Андрей Изотов: «Все новостройки области должны стать арендным жильем»
Министр строительства и территориального развития Мурманской области Андрей Изотов рассказал «Строительному Еженедельнику» о наращивании объемов малоэтажного строительства и перспективах ликвидации аварийного жилья.
– Сегодня Мурманская область по объемам ввода жилья находится в числе аутсайдеров. Есть ли предпосылки для изменения этой ситуации?
– Хочу отметить, что основными приоритетами государственной политики Мурманской области в области обеспечения населения региона доступным, качественным жильем и жилищно-коммунальными услугами по-прежнему является стимулирование развития жилищного строительства, увеличение объема ввода жилья, в том числе за счет строительства жилья экономического класса и развития рынка арендного жилья. Важная роль отводится переселению граждан из аварийного жилищного фонда во вновь построенные дома малой этажности, а также проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории региона. Кроме того, мы должны работать над созданием условий для развития сектора индивидуальной жилищной застройки. В 2009‑2012 годах за счет всех источников финансирования в нашей области было построено 1386 новых квартир общей площадью 97,2 тыс. кв. м. А в минувшем году в регионе сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 24,3 тыс. кв. м, что составляет 104,9% к уровню 2011 года. Не более 25 тыс. кв. м жилья будет введено в 2013 году. Конечно, с одной стороны, этого недостаточно, а с другой стороны, мы знаем, что по уровню жилищной обеспеченности в расчете на одного жителя Кольского Севера Мурманская область имеет весьма неплохой показатель – 24,7 кв. м на человека. Для сравнения, в России этот показатель составляет 22,4 кв. м на человека, а по Северо-Западному федеральному округу – 24,5 кв. м на человека. В отличие от регионов средней и южной полосы, на Севере высокая стоимость строительства: в домах малой этажности она составляет 41 тыс. рублей за 1 кв. м, в многоэтажных домах приближается к цене 57 тыс. рублей за 1 кв. м. В Мурманской области большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан, на 31 декабря 2012 года его доля составляет 76,7% жилищного фонда региона. Это обеспечивает достаточное количество предложений на вторичном рынке недвижимости. Цена за «квадрат» в Мурманске приближается к 43-44 тыс. рублей.
– То есть жители Мурманской области предпочитают иметь жилье именно в частной собственности?
– Без сомнения. Помимо того что северяне предпочитают местные квартиры закрепить за собой на праве собственности, в последние годы жители области стали вкладывать деньги в строительство на Севере частных домов. Отмечу, что раньше большая часть северян предпочитала иметь частные домовладения за пределами Мурманской области. Сейчас в общем объеме ежегодного ввода жилья доля индивидуального жилищного строительства составляет 25%.
– Если есть устойчивый спрос на жилье, почему же такой низкий объем предложения?
– В последние два года многоквартирное жилищное строительство в регионе фактически ориентировано на социальный заказ муниципальных образований. Новые дома строятся для расселения аварийного жилищного фонда. Наша задача на ближайшие пять лет – расселить не менее 49 тыс. кв. м аварийного жилищного фонда. И на мой взгляд, такими же темпами надо возводить в области и арендное жилье. Сейчас в области реализуются мероприятия, направленные на формирование арендного сектора жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для предоставления внаем гражданам, имеющим невысокий уровень дохода. В период 2013-2020 годов запланировано строительство пяти арендных домов эконом-класса общей площадью жилья 17,1 тыс. кв. м, в которых граждане смогут арендовать квартиры по стоимости ниже рыночной. Наличие в составе муниципального жилищного фонда арендного жилья позволит решить проблему социальных очередей в муниципальных образованиях. На начало 2013 года в органах местного самоуправления Мурманской области на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состоит более 11,4 тыс. семей. При этом 51% очередников (6301 семья) состоят на учете более 10 лет. Именно поэтому мы поддерживаем идею, озвученную недавно на съезде городов Заполярья и Крайнего Севера, о том, что практически все муниципальные новостройки должны стать арендным жильем, должны быть встроены в систему некоммерческого найма. Однако финансово вытянуть такое строительство ни областной, ни местные бюджеты не в состоянии, и потому было внесено предложение законодательно закрепить финансирование из федерального бюджета строительства арендного жилья на северных территориях.
– Как идет работа по расселению аварийного жилья?
– Для того чтобы ликвидировать аварийный жилищный фонд, который признан аварийным и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации до 1 января 2012 года, нам надо построить дополнительно минимум 38 тыс. кв. м жилья. Это позволит обеспечить переселение более 2 тыс. граждан из 270 многоквартирных домов. Для этого в регионе с 2010 года было разработанo 5 адресных программ с привлечением средств Фонда содействия и реформирования ЖКХ. За два года реализации программ построено 7 жилых домов (4 малоэтажные), в которые переселен 321 человек из 37 аварийных домов.
Постановлением правительства области от 1 октября 2010 года утверждена целевая программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Мурманской области» на 2013-2015 годы. В ее рамках планируется расселить 2147 человек из 191 дома. Все дома, которые строятся для переселения жителей из аварийного фонда, малоэтажные. В городах это трехэтажные дома, в населенных пунктах – не выше двух этажей. И доля малоэтажного строительства за счет увеличения объемов индивидуального жилищного строительства будет увеличиваться. К 2018 году запланировано увеличение объемов малоэтажного жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, до 30%.
– Как законодательно оформлены все планы, о которых вы рассказали?
– В Мурманской области разработана и проходит процедуру согласования государственная программа Мурманской области «Обеспечение комфортной среды проживания населения региона» на 2014-2020 годы. Программа направлена на создание условий для формирования рынка доступного жилья, повышение качества жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, а также на установление комплекса мер государственной поддержки при обеспечении жильем отдельных категорий граждан. В рамках программы будут мобилизованы все ресурсы, имеющиеся в распоряжении органов государственной власти Мурманской области и органов местного самоуправления, будь то финансовые, земельные или организационные.
- На VII Всероссийской конференции «Градостроительство и планирование территориального развития России» прозвучало мнение, что рынок градостроительных услуг в нашей стране еще не сформирован, так как практически всегда их заказчиком является государство. Вы согласны с тем, что это не рынок, а квазирынок? - Отчасти согласен. Но не только потому, что государство – в лице региональных, городских и муниципальных властей – является заказчиком, но и по той причине, что на рынке градостроительных услуг не сформированы правила, не определены критерии оценки качества. На практике это очень серьезное обстоятельство. Когда регион или МО заказывает градостроительную документацию, это более сложный контракт, чем покупка галош или телевизора. Но когда мы покупаем бытовые вещи, мы можем сориентироваться хотя бы по всем известной, давно зарекомендовавшей себя марке. На градостроительном рынке, разумеется, тоже сложились представления о том, кто работает качественно, а кто штампует халтуру. Но это знают сами участники сообщества, а заказчики обычно имеют об этом смутное представление. Но ведь в данном случае совершенно необходимо, чтобы заказчик был в состоянии оценить качество продукции. Если руководитель, заказывающий генплан или схему территориального планирования, сам толком не знает, как должен выглядеть этот продукт, то он не в состоянии и разобраться, за чье качество работы можно поручиться, а за чье – нет. - На конференции прозвучала резкая критика закона 94-ФЗ о госзаказе. - Механизма, не допускающего на градостроительный рынок "детей лейтенанта Шмидта", действительно нет. Он не выстроен со стороны государства. В ходе тендера на граддокументацию может победить любой желающий, просто декларируя минимальную плату за свою работу. Применение закона 94-ФЗ чревато снижением качества фактически везде, кроме тех областей, в которых выстроена система государственного контроля. Когда исполнение заказа полностью находится под госконтролем – это механизм несовершенный, с низким КПД, но он хоть как-то работает. Квазирынок, уравнивающий профессионала с проходимцем, - недееспособная система. - Как исправить это положение? Достаточно ли внесения изменений в 94-ФЗ? - Я не вижу иного способа, кроме саморегулирования. Пока это только надежды: статуса СРО не имеет ни одна из ассоциаций специалистов по градостроительному планированию. Кроме того, система, хорошо работающая на Западе, не всегда прививается у нас. Но мировоззренчески, философски, концептуально такая модель, в которой участники рынка контролируют сами себя, сами организуют профессиональную систему контроля и защищены от чиновничьего произвола, более привлекательна. - Наберется ли в России сто организаций для формирования планировочной СРО? - Можно наскрести, но этого недостаточно. Во-первых, они должны быть профессиональны, а во-вторых, убеждены в целесообразности пребывания в одной СРО. Градостроительное планирование – профессия, в которой присутствует элемент творческого начала. А на творческом рынке всегда сталкиваются личные амбиции. Собрать всех специалистов в кучу нам никак не удастся, это я уже сейчас точно могу сказать. Но я не драматизирую ситуацию. Законодательство делит профессии на те, в которых саморегулирование необходимо – в частности, в строительстве, и на те, в которых оно желательно, но не обставлено обязательными условиями. Вторая конструкция мне всегда больше нравилась: я бы с ней по всей стране шел, не отменяя механизм государственного контроля. - По второй конструкции можно обойтись и двумя десятками организаций? - Зачем? Пусть объединятся даже 4-5, и если они на рынке докажут, что чем-то реально отличаются от всех остальных. Так мы потихоньку придем к конструкции, когда сможем отрегулировать все таким образом, чтобы не оставить ниши для непрофессионалов. - Вы считаете, что всего несколько авторитетных организаций, объединившись, смогут защищать интересы всего профессионального сообщества? - Конечно. Убежден. Вижу это на примере зарубежных рынков. Хотя вопросы саморегулирования по-разному решены в западных странах, очень хороший пример – разработка стандартов. Стандарты – это вещь, обязательная для всех. Если говорить о геоинформационной сфере, то там документы мировой стандартизации работы с пространственными данными разрабатывает Open GIS Consortium. Это коммерческая структура, объединяющая другие коммерческие структуры на совершенно добровольных началах. И сегодня ее нормы торжествуют над национальными стандартами. Если 10 лет назад введение какого-нибудь digest-формата инициировалось Геологической службой при Департаменте природных ресурсов США, то сегодня основные стандарты в сфере госданных принимаются путем рассмотрения госорганами тех стандартов, которые разработала ассоциация профессионалов – по существу саморегулируемая организация, и их утверждения в качестве национальных. - Ваш коллега из Тюмени на презентации моделей ИСОГД рассказал, что при помощи этой системы можно отследить случаи, когда в любом регионе местный чиновник нарушает процедуру утверждения условно разрешенных видов использования территории. Таким образом, геоинформационные технологии достигли такого совершенства, что позволяют «на месте» выявлять коррупцию? - Конечно. И давно. И вы сами должны быть знакомы с такими технологиями. Вы знакомы с коллективной работой в Word, с совместным использованием табличных процессоров? Если файл используется кем-то, редактирование запрещено – только для чтения. Суть коллективной работы в том, что вам одно поле разрешают править – там вы главный, а в другом поле – Коля главный, а в третьем – я главный. Вот вам и прозрачность. Каждый отвечает за свое. А что, исследовательскую табличку трудно разместить в Интернете, чтобы все видели, как мы с вами работаем? На этом основаны все системы электронного документооборота, отслеживания хождения документов... Это все давно известно. - То есть когда на правительственном уровне ставится вопрос о распространении электронного документооборота, речь идет о технологиях, которые давно доступны? - Технологические возможности сделать все прозрачным – есть. Нет только воли на местах. Откуда она возьмется? Чиновник не мотивирован на результат, на срок его достижения. Он мотивирован на процесс, за что и получает свою зарплату. - Вот сейчас приняли закон о противодействии коррупции. Там прописана процедура проверки законодательства - будь то федерального и регионального – на коррупционность. Одним из признаков коррупционности закона является его возможность трактовать двойным и тройным образом. Есть мнение, что под этот критерий вполне подпадает, например, Градкодекс, в котором множество произвольно трактуемых положений... - Ну и что? Пока не изменится мотивационная составляющая аппарата управления государством, пока чиновник не начнет получать зарплату по реальному результату своей работы для населения, осязаемому результату – например, достижению конкретного показателя, можно написать какие угодно законы, но ничего не выйдет. Чиновники – умные люди, они всегда найдут отговорку и оправдание. Потому что отчитываются они по количеству бумаг, которые заполнили. Главный вопрос в стране – эффективность управления. Мы, с одной стороны, отказались от административной экономики, где 6 самых умных голов в Госплане СССР вычисляли на всю страну централизованное снабжение всем подряд, определяли для всех, сколько чего произвести и так далее. Почему эта система проиграла – настолько ясно, что глубокого анализа не требуется: когда про товар думают те, кто его производит, то же количество голов разработает продукт лучшего качества, поскольку они инициативны, они мотивированы на результат. Так надо же быть последовательным! Надо распространить этот принцип повсеместно. В бизнесе подобный принцип работает, а в государственном управлении – нет. - Но ведь дефекты законодательства налицо. В МО составляют территориальные схемы, в регионах составляют, а для всей страны схемы развития почему-то нет. - Да, для Федерации пока разработана только часть ведомственных схем, и каждая существует сама по себе. Это все равно, что вы на дачный участок пригласили ландшафтного дизайнера, водопроводчика, газопроводчика и электрика и сказали: нарисуйте мне схемы, только между собой не общайтесь. И они вам нарисуют. Как с этим разбираться, непонятно... На уровне субъекта – уже теперь получаются комплексные схемы. А в МО – приходится тоже делать все комплексно, деваться некуда. Причем там комплексность заключается не только в разнопредметности – разные сети, разные нормативы, но и разные уровни – интересы МО, региона, страны. - Вы хотите сказать, что осознание этой комплексности происходит снизу вверх? - Нет. Осознание этой комплексности идет от профессионального цеха, который понимает, что по-другому этого просто не решить. Ни сверху, ни снизу это осознание не идет, к великому сожалению. Сверху мы можем организовать Олимпиаду в Сочи, построить 2 трубопроводные системы и решить, что на этом стратегическое развитие страны заканчивается. А снизу мы сидим и ничего не делаем, пока к нам не придут и не скажут, что вот сейчас мы в вашем дворике построим небольшой небоскреб. Тогда спохватимся и спросим: а как же так нас не предупредили? А весь процесс движения к этому небоскребу – Генплан, ПЗЗ, проект планировки – прошел мимо нас, мы все упустили. Главная проблема – отсутствие гражданского общества, которое делает управление эффективным, которое бы нам обеспечило более быстрое продвижение. Это основная проблема эффективности. Захотим мы ее решить – и сразу увидим вопросы, которые требуют нашего участия. Если бы у нас было гражданское общество, – возник бы вопрос: как технологически обеспечить наше участие? Вот если эта востребованность появляется, то технологии для этого готовы. Мы готовы – но мы не востребованы. Мы готовы выложить в Интернет все до дома, до двора, от границы до бровки тротуара. Но это кому-то должно быть нужно, должна быть цена решения. Если у кого-то есть миллиард на небоскреб, значит, материя жизни есть. Но есть только один активный участник. Естественно, он и покупает того, кто выдает разрешение. А вы об этом ничего не знаете, вас это не тревожит. И о том, что у вас во дворе решили строить небоскреб, вы узнаете только, когда поставят огромный забор и выроют котлован. А надо, чтобы вы участвовали в процессе принятия решений о том, как развивается ваш район. - Механизм общественных слушаний для этого недостаточен? - Нет механизма в Градкодексе. Там только написано – учесть результаты публичных слушаний. А что такое «учесть»? Сегодня механизма обеспечения участия публичных интересов нет. Мы еще только на этапе его разработки. Вот в Перми что-то разработано. Необходима опробация и тиражирование. Но это процесс глубинный, он не завязан только на реализацию Градостроительного кодекса, он зависит от состояния общества в целом. Беседовал Константин Черемных.jpg)
Сообщество специалистов в сфере градостроительного планирования начинает осознавать себя реальной интеллектуальной силой, способной внедрить современные информационные технологии в практику пространственного развития как на уровне отдельных территориальных образований, так и в масштабе всей страны. О том, какие препятствия лежат на этом пути, АСН-инфо рассказал президент межрегиональной общественной ассоциации содействия рынку геоинформационных технологий и услуг «ГИС-Ассоциация» Сергей Миллер.