Андрей Изотов: «Все новостройки области должны стать арендным жильем»
Министр строительства и территориального развития Мурманской области Андрей Изотов рассказал «Строительному Еженедельнику» о наращивании объемов малоэтажного строительства и перспективах ликвидации аварийного жилья.
– Сегодня Мурманская область по объемам ввода жилья находится в числе аутсайдеров. Есть ли предпосылки для изменения этой ситуации?
– Хочу отметить, что основными приоритетами государственной политики Мурманской области в области обеспечения населения региона доступным, качественным жильем и жилищно-коммунальными услугами по-прежнему является стимулирование развития жилищного строительства, увеличение объема ввода жилья, в том числе за счет строительства жилья экономического класса и развития рынка арендного жилья. Важная роль отводится переселению граждан из аварийного жилищного фонда во вновь построенные дома малой этажности, а также проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории региона. Кроме того, мы должны работать над созданием условий для развития сектора индивидуальной жилищной застройки. В 2009‑2012 годах за счет всех источников финансирования в нашей области было построено 1386 новых квартир общей площадью 97,2 тыс. кв. м. А в минувшем году в регионе сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 24,3 тыс. кв. м, что составляет 104,9% к уровню 2011 года. Не более 25 тыс. кв. м жилья будет введено в 2013 году. Конечно, с одной стороны, этого недостаточно, а с другой стороны, мы знаем, что по уровню жилищной обеспеченности в расчете на одного жителя Кольского Севера Мурманская область имеет весьма неплохой показатель – 24,7 кв. м на человека. Для сравнения, в России этот показатель составляет 22,4 кв. м на человека, а по Северо-Западному федеральному округу – 24,5 кв. м на человека. В отличие от регионов средней и южной полосы, на Севере высокая стоимость строительства: в домах малой этажности она составляет 41 тыс. рублей за 1 кв. м, в многоэтажных домах приближается к цене 57 тыс. рублей за 1 кв. м. В Мурманской области большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан, на 31 декабря 2012 года его доля составляет 76,7% жилищного фонда региона. Это обеспечивает достаточное количество предложений на вторичном рынке недвижимости. Цена за «квадрат» в Мурманске приближается к 43-44 тыс. рублей.
– То есть жители Мурманской области предпочитают иметь жилье именно в частной собственности?
– Без сомнения. Помимо того что северяне предпочитают местные квартиры закрепить за собой на праве собственности, в последние годы жители области стали вкладывать деньги в строительство на Севере частных домов. Отмечу, что раньше большая часть северян предпочитала иметь частные домовладения за пределами Мурманской области. Сейчас в общем объеме ежегодного ввода жилья доля индивидуального жилищного строительства составляет 25%.
– Если есть устойчивый спрос на жилье, почему же такой низкий объем предложения?
– В последние два года многоквартирное жилищное строительство в регионе фактически ориентировано на социальный заказ муниципальных образований. Новые дома строятся для расселения аварийного жилищного фонда. Наша задача на ближайшие пять лет – расселить не менее 49 тыс. кв. м аварийного жилищного фонда. И на мой взгляд, такими же темпами надо возводить в области и арендное жилье. Сейчас в области реализуются мероприятия, направленные на формирование арендного сектора жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для предоставления внаем гражданам, имеющим невысокий уровень дохода. В период 2013-2020 годов запланировано строительство пяти арендных домов эконом-класса общей площадью жилья 17,1 тыс. кв. м, в которых граждане смогут арендовать квартиры по стоимости ниже рыночной. Наличие в составе муниципального жилищного фонда арендного жилья позволит решить проблему социальных очередей в муниципальных образованиях. На начало 2013 года в органах местного самоуправления Мурманской области на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состоит более 11,4 тыс. семей. При этом 51% очередников (6301 семья) состоят на учете более 10 лет. Именно поэтому мы поддерживаем идею, озвученную недавно на съезде городов Заполярья и Крайнего Севера, о том, что практически все муниципальные новостройки должны стать арендным жильем, должны быть встроены в систему некоммерческого найма. Однако финансово вытянуть такое строительство ни областной, ни местные бюджеты не в состоянии, и потому было внесено предложение законодательно закрепить финансирование из федерального бюджета строительства арендного жилья на северных территориях.
– Как идет работа по расселению аварийного жилья?
– Для того чтобы ликвидировать аварийный жилищный фонд, который признан аварийным и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации до 1 января 2012 года, нам надо построить дополнительно минимум 38 тыс. кв. м жилья. Это позволит обеспечить переселение более 2 тыс. граждан из 270 многоквартирных домов. Для этого в регионе с 2010 года было разработанo 5 адресных программ с привлечением средств Фонда содействия и реформирования ЖКХ. За два года реализации программ построено 7 жилых домов (4 малоэтажные), в которые переселен 321 человек из 37 аварийных домов.
Постановлением правительства области от 1 октября 2010 года утверждена целевая программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Мурманской области» на 2013-2015 годы. В ее рамках планируется расселить 2147 человек из 191 дома. Все дома, которые строятся для переселения жителей из аварийного фонда, малоэтажные. В городах это трехэтажные дома, в населенных пунктах – не выше двух этажей. И доля малоэтажного строительства за счет увеличения объемов индивидуального жилищного строительства будет увеличиваться. К 2018 году запланировано увеличение объемов малоэтажного жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, до 30%.
– Как законодательно оформлены все планы, о которых вы рассказали?
– В Мурманской области разработана и проходит процедуру согласования государственная программа Мурманской области «Обеспечение комфортной среды проживания населения региона» на 2014-2020 годы. Программа направлена на создание условий для формирования рынка доступного жилья, повышение качества жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, а также на установление комплекса мер государственной поддержки при обеспечении жильем отдельных категорий граждан. В рамках программы будут мобилизованы все ресурсы, имеющиеся в распоряжении органов государственной власти Мурманской области и органов местного самоуправления, будь то финансовые, земельные или организационные.
Сохранение нынешней политики развития города приведет к геттоизации его окраин в перспективе 10-15 лет и низкой эффективности многомиллиардной программы реконструкции центра, уверен генеральный директор института территориального планирования "Урбаника" Антон Финогенов. Об этом он рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Антонине Асановой.
Конкурс на создание концепции развития московской агломерации завершился победой французов и американцев. Почему проиграли российские градостроители?
– Говорить о том, что российские компании проиграли, не совсем корректно. Во-первых, все участвовавшие команды были представлены международными консорциумами из 4-5 компаний. Во-вторых, финальное видение генпроектировщик ГУП "НИПИ Генплана Москвы" будет формировать на основе результатов работы всех команд. Надо отметить, что градостроительных конкурсов такого масштаба в России не проводили с конца 1960-х годов, и, несомненно, это положительная практика. Однако конкурс продемонстрировал и неутешительные выводы - наша градостроительная школа находится в ситуации жесточайшего недоверия со стороны власти. Из всех многочисленных российских градостроительных компаний в состав участников конкурса вошли только мы и ЦНИИП градостроительства. Во многих случаях для этого есть объективные основания. Тем не менее отставание, которое мы накопили за последние 30‑40 лет, пока не фатально. Как раз через практику таких международных конкурсов мы еще можем рассчитывать на запуск того объема трансформаций, который позволит российской школе урбанистики через 5‑7 лет выйти на международные рынки и стать экспортным продуктом.
Вы видите спрос на услуги урбанистов?
– Спрос есть, и он растет. За последние 3-4 года городская власть и прочий управленческий истеблишмент нашей страны очень ясно стали понимать, что с нашими городами что-то не так. Затраты на реконструкцию и поддержание мегаполисов растут, но результат оставляет желать лучшего - города не становятся принципиально более комфортными для жизни, не становятся генераторами новых креативных или инновационных отраслей с такой активностью, как, например, в Европе и даже Юго-Восточной Азии. Кажется, что город строится, улучшается, но активность и качество этих улучшений невысоки. Из городов продолжается отток человеческого капитала. Сейчас наши мегаполисы уступают даже восточноевропейским столицам - Таллинну и Риге.
Как переломить эту ситуацию?
– Есть ряд крупных проектов, критически важных для реализации в нашем городе. В первую очередь это проекты "Набережная Европы" и "Новая Голландия". Очень жаль, что интенсивность их реализации либо крайне низкая, либо перспективы проекта туманны. Кроме того, это проект города-спутника "Южный", "Лахта-центр", "ЭкспоФорум", намывы под Сестрорецком и на Васильевском острове. Есть надежда на то, что комплексные проекты могут последовать за строительством стадиона "Зенита", нового терминала аэропорта Пулково. Это потенциальные точки роста, где можно надеяться на то, что девелопер выйдет за стандартные рамки реалий отечественного рынка и будет готов не только к строительным, но и к градостроительным новациям. В частности, мы уже находимся в диалоге по теме урбанистики с девелоперскими проектами "Город Южный", ЖК "Триумф Парк" компании Mirland Development, с Северо-Западной строительной корпорацией. Пытаемся доказать, что, например, создание реальных общественных пространств в составе нового городского района - это инструмент не только маркетинга, но и реальной капитализации проекта.
Пока что городская власть делает ставку на развитие городского центра. Как вы оцениваете начинания властей?
– Исторический центр – это основной ресурс развития города, в этом я с городскими властями абсолютно солидарен. При сравнимых вложениях и грамотном менеджменте со стороны власти можно достигнуть результата, превышающего эффект от строительства, например, "Лахта-центра". Но для этого город должен четко артикулировать приоритеты и начинать программы поддержки среднего и малого бизнеса в градостроительных проектах, чего я пока не вижу. Важно, чтобы эти программы были описаны не в логике перечня мероприятий на 4 трлн рублей, а в логике комплексного подхода, который в первую очередь имеет социально-экономический эффект. Гипотетически, можно капитально реконструировать весь гигантский петербургский центр, но если не активировать механизмы дальнейшего поддержания плодов этой реконструкции – жизнь не станет лучше, результаты быстро испарятся.
Как эти процессы запустить?
– Как раз конкурс по московской агломерации - это прототип, который можно тиражировать. Речь идет о суммах порядка нескольких десятков миллионов рублей, которые позволят провести целый ряд отраслевых конкурсов, сформировать международное жюри. Это деньги, которые город тратит ежедневно. Почему я говорю о власти - потому что я понимаю, что у нас нет частных организаций, которые готовы были бы взвалить на себя эту ношу. Проведенный в этом году конкурс на создание концепций развития двух территорий - "Конюшенной" и "Северной Коломны - Новой Голландии" - показал, что когда команды работают без какого-либо финансирования, это не приводит к необходимому уровню проработки проектов. Если городская власть не будет координировать вопросы создания системы обучения урбанистов, проведения открытых конкурсов, то градостроительное сообщество, условно говоря, только через пять лет сможет сформировать какой-то один типовой проект, который бы доходчиво представил, как нам работать с городским сообществом, с малым бизнесом.
Согласно плану Минрегионразвития, в 2012 году в Петербурге планируется сдать 2,35 млн кв. м жилья. Возможно ли при таких объемах создавать действительно комфортную среду?
– С одной стороны, у нас есть ситуация низкой жилищной обеспеченности. С другой – объемы ввода жилья никоим образом не коррелируют со снижением коэффициента его доступности, он не падает, а растет. Это говорит о том, что просто рост объемов застройки - не панацея, а "рыночный пузырь", постепенно формирующий экономические, и социальные, и урбанистические риски. Сегодня в Петербурге, Ленобласти и на границе с городом мы получаем почти 4 млн кв. м недвижимости в год, которые процентов на 50 можно назвать "мусорной". Это жилые дома, которые по качеству строительства зачастую ниже, чем многоэтажная застройка советского времени. 20-25-этажные микрорайонные структуры, в большом количестве продолжающие «расцветать» даже на периферии центра города, - это многоэтажные дома-гетто, которые активно сносятся в Голландии, во Франции, Германии и США. Эти дома не являются активаторами позитивных экономических и социальных процессов. Наоборот, они при первой же возможности покидаются и заселяются социально неблагополучными слоями. Понятно, что в России из-за общей бедности населения до этого еще далеко, но через 10‑15 лет такое строительство может иметь просто катастрофические последствия. Городу нужно влиять на застройщиков, для того чтобы переходить к более качественному строительству в части применения стройматериалов, технологий и профессиональных компетенций строителей. И делать так, чтобы и поставщики, и проектировщики могли давать застройщикам более современные решения в рамках реальных бюджетов. Важно также рассматривать вопросы типологии застройки и подходов к формированию дворовых пространств. Общедоказанный факт, что 5-7-тажная типология может давать выход количества квадратных метров не меньше, чем 15-17-этажная. Плюс необходимо бороться с экстенсивным разрастанием города. Правительство должно проявить волю и сломать нынешние тенденции, не пользоваться стандартной формулировкой, что "через 10 лет мы закончим так строить". Через 10 лет будет поздно.
Справка:
ИТП "Урбаника" создан в 2009 году и специализируется на разработке документов долгосрочного социально-экономического и градостроительного планирования. В портфеле компании около 20 проектов. Сейчас "Урбаника" выступает консультантом правительств Петербурга и Ленобласти по вопросу синхронизации документов территориального планирования регионов.