачественные жилые кварталы с выходом прямо на набережные. Для того чтобы качество жизни на острове было достойное, также необходимо строительство коммерческой недвижимости – магазинов, ресторанов, офисов банков на первых этажах, торгово-развлекательного комплекса для жителей острова и центра Санкт-Петербурга. Офисы также могут быть, но в качестве дополнительной функции, это будет определяться при разработке конкретных проектов.
– По каким ценам там может продаваться недвижимость, сдаваться в аренду?
– Пока это сказать невозможно, так как цена целиком будет зависеть от того состояния рынка недвижимости, которое будет к моменту начала продаж объектов на Петровском острове. Но в любом случае стоит ориентироваться на те цены, которые складываются на недвижимость на Крестовском острове, Петроградской стороне, ближайшей части Васильевского острова. Кроме того, цена будет зависеть от конкретного местоположения объекта продажи – если это элитный жилой дом прямо на набережной, то цена будет выше, чем в домах в глубине острова, на Петровском проспекте.
– С какими проблемами может столкнуться девелопер на этой территории?
– Мы столкнулись с проблемой юридической «очистки», оформления прав на земельные участки на территории Петровского острова. Сейчас эта работа близится к завершению. Кроме того, существует проблема с инженерными коммуникациями на острове. Эта проблема пока не решена, но уже намечены пути решения, достигнуты договоренности с монополистами, заключаются договоры, в которых определены объемы необходимых инвестиций и сроки выполнения работ.
– Как бы вы оценили перспективы рынка недвижимости Петровского острова?
– Это уникальное место, больше таких мест в центре Петербурга, и при этом рядом с водой, просто нет. В будущем это будет один из лучших районов города.
– Будете ли вы участвовать в торгах фонда имущества по продаже солодовни пивоваренного завода «Новая Бавария». Почему?
– Мы не участвуем в торгах по продаже солодовни: объект непростой, находится в неудовлетворительном состоянии, и непонятно, как его можно использовать (в материалах к торгам сказано, что у здания повреждены фундамент, стены и кровля).
К тому же здание солодовни является памятником архитектуры и устроено таким образом, что использовать его под жилые цели практически невозможно либо необходимо вкладывать очень большие деньги в реставрацию. Объект расположен в зоне, где не допускается снос исторических зданий, за исключением разборки аварийных при условии восстановления облика объектов. Самое лучшее, что можно из нее сделать, – гостиницу либо выставочный зал. Вопрос в том, кому интересен выставочный зал в здании памятника федерального значения.
Справка
Управляющая компания Nevsky Capital Partners работает на рынке прямых инвестиций с 2004 года. Самым крупным проектом УК на сегодня является одноименный закрытый паевой инвестиционный фонд, являющийся совместным проектом инвестбанка «КИТ Финанс» и ПО «Ленстройматериалы».
Планы по застройке земельного участка площадью
На сегодняшний день, по заявлению представителей компании, окончательное решение об участии в проекте еще не принято, и, возможно, УК Nevsky Capital Partnersт вообще продаст принадлежащие ей земельные участки другим девелоперам.
Объем инвестиций в проект застройки
Алена Филипова
Согласно статистике, в Невском районе Санкт-Петербурга сегодня проживает каждый десятый житель города. При этом район имеет имидж промышленного. С 2006 года районом руководит Сергей Ситдиков. О том, какие изменения произошли в районе в этот период, он рассказал в интервью корреспонденту «АСН-Инфо» Елене Велигжаниной.
– Одна из самых сложных для района проблем – это сфера ЖКХ. В районе расположено около 1,5 тысячи зданий, у 99,8% срок эксплуатации – более 10 лет. Как решается этот вопрос?
– Жилищный фонд Невского района имеет значительный срок эксплуатации, что требует существенных финансовых вложений в капитальный ремонт. С 2006 года мы на это потратили более 3 млрд рублей. Основные средства были направлены на реконструкцию и модернизацию лифтов, капитальный ремонт систем центрального отопления, водопровода и канализации, горячего водоснабжения, а также кровли и фасадов. В течение пяти лет было реконструировано и модернизировано 547 лифтов, проведен капитальный ремонт систем теплоснабжения в 194 домах, отремонтировано 330 тыс. кв. м кровли.
– Невский район известен как зона, насыщенная промышленными предприятиями. Насколько быстро и успешно удается решить экологические вопросы, которые, вероятно, стоят очень остро?
– Эти вопросы мы, конечно, стараемся решать комплексно. Но в первую очередь преобразования касаются системы очистки воды. В течение пяти лет активно шло строительство комплекса водоразборных сооружений и нового блока водоподготовки на Южной водопроводной станции с вводом системы обеззараживания воды без хлора. Вместо опасного химиката мы начали применять гипохлорит натрия, что позволило значительно улучшить экологию района. С вводом новых технологий объект был выведен из списка девяти химически опасных объектов района.
– В ближайшее время здесь начнется реализация закона Санкт-Петербурга «О развитии застроенных территорий». Какие зоны предстоит реконструировать в первую очередь?
– В программу реновации территорий вошли два квартала: территория района Щемиловки, а также территория, ограниченная береговой линией реки Невы, береговой линией реки Славянки и проектируемой магистралью. На участках расположено 103 дома, 84 из которых планируются к сносу. Расселены будут 3895 семей. Из них 609 семей уже состоят на учете в качестве нуждающихся в жилой площади.
Одна из главных задач для Невского района сегодня – реновация домов первых массовых серий. По новому проекту, на территории, ограниченной береговыми линиями Невы и Славянки, в общей сложности будет построено более 700 тыс. кв. м жилья. На планах указана высота возводимых зданий – от 5 до 25 этажей, площадь озеленения – почти 150 тыс. кв. м, территории под парковку, рассчитанные более чем на 5,5 тыс. мест, и площади под строительство школ и 4 детских садов. По срокам она рассчитана до 2019 года, но застройщик планирует завершить ее до 2018 года.
– Есть ли какие то программы по ремонту улиц района?
– Разумеется. Протяженность дорог и тротуаров в Невском районе сегодня составляет
В Невском районе площадь зеленых насаждений сегодня составляет около